No Informativo 0649 do STJ de junho de 2019, confirma mais uma vez a Sumula 308 do STJ que entende que a alienação fiduciária feita entre construtora e o agente financeiro não tem eficácia com relação ao adquirente do imóvel.
A demanda entre construtoras e adquirentes de imóveis não parece ter diminuído na mesma proporção do desaquecimento da construção civil. Um dos grandes conflitos entre construtoras e adquirentes é a alienação fiduciária dos imóveis realizada antes da aquisição do bem.
Comumente as construtoras alienam o terreno ou benfeitorias para instituições bancárias a fim de financeira a execução da obra. Mesmo com a venda das unidades, esse ônus permanece gravado das matrículas dos imóveis o que impede muitas vezes a transferência, já que ninguém em são juízo adquire um imóvel com alienação fiduciária. Assim, os consumidores, após quitar o bem adquirido e sem conseguir transferir para si, ingressam com ação a fim de ter perfectibilizado o registro da compra do imóvel e o levantamento da alienação bancária.
A questão já está pacificada quando a construtora utilizava-se de hipoteca. O informativo comentado, no entanto, destaca que “as diferenças entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia.”
Em suma, pouco importa se a construtora se valeu de uma hipoteca ou alienação fiduciária para financiamento junto a instituição financeira para executar a obra. Quem adquire a unidade construída não pode ter sobre si os ônus e os riscos do negócio, portanto, não tem responsabilidade alguma pelo pagamento do Banco. Portanto, que a alienação fiduciária feita por construtora a instituição financeira antes da promessa de compra e venda não tem eficácia sobre o adquirente de boa-fé
De acordo com a Súmula n. 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Da análise dos julgados que motivaram a elaboração do preceito, extrai-se um escopo de controle da abusividade das garantias constituídas na incorporação imobiliária, de forma a proteger o consumidor de pactuação que acabava por transferir os riscos do negócio a ele, impingindo-lhe desvantagem exagerada. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula n. 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte, “
Fonte: STJ
Nenhum comentário:
Postar um comentário