AQUISIÇÃO DERIVADA E AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE - ENTENDA A DIFERENÇA

No sistema evolutivo da sociedade deparamos que a propriedade é sempre mencionada e destacada. Dela, a pessoa exerce os atos de sobrevivência e manutenção de sua vida. Por essa razão, a Constituição Federal de 1988, logo no artigo 5º, prevê a propriedade como direito fundamental.

Entende-se por propriedade o direito de um determinado indivíduo ou de um grupo de pessoas sobre um bem específico e determinado, formado por uma situação jurídica que atribuirá a titularidade para o exercício dos atributos de uso, fruição, disponibilidade e reivindicação. Este bem, como definido pelo Código Civil, poderá tanto ser um bem móvel como imóvel.

Ao contrário do que era determinado no passado, este direito do titular sobre o bem não é mais tido como absoluto, mas sim relativo, uma vez que diante do reconhecimento da função social da propriedade, para o fim de se manter a harmonia e a estabilidade do Estado Democrático de Direito, faz-se necessário que o interesse individual sucumba ao interesse coletivo que muitas vezes poderão estar expressos nas diretrizes urbanísticas ou nos interesses políticos do Estado por intermédio de suas legislações.

Tradicionalmente são estudadas as duas formas conhecidas para se adquirir a propriedade, a originária e a derivada.

Aquisição originária

A aquisição originária decorre de um fato jurídico que permite a aquisição da propriedade sem qualquer ônus ou gravame. O que se analisa são os requisitos legais para a obtenção de uma propriedade sem a necessidade da autonomia privada, por isso, de ser um fato jurídico, como ocorre com a usucapião, aluvião, avulsão, dentre outros, o que justifica a autonomia e independência.

Na aquisição originária, por decorrer de um fato jurídico, não haverá que se mencionar em recolhimento de impostos; exigência de retificação de área; eventuais gravames na matrícula originária não acompanharão a matrícula nova aberta em virtude de tal aquisição.

Note-se que, na aquisição originária, a análise do Registrador limitar-se-á às formalidades do título que conferem a transmissão da propriedade.

Aquisição derivada

A aquisição derivada é aquela pela qual a autonomia das partes faz com que a propriedade seja transferida de uma pessoa para outra exigindo, a legislação, certas formalidades e solenidades.

Na aquisição derivada a análise pelo Registrador será mais ampla, tanto no aspecto formal, como material; sendo neste caso possível exigir o recolhimento dos impostos, a análise do conteúdo para a qualificação das partes e exata extensão da propriedade, etc.

Reflexos das modalidades de aquisição da propriedade no Registro de Imóveis

Dentre várias funções, o Registro de Imóveis assegura o efeito da publicidade da propriedade perante a sociedade, sendo o responsável pela segurança jurídica inerente a este direito fundamental que a propriedade reflete como estrutura do Estado. Por intermédio do registro de imóveis opera-se o princípio da publicidade, na qual, pela presunção, dá-se conhecimento à sociedade do ato praticado em determinada matrícula em face de um determinado sujeito.

Todo título, judicial ou extrajudicial, que ingressar no Registro de Imóveis deve ser devidamente qualificado pelo Registrador, traduzindo a fé-pública esperada. A finalidade desta qualificação é observar se os requisitos legais de transmissão ou constituição de ônus ou gravames ou outras anotações na matrícula estão de acordo com o ordenamento jurídico.

Inúmeros são os princípios que regem a sistemática registraria para permitir o cumprimento da segurança esperada. Dentre eles podem ser destacados o Princípio da Continuidade, Princípio da Especialidade e Princípio da Disponibilidade.

Princípio da Continuidade

O princípio da continuidade determina a observância do encadeamento de atos permitindo vislumbrar a historicidade da matrícula. Assim, os atos deverão ser contínuos. No direito romano, embora não expresso este princípio, pode-se afirmar a sua existência, uma vez que outro princípio comum a todos os modos de aquisição estabelece que o alienante da propriedade deve ser o proprietário e que todo proprietário capaz pode alienar, embora existissem exceções na época em relação a proibição de alienar.

Princípio da Especialidade

O Princípio da Especialidade determina da individuação pormenorizada do indivíduo e do bem para evitar equívocos na transmissão. Por tal razão, evita-se a transmissão de propriedades para homônimos. Permite-se a exata extensão da propriedade, sendo correta a postura do registrador que determina a retificação da matrícula antes de registrar o título quando houver dúvidas sobre a área.

Princípio da Disponibilidade

Já o princípio da disponibilidade, que está mais vinculado ao direito de propriedade em si, permite analisar se o bem em questão pode ou não ser transmitido, como no caso quando houver a indisponibilidade do bem ou o bem estiver em nome de um menor, dentre outras hipóteses limitativas de direito.

Contudo, dependendo de como se proceder a aquisição da propriedade, a qualificação do título será flexibilizada.

Fábio Pinheiro Gazzi - Professor de Direito Notarial e Registral na pós-graduação da LFG. Advogado, Mestre em Direito (PUC-SP), pós-graduado lato sensu em Direito dos Contratos com ênfase em Societário (IICS/CEU), Professor de Graduação (FADITU e FACCAMP) e de pós-graduação em Direito Imobiliário (PUC-SP).

Fonte: LFG / Blog Acontece

COMO DECLARAR VENDA DE IMÓVEL NO IMPOSTO DE RENDA E PAGAR MENOS

Quem vendeu um imóvel pode ter de pagar até 15% de Imposto de Renda sobre seu ganho de capital (a diferença o valor de compra e o de venda).

Mas há algumas brechas legais que permitem reduzir ou até isentar o pagamento no seu Imposto de Renda 2017.

1 – Baixe o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP)

O GCAP (link encurtado e seguro: http://zip.net/bqsZjr) auxilia o preenchimento do IR no caso de venda de bens, como imóveis, terrenos, entre outros.

Se você vendeu imóvel no ano passado, baixe o programa GCAP2016, preencha as informações e depois importe os dados para o programa do IR 2017.

Ao concluir o preenchimento, o programa informa se há imposto a pagar ou isenção.

2 – Compre outro imóvel até seis meses após a venda

Quem usa o dinheiro da venda de um imóvel residencial para comprar outro residencial em até 180 dias não paga imposto nenhum. Pode ser qualquer valor. Essa isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos.

"O contribuinte precisa gastar todo o dinheiro recebido com a venda da casa antiga na compra do imóvel novo. Se, por exemplo, ele teve um ganho de capital de R$ 500 mil na venda, mas gastou somente R$ 400 mil na compra da casa nova, terá que recolher 15% de imposto sobre os R$ 100 mil que sobraram", explica Paulo Kops, administrador da Kops Contabilidade.

3 – Único imóvel residencial até R$ 440 mil é isento

Se o valor de venda da casa é de até R$ 440 mil, não paga imposto. Mas precisa sem o único imóvel em seu nome e não pode ter vendido casas ou apartamentos nos últimos cinco anos.

