VOTO DE MINERVA EM CONDOMÍNIO PREVINE CONFLITO

A apuração dos votos, nas Assembleias de Condomínio, segue a regra estabelecida no artigo 1.352, parágrafo único, do Código Civil (Lei 10.406/2002), in verbis:

"Os votos serão proporcionais às frações ideais do solo e nas partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção do Condomínio."

A redação do parágrafo único do artigo 1.352, do Código Civil, seguiu as linhas gerais do parágrafo terceiro, do artigo 24, da Lei 4.591 de 16/12/1964, que no Capítulo VII, tratou "Da Assembleia Geral" - "Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção."

A maioria das convenções de condomínio estabelece que a cada unidade imobiliária corresponde um voto, o que iguala o direito de todos os condôminos, independentemente das dimensões de sua unidade ou quinhão de fração ideal.

A experiência passada demonstra o acerto do critério de igualar o peso dos votos de todas as unidades, diante das poucas reclamações, assim como de ausência de propostas de alteração legislativa que tiveram êxito em relação ao tema.

O presente artigo busca solução para a hipótese de empate na votação de qualquer assunto da ordem do dia, e, de ausência de previsão na Convenção de Condomínio para dirimir a questão.

A primeira e melhor solução é atualizar a convenção de condomínio, inserindo critério de desempate, o que demanda as assinaturas de condôminos que representem 2/3 dos votos dos condôminos, em atendimento ao disposto no artigo 1.351, do Código Civil.

É usual atribuir ao presidente da Assembleia Geral o voto de minerva, e, nesse caso, será aconselhável que o seu voto seja colhido por último, a fim de só seja utilizado a faculdade em caso de efetiva necessidade.

Também poderá ser escolhido como voto qualificado e dobrado o condômino mais velho que se encontre presente na Assembleia Geral, que também deverá ser o último a declarar o seu voto.

Caso se vislumbre a possibilidade de empate em qualquer votação, pela presença de número par de condôminos na assembleia geral, e, ausente critério de desempate na convenção de condomínio, é possível que se estipule, antes do início da Assembleia, mediante proposta aprovada pela maioria dos presentes, o direito do voto de minerva para o presidente da Mesa, condômino mais idoso ou outro condômino, viabilizando resolver os temas da ordem do dia.

Na hipótese de empate, sem que tenha sido ajustado qualquer critério de desempate, o presidente da assembleia deverá fazer constar da ata o ocorrido e solicitar ao síndico que convoque nova assembleia, para apreciar e deliberar o item em comento.

A jurisprudência corrobora o entendimento esposado, ipsis literis:

"Ação de anulação de assembleia geral ordinária de condomínio. Sentença que julgou procedente em parte o pedido, anulando o mandato do síndico do Condomínio Camboinhas Mall, reeleito na AGO de 24.03.2007, determinando ao réu que, no prazo máximo de 30 dias realize nova assembleia com convocação de todos os condôminos para eleição de novo síndico, sob pena de multa diária de R$ 500,00. Custas e honorários compensados. Apelação de ambas as partes. Recurso que não merecem prosperar. Vedando a convenção que o síndico se valha de procuração a ele outorgada, deve ser mantida a sentença que anulou a assembleia onde se utilizou o síndico de mandatos outorgados a ele e à empresa da qual é representante legal. Nula a assembleia, a consequência é a sua reiteração e não a posse do segundo colocado, ainda mais porque, abstraídos os votos para os quais se utilizaram as procurações, a votação acabou empatada. Apelações a que se nega provimento.

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Deste empate, aliás, resulta a impossibilidade de proclamar-se o Autor síndico. De toda a sorte, anulada a eleição, a consequência jurídica é retirar o ato jurídico do plano de existência, determinando sua repetição. Assim, ainda que não tivesse havido o referido empate, não caberia empossar o segundo colocado, mas sim renovar o ato." (TJ-RJ 4ª Câmara Cível - Apelação Cível 2008.001.45.211 - Relator Desembargador Horácio dos Santos Ribeiro Neto - unânime - julgamento em 16/9/2008)

ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. Eleição do síndico pelo voto minerva do presidente da mesa, após o empate verificado na votação. Nulidade. Omissa a convenção a respeito, nada autorizada o duplo voto do presidente, como condômino e presidente da assembleia. Recurso improvido. (TJ-SP - 10ª Câmara Cível - Apelação 0070319-04.1997.8.26.0000 - Relator Ruy Camilo - unanime - data de registro 25-02-1999)

Desse modo, fica clara a importância de atualizar a convenção de condomínio, tornando-a instrumento apto a responder as novas demandas que se apresentam, prevenindo conflitos e trazendo mais transparência e agilidade à administração do prédio.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

DIVULGAÇÃO: CONVENÇÃO AsBEA-PR

A regional paranaense da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura – AsBEA-PR, em parceria com o SEBRAE-PR e a Universidade Positivo realizam no próximo dia 30 de maio a Convenção AsBEA-PR 2015.

O evento acontece na sede do SEBRAE-PR e conta com a primeira edição do “Fórum de Gestão Empresarial para Arquitetos”, além da 8ª Assembleia Geral Ordinária da AsBEA-PR, com a eleição da nova diretoria que ficará à frente da instituição pelo biênio 2014-2016. Na ocasião será lançado para os arquitetos o Programa de Consultoria e Atualização Profissional em Gestão Empresarial, do SEBRAE-PR.

A construção civil passa por uma fase de forte crescimento no país, sendo considerada uma das áreas propulsoras da economia brasileira. Focando nesse nicho, a instituição, em parceria com a AsBEA-PR, desenvolveu um programa pensado para que o Estado seja reconhecido como referência em qualidade construtiva e que será apresentado aos arquitetos durante o evento.

Fórum de Gestão Empresarial para Arquitetos

Inovando na forma de reunir profissionais dos diferentes escritórios de arquitetura de Curitiba, a AsBEA-PR realiza a primeira edição do Fórum de Gestão Empresarial para Arquitetos. Com apoio da Universidade Positivo, serão ministradas palestras de curta duração com os principais temas que geram dúvidas aos empresários.

O programa do fórum conta também com atualizações do sistema BIM, apresentado pelo Grupo de Trabalho de BIM, da AsBEA-PR, Sistema Navis de Gestão para Escritórios de Projetos, Marketing e Serviços, Aspectos Legais e Contratuais, além de Processos e Projetos. As palestras serão ministradas pelos renomados professores Reinaldo Martinazzo, Virgínia Dias e Maxiliano Ribeiro, da pós-graduação da Universidade Positivo.

8ª Assembleia Regional

A assembleia regional foi convocada para abrir as eleições que empossarão a nova diretoria da instituição para o biênio 2014-2016. A eleição será com chapa única, encabeçada pelo arquiteto Keiro Yamawaki, candidato a presidente pela chapa “ASBEA SEMPRE FORTE!”.

A assembleia também conta com a apresentação do programa de internacionalização da Arquitetura Brasileira, o Built by Brazil - http://www.builtbybrazil.com.br/novo/ . Com foco no fortalecimento e na abertura do mercado externo para o setor de arquitetura brasileira como um todo, desenvolve ações orientadas aos escritórios de arquitetura associados à AsBEA. A expectativa da regional paranaense é que, por meio dessa relação de parceria com a APEX-Brasil, seja inaugurada uma nova etapa de expansão de mercados para os profissionais de arquitetura brasileiros.

