A incorporação vem regulamentada pela Lei 4.591, de 16/12/64.
Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas ( art. 28, § único, Lei 4.591).
Estabelece ainda que só poderá ser incorporador:
a) a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetue a construção, compromisse ou efetive a venda das unidades autônomas, em edificações a serem construídas ( art. 29, Lei 4.591);
b) ou ainda os proprietários ou titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição de condomínio ( art. 30, Lei 4.591).
Para os casos acima, será incorporador o proprietário do terreno ou o construtor, investidos pelo proprietário do terreno onde será efetuada a construção.
Para que possa negociar sobre as unidades autônomas que serão construídas, deverá o incorporador, consoante art. 32, da Lei 4.591, proceder ao registro da incorporação no competente cartório de registro de imóveis (art. 32, Lei 4.591).
Portanto, é condição “sine qua non” para a venda das unidades autônomas o registro da incorporação.
No caso acima, deverá o incorporador apresentar junto ao cartório de registro de imóveis os documentos arrolados no art 32, da Lei 4.591.
O prazo de validade do registro da incorporação será de 180 dias, findo o qual, se a incorporação não tiver sido concretizada, o incorporador deverá atualizá-la para poder negociar as unidades, revalidando-se o prazo por mais cento e oitenta dias.
Ademais, é necessário o registro da incorporação, pois, na hipótese do incorporador desistir do empreendimento, essa desistência deverá ser averbada no registro da incorporação( art. 34, §5º).
A construção de imóveis, objeto de incorporação, poderá ser contratada tanto sob o regime da empreitada (art. 48 e seguintes, Lei 4.591) bem como pelo regime da administração (art. 58 e seguintes, Lei 4.591). E, em ambos os regimes, deverá o incorporador observar os deveres arrolados pelos arts. 32 e seguintes, visto que o dispositivo legal retro trata-se de regra geral.
Incorrerá em contravenção contra a economia popular aquele incorporador que negociar as frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes da lei 4.591 (art. 66, inciso I).
A pena para a contravenção acima mencionada é multa de 05 (cinco) a 20 (vinte) vezes o maior salário mínimo legal vigente no país.
Entretanto, se o incorporador promover a incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações, estará cometendo crime contra a economia popular, cuja pena é a reclusão de um a quatro anos e multa cinco a quarenta vezes o maior salário mínimo legal vigente no país.
O crime em questão poderá ser estendido aos corretores que promoverem a venda, ao construtor que realizar a obra.
Como exemplo de contravenção penal, podemos citar o incorporador que inicia as vendas sem atender às exigências da Lei 4.591; como crime, podemos citar o incorporador que não efetua o registro da incorporação e ao promover a venda do imóvel, afirma ao público que a incorporação já foi registrada.
Renata Mathias de Castro Neves - Setor Jurídico
Fonte: Sinduscon SP
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