"Muita gente cai na malha fina ao usar essa isenção porque esquece que possui uma fração de outro imóvel, muitas vezes recebida na partilha dos bens dos pais ou avós. Mesmo que sua fatia seja de apenas 5% nessa herança, a Receita não vai aceitar", afirma Paulo Kops.

Também não adianta vender por R$ 800 mil um imóvel que foi comprado em comunhão de bens e "dividir" o resultado da venda entre a sua declaração e a do cônjuge, ou seja, R$ 400 mil para cada. A Receita irá considerar o valor cheio do imóvel e irá cobrar os 15% de ganho de capital da mesma forma. A opção permitida pelo Fisco, nesse caso, é dividir a mordida igualmente entre as duas declarações, ou apenas um de vocês recolher o imposto.

4 – Imóveis comprados até 1969 não pagam imposto

Se você comprou um imóvel até 1969, estará isento de imposto sobre ganho de capital, seja qual for o valor de aquisição ou de venda do bem. Evidentemente, esse benefício favorece os mais idosos.

5 – Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 ganham desconto

A Receita concede um abatimento de imposto para bens adquiridos entre 1970 e 1988. O desconto sobre o ganho de capital começa em 95% para imóveis comprados em 1970 e diminui à razão de cinco pontos percentuais ao ano. Ou seja, se foi comprado em 1971, o desconto será de 90%, e assim por diante até 1988, quando o abatimento será de 5%.

6 – Heranças de imóveis antigos também têm direito a isenção ou abatimento

Quem recebe casa ou apartamento de herança também tem isenção total, caso a pessoa falecida tenha comprado o imóvel até 1969. Ou consegue abatimento parcial, para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988.

Ao formalizar a transferência do bem para os herdeiros, atualize o valor do imóvel para o preço atual de mercado. Ao adotar essa estratégia, você reduzirá o imposto a pagar lá na frente, quando decidir vender a sua parte na herança.

7 – Informe os gastos com ampliações e reformas do imóvel

Todas as despesas com construção, ampliação ou reforma de um imóvel podem ser somados ao seu valor de compra para abater a base de cálculo do imposto. Porém, para ter direito a essa redução, o contribuinte precisa informar, anualmente, as quantias gastas com as benfeitorias no campo "Bens e Direitos" da declaração.

No programa GCAP também há um campo para informar os valores das benfeitorias anuais.

Guarde todas as notas fiscais e recibos de material e mão de obra, que contenham CPF ou CNPJ dos fornecedores e prestadores de serviço, para comprovar as despesas à Receita Federal.

Despesas com móveis e decoração não podem ser abatidas. A troca de revestimentos, como pisos e azulejos, e a instalação de armários embutidos ou fixos nos quartos e cozinha são aceitos pela Receita, afirma Paulo Kops, da Kops Contabilidade. "Basicamente tudo que está integrado à estrutura do imóvel é aceito."

8 – Corretagem pode ser abatida

O valor pago à imobiliária pela corretagem na venda do imóvel pode ser descontado. Guarde o recibo. Despesas como taxas de cartório, IPTU ou condomínio não são abatidas.

9 – Atenção à data de recolhimento do imposto

Se você vendeu imóvel no ano passado, não se enquadrou em nenhuma situação de isenção descrita acima e ainda não recolheu o imposto, saiba que já está em dívida com a Receita.

O pagamento do imposto sobre ganho de capital deve ser feito até o fim do mês seguinte à venda. Quem vendeu uma casa em setembro, por exemplo, teria que recolher o imposto até o fim de outubro. O atraso gera multa de 20%, além de juros e correção monetária.

Caso você tenha optado pela isenção na compra de outro imóvel no prazo de seis meses, mas não conseguiu achar a casa dos sonhos, ou gastou menos do que recebeu na venda do imóvel antigo, o recolhimento do imposto devido pode ser feito até o fim do sétimo mês após a venda.

Nesse caso, não há multa, mas o contribuinte deve acrescentar juros e correção, contados desde a data da venda do imóvel até a data de pagamento do imposto.

10 – Mansões pagarão mais imposto a partir deste ano

Quem vender um imóvel de alto valor a partir deste ano precisa ficar atento às mudanças na legislação que entraram em vigor em janeiro e que afetarão a declaração de IR a partir de 2018. Agora, a alíquota de 15% de imposto valerá somente para ganhos de capital de até R$ 5 milhões.

A ex-presidente Dilma Rousseff sancionou no ano passado a Medida Provisória 692, que estabeleceu alíquotas progressivas. O imposto sobe para 17,5% nos ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, para 20% na faixa entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões, chegando a 22,5% caso o ganho de capital supere os R$ 30 milhões.

Fonte: Téo Takar / Colaboração para o UOL

IGMI-R: PREÇOS DE IMÓVEIS CAEM 2,23% EM JANEIRO

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), que calcula os preços médios dos imóveis a partir dos contratos de financiamento feitos pelos bancos em todo o país, caiu 0,18% em janeiro, depois de registrar pequena uma variação positiva de 0,08% em dezembro. Já em relação a janeiro de 2016, o índice apresentou queda de 2,23%, ligeiramente inferior à registrada em dezembro, de 2,26%.

O IGMI-R é calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) em parceria com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que reúne os bancos. O dado reflete os preços efetivamente pagos pelos imóveis nos financiamentos.

Seis das nove regiões tiveram queda mensal

Apesar da queda no índice geral, nem todos os índices regionais caíram em janeiro em relação a dezembro. Enquanto São Paulo (-0,20%), Rio de Janeiro (-0,67%), Belo Horizonte (-0,14%), Recife (-0,08%), Salvador (-0,24%) e Goiânia (-0,35%) mostraram quedas nos preços, Fortaleza (0,17%), Curitiba (0,23%) e Porto Alegre (0,40%) apresentaram variações positivas.

Tendência de desaceleração, mas só Fortaleza sobe

A Abecip destaca que a queda menor em janeiro na comparação em 12 meses em relação à de dezembro revela “a continuação da tendência de desaceleração no ritmo de queda nos preços dos imóveis residenciais”. Mas, olhando por região, fica mais claro que o mercado ainda segue fraco, com apenas uma subindo, Fortaleza, que mostrou um crescimento entre janeiro de 2016 e janeiro de 2017 (1,21%). As demais oito regiões pesquisadas apresentaram reduções no mesmo período, e algumas aceleraram, caso de São Paulo e Rio de Janeiro.

São Paulo e Rio têm quedas maiores em 12 meses

No caso de São Paulo, a queda na comparação anual em dezembro foi de -2,39%, acelerando para -2,51% na comparação de janeiro. No caso do Rio de Janeiro, a variação passou de -3,85% para -4,40%. Belo Horizonte, Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia, seguindo o mesmo padrão da média nacional, apresentaram desacelerações nas respectivas quedas de preços nas comparações interanuais.

Número de negócios diminui em janeiro

Um elemento importante de ponderação do resultado em termos de variação mensal é o número de transações utilizadas no cálculo do IGMI-R, tradicionalmente menor no primeiro mês do ano, destaca a Abecip. Este fator soma-se a outros ligados ao atual contexto macroeconômico, impondo alguma volatilidade nos resultados mensais. “No entanto, esta volatilidade não invalida a análise de tendência, que no momento aponta para um estancamento do processo de quedas nos preços nominais dos imóveis residenciais”, diz a associação.