O gestor imobiliário Marcos Mascarenhas - é o convidado para um bate-papo sobre preços dos imóveis, gestão de projetos, sistemas construtivos e planejamento urbano. À convite da AsBEA-PR, o professor e diretor da ATTRIUM Empreendimentos Imobiliários vem a Curitiba para contar a sua experiência com o mercado imobiliário. http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/ 

Inscrições

As inscrições podem ser feitas diretamente na secretaria da AsBEA-PR. A participação é gratuita para os sócios dos escritórios associados à AsBEA-PR. Para escritórios não associados o valor para participar da conferência é de R$ 50,00, enquanto que para estudantes ou colaboradores de escritórios associados é de R$ 25,00.

PROGRAMAÇÃO:

TARDE – 30/05/14 (sexta-feira) - FÓRUM DE GESTÃO EMPRESARIAL PARA ARQUITETOS

13h30
Credenciais

14h20
Abertura do FGEA|2015
AsBEA-PR, SEBRAE-PR, Universidade Positivo, Patrocinador Ouro.

14h40
SEBRAE-PR
Lançamento e apresentação do Programa de Consultoria e Atualização Profissional em Gestão Empresarial do SEBRA-PR para arquitetos.

15h00
GT-BIM AsBEA-PR
Atualizações sobre o Sistema BIM. Cenário no Paraná. Linhas de Financiamento.

15h20
SISTEMA NAVIS
Sistema Integrado de Gestão para Escritórios de Projetos. Palestra: “Produtividade e inovação com foco no crescimento do seu negócio”.

15h40
Intervalo

16h00
REINALDO MARTINAZZO, Prof. MSc
Marketing e Serviços - Graduado em Administração pela Faculdade Católica de Administração e Economia, Pós-graduado em Marketing e Mestre em Administración de Empresas Y RH pela Universidade de Extremadura - Espanha. Empresário da área de Marketing e Comunicação e Professor Decano da Universidade Positivo. Ex-diretor de Marketing, Comunicação e Cultural do Grupo Bamerindus. Alguns prêmios conquistados na trajetória profissional: Profissionais do Ano, Marketing Best, Prêmio Abril de Publicidade, Top de Marketing, Top de RH, Top Ecologia, Prêmio Caboré, Anunciante da Década. Prêmio Colunistas.

16h20
VIRGÍNIA DIAS, Profª. MSc.
Aspectos Legais e Contratuais - Possui graduação em Letras pela PUCPR (1988), graduação em Direito pela Faculdade de Direito de Curitiba (1994) e mestrado em Educação pela PUCPR (2005). Atualmente exerce a função de professora de Direito na Universidade Positivo.

16h40
MAXILIANO RIBEIRO, Prof. MSc.
Processos e Projetos - Mestre em Ciência, Gestão e Tecnologia da Informação - UFPR; MBA em Gerenciamento de Projetos pela UFPR; Bacharel em Administração de Empresas. Atuou como Analista Pleno de Desenvolvimento Organizacional do Sistema FIEP - envolvido em projetos estratégicos corporativos Sistema FIEP: BAWB Brasil; Global Fórum América Latina; Movimento Nós Podemos Paraná 8 Jeitos de Mudar o Mundo; Fórum Futuro 10 Paraná; Cop 8 Mop 3 ONU.

17h00
MESA REDONDA E DEBATE

NOITE – 30/05/14 (sexta-feira) - 8ª ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA da AsBEA-PR

18h00
Recepção de boas vindas

18h45
Abertura da Assembleia
AsBEA-PR, SURIANA, MARCOS MASCARENHAS, Patrocinador Ouro.

19h00
FRANCINE HARUMI KAGA
SURIANA – APEX BRASIL
Programa Built by Brazil - http://www.builtbybrazil.com.br/novo . Programa de Internacionalização da Arquitetura Brasileira. Seu foco é o fortalecimento e a abertura do mercado externo para o setor de arquitetura brasileira como um todo. As ações desenvolvidas são orientadas aos escritórios de arquitetura Associados à AsBEA. A expectativa da AsBEA-PR é que, por meio dessa relação de parceria com a APEX-Brasil, seja inaugurada uma nova etapa de expansão de mercados para os profissionais de arquitetura brasileiros. E a partir de um projeto conjunto criem-se oportunidades e forme-se uma imagem internacional favorável, construindo junto ao segmento de arquitetura, uma cultura exportadora de serviços.

19h30
MARCOS MASCARENHAS
Gestão Imobiliária - Gestor Imobiliário, Analista de preços de bens imóveis, Gestor de Projetos, Sistemas Construtivos e Planejamento Urbano, Professor universitário e Diretor da ATTRIUM Empreendimentos Imobiliários Ltda. http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br

21h00
ELEIÇÃO AsBEA-PR
Chapa Única: “AsBEA SEMPRE FORTE” | Presidente: Arq. Keiro Yamawaki

21h15
Coquetel

Serviço:
Data: 30 de maio de 2014
Horário: 13h
Local: Sede do SEBRAE-PR – Rua Caeté, 150. Prado Velho.
Mais Informações (41) 3024-0090

DE DRONE A REALIDADE AUMENTADA. CONSTRUTORAS APOSTAM EM TECNOLOGIA

Os preços altos dos imóveis e a inflação estão levando a compra da casa própria para o final da lista de prioridades de muitos brasileiros. As imobiliárias, por sua vez, focam em quem ainda tem potencial de compra e, para atingir essa parcela da população, investem em empreendimentos de alto padrão, com apartamentos que variam de 100 a 900 metros quadrados, inseridos em estruturas de serviços e lazer diversificados. Para driblar a insegurança dos consumidores e continuar vendendo, as empresas do ramo lançam mão de tecnologias de ponta para gerar experiência e convencer por meio da emoção.

Os novos dispositivos e a proximidade com o universo digital abrem caminho para as vendas em capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Recife, onde um apartamento novo de 50 metros quadrados não saiu por menos de R$ 300 mil em 2013. Comprar uma unidade na planta custou 9% mais caro do que no ano anterior, de acordo com uma pesquisa da Lopes Consultoria e Intermediação Imobiliária. Em 2014, ao contrário do que os consumidores desejam, o mercado ainda não dá sinais de queda nos preços e as regiões mais procuradas mantem a valorização. Na jornada de convencimento do shopper, as equipes de venda somam aspectos técnicos como metragem, mapas, infraestrutura e condições de pagamento a experiências lúdicas.

As companhias investem em simuladores de voo, realidade aumentada, imagens aéreas e cinema 3D. “Em 2014, as vendas de imóveis de primeira locação já estão cerca de 30% abaixo do acumulado dos quatro primeiros meses do ano passado. As tecnologias fazem com que o cliente se sinta especial, estimulando a compra de um produto caro e que não será palpável de imediato. O que impera é a ideia do encantamento”, diz Gilberto Braga Professor de Finanças do IBMEC Rio, em entrevista ao Mundo do Marketing.

A personalização é essencial

As experiências inusitadas, na maioria dos casos, ainda estão restritas ao carro-chefe das maiores construtoras. Isso acontece porque o novo investimento equivale em média ao preço de uma unidade do projeto. Sendo assim, as construtoras dão preferência aos projetos maiores e com tíquete médio mais elevado por unidade. “Os valores não são absurdos quando comparados com anúncios em televisão ou jornais de grande circulação, mas mesmo assim o investimento em tecnologia representa uma mudança no mix de divulgação”, diz Gilberto Braga.

Seis meses de uma ativação com projeção em 3D, por exemplo, podem custar até R$ 900 mil. Esse é o preço da personalização que diferencia o empreendimento dos demais. O aumento da demanda já leva companhias a se especializarem na criação de espaços interativos para stands de vendas, como a Volcano Hotmind. Entre as experiências de imersão criadas pela empresa está uma cúpula de projeção de vídeos em 360º feita para a Odebrecht. O projeto garante ao cliente a sensação de estar dentro do projeto, antes mesmo da obra ser iniciada.

