Em época da realização da assembléia geral ordinária dos condomínios edilícios, obrigatoriamente anual[1] e costumeiramente agendada para os primeiros meses do ano civil, destinada à análise da gestão, à aprovação das contas, do orçamento de despesas e do valor das contribuições (e, eventualmente, para a eleição do substituto do síndico e para a alteração do regimento interno do edifício), costumam surgir dúvidas sobre a obrigatoriedade da adequação das antigas convenções, ao disposto no Código Civil (Lei n° 10.406, de 10/01/2002), a par de serem debatidas diversas outras sugestões em prol da melhoria da gestão do condomínio.
De pronto deve ser dito que alterações da convenção hão de motivar assembléia específica, devidamente convocada, exatamente para que os interessados possam analisar detidamente os temas e as propostas, levando em público, na assembléia, votos e opiniões mais consistentes. Mas, é inevitável: as questões surgem, mesmo que não especificamente destinada a assembléia ordinária a tais decisões. Enfrentemos-las, então.
Pois bem: é obrigatória a alteração da convenção de condomínio após a edição do Código Civil de 2.002?
Para simplificar a resposta lembra-se que não existe qualquer determinação nesse sentido no Código Civil (diferentemente do que ocorreu quanto a outras situações reguladas pelo mesmo Código) e esta certeza já foi proclamada por diversos estudiosos, destacando-se o entendimento do Professor João Paulo Rossi Paschoal, entendimento divulgado pelo SECOVI – SP (Sindicato da Habitação), com o qual se comunga:
O prazo para adaptação dos atos constitutivos fixados pelo art. 2031 do novo código civil, prorrogado até 11/01/07 pela Lei n°: 11.127/05 destinava-se exclusivamente às pessoas jurídicas (art. 44 do novo Código Civil), tais como as sociedades, as associações e as fundações. Deste modo, não se destinava a regular os condomínios, que são entes despersonalizados (...). Assim sendo, não era obrigatório o ajuste da Convenção de Condomínio para que houvesse uma harmonização com o Novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil, bem como do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil serviam justamente para tal fim, isto é, as Convenções de Condomínio, ultimadas antes de 11/01/03, continuariam em vigor naquilo que não contrariassem disposições de ordem pública do novo Código. Este não fixava prazo para que as Convenções se ajustassem às suas novas disposições. Concluindo, salvo conveniência particular, as Convenções podiam e podem permanecer inalteradas.
Logo, não é obrigatória a alteração da Convenção de Condomínio nos termos do Código Civil de 2.002, especialmente porque não identificada contrariedade a dispositivo de ordem pública, na consulta formulada.
Esta certeza nos leva à ponderação acerca da eventual conveniência dessa alteração (que implica em dispêndio de energias e de numerário, inclusive com os registros decorrentes do ato) em cada caso concreto. Em outras palavras: caso se pretenda atualizar a convenção, quais os tópicos que mereceriam, hoje, discussão?
Nessa lógica, se a massa condominial entender conveniente tal alteração e se dispuser aos dispêndios respectivos, alerta-se que é prudente a consulta a especialistas no ramo, que poderão auxiliar os condôminos a identificarem os aspectos mais importantes das modernas convenções. Além de advogados, costumam ser consultados administradores de condomínios, afeitos aos correntes problemas e às fórmulas tentadas (e quiçá, falhas) para as respectivas soluções.
E conviria analisar os seguintes temas, presentes nos estudos e debates encetados quando da elaboração das mais atuais convenções condominiais:
a) A fixação do quorum necessário para alteração do regimento interno, nos moldes do artigo 1.334, inciso III, do Código Civil, tendo em vista que o regimento interno (inciso V, do art. 1334), que trata do dia a dia do condomínio, pode e deve ser sempre atualizado;
b) A possibilidade de outorga de procuração (e a extensão dos poderes a serem conferidos, a eventual limitação de outorgantes por mandatário etc.) para comparecimento e votação em assembléia, que deve ser debatida conforme os interesses deste específico condomínio, que serão distintos dos interesses de outros condomínios, obviamente. Explica-se: a massa condominial prefere possibilitar o voto “fácil” (e um tanto açodado, na prática, deve ser dito), por detentor de incontáveis procurações, ou prefere estimular a participação dos condôminos, através da vedação da outorga de muitas procurações a um só procurador?
c) A eventual discussão sobre a implantação de assembléias virtuais (por internet), que permitiriam deliberações mais ágeis e atenderiam os hábitos modernos. Diga-se, não são poucas as sociedades empresárias que já se valem desses meios, com perfeito funcionamento;
d) A direção do condomínio, que legalmente é atribuída ao síndico, com o eventual auxílio de subsíndico e conselho fiscal (artigos 1347 e 1348, do Código Civil), com a eventual disciplina e partilha de funções específicas.
e) As regras de atribuição da função administrativa a terceiro (administradores), a teor do parágrafo 2º, do art. 1348, do Código Civil;
f) A previsão de auditoria externa das contas em moldes rotineiros, em auxílio ao Conselho Fiscal (art. 1356), meio que evitaria boa parte das acusações de má gestão das finanças do condomínio;
g) O procedimento de punição do condômino anti-social e da aplicação de multas (art. 1337). A grande vantagem de isso ser disciplinado em Convenção é evitar impugnações e o desgastante alongamento dos debates;
h) A fixação de eventual quorum especial para decisão acerca de algumas matérias (art. 1352);
i) As regras pertinentes à posse de animais pelos condôminos, quiçá estabelecendo diferenças quanto a cães de grande porte que não podem merecer o mesmo tratamento legal devido a pequenos pássaros, mas que em muitos condomínios ainda têm enfoque convencional idêntico;
j) O custeio de alguns serviços especiais, extraindo-os do cômputo do rateio ordinário e tornando mais justo o custeio, a par de admitir, conforme o caso, o corte de fornecimento na hipótese de inadimplemento;
k) A análise da lotação máxima admitida por unidade (que se distingue da carga máxima por metro quadrado), preservando-se, portanto, o interesse, a conveniência e a segurança de todos os condôminos;
l) A utilização de métodos alternativos para a solução de conflitos, inclusive com eventual eleição de Câmaras de Mediação ou a instituição de Comissões de Conciliação e Mediação no próprio condomínio, evitando assim o ingresso em juízo.
Enfim, embora não seja obrigatório proceder à alteração da convenção desde o advento do Código Civil, caso o Condomínio entenda conveniente tal alteração, seria lógico sob o prisma econômico e prudente, sob os aspectos jurídico e comunitário, contemplar todos estes novos temas dos quais se fez pequena, exemplificativa e não exaustiva lista.
NOTA
[1] Artigo 1350, do Código Civil.
Jaques Bushatsky - Advogado, diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI), sócio correspondente para São Paulo da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Fonte: Revista Jus Navigandi
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