A percepção é reforçada pelos fundamentos ligados à expectativa de reversão do ciclo econômico ao longo do primeiro semestre de 2017. Além do processo de queda sustentável nas taxas de juros, há a melhoria nas condições de financiamento no caso específico do mercado imobiliário, diz a Abecip.

Fonte: Abecip

IGP-M DESACELERA EM FEVEREIRO E ACUMULA ALTA DE 5,38% EM 12 MESES

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) desacelerou de 0,64% em janeiro para 0,08% em fevereiro, segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV). Em 12 meses a inflação medida pelo indicador acumula elevação de 5,38%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), um dos componentes do IGP-M, registrou queda de 0,09% em fevereiro. Teve influência os preços do grupo bens finais, que tiveram queda de 0,61%, puxado pelo subgrupo alimentos processados (-1,62%). As matérias-primas brutas tiveram retração de 0,64%, com destaque para as aves (-7,05%) e os bovinos (-2,79%).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) teve alta de 0,39% em fevereiro. Em janeiro a variação tinha ficado em 0,64%. O grupo alimentação teve retração de 0,22%, com queda de 1,99% das carnes bovinas. O grupo transportes passou de 1,01% em janeiro para 0,51% em fevereiro. Teve influência nesse resultado a queda da gasolina (-0,33%).

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) teve alta de 0,53% em fevereiro contra 0,29% em janeiro. Os custos com materiais e equipamentos subiram 0,62% e com mão de obra, 0,45%.

Fonte: Terra Economia

A INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NAS RELAÇÕES DE COBRANÇAS CONDOMINIAIS

Infelizmente, a falta de conhecimento do condômino pode levar a crer que existe relação de consumo entre o condomínio e ele quando, na realidade, o emprego do Código de Defesa do Consumidor é ineficaz e gera apenas um dispêndio de tempo e valores.

Diante disso, esclarece-se desde logo que o condomínio NÃO é passível de aplicação dos dispositivos do CDC, visto que não se constitui como produto ou serviço, uma vez que sua existência ocorre apenas para manter a organização dos interesses em comum dos condôminos.

A título de esclarecimentos, frisa-se que o Código de Defesa do Consumidor - CDC foi instituído para dirimir os conflitos nas relações entre consumidor e fornecedor, em que o consumidor tem proteção legal nos casos de ser destinatário final da utilização de algum produto ou serviço, conforme dispõe em seu artigo2º. Todavia, algumas pessoas confundem a finalidade desse código e querem aplicá-lo em situações em que não há relação de consumo, como na cobrança de taxas condominiais.

Destaca-se que as taxas condominiais são cobranças indispensáveis para que haja manutenção das áreas comuns do condomínio, de forma que os adquirentes do imóvel estão obrigados a arcar com aqueles valores previamente aprovados em assembleia geral.

Caso ocorram desentendimentos ou inadimplência dos condôminos, é preciso analisar a convenção condominial e procurar uma solução amigável. Entretanto, caso seja necessário, deverá se buscar de forma judicial a solução do conflito, com base na legislação específica de condomínio, a qual abrange o Código Civil (artigos 1.331 a 1.357) e a Lei do Condomínio (Lei n. 4.591/64).

No entanto, em relação a compra e venda do imóvel, é possível admitir o emprego da legislação consumerista, ou seja, apenas na ligação entre o cliente e a construtora em razão de problemas de natureza contratual. Por via de regra, tais contratos são de adesão (aqueles que já têm suas cláusulas definidas, sem um mútuo acordo, restando apenas ao cliente assinar o contrato), podendo conter ainda cláusulas abusivas, fatos estes que geram danos ao consumidor. Nestes casos, o condômino-comprador pode ajuizar ação com base no Código de Defesa do Consumidor. Porém, ressalta-se que tal circunstância não tem nenhuma ligação com o condomínio.

Diante disso, fique atento! Em eventual discordância com a cobrança das taxas condominiais, esta não poderá ser contestada com fundamentos advindos do Código de Defesa do Consumidor, pois o condomínio não é e não pode ser considerado como fornecedor de serviço aos condôminos, inexistindo, assim, relação de consumo.

Suellen Rodrigues Viana - Advogada, Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito.

Fonte: Artigos JusBrasil

CORRETORES DE IMÓVEIS TERÃO QUE INFORMAR CPF DE CLIENTES À RECEITA

A partir deste ano, corretores e administradores de imóveis passarão a ser obrigados a informar o número do Cadastro de Pessoa Física (CPF) de seus clientes à Receita Federal. A medida está em instrução normativa publicada na edição de ontem (22) do Diário Oficial da União.

A regra já é válida para médicos, dentistas, fonoaudiólogos, fisioterapeutas, terapeutas ocupacionais, advogados e psicólogos que usam o Carnê-Leão para comprovar renda na declaração do Imposto de Renda Pessoa Física. Por meio de um programa de computador, os profissionais liberais exportam os dados do Carnê-Leão para a declaração de rendimentos.

Os dados dos CPFs serão usados na declaração do Imposto de Renda de 2018, feita com informações de rendimentos deste ano.

Fonte: Agência Brasil

DEVOLUÇÃO DE DEPÓSITO CAUÇÃO AO TÉRMINO DA LOCAÇÃO

Para se garantir o pagamento dos aluguéis relativos a uma locação residencial, a Lei Federal nº 8.245/1991, que rege as locações urbanas, estabelece os instrumentos da caução, da fiança, do seguro de fiança locatícia e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (artigo 37).

A caução, popularmente conhecida como “depósito”, é geralmente paga no início do contrato de locação e não pode ultrapassar valor equivalente a três meses de aluguel (artigo 38, §1º, da Lei nº 8.245/1991). Seu objetivo nada mais é do que garantir o proprietário do imóvel de eventual falta de pagamento do locatário.

A lei também determina que esse valor, uma vez entregue ao proprietário ou à imobiliária, deve ser depositado em uma caderneta de poupança até o término de vigência do contrato de locação, de modo a evitar a desvalorização da moeda e a sua perda em decorrência da inflação.

Por tratar-se de uma garantia, esse valor deve ser devolvido ao término da locação, devidamente atualizado pela caderneta de poupança ou por outro índice escolhido pelo proprietário (geralmente o IGP-M).

No entanto, se ao término do período de locação restarem pendências por parte do locatário, tais como multas contratuais por rescisão antecipada, danos ao imóvel, falta de pagamento de algum aluguel, entre outras, esses valores podem ser devidamente descontados ou abatidos do depósito caução.

Essa garantia deve se estender até o prazo final do contrato de locação, ainda que haja prorrogação de seu prazo. Assim, por exemplo, se o contrato foi ajustado inicialmente por dois anos, mas o locatário, após esse prazo, permanece no imóvel, o valor de seu depósito somente será devolvido quando rescindido o contrato e definitivamente terminada a locação.