Todas as soluções são pensadas de forma individual. “Ao desenvolvermos um estande de venda, não oferecemos à construtora produtos prontos, de prateleira. Somos uma empresa de criação e produzimos a partir do problema que o cliente nos apresenta de forma individualizada”, comenta Paulo Blassioli, Sócio e Diretor de Projetos da Volcano Hotmind, em entrevista ao Mundo do Marketing.

De olho no cliente conectado
Esse posicionamento tecnológico pretende fundir o processo de compra nos ambientes on e offline para se aproximar do comportamento dos consumidores contemporâneos e, assim, atender melhor às suas demandas. “As pessoas estão diariamente conectadas, o que levou o mercado a sentir a necessidade de se adaptar e trazer ferramentas que saíssem do papel e estivessem alinhadas a um DNA inovador.

Na Gafisa, todas as ações pensadas para o ponto de venda são automaticamente adaptadas para as redes sociais e para os dispositivos móveis. O consumidor está mais exigente e é menos impactado pela mídia tradicional”, analisa Érika Fugiwara, Gerente Geral de Marketing da Gafisa, em entrevista ao Mundo do Marketing.

Para chegar ao bolso do consumidor, as construtoras focam primeiro no seu coração. Na divulgação de um novo projeto, os tradicionais banners, maquetes e apartamentos decorados não são mais suficientes. As construtoras passam a competir entre si para surpreender o consumidor e lançam mão de estratégias que misturam games, realidade aumentada e entretenimento. “A visita a um projeto se torna divertida. A experiência agrada desde crianças de cinco ou seis anos que vão junto com os pais até a terceira idade. É como ir à Disney, todo mundo gosta”, comenta Paulo Blassioli.

Para a Gafisa, a solução foi a simulação de um voo de balão em 3D que permitia conhecer a área verde e as particularidades do bairro de Vila São Francisco, em São Paulo, onde o empreendimento Lorian Boulevard estava sendo erguido. “O cliente entra com outro humor no stand e fica mais aberto a negociação porque já teve uma experiência legal. Oferecemos outra visão do stand, o que viabiliza uma aproximação diferenciada por parte do corretor”, diz o Sócio e Diretor de Projetos da Volcano Hotmind.

Mercado de luxo tem corretores cada vez mais sutis
A experimentação prévia do consumidor em simuladores online e as consultorias por meio de chats elevam a expectativa com relação ao atendimento físico, especialmente para os empreendimentos de luxo. A construtora HDauff, que tem seu foco neste tipo de imóvel, também investiu na criação de entusiasmo nos clientes por meio de um vídeo em 3D que simula um tour pelo empreendimento. A produção foi semelhante a de um filme para o cinema com direito a reuniões de roteiro e produção. O investimento se justifica à medida que o cliente começa a visualizar o empreendimento de forma mais realista.

O contato pessoal com a construtora não tem mais apenas a função de informar sobre os processos de compra e sim de gerar experiências emocionais e sensoriais. “Atualmente o consumidor tem bastante informação sobre o mercado imobiliário. Quando chega ao stand já sabe como é o bairro, se tem padaria e escolas boas e quanto custarão as parcelas do apartamento”, aponta Rafael Hawilla.

Esse novo padrão de comportamento tem demandas para além de questões tecnológicas e exige um novo posicionamento das equipes de vendas para se alcançar o convencimento. “Cada vez que lançamos um projeto, ocorre um novo treinamento para os consultores. No momento do contato interpessoal, a equipe de vendas deve ser sutil e evitar aspectos muito técnicos. Este é o momento de tocar na emoção, porque é o sentimento que impulsiona a decisão”, analisa o Rafael Hawilla é Diretor Vice Presidente da HDauff.

O pós-venda também merece atenção
A aproximação entre as empresas e os compradores dos imóveis não fica mais restrita ao momento da compra. A manutenção do diálogo durante o processo de construção ajuda a minimizar a ansiedade dos futuros moradores e a solidificar a confiança na marca. A Tecnisa, que já investe em incrementos digitais desde 2002, quando iniciou suas vendas pela internet, agora aposta em inovação para o relacionamento com o consumidor. “Na prática do mercado, depois da venda, a única comunicação que o consumidor tem com as construtoras é o boleto que chega todos os meses”, diz Gustavo Reis, Gerente de Marketing e Ambientes Digitais da Tecnisa, em entrevista ao Mundo do Marketing.

Para se diferenciar a empresa passou a investir em rodadas de Fast Dating com foco em inovação. A ideia consiste na apresentação de projetos de empresas de pequeno porte para executivos da Tecnisa com a intenção de serem aplicados para melhorar diferentes áreas dentro da companhia. Um dos projetos mais recentes consiste na documentação da evolução da obra por meio de vídeos captados por drones. “De cara ficou evidente que valia a pena juntar esta tecnologia com relacionamento com o cliente, possibilitando que ele recebesse mensalmente um material com o que tem de novo na obra”, conta Gustavo Reis.

Os robôs fazem imagens aéreas das fases de construção. Essa é uma evolução digital das vistorias físicas que a construtora sempre promoveu com os clientes em seus canteiros de obra. A expectativa é de que em pouco tempo os compradores possam identificar particularidades de sua unidade com imagens reais da obra, por meio do smartphone ou do computador. “Isso é importante porque este é predominantemente o bem mais caro que a pessoa vai comprar na vida e existem muitas expectativas envolvidas. Antes, se alguém queria saber como estava uma obra, precisava passar em frente ao prédio”, aponta o Gerente de Marketing e Ambientes Digitais da Tecnisa.

Fonte: Mundo do Marketing

6 LIÇÕES QUE MOSTRAM QUE IMÓVEIS ESTÃO CAROS MESMO SEM BOLHA

A última carta do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP) ao mercado analisa a possibilidade de haver bolha imobiliária no mercado residencial brasileiro e de podermos comparar a atual situação do nosso mercado imobiliário ao que ocorreu nos Estados Unidos em 2007 e 2008.

A conclusão dos estudos, assinados pelo professor João da Rocha Lima, coordenador do núcleo, não é nada animadora para quem sonha com a casa própria, mas acredita que este seja um sonho distante.

Por um lado, tudo indica que não há bolha, mas sim uma alta expressiva dos custos de construção; mas, no geral, a alta dos preços acompanhou esta inflação.

Por outro lado, houve uma forte perda de poder de compra da população brasileira, uma vez que o aumento na sua renda no período analisado – de 2005 a 2013 – ficou muito abaixo do aumento de preços dos imóveis residenciais.

Como a renda da população pode não acompanhar a alta de preços, o professor João da Rocha Lima acredita que os preços agora ficarão estáveis, podendo até recuar, modestamente, nos próximos anos. Mas sem um “grande estouro de bolha” em vista.

Entenda melhor as conclusões dos estudos da Poli-USP a partir das seis lições a seguir, extraídas da carta do NRE-Poli, intitulada “Lições sobre Bolhas”. O estudo completo está disponível no site do núcleo e ao final desta reportagem:

1 O que aconteceu nos Estados Unidos não serve de parâmetro para analisar a situação brasileira:

A concessão de crédito imobiliário nos Estados Unidos criou uma demanda artificial, ao possibilitar a famílias a possibilidade de financiar imóveis residenciais sem de fato ter renda para tal.

A especulação só veio depois que essas famílias foram habilitadas a comprar acima de sua capacidade de pagamento.

