O Direito imobiliário é um ramo do Direito Privado que tem suas raízes no Direito de Propriedade e regulamenta aspectos da vida privada tais como, a usucapião, o bem de família, o direito de vizinhança, o direito de superfície, o aluguel, o direito de preferência e vigência, o condomínio, a incorporação imobiliária, a servidão, a hipoteca, o loteamente, a casa própria e seus financiamentos, a compra e venda de imóveis.Como consequência do Direito Imobiliário citamos o Direito Registral Imobiliário, que regula e disciplina aspectos jurídicos aliados ao registro de imóveis que são formas de alavancar possibilidades do uso legal do bem imóvel como forma de investimento e fomento de riqueza, com grande impacto sócio-econômico. Citamos os Estados Unidos das Américas, como um exemplo clássico, que tratam as incorporações imobiliárias, em conjunto com os fundos de investimentos como “carro-chefe” de sua economia.
Trataremos agora de alguns aspectos pontuais e atuais que são disciplinados pelo Direito Imobiliário: o Direito de Preferência e Vigência na Locação de Imóvel, o Bem de Família e a Usufruto.
A Preferência do Locatário na aquisição do imóvel objeto da locação é direito inerente, protegido e resguardado pela Lei 8.245/91. O Artigo 8º desta lei menciona que “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel” e o artigo 33 da mesma Lei dispõe que “o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel."
Diante os aspectos legais mencionados acima, notamos a essencialidade e necessidade do registro do Contrato de Locação junto a Matrícula do imóvel como forma de garantir tanto o prazo de vigência do Contrato como o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel em comento.
Entende o Superior Tribunal de Justiça que "o não-registro do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis, previsto no art. 33 da Lei 8.245/91, impede o exercício do direito de preferência do locatário preterido, sendo desnecessária a averbação quando se tratar de pedido de indenização de perdas e danos."(STJ, 5ª Turma, REsp 578.174-RS, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, DJU 12/09/2006).
O Bem de Família é outro ponto de importantes debates. Atualmente o título de Bem de Família é dado ao imóvel de um casal, ou de uma entidade familiar, que por preceitos legais não pode ser penhorado. Importante ressaltar que neste caso tal garantia pode ser voluntariamente instituída pela família, ou pelos cônjuges por meio de Escritura Pública e posterior registro no Cartório de Imóveis competente observando-se as formalidades legais.
Esta antecipação de instituição voluntária do Bem de Família é a forma legal da família se proteger, garantir e impedir a completa desarticulação familiar em caso de insucesso de execução patrimonial e ainda impedir qualquer decisão arbitrária judicial que venha a escolher o Bem de Família, casos que a entidade familiar possua mais de um imóvel.
O Casal ou família que pretendam destinar parte de seu patrimônio para instituir Bem de Família, deverão observar as formalidades previstas na Lei 10.406/2001 – Código Civil. São duas as novidades significativas trazidas por esta Lei: (a) Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial; e (b) O bem de família consistirá em prédio residencial urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família.
Por fim, um tema bastante polêmico merece nossa atenção, é a usucapião forma originária de aquisição de propriedade pelo exercício da posse com “animus domini”, de acordo com as regras exigidas em lei. Além disso, tem por fundamento a consolidação da propriedade, dando juridicidade a uma situação de fato: a posse justa unida ao tempo fixado em lei. A sentença de usucapião não confere aquisição da propriedade, visto que esta já se operou pelo preenchimento dos requisitos legais, a sentença regulariza a situação do imóvel, permite sua livre disposição e dá publicidade àquele fato.
As formas da usucapião podem ser: a) ordinária “Art. 1.242 - Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”; b) extraordinária “Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”; (c) especial rural “Art. 1.239. - Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.” e (d) especial urbana “Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”.
Frente ao pequeno resumo apresentado sobre assuntos englobados pelo vasto ramo do Direito Imobiliário, esperamos cada vez mais que este Direito ganhe espaço em nossas vidas por tratar de assuntos e aspectos extremamente relacionados ao nosso dia a dia.
Dra. Flávia de Paula Pinheiro de Souza
OAB/SP sob nº 216.894
Fonte: Lima Junior Advogados e Consultores
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