A Lei de Locações infelizmente não estipula um prazo determinado para a devolução do depósito, porém, considerando que a disposição da lei determina que este valor fique depositado em uma caderneta de poupança, que não demanda qualquer burocracia para o saque, é razoável que o levantamento da quantia depositada seja realizado assim que concluída a vistoria no imóvel e identificadas todas as pendências da locação.

Fonte: Dubbio

DISTRATO: REGRA EM ESTUDO PODE FAZER COMPRADOR PERDER QUASE TODO O VALOR PAGO PARA A RESERVA DO IMÓVEL

Aos poucos, o mercado imobiliário retoma os lançamentos e impulsiona as vendas no início de 2017, mas o elevado número de distratos dos compromissos de compra e venda de imóveis na planta ainda preocupa as construtoras.

Por isso, elas bateram à porta do governo em busca de uma solução para as perdas provocadas pelas desistências por parte dos compradores.

A proposta que ganha mais força e parece ter adesão do Planalto e das incorporadoras imobiliárias pode fazer com que os desistentes percam quase todo o valor pago para a reserva do imóvel.

Fontes com conhecimento da proposta ouvidas pelo R7 afirmam que o projeto visa garantir que a construtora tenha direito de ficar com um percentual entre 10% e 14% do preço do imóvel, desde que não ultrapasse 90% do valor já pago pelo comprador.

O advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai explica que a legislação atual estabelece uma perda entre 10% e 15% do valor pago até o momento pelo imóvel. Ele avalia que a proposta já avançada de mudanças “beneficia somente as incorporadoras”.

— Se você levar em conta que a pessoa paga 20% do valor do imóvel até a fase do financiamento, perdendo 14% ela está perdendo 70% do valor pago. Se foi desembolsado menos de 20%, a retenção pode ser ainda maior e pode chegar a 80% de todo o valor que foi pago.

Veja um exemplo: imagine um consumidor que fez a reserva de compra de um imóvel avaliado em R$ 500 mil e pagou 18% do valor total (R$ 90 mil) de entrada. Hoje, ele teria que pagar até R$ 13,5 mil à construtora em caso de desistência.

Se a nova regra for aprovada, ele teria que abrir mão de até R$ 70 mil (14% do valor do imóvel) ou 77% da grana desembolsada na entrada se quebrar o acordo.

Com distratos em alta, construtoras retomam preços antigos para desovar imóveis

Apesar de também observar a nova regulamentação como ruim para os consumidores, o professor do MBA de gestão de negócios imobiliárias da FGV (Fundação Getulio Vargas) Roberto Lira afirma que a mudança é necessária porque os distratos trazem danos “muito sérios” para as construtoras.

— Lá fora, em alguns países não devolvem nada e alguns compradores ficam sujeitos a ações judiciais. Isso nos faz observar que aquilo que os incorporadores querem é bem palatável.

Construtoras na UTI

Os dados mais recentes da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) apontam que, nos 11 primeiros meses de 2016, 40.888 unidades foram distratadas no País. Diante desse número elevado, o vice-presidente da Abrainc, Claudio Carvalho, defende uma regulamentação para os que desistem da compra do imóvel e ressalta que cada unidade distratada resulta em “custos irrecuperáveis”, que podem chegar a 15% e 20% do imóvel.

Lira compara a atual situação das incorporadoras com um doente que está na UTI (Unidade de Terapia Intensiva), que tem o problema se agravando para uma infecção hospitalar com o elevado volume de distratos registrados nos últimos anos.

Carvalho avalia que o ideal seria reter 8% do valor do imóvel para as desistências na faixa do Minha Casa Minha Vida, de 12% para unidades de até R$ 2 milhões financiadas pelo SFI (Sistema Financeiro de Habitação) e 15% para empreendimentos acima de R$ 2 milhões. A fixação dos valores mais altos, segundo ele, visa inibir investidores que compraram o imóvel para especular.

— Quando você fala dos 15% de retenção do valor do imóvel e para não-moradias você atinge o especulador que compra salas e fez o distrato quando vê o valor abaixo da expectativa dele.

Para que a nova regra comece a valer, o governo busca ainda que um consenso seja estabelecido entre as construtoras e órgãos de defesa do consumidor. Após um acordo, o Planalto deve redigir uma proposta final sobre a regulamentação dos distratos imobiliários no País.

Fonte: R7 Economia

MATRÍCULA DE IMÓVEL TRARÁ DADOS JUDICIAIS

A partir desta segunda-feira, para que o comprador de um imóvel saiba se o atual proprietário é alvo de alguma ação na Justiça que possa colocar a propriedade em risco no futuro, bastará olhar na matrícula da unidade para obter essa informação. 

A lei é de 2015, mas previa um período de adequação de dois anos. Agora, vale o que está contemplado na matrícula. 

“O prazo de dois anos foi pensado para que não houvesse uma correria aos cartórios para a atualização das matrículas dos imóveis”, de acordo com Abelardo Campoy Diaz, diretor do Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário. “Essa mudança serve para dar mais segurança nas negociações, sobretudo do ponto de vista do comprador, além de agilizar o processo de transmissão de propriedade.”

Com a concentração das informações na matrícula - e a consequente redução no número de procedimentos do cartório -, o tempo para transmissão de propriedade deve cair 20%, de 25 dias, para 20 dias, de acordo com estimativas do Banco Mundial. Os custos, no entanto, não devem ter redução substancial. Segundo os cartórios, na prática, o tempo de tramitação deve passar de 15 para 10 dias. 

Quem quer comprar um imóvel precisa se certificar se o antigo dono é alvo de alguma ação judicial, para ter certeza de que o patrimônio não corre o risco de ser usado para pagar uma pendência no futuro.

Até então, para o comprador, a recomendação era obter, entre outros documentos, as chamadas certidões de distribuição de feitos ajuizados - que servem para indicar se existe alguma ação em curso contra o vendedor, lembra Diaz. 

Da mesma forma, quando uma instituição financeira era solicitada a fornecer um empréstimo ou financiamento tendo por garantia o imóvel, o crédito só era liberado após a apresentação dessas certidões.

Novidade

Com a mudança, caso o antigo dono tenha ações correndo na Justiça e o resultado final da ação for desfavorável a ele, o imóvel só pode ser atingido se houver um registro da pendência judicial em sua matrícula. “Esse foi um processo que levou cerca de dez anos para sair do papel. Havia uma resistência grande dos cartórios responsáveis por essas certidões, apesar de ser uma medida que torna os processos de venda mais simples e ágeis”, lembra Diaz.

“Mais do que reduzir o tempo de tramitação no cartório, um dos objetivos principais é reduzir os juros de financiamento por parte dos bancos, na medida em que diminui o nível de insegurança do negócio. Ao menos, tende a haver uma redução nas taxas, se isso efetivamente vai acontecer, ainda não é possível ter certeza”, diz Ivan Jacopetti do Lago, diretor do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib).