“No mercado brasileiro, as pessoas precisam pagar, no mínimo, entre 20% e 40% do valor do imóvel para obter um financiamento. Então não dá para ter altas de preços exóticas. Se o comprador aqui não tem dinheiro para pagar, não adianta o vendedor aumentar o preço”, explica Rocha Lima.

“Já nos Estados Unidos era mais fácil aumentar o preço acima da capacidade de pagamento das pessoas, pois o financiamento podia ser de 99%, até de 100% do preço do imóvel”, completa.

Assim, à medida que as famílias americanas com menos capacidade de pagamento foram ficando inadimplentes e devolvendo os imóveis, foram também se tornando inadimplentes os especuladores que obtiveram crédito acima da sua própria capacidade de pagamento.

Na ponta da concessão de crédito, os investidores que terminaram com a batata quente dos créditos nas mãos levaram o calote. A crise de confiança e a restrição ao crédito que se seguiram levaram os preços dos imóveis a caírem abaixo do patamar que torna o investimento na construção de imóveis residenciais atrativo.

2 Para analisar o mercado imobiliário é preciso descontar a inflação dos custos de construção:

A formação do preço leva em conta os custos de produção projetados e as margens de lucro que se quer obter. Em países com inflação elevada, como o Brasil, de nada adianta analisar apenas a evolução nominal dos preços (que embute a inflação).

Para verificar se a alta dos preços é de fato excessiva, é preciso descontar a inflação. Isso porque, o que se convenciona chamar de “preço justo” é aquele preço que cobre os custos de produção e possibilita uma margem de lucro ao produtor que compense o risco de ele investir naquele mercado.

Assim, o que é importante analisar é: qual foi a alta de preços descontando-se a elevação dos custos de construção – que no Brasil, segundo o estudo da Poli, foi muito superior à inflação oficial, medida pelo IPCA – e considerando-se uma margem de lucro que compense o fato de que a taxa de juros básica da economia, que baliza as aplicações mais conservadoras, é alta?

“Se houver muito menos gente para comprar imóveis, os empreendedores tentarão fazer ofertas de preços mais contidos. Mas suas margens já são pequenas, não dá para fazer grandes descontos. Nesse mercado imobiliário, quando há uma oferta maior que a demanda, a queda de preços tende a ser moderada, não enorme”, diz João da Rocha Lima.

3 Imóvel não é tomate:

A flexibilidade para aumentar os preços dos imóveis acima do “preço justo” também não é ilimitada. Pelo menos não onde não é possível financiar quase a totalidade do imóvel.

Imóveis não são como tomates, pãezinhos, leite ou mesmo combustível, que ao sofrerem uma alta de preços significativa, são acomodados pela população no seu orçamento pessoal de algum jeito. Bens de consumo e serviços de baixo valor têm maior flexibilidade para grandes altas.

Casas e apartamentos, por sua vez, são bens de alto valor, a maior compra da vida da maioria das pessoas, e comprometem uma parte muito significativa do orçamento.

Além disso, não é todo dia, nem toda semana, que as pessoas compram imóvel para morar, e sempre é possível recorrer ao aluguel.

“Se o empreendedor verificar que há mais demanda que oferta, ele pode querer praticar um preço acima do justo e cobrar bem mais. Mas ele vai esbarrar na capacidade de pagamento das pessoas”, diz o professor.

4 Bolhas imobiliárias são fenômenos localizados, não generalizados:

Ao descontar a inflação da curva de preços dos imóveis residenciais em diversas cidades americanas, no período de janeiro de 2002 a dezembro de 2013, o professor João da Rocha Lima mostrou que apenas algumas cidades viram o fenômeno de bolha, e outras não. Contudo, essas outras, que não tiveram de fato uma oferta de preços agressivamente acima de seu “preço justo” também viram uma retração significativa de preços após o estouro da bolha nas cidades onde de fato esse aumento ocorreu.

O gráfico a seguir mostra a oposição de cidades como Miami, onde houve bolha de fato, e Detroit, onde os preços, apesar de não terem crescido significativamente, desabaram após o estouro da bolha.
   
O gráfico leva em conta o Índice Case-Shiller, que acompanha os preços dos imóveis residenciais nos EUA, e a inflação pelo CPI, índice de preços ao consumidor americano.

Segundo o texto da carta do NRE-Poli: “Na curva de descida, a adrenalina (aqui medo, contra a euforia na subida), que impõe a visão de que existe bolha no real estate, resultando a ideia de que todos os preços são inadequados e seu valor deve cair, provoca um rescaldo até mesmo nas cidades que não sofreram impacto na curva de subida”.

De acordo com Rocha Lima, o mesmo raciocínio se aplica ao Brasil. “Poderia acontecer uma bolha em um bairro, ou mesmo em uma avenida de São Paulo, mas dificilmente em São Paulo inteira. É uma questão de segmento de mercado”, explica o professor.

5 O Brasil viveu uma alta de preços acima do “justo” em 2011, mas agora não exibe um cenário de bolha:

Para analisar a possível existência de bolha imobiliária no Brasil, o NRE-Poli levou em conta o período de janeiro de 2005 a dezembro de 2013, por abarcar o advento das grandes companhias de capital aberto ao mercado imobiliário, aliado às grandes injeções de capital estrangeiro.

Para avaliar a evolução dos preços dos imóveis residenciais foi tomado como base o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R) do Banco Central.

Fez-se a ressalva, porém, de que o IVG-R abarca 11 das principais regiões metropolitanas, não havendo um índice separado para cada uma delas.

Para deflacioná-lo, João da Rocha Lima não usou o IPCA ou o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), por entender que este último, comumente utilizado para esse tipo de análise, não reflete os custos típicos das construções para a população de renda média e média-alta, além de não capturar certos elementos.

Os cálculos do NRE-Poli chegaram a uma elevação dos custos dos terrenos de 16,5% acima do INCC, e a uma inflação dos custos de edificação de 3,5% acima do INCC.

Considerou-se, para a análise, de que os custos de construção são compostos da seguinte forma: 28% custos do terreno e 72% custos da construção em si. Na carta, o professor ressalva, porém, que a composição de custos pode variar bastante de região para região.

Descontando-se essa inflação de custos, percebe-se que, com exceção do pico de preços em 2011, a alta dos preços, desconsiderando-se a alta de custos, não foi grande. Repare, no gráfico, que os preços saem de uma base 100, em 2005, para 103 em 2013.
   

Isso de deve ao fato de que, no período, os custos de construção, notadamente os dos terrenos, subiram vertiginosamente.
   

Ou seja, pelos cálculos do NRE-Poli, o aumento dos preços dos imóveis, embora muito superior ao da inflação oficial (IPCA) está em linha com a inflação dos custos de construção do setor.

6 Os preços dos imóveis residenciais realmente estão distantes da realidade do brasileiro:

Apesar disso, a população tem razão de estar com essa sensação de que os preços dos imóveis residenciais estão muito distantes de sua renda.

Isso porque, embora a renda do brasileiro tenha crescido entre 2005 e 2013, este crescimento ficou muito aquém do crescimento dos custos de construção e, consequentemente, dos preços dos imóveis.

A alta é muito expressiva quando se desconta a inflação pelo IPCA – que em tese é o aumento de preços para o consumidor – ou mesmo o crescimento da renda do brasileiro, mostrando que há sim um desequilíbrio forte nesse sentido.

