O aluguel é uma parcela mensal que um proprietário cobra de um inquilino pelo uso de um imóvel, com o objetivo de “recuperar”, através do valor exigido, cerca de 0,6% a 0,7% do valor de venda do imóvel. Segundo o consultor do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) Cícero Yagi, esse não é um cálculo fixo do preço do aluguel, mas sim um parâmetro de mercado que vem sendo praticado há décadas para garantir rentabilidade aos proprietários – não existe um preço considerado “justo”. Para um apartamento de dois dormitórios que estivesse valendo R$ 250 mil, portanto, seria cobrado, em média, um aluguel de R$ 1.750.
O valor do aluguel também sofre uma atualização anual (desde 1995), na data de vencimento do contrato. A Lei do Inquilinato (nº 8.245) determina que esse reajuste seja negociado entre locador e locatário, mas o mercado utiliza um indicador econômico para corrigir o aluguel, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que subiu 9,77% em 12 meses em maio, mais que a inflação “oficial” acumulada no mesmo intervalo pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), de 6,55%, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
É possível negociar com o locador um reajuste menor do que o IGP-M, mas isso depende de quanto tempo o inquilino já mora no imóvel, se paga as contas em dia e se segue todas as normas. Se ele deixar de cumpri-las, pode ter que resolver a inadimplência ou discordância das regras na Justiça. Em maio, foram registradas 1.367 ações de despejo por falta de pagamento no Estado de São Paulo, volume 10% menor que o verificado no mesmo mês do ano passado, segundo a Associação de Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC).
Além do IGP-M, outros indicadores podem ser usados para o reajuste, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), o Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGP-DI) e mesmo o IPCA. Não podem ser tomados como base, contudo, a Taxa Referencial (TR) – usada na atualização da caderneta de poupança – variação cambial ou de salário mínimo.
Um dos motivos da predominância do uso do IGP-M no mercado imobiliário, na opinião do coordenador de análises econômicas do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e responsável pelo cálculo do IGP geral, Salomão Quadros, é a data em que ele é divulgado: sempre antes do fim de cada mês, o que facilitaria sua incorporação no reajuste. “Mas essa vantagem já foi maior na época em que a inflação no País era de quatro dígitos, em 1989, quando o índice foi criado para referenciar a remuneração de aplicações financeiras”, afirma.
O IGP-M é divulgado todo mês pela entidade, com dois lançamentos prévios. O primeiro calcula as variações dos preços de um conjunto de atividades econômicas coletados em sete capitais – Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo – entre 21 a 30 do mês anterior ao de referência, comparadas às levantadas ao longo dos 30 dias anteriores. O segundo tem como período de coleta o intervalo entre o dia 21 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência. Já a terceira apuração é o IGP-M em si, aquele que deve ser utilizado nos cálculos de reajuste, uma vez que as parciais podem diferir do resultado final, segundo Quadros.
O indicador da FGV é uma média ponderada de três outros índices de preços da entidade: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), o Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M). Cada um deles tem peso de 60%, 30% e 10%, respectivamente, no cálculo do IGP-M.
Dos componentes, o IPA mede as variações médias dos preços recebidos pelos industriais na venda de produtos. O IPC calcula o quanto variaram os preços de bens e serviços de alimentação, habitação, vestuário, saúde e cuidados pessoais, educação, leitura e recreação e transportes, e o INCC, de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra no setor da construção habitacional.
Fonte: Jornal do Brasil
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