“Resolvida a pendência na Justiça, a observação pode ser cancelada e deixa de constar na matrícula. Essa medida mais transparente pode servir também, indiretamente, como uma forma de estimular o devedor a cumprir suas obrigações judiciais. Se ele tiver como pagar, em tese, pode se convencer a quitar a dívida, até para preservar o histórico daquele imóvel que pretende vender.”

Fonte: Estadão

EQUIPE ADMINISTRATIVA DE CONDOMÍNIO

SÍNDICO - Será pessoa física ou pessoa jurídica, residente ou não.

Caso seja condômino deverá estar em dia com suas obrigações.

Art. 1.347 do CC. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

SUBSÍNDICO - Será necessariamente condômino, a Convenção é que irá determinar as atribuições.

Art. 26, § 6º da Lei de Condomínio – § 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

CONSELHO CONSULTIVO E FISCAL - Será necessariamente condômino.

Art. 1.356 do CC - Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

CONDÔMINO - Se refere ao proprietário do imóvel, e não ao inquilino.

Segundo o Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss condômino significa: 1 indivíduo que, com outro (s), exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário. 2 Cada proprietário de um condomínio.

INQUILINO

É a pessoa que paga mensalmente um aluguel para o proprietário para ocupá-lo.

O inquilino pode votar em assembleias, se o proprietário não comparecer, desde que munido de procuração.

Art. 24 da Lei dos Condomínios, parágrafo 4º. Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Portanto inquilino não é condômino.

PARENTES DO PROPRIETÁRIO

No caso de parentes, caso este tenha a procuração do proprietário, só é considerado apenas procurador, podendo votar e participar em assembleia, mas NÃO é considerado condômino.

PROCURAÇÃO

Art. 653 do CC. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654 do CC. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

Procurações tem caráter somente representativo em assembleia, ou seja, dando poderes para participar, votar e ser votado, não podendo estender poderes para o representante assumir o cargo eletivo.

O condômino/Proprietário poderá ser representado por qualquer pessoa capaz diante dos poderes da procuração que deverá ser clara quais poderes e atos está autorizado a realizar, ou seja, designação e extensão dos poderes conferidos, caso algum candidato envie procurador, a sua procuração deverá conter que poderá votar e ser votado.

MG Advogados Associados

Fonte: Artigos JusBrasil

CAIXA DEVE INVESTIR R$ 85 BILHÕES NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O presidente da Caixa Econômica Federal, Gilberto Occhi, esteve ontem (17/2) em Salvador para conversar com construtores e incorporadores baianos sobre financiamentos habitacionais, programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e análise de risco das empresas. Durante o evento, que aconteceu no auditório do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon-BA), na Pituba, Occhoi anunciou que a Caixa aprovou um investimento de R$ 84,2 bilhões no setor imobiliário e de habitações para este ano. O número é um pouco maior do que os R$ 83,5 bilhões investidos em 2016.

Durante o evento, o presidente da Caixa não comentou quando passará a valer as novas propostas de financiamento do Minha Casa Minha Vida, que foram anunciadas no início do mês pelo presidente Michel Temer. Mas revelou que a expectativa é que se utilize cerca de R$ 500 milhões do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a compra de novos imóveis. Ele lembrou ainda que as medidas para a recuperação do setor começaram ainda no ano passado, quando foi anunciado o aumento para R$ 1,5 milhão no valor máximo das unidades habitacionais que podem ser adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que cobra juros menores que os demais financiamentos de mercado.

“Significa dizer que você inclui mais pessoas quando você aumenta o valor do imóvel que é passível de compra com o uso do FGTS. Você insere mais pessoas e dá a oportunidade de esses requerentes, que tiverem algum recurso no FGTS, de usar na compra desse imóvel”, afirmou Occhi. O presidente da Caixa citou ainda o saque das contas inativas do FGTS e as novas regras do MCMV como medidas adotadas pelo governo para aquecer o mercado imobiliário. “A redução da taxa de juros e da inflação já está ocorrendo. O que precisamos agora é resgatar a geração de emprego. É por isso que a Caixa está aqui hoje com Sinduscon e Ademi, porque precisamos ouvir o setor empresarial, e já estamos fazendo isso no Brasil inteiro”, concluiu.

Fonte: Excerto do texto do Correio

PRAZOS PARA ENTREGA DA DIRF E DIMOB 2017

Atenção Administradoras de Condomínios e Locações de Imóveis, a Receita Federal estendeu o prazo de entrega da DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte) para o dia 27/02. Já o prazo para a entrega da DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) continua 24/02.

A declaração é obrigatória para todas as pessoas jurídicas ou equiparadas que, no ano anterior, realizaram trâmites imobiliários como: comercialização de imóveis que foram construídos, loteados ou incorporados para esse fim; intermediação de aquisição, alienação ou aluguel de imóveis; sublocação de imóveis; ou pessoas jurídicas que foram constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios.

A imobiliária que não apresentar a documentação até essa data poderá receber multa que varia de R$500,00 a R$1.500,00.

Para mais informações acesse:
http://idg.receita.fazenda.gov.br/acesso-rapido/agenda
tributaria/2017/fevereiro/declaracoes-demonstrativos-e-documentos

MP 759/2016: DIREITO REAL DE LAJE

LIMITE PARA FINANCIAR IMÓVEL COM FGTS TERÁ TETO AMPLIADO PARA R$ 1,5 MILHÃO

O ministro da Fazenda, Henrique Meirelles, confirmou na noite desta quarta-feira (15), que o governo vai aumentar para R$ 1,5 milhão o teto do valor do imóvel que pode ser financiado com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

O limite hoje é de R$ 950 mil para quem deseja comprar imóveis em São Paulo, Minas Gerais, Rio e Distrito Federal.

Nos demais Estados, o teto é de R$ 800 mil. Essa é a segunda medida de estímulo à economia que o governo anuncia com o uso do FGTS.

Fonte: Notícias ao Minuto

É LEGAL COBRAR TAXA CONDOMINIAL POR FRAÇÃO IDEAL?

A dúvida existe nos condomínios em que o rateio da taxa condominial é calculado com base na fração ideal da unidade.

Assim, primeiramente é importante destacar que a cobrança de condomínio por fração ideal é a regra geral decorrente da previsão contida no Art. 1.336, I do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Dessa forma, até por ser a regra geral, quando da construção do imóvel e realização dos registros e documentos necessários, dentre eles a convenção condominial, é praxe que os incorporadores mantenham essa forma de rateio.

Contudo, nos últimos anos vários condôminos que pagam pelo valor maior estão consultando advogados e até mesmo discutindo judicialmente se essa forma de rateio é válida.

E, dependendo das características do condomínio, a discussão parece ser justa. Isso porque, o fato da sua unidade ser maior dos que as demais nem sempre reflete em custo de manutenção ao condomínio maior do que os dispensados por unidades menores.

Exemplificando: Imaginemos um condomínio em que existam apartamentos com metragens de 100m² e 200m² e cada unidade, independente do tamanho, possui o mesmo direito de duas vagas na garagem, o hall social é comum, não há elevador privativo ou qualquer outro serviço exclusivo, ou seja, ainda que existam unidades maiores, todos usufruem dos mesmos serviços e espaços comuns, e mesmo assim as unidades maiores pagam maior valor de taxa condominial. Isso é justo?