O gráfico a seguir deflaciona o IVG-R pelo IPCA, pela evolução da renda e pela evolução dos custos dos empreendimentos entre 2005 e 2013:
 

Repare que, de 2005 para 2013, um mesmo imóvel ficou 74% mais caro para uma pessoa de um mesmo estrato de renda. Ou seja, para alguém da classe B, por exemplo, o mesmo tipo de imóvel no mesmo tipo de localização ficou 74% mais caro, apesar do ganho de renda.

Vamos viver pior?

Perguntado se isso significa que vamos viver cada vez pior nos grandes centros brasileiros, o professor João da Rocha Lima respondeu “já está acontecendo”.

Assim como disse na carta, a tendência é que a classe média seja expulsa dos bairros em que habitava para morar em bairros cada vez mais periféricos, ao mesmo tempo em que os bairros mais centrais ganham imóveis compactos ou voltados para estratos de renda mais altos.

“Ou se constroem imóveis cada vez menores, o que também tem um limite, ou se elitiza o bairro”, observa o professor.

A população fica, então, obrigada a escolher entre morar em um apartamento compacto e bem localizado, o que pode ser inviável no caso de uma família grande, ou morar em um imóvel mais espaçoso, porém mais distante.

A necessidade de as cidades se espalharem, mas continuarem voltadas para o centro, só vai agravar ainda mais os já sérios problemas de mobilidade das grandes cidades brasileiras, conclui o professor.

A íntegra do estudo está disponível abaixo:

CartaNRE-Licoes-bolhas by EXAME.com

Fonte: EXAME.com

OS TERRENOS DE MARINHA E O DIREITO DE SUPERFÍCIE

Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 5.627/2013, do Poder Executivo, que visa corrigir imperfeições na legislação relativa aos terrenos de marinha e acrescidos, entre as quais avulta a inconstitucionalidade do art. 11 do Decreto-lei nº 9.760/1946, que viola o princípio do devido processo legal ao prever que, nos procedimentos de demarcação das linhas do preamar médio do ano de 1831, os interessados serão notificados por edital, e não pessoalmente, (ADI nº 4.267-PE).

Embora se proponha a corrigir o vício da inconstitucionalidade, o Projeto está desalinhado em relação aos princípios e preceitos da Constituição de 1988 relacionados à propriedade e à posse, já consagradas no Estatuto da Cidade e no Código Civil.

Uma das situações que reclama urgente atualização da legislação é o regime de ocupação dos terrenos de marinha, pelo qual a União confere ao ocupante apenas posse precária, passível de ser resolvida a qualquer tempo por ato administrativo discricionário, situação distinta do regime de aforamento (ou enfiteuse), que confere ao ocupante o domínio útil, direito real perpétuo do terreno.

As normas sobre ocupação ainda se sustentam na concepção original formulada na primeira metade do século passado, e precisam ser adaptadas aos princípios constitucionais que priorizam a posse produtiva em face da inércia do titular do domínio.

É necessário que, enquanto não concedido pela União o aforamento, seja conferido aos ocupantes direito compatível com a dignidade da pessoa humana, como exigido pelo art. 49 do ADCT, que lhes assegura a outorga de direitos (e não posses precária) mediante celebração de contrato, até que este lhes seja outorgado o aforamento.1

Esse procedimento, ademais, deve atender à exigência constitucional de razoável duração do procedimento e de celeridade de sua tramitação, inclusive no âmbito administrativo (Constituição da República, inciso LXXVIII do art. 5º).

A figura jurídica que melhor se ajusta a esse comando constitucional é a concessão de direito de superfície, pela qual a União concederia aos ocupantes direito real sobre a construção, ou plantação, por determinado prazo, sem lhes conceder direito sobre o solo.

A aplicação prática dessa figura jurídica atende ao interesse do proprietário de terreno que, pretendendo tirar proveito econômico da sua propriedade sem perdê-la, obtém renda correspondente ao preço estipulado para a concessão. Atende, igualmente, ao interesse do concessionário, que se torna proprietário da construção, ou plantação, sem ter que desembolsar o preço do terreno, pois paga ao proprietário do solo apenas a retribuição pelo uso temporário do solo.

A lei permite a concessão de superfície sobre os terrenos de marinha (Código Civil, art. 1.377); quando empregado como instrumento de política urbana, aplicam-se a essa concessão os arts. 21 e seguintes da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).2

Está a União, portanto, autorizada por lei a conceder direito de superfície aos ocupantes dos terrenos de marinha. Ao fazê-lo, a União nada perde; apenas qualifica como direito real temporário a titularidade do ocupante sobre a construção, mantendo-se o terreno no domínio pleno da União. Por essa forma, a União cumpriria a um só tempo o princípio da função social da propriedade e o disposto no § 2º do art. 49 do ADCT.

A adequação da concessão da superfície em relação aos terrenos sob regime de ocupação é evidente, pois importa apenas na ratificação do reconhecimento do direito do ocupante sobre o valor da construção (Decreto-lei nº 2.398/1987, art. 3º, e Lei nº 9.636/1997, arts. 7º, § 7º, 13, 15 e seus parágrafos e 17), a ele agregando a qualificação de direito real. Atende, igualmente, à finalidade social e econômica da legislação, isto é, a finalidade de “tornar o imóvel produtivo” e “radicar-se o indivíduo ao solo e a de manter-se o vínculo da propriedade pública” (Decreto-lei nº 9.760/1946, art. 64).

A qualificação da superfície como direito real habilita o ocupante-concessionário à constituição de garantia real sobre esse direito para obtenção de financiamento para construção, que, como se sabe, é elemento catalisador do adequado aproveitamento social ou econômico do solo.

Importa salientar que a concessão do direito de superfície importa na criação patrimônios distintos, formados separadamente pelos direitos e obrigações vinculados à propriedade do solo e pelo conjunto de direitos vinculados à propriedade da construção ou da plantação. Esses patrimônios são necessariamente incomunicáveis, de modo que, de uma parte, o titular do solo só é responsável pelas obrigações e dívidas a ele relacionadas e, de outra parte, o concessionário responde somente pelas obrigações e dívidas vinculadas à construção ou à plantação, conforme seja o caso.3

É nesse sentido o Enunciado nº 321, aprovado por unanimidade pela IV Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Jurídicos do Conselho da Justiça Federal (CEJ do CJF).4

Assim, o passivo de cada um desses patrimônios é suportado apenas pelo seu correspondente ativo, tal como preconiza o art. 807 do Projeto de Lei do Código de Processo Civil (PL 6025/2005), aprovado pela Câmara dos Deputados em 26 de março de 2014.5.

Disso resulta que qualquer dos titulares (do solo ou da construção, ou plantação) pode alienar ou onerar seu direito sem comprometer a propriedade do outro titular, como reconhecido no Enunciado nº 249, aprovado por unanimidade na III Jornada de Direito Civil.6

Dada essa caracterização, fica claro que a concessão de direito de superfície é modalidade de negócio jurídico adequada ao disposto no § 2º do art. 49 do ADCT, seja porque, ao outorgá-la, a União conserva o domínio pleno do terreno no seu patrimônio, seja porque atribui aos ocupantes direito real temporário sobre a construção, com a segurança jurídica necessária a que deem aos terrenos de marinha utilidade compatível com sua função social e econômica, potencializando sua utilização com recursos de financiamento.

É, portanto, oportuna e conveniente a regulamentação da concessão de direito de superfície em relação aos terrenos de marinha, no contexto do Projeto de Lei nº 5.627/2013, visando dar consequência prática à garantia instituída pelo § 2º do art. 49 do ADCT e aos princípios constitucionais e ela relacionados, notadamente o da dignidade da pessoa humana e o da função social da propriedade.

Notas:

1 Constituição da República – Ato das Disposições Constitucionais Transitórias: “Art. 49. A lei disporá sobre o instituto da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos. 

