À título de exemplo, resolvi postar esta decisão que ocorreu nos idos de 2003, para bem demonstar a ingerência no mercado imobiliário por profissionais, das mais diversas áreas, no caso em tela um arquiteto.A lei substantiva civil em vigor, em seu artigo 722, ao definir a corretagem, não condiciona a existência ou validade do contrato de corretagem a habilitação especial do corretor. Portanto, ressalvada certa categoria de corretagem, as demais podem ser contratadas com qualquer pessoa, seja um corretor credenciado ou não junto a um órgão de classe, como é o caso do Creci e em linha de princípio, o diploma regente dos contratos que tenham por objeto a corretagem é o Código Civil.
O processo culminou na decisão do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo que fixou em 6% a comissão do arquiteto reconhecendo os direitos pleiteados pelo mesmo baseada no entendimento do Supremo Tribunal Federal, que ao examinar a constitucionalidade do art. 7º da Lei nº. 4.116/62, que condicionava o direito do corretor à percepção da remuneração ao prévio registro profissional, firmou posição no sentido de que o exercente da atividade de corretagem faz jus à comissão, independentemente de atender as exigências da Lei nº. 4.116/62, sendo esta flagrantemente inconstitucional.
Veja abaixo a decisão:
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reduziu para 2% o percentual a ser recebido pelo arquiteto Rodolfo Melardi Filho em virtude de intermediação na venda de imóveis. Ele moveu uma ação de cobrança contra o advogado Rubens Geraldo Pinheiro e obteve na justiça paulista o direito de receber a remuneração, mesmo sem ter inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci). O Segundo Tribunal de Alçada do Estado havia fixado a comissão em 6%, equivalentes a R$ 506.593,05, em valores de outubro de 2000.
O arquiteto alegou ter intermediado a compra e venda de imóveis na capital paulista para que o advogado construísse um prédio de apartamentos residenciais. Além de empreender os negócios, inclusive com desocupação de inquilinos, Melardi disse ter elaborado o projeto arquitetônico do edifício e tratado de toda burocracia necessária à aprovação junto à prefeitura. Apesar disso, Pinheiro "furtou-se ao pagamento da quantia referente a todo trabalho executado".
O arquiteto alegou ter intermediado a compra e venda de imóveis na capital paulista para que o advogado construísse um prédio de apartamentos residenciais. Além de empreender os negócios, inclusive com desocupação de inquilinos, Melardi disse ter elaborado o projeto arquitetônico do edifício e tratado de toda burocracia necessária à aprovação junto à prefeitura. Apesar disso, Pinheiro "furtou-se ao pagamento da quantia referente a todo trabalho executado".
O pedido foi acolhido parcialmente na primeira instância. No julgamento da apelação, o Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo fixou em 6% a comissão do arquiteto. De acordo com o tribunal, o pagamento da corretagem é devido, "independentemente de o intermediário ser inscrito ou não nos órgãos profissionais, tanto que provada a intermediação e o negócio intermediado". O tribunal considerou indevidos os outros valores pretendidos, relativos ao custo do projeto, despesas com inquilinos etc.
Percentual
Diante disso, a defesa de Pinheiro recorreu ao STJ. Alegou que o arquiteto era parceiro no projeto, tendo interesse no negócio e, por isso, a corretagem estaria descaracterizada. O advogado apontou divergência jurisprudencial quanto à situação do corretor como interessado no negócio, bem como em relação ao percentual de 6%. Melardi não era registrado no órgão de classe e, assim, não se poderia atribuir igual valoração do trabalho.
De acordo com o relator no STJ, ministro Aldir Passarinho Junior, a questão da atuação do arquiteto como intermediador não pode ser objeto de análise porque a Súmula 7 /STJ veda o reexame de provas. No entanto, o percentual de 6% pode ser revisado. "Tenho que a divergência é suficiente ao debate do tema, quer em razão do aspecto do porte do negócio, a influir sobre o percentual, quer pela inexistência de trato escrito".
De acordo com o relator no STJ, ministro Aldir Passarinho Junior, a questão da atuação do arquiteto como intermediador não pode ser objeto de análise porque a Súmula 7 /STJ veda o reexame de provas. No entanto, o percentual de 6% pode ser revisado. "Tenho que a divergência é suficiente ao debate do tema, quer em razão do aspecto do porte do negócio, a influir sobre o percentual, quer pela inexistência de trato escrito".
O valor da conta de execução (R$ 506.593,05) denota um porte bastante elevado da transação. Segundo o relator, nesses casos é comum a comissão atingir valor menor que o usual, como é o caso de cobrança de honorários em inventários. "De outro lado, não houve qualquer contrato, não parecendo razoável que, nessas circunstâncias, se dê remuneração em patamar altíssimo".
Ao reduzir o valor para 2% sobre as mesmas bases fixadas anteriormente, o ministro Aldir Passarinho concluiu: "menos lógico é se conferir a alguém que sequer exerce uma profissão regular de corretor, não é filiado a um conselho de classe, não se submete a qualquer fiscalização, não paga a anuidade respectiva, não se submeteu a treinamento e estudo específico, o mesmo tratamento que se deve emprestar ao profissional da especialidade. É como se um rábula fizesse jus a honorários baseados na tabela da OAB".(Grifo nosso)
Ao reduzir o valor para 2% sobre as mesmas bases fixadas anteriormente, o ministro Aldir Passarinho concluiu: "menos lógico é se conferir a alguém que sequer exerce uma profissão regular de corretor, não é filiado a um conselho de classe, não se submete a qualquer fiscalização, não paga a anuidade respectiva, não se submeteu a treinamento e estudo específico, o mesmo tratamento que se deve emprestar ao profissional da especialidade. É como se um rábula fizesse jus a honorários baseados na tabela da OAB".(Grifo nosso)
Processo: REsp 331638
Prof. Marcos Mascarenhas
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