Respeitando entendimentos em contrário, e tentando entender realmente o anseio do legislador ao impor como regra geral o rateio da taxa condominial pela fração ideal, entendo que não é justo esse tipo de divisão.

Isso porque, o anseio do legislador ao definir como regra geral o rateio proporcional em razão da fração ideal, imaginou que a diferenciação de metragem refletisse em diferenciação do uso, ou seja, no exemplo apresentado, tivesse a unidade maior direito ao uso de três vagas na garagem ou um hall social maior ou direito ao uso de elevadores exclusivos, aí sim estaríamos diante de uma situação em que a fração da unidade maior refletiria em características diversas das unidades menores e consequentemente o custo da manutenção da área seria mais elevado, justificando assim o valor maior da taxa condominial.

Porém, como em várias situações reais, a diferenciação da metragem não traz ao proprietário da unidade maior nenhum privilégio frente aos demais, por conseguinte, compartilho com o entendimento doutrinário que considera ilegal a cobrança de taxa condominial com base na fração ideal quando não há ligação entre o tamanho da unidade x custo de manutenção.

Dessa forma, com lastro em tais situações, ainda que poucas, temos importantes decisões em que o judiciário analisou a situação e considerou irregular o rateio levando-se em consideração apenas a fração ideal., Mas, é importantíssimo ressaltar que ainda são decisões isoladas e que o êxito na causa decorreu também de outras situações processuais e não apenas das discussões legais exclusivas relacionadas ao tamanho da unidade.

Entretanto, até mesmo pela forma de interferência do Poder Judiciário, para criação de jurisprudências e renovação dos entendimentos é preciso que esses condôminos continuem discutindo a ação judicialmente e que novos processos continuem sendo propostos.

Em outra seara, há de salientar que a alteração da forma de rateio da taxa condominial não depende exclusivamente de uma decisão judicial, pois, conforme previsto no mesmo artigo 1.336, I do Código Civil, existe a ressalva de que o rateio da taxa condominial pode ser realizado de forma diversa, desde que previsto na convenção -“...salvo disposição em contrário na convenção...”.

Porém, ainda que alterar a forma de rateio pela convenção condominial seja um caminho menos árduo e oneroso do que um processo judicial, a chance disso ocorrer dependerá da concordância de 2/3 dos condomínios, que é o quórum especifico que trata da alteração da convenção condominial e está previsto no artigo 1.351 do Código Civil:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Entretanto, conseguir o quórum para alterar a convenção e instituir a cobrança igualitária a todos é um procedimento dificílimo. Isso porque, salvo raras ocasiões, vivemos em uma sociedade muito individualista quando a questão pode atingir o bolso, não sendo comum que proprietários das unidades menores tenham o senso de justiça e aceitem ter o valor da taxa condominial majorado enquanto os proprietários das unidades maiores sofrerão abatimento.

Portanto, ainda que a própria lei permita aos condôminos modificarem a forma de rateio, usando-se um método mais justo, na essência da palavra, na prática é uma alteração difícil de ser aprovada e demanda uma conscientização de cidadania de todos os condôminos do nicho condominial especifico.

Assim, em razão de tudo que foi apresentado, e da situação real de que injustiças realmente existam em alguns nichos condominiais, o ideal é que os condôminos que se sentirem lesados adotem os procedimentos abaixo:

• Reunir outros condôminos na mesma situação;
• Procurar auxílio profissional capacitado;
• Tentar fazer um trabalho de conscientização com os demais proprietários de todas as unidades;
• Levar a discussão para assembleia.

Após a adoção desses procedimentos, em sendo mantida a forma de rateio por fração ideal, a discussão deverá ocorrer no âmbito judicial, ocasião em que o profissional com habilidade nas questões de direito condominial terá condições de esclarecer sobre os procedimentos judiciais que poderão ser adotados, custos, prazo, riscos e benefícios da demanda.

Alexandre Berthe Pinto - Advogado, sócio do Berthe e Montemurro Advogados.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

PREÇO DO ALUGUEL RESIDENCIAL TEM PRIMEIRA ALTA DEPOIS DE 20 MESES

Após quase dois anos de variações mensais negativas, Índice FipeZap de Locação registra aumento em janeiro. Os preços de locação residenciais no Brasil registraram aumento nominal de 0,17% em janeiro de 2017. Esse foi o primeiro aumento nominal depois de vinte meses. Apesar disso, quando comparado com o nível de janeiro de 2016, o Índice FipeZap de Locação acumula variação de -2,90%.

Levando-se em consideração a inflação medida pelo IPCA nos últimos 12 meses (+5,35%), o Índice FipeZap de Locação teve uma queda real de 7,84% no período. Todas as cidades monitoradas pelo índice mostraram resultados inferiores à inflação nesse mesmo intervalo de tempo, sendo que apenas em Santos não houve queda nominal no preço médio de locação.

Comparando-se o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Trata-se de uma medida importante para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento. Em janeiro de 2017, o retorno médio anualizado do aluguel caiu para 4,3%.

Os preços considerados para o cálculo do Índice se referem a anúncios para novos aluguéis. Ou seja, o Índice FipeZap de Locação não incorpora em seu cálculo a correção dos aluguéis em contratos vigentes (cujos preços são comumente reajustados periodicamente pelo IGP-M/FGV ou índices similares, de acordo com os contratos estabelecidos). Desta forma, o Índice FipeZap de Locação representa de forma mais dinâmica a evolução da oferta e da demanda por moradia ao longo do tempo.

Fonte: Agência IN

MINISTÉRIO DA TRANSPARÊNCIA IDENTIFICA INCOMPATIBILIDADE COM PROJETO EM QUASE METADE DAS UNIDADES DO MCMV

Pesquisa divulgada pelo Ministério da Transparência, antiga Controladoria Geral da União (CGU), mostra que 48,9% das unidades do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) na modalidade do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) não são compatíveis com o previsto nos projetos. A maior parte dos problemas está ligada ao surgimento de trincas e fissuras, além de infiltrações e vazamentos. Os dados consideram 688 empreendimentos em todo o País, construídos entre 2011 e 2014.

Outro problema detectado é de que em apenas 38,3% dos casos estudados houve a aderência da infraestrutura pré-estabelecida, com a maior parte dos casos de incompatibilidade voltados a itens de pavimentação, rede de drenagem e esgoto sanitário.

Desse documento, o Ministério da Transparência concluiu problemas quanto à evidenciação da análise dos projetos e das planilhas orçamentárias, frequência de problemas construtivos nas unidades habitacionais e nos empreendimentos e fragilidades na aplicação de critérios de hierarquização e de transparência na seleção de beneficiários.

As unidades do MCMV feitas pelo FAR atendem famílias com renda de até três salários mínimos.

Confira o relatório completo clicando aqui. 