§ 1º Quando não existir cláusula contratual, serão adotados os critérios e bases hoje vigentes na legislação especial dos imóveis da União. 

§ 2º Os direitos dos atuais ocupantes inscritos ficam assegurados pela aplicação de outra modalidade de contrato.

§ 3º A enfiteuse continuará sendo aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, a partir da orla marítima.”

2 Código Civil: “Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que for diversamente disciplinado em lei especial.”

3 Tratamos da matéria em nosso Direitos Reais, cit., p. 168.

4 Enunciado nº 321: “Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um dos seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel.” 

5 Projeto de Lei do Código de Processo Civil (PLC 6025/2005): “Art. 807. Se a execução tiver por objeto obrigação de que seja sujeito passivo o proprietário de terreno submetido ao regime do direito de superfície, ou o superficiário, responderá pela dívida, exclusivamente, o direito real do qual é titular o executado, recaindo a penhora ou outros atos de constrição exclusivamente sobre o terreno, no primeiro caso, ou sobre a construção ou plantação, no segundo caso. Parágrafo único. Os atos de constrição a que se refere o caput serão averbados separadamente na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis, com a identificação do executado, do valor do crédito e do objeto sobre o qual recai o gravame, devendo o Oficial destacar o bem que responde pela dívida, se o terreno ou a construção ou a plantação, de modo a assegurar a publicidade da responsabilidade patrimonial de cada um deles pelas dívidas e obrigações que a eles estão vinculadas.”

6 Enunciado nº 249: “Art. 1.369. A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1.474.”

Melhim Namem Chalhub - Advogado no Rio de Janeiro. Membro efetivo do Instituto dos Advogados Brasileiros. Autor dos livros Direitos reais (2. ed, RT, 2014), Alienação Fiduciária, Incorporação Imobiliária e Mercado de Capitais: Estudos e Pareceres (2013, Editora Renovar), Negócio Fiduciário (4. ed., 2009, Editora Renovar) e Da Incorporação Imobiliária (3. ed., 2010, Editora Renovar), entre outros. 

NOVO MUNDO IMOBILIÁRIO - DOSSIÊ TV HBR BRASIL

IGP-M REGISTRA QUEDA NA SEGUNDA PRÉVIA DO MÊS

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou, no segundo decêndio de maio, variação de -0,04%. No mês anterior, para o mesmo período de coleta, a variação foi de 0,83%. O segundo decêndio do IGP-M compreende o intervalo entre os dias 21 do mês anterior e 10 do mês de referência.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) apresentou variação de -0,45%, no segundo decêndio de maio. No mesmo período do mês anterior, a taxa foi de 0,91%. A taxa de variação dos Bens Finaisrecuou de 2,25% para -0,21%. A maior contribuição para esta desaceleração teve origem no subgrupo alimentos in natura, cuja taxa passou de 10,97% para -0,84%.

A taxa de variação do grupo Bens Intermediários passou de 0,30%, em abril, para -0,25%, em maio. O destaque coube ao subgrupo materiais e componentes para a manufatura, cuja taxa passou de 0,19% para -0,49%.

O índice referente a Matérias-Primas Brutas registrou variação de -0,97%. No mês anterior, a taxa foi de 0,10%. Os itens que mais contribuíram para este movimento foram: minério de ferro (-2,03% para -6,16%), bovinos (3,94% para 0,00%) e aves (1,49% para -3,91%). Em sentido oposto, destacam-se: café (em grão) (-3,42% para 6,61%), laranja (-15,47% para -6,66%) e soja (em grão) (-1,47% para -0,03%).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou variação de 0,66%, no segundo decêndio de maio, ante 0,76%, no mesmo período do mês anterior. Quatro das oito classes de despesa componentes do índice registraram decréscimo em suas taxas de variação. A principal contribuição partiu do grupo Alimentação (1,44% para 0,63%). Nesta classe de despesa, cabe mencionar o item hortaliças e legumes, cuja taxa passou de 7,74% para 0,98%.

Também foram computados decréscimos nas taxas de variação dos grupos:

- Vestuário (1,33% para 0,88%); 

- Transportes (0,58% para 0,54%); e 

- Despesas Diversas (0,47% para 0,37%).

As maiores contribuições para estes movimentos partiram dos itens: roupas (1,71% para 1,16%), gasolina (1,02% para 0,12%) e clínica veterinária (2,46% para 1,05%), respectivamente.

Em contrapartida, registraram acréscimo em suas taxas de variação os grupos:

- Saúde e Cuidados Pessoais (0,70% para 1,31%);

- Habitação (0,57% para 0,70%); 

- Educação, Leitura e Recreação (-0,07% para 0,13%); e 

- Comunicação (-0,09% para 0,17%).

Nestes grupos, destacam-se os itens: medicamentos em geral (0,99% para 2,41%), tarifa de eletricidade residencial (0,11% para 2,93%), passagem aérea (-16,07% para -3,37%) e tarifa de telefone residencial (-0,41% para 0,47%), respectivamente.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) apresentou, no segundo decêndio de maio, variação de 1,06%. No segundo decêndio de abril, a taxa foi de 0,47%. O índice relativo a Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação de 0,46%. No mês anterior, a taxa foi de 0,74%. O índice que representa o custo da Mão de Obra registrou variação de 1,61%. No mês anterior, este índice variou 0,22%.

Fonte: FinanceOne

COMO TRANSFERIR A DÍVIDA IMOBILIÁRIA

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A portabilidade de crédito dá oportunidade ao cliente, que fez uma dívida com determinada taxa de juros em um banco, de transferir, gratuitamente, seu crédito para outra instituição que apresente uma oferta mais interessante.

De acordo com o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), o consumidor que quiser portar seu crédito para bancos com taxas mais baixas deve ficar atento, pois a instituição pode incluir algum serviço ou tarifa para levar vantagem na portabilidade. A entidade dá algumas dicas para ajudar os clientes que tenham dúvidas na hora da transferência. Uma delas é negociar com o gerente do banco e exigir todas as informações necessárias, como o Custo Efetivo Total (CET) detalhado e o contrato do banco para onde vai migrar o crédito.

É necessário ainda que o cliente exija do banco de onde vai migrar a dívida imobiliária, todas as informações sobre ela e as informações cadastrais, que deverão ser entregues pela instituição, no máximo, em cinco dias.

Os especialistas lembram ainda que existem dois tipos de condição de financiamento imobiliário, uma delas é com uso de recursos de caderneta de poupança e a outra com uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). “Hoje a Caixa Econômica Federal é referencia em financiamento imobiliário com recursos do FGTS, do qual tinha exclusividade”, observa o economista Ricardo Coimbra.

Ele destaca que outras instituições, que são mais novas na operação com esse produto, ainda enfrentam muita resistência por parte dos consumidores. “Vejo que a portabilidade vai fazer com que os bancos tenham oportunidade de aumentar a carteira de clientes no financiamento imobiliário”.

O diretor executivo de negócios imobiliários do banco Santander, Gilberto Abreu, preferiu ressaltar as condições de financiamento com uso de recursos da caderneta de poupança, informando que a iniciativa é benéfica para o sistema financeiro e, principalmente, para os consumidores. “O banco acompanhará de perto o comportamento do mercado de crédito imobiliário e, sempre que possível, oferecerá condições especiais para que o cliente traga e mantenha seu relacionamento conosco”, diz.

