EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Hipóteses de extinção do contrato de locação de imóveis urbanos pelo locatário:

Sob a ótica do locatário não se exige a observância do contrato originário. Deve-se analisar tão somente o contrato de locação atual.

Se o contrato atual for de prazo indeterminado, o locatário poderá extinguir o contrato a qualquer tempo por denúncia vazia e mediante notificação com 30 dias de antecedência, sob pena de pagar as despesas relativas ao período. Pode ainda rescindir o contrato por denúncia cheia, sem embargo de eventuais perdas e danos.

Se o contrato atual for de prazo determinado, o locatário pode considerar extinto o contrato naturalmente ao fim do prazo, porém ele não precisa respeitar o prazo para que o contrato se finde, podendo deixar o imóvel desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência. Nesse caso o locatário deverá arcar com uma multa proporcional ao descumprimento do contrato (não é devida a multa, porém, se a rescisão se der em razão da mudança de local de trabalho determinada pelo empregador, mas ainda aqui ele deve notificar o locador), se não houver multa prevista, a mesma deverá ser arbitrada pelo juiz – se não houver a notificação o locatário deverá pagar as despesas relativas ao período. Pode ainda rescindir o contrato por denúncia cheia, sem embargo de eventuais perdas e danos.

Obs 1: Multa prevista não pode ser o aluguel pelo tempo que faltar. Se pudesse estaríamos coagindo economicamente o locatário a permanecer no imóvel.

Obs 2: Art. 54-A (quando locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel para firmar contrato por prazo determinado com o locatário – e. G. Supermercado), só nesse caso a multa pode ser o valor do aluguel pelo tempo que faltar.

Hipóteses de extinção do contrato de locação de imóveis urbanos por terceiro:

O locatário goza de preferência legal na aquisição do imóvel (se o locador for vender o imóvel deve oferecer primeiro ao locatário), porém, sendo o locatário preterido em seu direito de preferência e se o contrato (ou compromisso) de compra e venda estiver registrado 30 dias antes da venda, o locatário poderá se valer da ação de preferência para usufruir de todos os benefícios legais decorrentes da preferência legal.

O amparo da lei conferido ao terceiro de boa-fé se manifesta na proteção da propriedade do imóvel adquirido, de maneira que o terceiro não o perderá pela ação de preferência se o contrato não estiver registrado.

Se o imóvel objeto de anterior contrato de locação for adquirido por terceiro, este terá um prazo decadencial de 90 dias para denunciar o contrato (retirar o locatário do imóvel), salvo cláusula de vigência.

Obs 1: O prazo é decadencial, logo se transcorrer in albis o terceiro assumirá a locação.

Obs 2: Locatário terá MAIS 90 dias para sair do imóvel (90 para terceiro denunciar + 90 para locatário sair do imóvel). Note-se que não se tratam de 180 dias, pois o terceiro adquirente pode denunciar no dia da aquisição do imóvel, resultando em 91 dias e. G.

Obs 3: Cláusula de vigência é a exceção do Princípio da relatividade, pelo qual o contrato faz lei entre as partes, não devendo um terceiro respeitá-lo. Pela cláusula de vigência, quem quer que adquira o imóvel alvo de contrato de locação, deverá assumir o mesmo na figura do novo locador.

Hipóteses de extinção do contrato de locação de imóveis urbanos pelo locador:

Nos contratos de locação de imóveis não residenciais fixados com prazo determinado, o locador pode retirar o locatário do imóvel por denúncia cheia (com justa causa) nas hipóteses previstas no artigo 9º na lei de locação de imóveis urbanos (Lei nº 8.245/91). Pode também o locador extinguir o contrato ao fim do prazo originário, porquanto esse representa o fim natural do contrato de locação. Se o contrato se operar por forma / prazo indeterminado, o locador ainda pode retirar o locatário do imóvel por denúncia cheia (art. 9º da Lei de locação) ou por denúncia vazia (sem justa causa) a qualquer tempo (desde que notifique o locatário 30 dias antes).

Note-se que não há previsão de extinção do contrato determinado por denúncia vazia nos contratos de locação de imóveis não residenciais.

Ao tratarmos de contratos de locação de imóveis residenciais é necessário analisarmos a origem do contrato primário, o contrato de locação em sua gênese.

