Para o direito brasileiro, quem não registra não é dono e aquele que registra, mesmo assim, pode não ser. O sistema adotado é conhecido como romano-germânico, de modo que são necessários o título e o registro.
De acordo com o Código Civil, os negócios jurídicos imobiliários devem ser realizados mediante escritura pública quando o valor for superior a 30 salários-mínimos.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
E, para complementar, essa escritura pública deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis, na localidade onde o bem imóvel está situado, para registro.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 ª Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Assim, com a escritura pública e o registro (titularidade formal), consolida-se a propriedade, presumindo-se o exercício dos direitos dominiais de usar, gozar, fruir e dispor do bem imóvel. Por consequência, consubstancia-se o fundamento constitucional da dignidade da pessoa humana.
Mas, vejamos que, caso uma pessoa venda o mesmo imóvel para dois compradores, mesmo que haja escritura pública nas duas hipóteses, aquele que registrar primeiro será o novo proprietário do bem. Se isso acontecer, ao comprador que deixou de registrar, cabe apenas requerer perdas e danos contra o alienante.
Outro fator importante é que se o proprietário for casado, com exceção do regime de separação absoluta, mesmo que o imóvel esteja registrado apenas em nome de um dos cônjuges, a transmissão do imóvel somente pode ser realizada com a anuência do outro cônjuge.
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
No entanto, se um dos cônjuges discordar, sem um motivo justo, ou ainda quando da impossibilidade de fazer, é possível pleitear o suprimento dessa outorga por meio de uma ação judicial.
Ademais, o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis não gera presunção absoluta da propriedade do bem. Se, por exemplo, um negócio for realizado de forma fraudulenta, será nulo e não poderá gerar efeitos patrimoniais. É o caso da aquisição a non domini, ou seja, é quando se “adquire” um bem de quem não é proprietário.
Traçadas as linhas básicas da transmissão de bens imóveis por negócio jurídico, tem-se como requisitos indispensáveis à propriedade imobiliária o título e o registro.
por: Gilberto Andreatta Maia - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil
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