Fonte: Revista Construção Mercado

NOVA LOUOS AMPLIA A ACESSIBILIDADE NOS IMÓVEIS DE SALVADOR

Pensar em acessibilidade vem se tornando cada vez mais frequente nos novos empreendimentos imobiliários. E, em Salvador, esse movimento de inclusão ganhou ainda mais força no mês de janeiro, quando começou a valer a nova Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (Louos) – um complemento à Lei Federal nº 13.146, de julho de 2015, que instituiu o Estatuto da Pessoa com Deficiência e obrigou a acessibilidade à pessoa com deficiência ou mobilidade reduzida nas dependências de edificações públicas e privadas.

A nova Louos determina, entre outras coisas, que o documento que comprova a conclusão de obras seja concedido apenas aos projetos que tenham cumprido integralmente as cláusulas do Termo de Acordo e Compromisso (TAC) sobre acessibilidade.

De acordo com a prefeitura de Salvador, todos os imóveis construídos, reformados ou locados na cidade a partir de 2013 já apresentam itens de acessibilidade, como elevador, rampas de acesso, corrimão e sanitário PNE. Outros itens acessíveis que estão presentes na construção de praças, postos de saúde e requalificação da orla são o piso tátil, passagem em nível na faixa de pedestres (faixa no mesmo nível da calçada) e guarda-corpo. A Fundação Mário Leal Ferreira (FMLF) elabora ou supervisiona a construção desses equipamentos.

Projetos do Minha Casa precisam ser acessíveis

Desde a aprovação da Lei Federal nº 13.146, todos os empreendimentos do programa Minha Casa, Minha Vida passaram a contar com um projeto urbanístico que estabelece a existência de rampas com declividades adequadas e calçadas com piso tátil, por exemplo.

Além disso, as unidades habitacionais da faixa 1 – para famílias com renda mensal bruta de até R$ 1,8 mil – são todas adaptáveis, sendo 3% das unidades entregues já adaptadas. E a obrigação de pensar na acessibilidade vale para as outras faixas também – 3% das unidades podem ser adaptadas caso haja demanda.

Fonte: Excerto do texto do CORREIO

RECENTE DECISÃO DO STJ DEVE AQUECER O MERCADO IMOBILIÁRIO

As legislações que tratam de outorga de isenção devem ser interpretadas literalmente, como determina o artigo 111 do Código Tributário Nacional. Sendo assim, não cabe pagar Imposto de Renda sobre montantes recebidos por venda de imóvel e que serão usados na quitação de financiamentos habitacionais assumidos anteriormente.

Assim entendeu, por maioria, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. A Fazenda Nacional questionava o uso do valor da venda de um imóvel no pagamento de um financiamento contratado tempos depois da compra do primeiro bem. O órgão argumentava que a Receita Federal proibiu esse tipo de operação na Instrução Normativa 599/2005.

O parágrafo 11, inciso I, do artigo 2º da IN ficou assim redigido: “O disposto neste artigo não se aplica, dentre outros I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante”.

Para o ministro Mauro Campbell Marques, que redigiu o voto vencedor, o recurso da Fazenda Nacional não deve ser concedido porque as restrições impostas pela Receita Federal vão contra o objetivo da Lei 11.196/2005, que garantiu a isenção se o dinheiro for aplicado na compra de imóveis em até 180 dias após a celebração do contrato de venda. A norma, destacou, visou otimizar o mercado imobiliário e reduzir a tributação sobre o capital usado.

“Com efeito, é de sabença geral que a grande maioria das aquisições imobiliárias das pessoas físicas é feita mediante contratos de financiamento de longo prazo (até trinta anos). Isto porque a regra é que a pessoa física não tenha liquidez para adquirir um imóvel residencial à vista. Outro ponto de relevo é que a pessoa física geralmente adquire o ‘segundo imóvel’ ainda ‘na planta’ (em construção), o que dificulta a alienação anterior do ‘primeiro imóvel’, já que é necessário ter onde morar”, explicou o ministro.

Mauro Campbell Marques detalhou que a finalidade da Lei 11.196/2005 é melhor aproveitada com a possibilidade, dentro dos 180 dias, de se conceder a isenção também para quitações de débitos remanescentes de imóveis já adquiridos ou de parcelas de financiamentos firmados anteriormente e ainda em curso.

“A necessidade de interpretação restritiva das normas isentivas também não socorre a Fazenda Nacional, isto porque a literalidade da norma insculpida no art. 39, da Lei n. 11.196/2005 exige apenas a aplicação do "produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Efetivamente, não há qualquer discrímen que estabeleça literalmente o momento da aquisição onde será aplicado o capital da venda”, disse o ministro.

“Não há qualquer registro na lei de que as aquisições de que fala sejam somente aquelas cujos contratos ocorreram depois da venda do primeiro imóvel residencial”, complementou Campbell Marques, que foi seguido pelos ministros Og Fernandes e Assusete Magalhães.

Voto vencido

O relator do caso, ministro Herman Benjamin, teve seu voto vencido no julgamento. Segundo ele, o recurso deveria ter sido provido porque a norma que concede a isenção deve ser interpretada literalmente, como define o artigo 111 do Código Tributário Nacional, que abrange em seu inciso II a outorga de isenção.

E, na norma questionada, a redação é a seguinte: “Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”.

É justamente no trecho “aplique o produto da venda na aquisição” que está a controvérsia. Segundo Herman Benjamin, a norma busca estimular o financiamento imobiliário e a construção de novos imóveis, ou seja, objetiva aquecer o mercado imobiliário. “Não se referem, portanto, a operações já existentes (já resguardadas pelo regime jurídico aplicável às obrigações e contratos inadimplidos), mas àquelas cuja realização visam propiciar”, disse sobre a norma questionada.

“Não há, por esse motivo, como ampliar a interpretação do termo ‘aplicar na aquisição de imóvel’ para o sentido perseguido nos autos (equiparar o ato de adquirir ao ato de quitar obrigação preexistente)”, complementou o ministro.

Entendimento de segundo grau

A decisão de Mauro Campbell Marques seguiu o entendimento do Tribunal Regional Federal da 4ª Região. Para a corte de segundo grau, a instrução normativa da Receita extrapolou seu poder de regulamentar ao criar uma restrição não prevista na lei.

“Como se pode ver da reprodução acima, a Lei nº 11.196/05, ao dispor acerca da isenção do IRPF sobre o ganho na alienação de imóvel residencial, apenas exigiu que, no prazo de 180 dias da venda, seja aplicado 'o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País'.”

De acordo com o TRF-4, a isenção deve ser reconhecida de forma extensiva, abrangendo imóveis adquiridos posterior e anteriormente à alienação de outro bem similar. “A lei estabeleceu como requisito da isenção do IRPF não propriamente a aquisição de novo imóvel no prazo de 180 dias da venda, mas a aplicação/utilização, neste período, do recurso obtido com a venda de imóvel na compra de novo imóvel.”

A corte de segunda instância explicou também que o legislador, se quisesse usar como requisito a aquisição do novo imóvel, teria detalhado isso na norma, e ainda deu uma aula de gramática à Fazenda Nacional: “Logo, o verbo nuclear da hipótese de incidência prevista na norma isentiva não foi adquirir , mas sim aplicar na aquisição [...] A diferença entre 'adquirir' e 'aplicar na aquisição', apesar de sutil, é de máxima relevância para a correta interpretação (literal) da norma isentiva veiculada no art. 39 da Lei nº 11.196/05”.