Efetivação

Já a Caixa Econômica Federal, em nota, frisou que o processo de portabilidade somente se inicia quando o cliente negocia condições consideradas mais vantajosas junto a uma outra instituição financeira interessada em ter o cliente e a operação. “A efetivação da portabilidade não é obrigatória para nenhuma das partes, mas sim resultante de negociação e acordo entre o cliente e a instituição financeira para qual este pretenda portar o seu contrato”, destacou em nota.

Outros bancos preferem avaliar cada caso de financiamento de maneira individualizada, como opera o Banco Itaú. De acordo o superintendente de comunicação corporativa da entidade, Matheus Fierro, o banco financia imóveis novos e usados e que não tem uma taxa fixa de juros. “Os juros do crédito imobiliário são atribuídos de maneira individualizada, de acordo com o relacionamento do cliente com o banco”, informou.

Fonte: O POVO Online

QUASE SEMPRE É NECESSÁRIO ABAIXAR O PREÇO DO IMÓVEL PARA PODER VENDER

Quanto tempo um imóvel demora a ser vendido? Dados do Prolist, plataforma MLS de mercado imobiliário, apontam que o tempo médio para a venda de um imóvel nas principais capitais do país é de 96 dias.

No entanto, devido à falta de informações mais precisas no mercado, os valores anunciados não estão bem alinhados com os valores que os compradores estão, efetivamente, dispostos a pagar.

Para as ofertas listadas na MLS, por exemplo, o tempo mínimo para a venda de um imóvel foi de 81 dias, mas eles tiveram que oferecer um desconto no preço inicial de cerca de 10%. Nas ofertas com mais de 120 dias de listagem a redução foi de, no mínimo, 3,95%.

Esse “desentendimento” entre o preço dos imóveis e o quanto os compradores querem pagar tem gerado uma espera de mais de três meses – em alguns casos até mais de seis meses – para vender um imóvel e, mesmo assim, ainda é necessário negociar para adequar o valor de venda, que raramente é finalizada no preço normal.

Esses dados botam mais lenha à discussão sobre o preço dos imóveis no Brasil. Embora muitos acreditem que exista uma bolha imobiliária em formação no Brasil, há muitos outros que advocam contrariamente à essa tese – e dizem que os preços apenas tiveram forte valorização ou não por conta uma desvantagem histórica.

FONTE: Infomoney

NOVO CPC INCLUI COTA CONDOMINIAL EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL

A cobrança da cota de condomínio é assunto polêmico, que provoca acalorados debates, já que envolve um desembolso mensal da contribuição de cada unidade.

Há inúmeras querelas envolvendo não só o critério de cobrança, mas também a própria legalidade do gasto efetuado, que redundou na respectiva arrecadação.

A começar, a cobrança da cota de condômino depende de aprovação pela Assembleia Geral Ordinária do orçamento anual de receitas e despesas, conforme estabelece o artigo 1.348, VI, do Código Civil.

O rateio das despesas será feito pela fração ideal de cada unidade, caso a convenção de condomínio não estipule outra forma de rateio, em atendimento ao disposto no artigo 1.336, I, do Código Civil.

Cabe ao síndico promover a arrecadação das contribuições de cada condômino, bem como impor e cobrar as multas devidas, em sintonia com o artigo 1.348, do Código civil.

As despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve, na dicção do artigo 1.340, do Código Civil. Esta é a hipótese de área externa do apartamento térreo, por exemplo, que em geral é acessada apenas pelo titular dessa unidade, embora seja uma área comum.

Desde que autorizada pela Convenção de Condomínio, o síndico poderá efetuar gastos extraordinários mensais até o limite estabelecido neste documento, promovendo em seguida o seu rateio, para evitar o descompasso dos saldos do condomínio, especialmente a incidência de algum juro sobre o saldo devedor, o que pode se tonar muito oneroso.

As despesas extraordinárias dependem da aprovação de assembleia geral extraordinária, que deverá ser convocada, constando na ordem do dia de forma clara e inequívoca o teor da despesa a ser votada.

O quorum para aprovação de obras ou reparações necessárias com despesa excessiva, sem urgência, é da maioria de votos dos condôminos presentes, com estio no artigo 1.341, parágrafo 3º, do Código Civil.

A realização de obras voluptuárias exige o voto de dois terços dos condôminos (artigo 1.341, I, do Código Civil). Não há dúvida do acerto deste artigo, ao impor quorum de dois terços dos condôminos para esse tipo de obras, pois impede os gastos que não atendam ao interesse de parte substancial da comunidade.

Já as obras úteis dependem da aprovação da maioria dos condôminos, com amparo no artigo 1.341, do Código Civil.

A ação de cobrança de cotas condominiais segue este rito sumário, em sintonia com o artigo 275, inciso II, b, do Código de Processo Civil. Ressalta-se que embora o legislador tenha objetivado imprimir mais celeridade aos feitos envolvendo a inadimplência de condômino, na prática não houve resultado significativo, pois as ações de cobrança se arrastam por muitos e muitos anos na Justiça, trazendo péssimas consequências para os demais condôminos, que são obrigados a arcar com o rateio da cota do inadimplente — despesa extra que sobrecarrega ainda mais o apertado orçamento da milhares de famílias.

Em consequência, passaram a atuar no mercado empresas que compram os créditos do inadimplente, com elevado deságio, em razão do desespero dos condôminos, que não podem suportar a longa espera do desfecho das demandas de cobrança de cotas condominiais.

O Projeto de Lei do novo Código de Processo Civil (CPC) inclui a cota condominial nos títulos executivos extrajudiciais, desde que as despesas cobradas constem expressamente das atas do condomínio. É de fato um avanço extraordinário, que minimizará o tempo de tramitação dos processos em curso.

Finalmente é indispensável destacar que incide a multa de 2% pelo atraso no pagamento de condomínio e juros de mora de 1% ao mês.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

MERCADO IMOBILIÁRIO NÃO FOGE ÀS TENDÊNCIAS

Entre os primeiros trimestres de 2013 e 2014 ocorreu uma diminuição de 26,6% nos novos lançamentos, para 3,9 mil imóveis, e de 45,5% nas vendas, para 3,7 mil unidades, segundo a Pesquisa Mensal do sindicato da habitação (Secovi). A diferença entre a oferta e a comercialização é pequena. Cabe questionar se isso ocorreu porque a oferta diminuiu ou se o enxugamento das duas pontas do mercado foi determinado pela piora do ritmo de atividades.

Quanto ao ambiente econômico, não há dúvida de que ele afeta empresas - que, em casos de dificuldades, adiam lançamentos. Os mutuários finais avaliam melhor seu orçamento dada a inflação persistente e o represamento de preços (derivados de petróleo, energia elétrica, passagens de ônibus), indicando que, em 2015, uma inflação alta poderá afetar o salário real. Por ora há emprego, a renda efetiva da maioria das categorias de trabalhadores é preservada, mas a confiança já caiu.

Neste ano, um conjunto objetivo de fatores vem pressionando o mercado, como o excesso de feriados, as dúvidas relativas ao Plano Diretor e as incertezas quanto à evolução dos preços dos imóveis. Como os preços parecem tender à estabilidade, é compreensível que os compradores prefiram adiar a compra ou tentem adquirir o bem a preços mais baixos. Isso justifica vendas menores.

Mas há indicadores de que o mercado preserva vitalidade, como o ritmo de financiamentos com recursos das cadernetas de poupança, que aumentou 4,5% entre março de 2013 e março de 2014, atingindo R$ 8,3 bilhões, com uma redução de apenas 1,6% no número de unidades, de 38,1 mil para 37,6 mil imóveis. Nos últimos 12 meses foram financiadas 550 mil unidades, um número recorde.

