Finda a relação negocial de locação, ocasião em que o inquilino geralmente retira seus bens do imóvel, é possível observar as eventuais avarias do local, tais como portas e janelas quebradas, pisos destruídos, e assim por diante.
De forma precipitada, o locador contata imediatamente o seu advogado (com pouca experiência prática), e juntos ingressam com a ação respectiva, pleiteando o ressarcimento pelos danos ocasionados.
Não obstante, dão de cara com o seguinte pronunciamento: “não é possível a atribuição de responsabilidade ao locatário pelas avarias existente no imóvel locado, quando o laudo de vistoria inicial não foi juntado aos autos”.
Para evitar tais situações, as imobiliárias e os locadores mais atentos têm se precavido com a realização de Laudo de Vistoria quando da entrada e da saída do imóvel pelo locatário.
Pois bem, os artigos 22 e 23 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelecem as obrigações legais impostas, respectivamente, aos locadores e aos locatários, o que faz nos seguintes termos:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia, de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Vê-se, pois, que não há qualquer dispositivo legal que obrigue o locador a realizar os laudos de vistoria, tampouco há previsão para a inspeção.
Portanto, o preceito utilizado como justificativa para a sua realização é o III, ipsis litteris:
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Há tempos a jurisprudência já vem exigindo como prova da ocorrência dos danos a juntada do laudo de vistoria inicial, realizado quando da entrada do inquilino no imóvel, sob o fundamento de que é somente por meio dele é se pode constatar em que condições o bem foi realmente entregue, para, então, compará-lo com o de desocupação.
Tal exigência tem por base a incumbência ao autor do ônus da prova quanto ao fato constitutivo do seu direito (art. 373, inciso I, do Novo Código de Processo Civil).
De igual modo, não há que se considerar o argumento de que consta no contrato de locação assinado pelas partes que o imóvel locado estava sendo recebido em perfeitas condições de uso, já que tais contratos são geralmente genéricos.
Em rápida busca à jurisprudência, é possível encontrar diversos julgados que desconhecem a obrigação de ressarcimento do locatário por ausência de provas. Colaciono abaixo o Acordão proferido pela 26ª Câmara de Direito Privado de São Paulo:
Locação - Cobrança - Ausência de laudo de vistoria inicial e final - Real estado de conservação do imóvel por ocasião da entrega das chaves não comprovado - Ônus que incumbia ao autor - Apelo improvido.
(TJ-SP - APL: 00195207120138260007 SP 0019520-71.2013.8.26.0007, Relator: Vianna Cotrim, Data de Julgamento: 17/12/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2015)
Por outro lado, também não é aceito pelos tribunais o laudo final realizado unilateralmente pelo locador, por não possuir aptidão persuasiva necessária capaz de demonstrar que o locatário teria provocado danos ao imóvel locado mediante seu uso inadequado. Preserva-se, assim, os direitos do locatário em relação a possíveis deslealdades do locador. Nesse sentido:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA E CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LAUDO DE VISTORIA UNILATERAL. PROVA INSERVÍVEL. OBRIGAÇAO DO LOCATÁRIO EM REPARAR DANOS. ÔNUS DA PROVA. HONORÁRIOS.
1. Possível a responsabilização do locatário em reparar as deteriorações de uso normal do imóvel, desde que prevista em contrato, cabendo ao locador o ônus de provar as deteriorações decorrentes da utilização do imóvel pelo locatário.
2. O laudo de vistoria final elaborado sem a presença do locatário não possui idoneidade para fins de prova.
3. Verificando-se excessiva a fixação dos honorários advocatícios, sopesando a importância da causa e o trabalho desenvolvido, impõe-se sua redução.
4. Recurso conhecido e parcialmente provido.
(TJ-DF - APC: 20100112309420, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 26/11/2014, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 09/12/2014. Pág.: 265)
Em conclusão, para se resguardar de eventuais vicissitudes ocasionadas pela postura do locatário em relação à conservação do imóvel, bem como por questões de defesa frente a possíveis desonestidades do locador, a realização de laudos de vistoria de entrada e de saída é extremamente recomendável, possuindo um efeito de dúplice proteção.
A inspeção não exige forma prescrita, podendo ser realizada a contento. Todavia, para que não haja futuros embaraços, deve ser assinada por todos os interessados, tais como locador, locatário, fiador e cônjuges. E ainda, é recomendável a presença e a assinatura de testemunhas.
O laudo deve conter as especificações do imóvel e seus componentes, indicando o estado de conservação em que se encontram, e, quando possível, deve ser complementado pelas fotos do imóvel.
Pedro Miguel - Advogado atuante nas áreas cível, tributária e trabalhista.
Fonte: Artigos JusBrasil
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