O tributarista Fábio Calcini, do Brasil Salomão e Matthes Advocacia, elogia a decisão do STJ e destaca que a norma da Receita Federal inseriu ilegalmente uma exigência não prevista em lei: a utilização do produto da venda do imóvel para quitação total ou parcial de bem adquirido à prazo ou já possuído pelo alienante.

"O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, sem deixar de realizar uma interpretação literal da isenção, nos termos do art. 111 do CTN, não deixa de levar em consideração a finalidade do texto normativo a fim de proporcionar efetivamente uma justiça fiscal e fomentar as operações imobiliárias", detalhou o advogado.

Clique aqui para ler o voto vencedor no STJ.

Clique aqui para ler o voto vencido.

REsp 1.469.478

Fonte: Revista Consultor Jurídico

COMO OBTER ESCRITURA DE IMÓVEL APÓS A MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR

Muitas vezes ao adquirir um imóvel o negócio é realizado mediante um contrato particular de compra e venda, onde o promitente vendedor e promitente comprador, de maneira justa e acordada aceitam as cláusulas nele contida.

Firmando o contrato entre as partes, este irá garantir o direito do promitente comprador da posse do imóvel, e após a quitação do contrato a realização da escritura definitiva o registro no Registro de Imóveis como dispõe os artigos 1.227 e 1.228, ambos do Código Civil:

Artigo 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Artigo 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Ocorre que, após a quitação do contrato, o promitente comprador procura o promitente vendedor para a realização da escritura - transmissão da propriedade, e recebe a notícia que este faleceu há algum tempo.

Diante desse impasse, o promitente comprador poderá conseguir a transmissão da propriedade com a propositura da ação de adjudicação compulsória, ou seja, é o pedido feito ao juiz para legitimar do contrato de compra e venda e posteriormente a expedição da Carta de Adjudicação para a lavratura da escritura no Registro de Imóveis, como monta o artigo 1.418 do Código Civil:

Artigo 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Assim, caso o promitente vendedor venha a falecer ou se os herdeiros se recusarem a assinar a escritura pública de compra e venda, esse embaraço poderá ser solucionado através da ação de adjudicação compulsória.

Débora May Pelegrim - Bacharel em Direito pela Universidade do Sul de Santa Catarina e colaboradora do Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados na área de Direito de família e sucessões.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

DIVULGAÇÃO: CURSO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. QUAIS SÃO MEUS DIREITOS?

Comprar a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. Pelas circunstâncias do negócio, alguns preferem adquirir imóvel usado, de outro lado há aqueles que escolhem obter um novo e ainda na planta.

Para os que optam por esta última modalidade, antes da aquisição é interessante verificar, se for possível, outros empreendimentos da construtora, seja para analisar a qualidade do material utilizado e do acabamento, seja para ver se a empresa cumpre o prazo prometido em contrato para entrega das chaves.

Caso tomada essas cautelas e o imóvel não tiver sido entregue no prazo previsto, bem como naquele período de prorrogação, conheça seus direitos como proprietário.

01. Lucros cessantes decorrente do atraso na entrega do imóvel

Ao meu ver, entendo ser passível aplicar os lucros cessantes quando houver demora, além daquela de carência, para entrega de um determinado bem. Isso ocorre tendo em vista os custos que o consumidor tem em decorrência da não entrega das chaves.

Noutras palavras, a exemplo, entraria o aluguel que o proprietário paga em outro local, o que acontece apenas pelo fato de não ter conseguido se mudar. Ou também do investidor que adquiriu o bem para renda e, no caso, ficaria sem o aluguel daquele período de atraso.

02. Dano moral decorrente do atraso na entrega do imóvel

Outra situação que ocorre em virtude da demora excessiva na transmissão do bem é o dano à moral do adquirente.

Esta interpretação está sedimentada nos Tribunais pátrios. Ora, o descaso com o consumidor, igualmente, a expectativa criada nele, principalmente, pela ânsia da casa própria, juntamente pela impotência de não ter no prazo pactuado, fere seu íntimo, ou melhor, seu psicológico.

Diante disso, tornou-se esta a posição majoritária nas jurisprudências.

03. Alteração do índice de correção monetária decorrente do atraso na entrega do imóvel

O índice de correção aplicado para o saldo devedor de imóveis em construção é o INCC, como regra. Imperioso destacar que este index é superior ao INPC.

Sendo assim, como forma de igualizar as relações comerciais, justo é a correção do imóvel, quando em atraso na entrega, não mais pelo INCC, e sim pelo INPC já que aquele onera demasiadamente o consumidor.

04. Das multas contratuais e equiparação do contrato

Por fim, e não menos importante, é necessário observar se há penalidades ao consumidor em caso de descumprimento contratual.

Em caso positivo, como forma de equiparação, existe posicionamento jurisprudencial para aplicar estas multas a empresa também. Ora, se há previsão no caso de descumprimento pelo comprador também deve constar para o construtor.

Sem o intuito de esgotar o tema, mas apenas para trazer algumas nuances sobre o atraso na entrega, finalizo o artigo perguntando a você, o que acha desta situação?

Gabriel Youssef Peres - Advogado especialista em Direito Cível e Direito de Propriedade.
Fonte: Artigos JusBrasil

COMO FUNCIONA O DISTRATO EM OUTROS PAÍSES

Os analistas do BTG Pactual fizeram um levantamento para saber como funciona em outros países o distrato -- o cancelamento da compra de um imóvel adquirido na planta antes da entrega das chaves. Enquanto no Brasil o setor da construção e os órgãos de defesa do consumidor tentam chegar a um acordo sobre um valor de multa que agrade as duas partes, em outros países as regras, acertadas no contrato de compra, são implacáveis: os compradores perdem todo o valor pago em caso de desistência.

O estudo analisou dez mercados, além do brasileiro: México, Argentina, Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, França, Itália, Espanha, Portugal e Austrália. Em todos eles, o comprador perde 100% do valor já pago e ainda está sujeito a penalidades adicionais, como processos na Justiça.

Assim como no Brasil, nesses países os consumidores começam a pagar pelo imóvel ainda na fase de construção.

O menor percentual pago até a entrega das chaves ocorre na Austrália, que varia entre 10% e 20%, e o maior ocorre na França e Portugal, que pode chegar a 85%. No Brasil, esse percentual gira entre 25% e 35%.

Mas, enquanto no mercado imobiliário brasileiro o comprador pode perder no máximo 50% do que já foi pago – em alguns casos menos, se recorrer à Justiça –, além da perda total nesses países o incorporador pode obrigar o comprador a comprar aquele imóvel, mesmo que ele não queira mais.

Isso está previsto nos contratos de oito dos dez mercados analisados. Em Portugal e na Austrália o comprador pode ter que compensar o construtor pelos gastos da venda (corretagem e outras taxas).

Fonte: Ana Paula Ribeiro - O Globo