Tema bastante corriqueiro na prática do direito imobiliário refere-se à locação de área comum de Condomínios Edilícios. A título de exemplo prático, imagine um edifício comercial com grande movimentação de pessoas em suas áreas comuns, que pretenda autorizar terceiros a instalar pequena banca de revistas e jornais na área de circulação, um edifício qualquer que pretenda ceder onerosamente espaço de sua fachada para instalação de placa publicitária, ou do telhado para colocação de antena de telefonia.
As indagações que surgem são: a área comum pode ser locada a terceiros? Em caso positivo, qual o quórum necessário para aprovação desta medida?
Pois bem, de início já se afirma que a locação é legalmente possível, decorre do próprio direito de propriedade dos condôminos, que podem usar, fruir e gozar da coisa de acordo com a conveniência, inclusive locando, caso seja este o interesse.
Passa-se, então, a tratar do quórum necessário para tal aprovação. Vejamos o raciocínio jurídico necessário para reposta da indagação proposta. A Lei n.º4.591/1964, dispõe em seu artigo 19:
Art 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
No mesmo sentido, o Código Civil de 2002 assim determina, no artigo 1.336:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
… IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Em razão das disposições legais, conclui-se que o uso da área comum do Edifício não pode gerar obstáculo ao livre uso de quaisquer dos demais condôminos. Ou seja, com a cessão de uso para terceiros, não podemos ter um condômino sequer contrariado, eis que assim, teríamos o uso de área comum gerando ofensa ao "ao bom uso das mesmas partes por todos".
Assim, a deliberação dos condôminos não poderia lesar o direito de qualquer deles fazer uso das partes comuns, direito este previstos nos dispositivos legais acima transcritos. Mesmo que se alegue vantagem gerada pela percepção dos alugueres, redução das despesas ou, até, formação de um fundo comum, ainda sim não há justificativa para a lesão do condômino que se sinta prejudicado, eis que pode ser que esse não seja o interesse de alguns, que, como dito, estão amparados pela legislação.
Desta forma, conclui-se que para a cessão de área comum para uso por terceiros, a título gratuito ou oneroso, exige-se a unanimidade dos condôminos. A contrariedade de apenas um deles impede que o ato seja realizado pelo Condomínio, já que este único condômino teria lesado seu direito de livre uso das áreas comuns.
Guilherme Fonseca Almeida - Sócio do escritório Almeida & Pandolfi Damico Advogados, Graduado em Direito pela Universidade Federal de Viçosa - UFV, pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Faculdade de Direito de Vitória- FDV e especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito e membro da ADEMI-ES. Possui forte atuação na área do Direito Imobiliário consultivo e contencioso. Também é especialista em Contratos Públicos e Licitações Públicas pela Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG.
Fonte: Artigos JusBrasil
Nenhum comentário:
Postar um comentário