Se o primeiro contrato, o que deu origem ao atual, foi por prazo determinado (lembrar que para que o contrato seja considerado por prazo determinado, o mesmo deve ser escrito, caso contrário, presume-se por sua indeterminação) e por prazo maior ou igual a 30 meses, o contrato poderá ser extinto durante o prazo apenas por denúncia cheia com base no artigo 9º. Findo o prazo, o locador poderá entrar com ação fundada no fim do prazo (bom para o locador). Pode, por último, operar a conversão condicionada (contrato vira indeterminado pela ocasião de ficar o locatário no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador). Neste caso da conversão condicionada, pode-se extinguir o contrato por denúncia cheia fundada nas hipóteses do artigo 9º ou por denúncia vazia a qualquer tempo. Já para os contratos de prazo menor que 30 meses(determinados), o locador pode retirar o locatário por denúncia cheia fundada no artigo 9º. NÃO EXISTE AÇÃO DE DESPEJO AO FIM DO PRAZO, aqui o locador não pode retirar o locatário do imóvel (ruim para o locador). Também, nos termos do artigo 47 da lei, ocorre a conversão automática do contrato determinado para indeterminado quando o prazo (menor de 30 meses) se encerra. Nesses casos, o locador pode retirar o locatário por denúncia cheia pelo artigo 9º OU 47º, ou por denúncia vazia apenas após o prazo notarial de 05 anos.

Obs 1: O locador ganha novas justas causas com o artigo 47, isso é mais vantajoso para ele. Um exemplo é o pedido do imóvel para uso próprio do locador.

Obs 2: A lei protege o locatário prevendo a sua retirada apenas após 05 anos por denúncia vazia.

Obs 3: Ao prever benefícios ao locador nos contratos de prazo maior que 30 meses, o legislador teve intenção de fomentar a criação de contratos de locação de prazo longo.

Sendo o contrato residencial por prazo indeterminado, seguem-se as regras supra (idem determinado maior que 30m = conversão automática)

Denúncia cheia: 9º ou 47º

Denúncia vazia: 05 anos

Obs 1: Não há como impedir a ação renovatória prevista nos artigos 51 (não residencial) e 47 (residencial). É direito do locatário.

Obs 2: É devida multa se o locatário sai antes do prazo. Porém, é plenamente válida a inserção de cláusula por empresa imobiliária em contrato de locação de prazo maior que 30 meses que vise à isenção de multa ao locatário que não permanecer no imóvel até o fim do prazo. Dá-se um bônus ao locatário de sair antes do prazo sem pagar multa.

Por último, nos contratos de locação de imóveis urbanos por temporada, logicamente apenas por prazo determinado, o locatário pode ser removido por denúncia cheia fundada nas hipóteses do artigo 9º e, naturalmente, ao fim do prazo. Ocorrendo a conversão condicional (se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição do locador), converte-se o contrato por temporada determinado para residencial indeterminado. Logo, poderá o locador retirar o locatário por denúncia cheia fundada nos artigos 9º e 47º da lei de locação ou por denúncia vazia APENAS APÓS 30 MESES (antes eram 05 anos).

Obs 1: Ao fim do prazo, por força do artigo 59, parágrafo 1º, o locador tem a prerrogativa processual da antecipação dos efeitos da tutela (liminar), pela qual o locatário será compelido a desocupar o imóvel no prazo de 15 dias por ordem judicial, diferentemente do despejo normal, onde só se manda sair ao fim do processo. Lembrando que o locatário poderá contestar aqui, mas o fará de fora da casa.

Obs 2: A locação por temporada deve ser efetivamente por temporada, caso contrário será considerada residencial determinada por prazo menor de 30 meses, acarretando nas consequências já citadas.

Obs 3: Esse prazo de 30 meses (antes de 05 anos) é contado do início do contrato, do início total, não de quando o contrato se tornou indeterminado.

Situação anômala de extinção do contrato pelo locador:

Com a reforma da lei em 2012, a regra passa a ser a seguinte – Quando houver a exoneração ou perda de uma garantia do locatário relativa ao contrato de locação (fiança e. G.), o locador deve notificar o locatário fixando prazo de 30 dias para troca de garantia, sob pena de rescisão do contrato.

Obs: Antes da reforma apenas operava o vencimento antecipado das obrigações (pagava antes de usar).

Denúncia cheia = justo motivo/causa

Denúncia vazia = sem justo motivo/causa

Justo motivo = Falta grave imputável à parte contrária (além de considerar o contrato extinto pode pleitear P. D. – 475, CC)

Gabriel Gonçalves - Acadêmico de Direito no Centro Universitário Antonio Eufrásio de Toledo de Presidente Prudente-SP. Estagiário do MP-SP.

Fonte: Artigos JusBrasil