No sistema evolutivo da sociedade deparamos que a propriedade é sempre mencionada e destacada. Dela, a pessoa exerce os atos de sobrevivência e manutenção de sua vida. Por essa razão, a Constituição Federal de 1988, logo no artigo 5º, prevê a propriedade como direito fundamental.
Entende-se por propriedade o direito de um determinado indivíduo ou de um grupo de pessoas sobre um bem específico e determinado, formado por uma situação jurídica que atribuirá a titularidade para o exercício dos atributos de uso, fruição, disponibilidade e reivindicação. Este bem, como definido pelo Código Civil, poderá tanto ser um bem móvel como imóvel.
Ao contrário do que era determinado no passado, este direito do titular sobre o bem não é mais tido como absoluto, mas sim relativo, uma vez que diante do reconhecimento da função social da propriedade, para o fim de se manter a harmonia e a estabilidade do Estado Democrático de Direito, faz-se necessário que o interesse individual sucumba ao interesse coletivo que muitas vezes poderão estar expressos nas diretrizes urbanísticas ou nos interesses políticos do Estado por intermédio de suas legislações.
Tradicionalmente são estudadas as duas formas conhecidas para se adquirir a propriedade, a originária e a derivada.
Aquisição originária
A aquisição originária decorre de um fato jurídico que permite a aquisição da propriedade sem qualquer ônus ou gravame. O que se analisa são os requisitos legais para a obtenção de uma propriedade sem a necessidade da autonomia privada, por isso, de ser um fato jurídico, como ocorre com a usucapião, aluvião, avulsão, dentre outros, o que justifica a autonomia e independência.
Na aquisição originária, por decorrer de um fato jurídico, não haverá que se mencionar em recolhimento de impostos; exigência de retificação de área; eventuais gravames na matrícula originária não acompanharão a matrícula nova aberta em virtude de tal aquisição.
Note-se que, na aquisição originária, a análise do Registrador limitar-se-á às formalidades do título que conferem a transmissão da propriedade.
Aquisição derivada
A aquisição derivada é aquela pela qual a autonomia das partes faz com que a propriedade seja transferida de uma pessoa para outra exigindo, a legislação, certas formalidades e solenidades.
Na aquisição derivada a análise pelo Registrador será mais ampla, tanto no aspecto formal, como material; sendo neste caso possível exigir o recolhimento dos impostos, a análise do conteúdo para a qualificação das partes e exata extensão da propriedade, etc.
Reflexos das modalidades de aquisição da propriedade no Registro de Imóveis
Dentre várias funções, o Registro de Imóveis assegura o efeito da publicidade da propriedade perante a sociedade, sendo o responsável pela segurança jurídica inerente a este direito fundamental que a propriedade reflete como estrutura do Estado. Por intermédio do registro de imóveis opera-se o princípio da publicidade, na qual, pela presunção, dá-se conhecimento à sociedade do ato praticado em determinada matrícula em face de um determinado sujeito.
Todo título, judicial ou extrajudicial, que ingressar no Registro de Imóveis deve ser devidamente qualificado pelo Registrador, traduzindo a fé-pública esperada. A finalidade desta qualificação é observar se os requisitos legais de transmissão ou constituição de ônus ou gravames ou outras anotações na matrícula estão de acordo com o ordenamento jurídico.
Inúmeros são os princípios que regem a sistemática registraria para permitir o cumprimento da segurança esperada. Dentre eles podem ser destacados o Princípio da Continuidade, Princípio da Especialidade e Princípio da Disponibilidade.
Princípio da Continuidade
O princípio da continuidade determina a observância do encadeamento de atos permitindo vislumbrar a historicidade da matrícula. Assim, os atos deverão ser contínuos. No direito romano, embora não expresso este princípio, pode-se afirmar a sua existência, uma vez que outro princípio comum a todos os modos de aquisição estabelece que o alienante da propriedade deve ser o proprietário e que todo proprietário capaz pode alienar, embora existissem exceções na época em relação a proibição de alienar.
Princípio da Especialidade
O Princípio da Especialidade determina da individuação pormenorizada do indivíduo e do bem para evitar equívocos na transmissão. Por tal razão, evita-se a transmissão de propriedades para homônimos. Permite-se a exata extensão da propriedade, sendo correta a postura do registrador que determina a retificação da matrícula antes de registrar o título quando houver dúvidas sobre a área.
Princípio da Disponibilidade
Já o princípio da disponibilidade, que está mais vinculado ao direito de propriedade em si, permite analisar se o bem em questão pode ou não ser transmitido, como no caso quando houver a indisponibilidade do bem ou o bem estiver em nome de um menor, dentre outras hipóteses limitativas de direito.
Contudo, dependendo de como se proceder a aquisição da propriedade, a qualificação do título será flexibilizada.
Fábio Pinheiro Gazzi - Professor de Direito Notarial e Registral na pós-graduação da LFG. Advogado, Mestre em Direito (PUC-SP), pós-graduado lato sensu em Direito dos Contratos com ênfase em Societário (IICS/CEU), Professor de Graduação (FADITU e FACCAMP) e de pós-graduação em Direito Imobiliário (PUC-SP).
Fonte: LFG / Blog Acontece
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