Além disso, grandes construtoras têm demonstrado otimismo quanto ao futuro. A coordenadora de estudos da construção da Fundação Getúlio Vargas, Ana Maria Castelo, nota que o mercado está mais "pé no chão", após um ano excepcionalmente favorável.

No início deste ano, algumas incorporadoras chegaram a anunciar feirões de venda, oferecendo desconto aos compradores para cortar estoques. Essa política agora é adotada com mais cautela.

Se há de fato pessimismo exagerado, como vê o presidente da associação de classe Abramat, Walter Cover, a recuperação será mais fácil após as eleições, quando o próximo presidente revelará como quer reforçar a economia e a confiança.

Fonte: Estadão

MPF QUER FIM DE TAXAS IRREGULARES NO MINHA CASA MINHA VIDA EM TODO O PAÍS

O Ministério Público Federal (MPF) entrou na Justiça com ações em que pede o fim da cobrança de taxas de corretagem em imóveis comercializados em todo o país por meio do programa habitacional Minha Casa Minha Vida, do governo federal. Também foi pedida a suspensão da taxa de evolução da obra nos casos em que a entrega do imóvel estiver atrasada. Para o MPF, a cobrança dessas taxas viola os direitos do consumidor.

Uma das ações pede decisão urgente para impedir as empresas associadas à Associação Nacional de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) de repassar aos consumidores os encargos financeiros referentes aos serviços de corretagem (taxa de corretagem e comissão ao corretor), assim como quaisquer outros valores decorrentes da comercialização dos imóveis, seja qual for a renda da família compradora.

Para o procurador da República Bruno Araújo Soares Valente, autor da ação, o pagamento dos serviços de corretagem é uma responsabilidade das incorporadoras, que devem incluir esse custo  no valor do imóvel. Ao não fazer isso, as empresas fraudam as regras do programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), que exige informações reais sobre valores para poder avaliar a possibilidade de incluir o empreendimento no programa, e desrespeitaram os direitos do consumidor à informação clara, além de praticarem propaganda enganosa.

“O repasse ilegal da despesa de comercialização ao comprador gera inúmeros prejuízos ao consumidor, haja vista que o mesmo custeia um serviço prestado à construtora/incorporadora, a qual deveria responder financeiramente pelo mesmo, bem como, paga à vista o valor referente à comissão de corretagem, inexistindo possibilidade de financiamento, o que contraria as regras do PMCMV, o qual institui que adquirente pode financiar até 100% do valor do imóvel”, critica o procurador da República na ação.

O MPF também pediu à justiça que condene as empresas associadas à Abrainc a devolver em dobro aos consumidores os honorários de corretagem pagos em negociações de imóveis do PMCMV. A ação também solicita a condenação dessas empresas a pagamento de danos morais coletivos no valor de R$ 10 milhões.

Participam da Abrainc companhias de capital aberto ou grande porte e atuação nacional. São elas: Brookfield, Cury, Cyrela, Direcional, Emccamp, Even, Eztec, Gafisa, HM, JHS-F, João Fortes, Moura Dubeux, MRV, Odebrecht Realizações Imobiliárias, PDG, Rodobens, Rossi, Tecnisa, Trisul. WTorres e Viver.

O procurador da República pediu, ainda, que a Caixa Econômica Federal seja obrigada a tomar providências para impedir essa cobrança de serviços de corretagem aos consumidores do PMCMV.

Taxa de evolução – A outra ação foi ajuizada contra a Caixa e pede que a Justiça publique decisão urgente para obrigar o banco a suspender a cobrança dos juros de evolução da obra em todos os empreendimentos que estejam com entrega em atraso.

Apesar de ser legal a cobrança de taxa de evolução da obra durante a construção do empreendimento, é ilegal a cobrança dessa taxa depois de passado o prazo de entrega do imóvel, diz o MPF na ação.

“Tais situações acabam por representar um prejuízo aos consumidores, uma vez que, por razões alheias à sua vontade, veem-se obrigados a arcar com o pagamento dos juros de mora por prazo superior ao esperado, uma vez que, enquanto não entregue o imóvel, persistem as referidas cobranças”, ressalta o membro do MPF.

O MPF também pediu à Justiça que condene a Caixa a devolver, em dobro, o valor pago pelos consumidores como juros de evolução da obra de empreendimentos que estejam com a entrega atrasada. A ação também pede que o banco seja multado em R$ 10 milhões em danos morais coletivos, e fique sujeito a multa de R$ 10 mil para cada vez que fizer nova cobrança ilegal de taxa de evolução de obra.

As duas ações foram ajuizadas pelo MPF na Justiça Federal em Belém.

Íntegra da ação sobre a taxa de corretagem: acesse aqui.

Íntegra da ação sobre a taxa de evolução de obra: acesse aqui.

Veja aqui vários casos pelo país em que o MPF atua contra cobranças de taxas ilegais relativas a imóveis do programa Minha Casa Minha Vida.

Fonte: Ministério Público Federal no Pará
Assessoria de Comunicação

“CARTA DE MACEIÓ” RESUME O QUE FOI TRATADO NO XXV CONACI

Quem não foi ao XXV Congresso Nacional de Corretores de Imóveis, realizado de 4 a 7 de maio, em Maceió, Alagoas, perdeu uma grande oportunidade de debater temas importantes para o seu dia a dia, ouvir palestras sofre o futuro das cidades, discutir o papel do corretor no processo de desenvolvimento urbano, bem como aprimorar e reciclar seus conhecimentos por meio de cursos de nível internacional.

Com cerca de mil inscrições, o XXV Conaci reuniu, entre palestras, conferências e cursos, 26 experts nos mais variados assuntos, com foco para o mercado imobiliário e atividade do corretor de imóveis. Tratou-se desde a relação dos corretores de imóveis com as empresas, o panorama e as expectativas do mercado imobiliário, modelos sustentáveis de desenvolvimento urbano, motivação, até ferramentas do mundo da internet que podem ajudar os profissionais do setor a incrementar seus negócios.

O próximo Conaci, conforme ficou definido, deverá ser no Estado do Mato Grosso do Sul, ficando em aberto se será em Campo Grande ou em Bonito.

Confira a Carta de Maceió, que resume o que foi o evento, e mais as cinco moções aprovadas no XXV Conaci.

XXV CONACI - Congresso Nacional de Corretores de Imóveis

4 a 7 de maio de 2014

Centro de Convenções – Centro Cultural e de Exposições Ruth Cardoso – Maceió (AL)

CARTA DE MACEIÓ

Prezados corretores e corretoras de imóveis de todo o Brasil,

O XXV Congresso Nacional de Corretores de Imóveis (Conaci) foi sucesso de público e conteúdo, contando com a efetiva participação da categoria, que compareceu em grande número – aproximadamente mil inscrições – e acolheu propostas tanto de elevação e aprimoramento profissional quanto de atuação política dos Sindicatos e da Federação, no sentido de acompanhar e propugnar em todas as esferas de poder causas que tragam benefícios ao corretor imobiliário. 

O XXV Conaci, realizado entre os dias 4 e 7 de maio de 2014, sob os auspícios e bênçãos da bela e acolhedora capital alagoana, Maceió, com a competente atuação do Sindimóveis-AL, e o respaldo da Fenaci (Federação Nacional dos Corretores de Imóveis) e de parceiros de todas as horas, debateu assuntos de extremamente relevantes para a categoria, a começar da relação entre o corretor de imóveis e as empresas imobiliárias, incorporadoras e construtoras.

A discussão, que abriu os trabalhos no dia 5/5, trouxe à tona questões relativas ao corretor associado, ao desemparo dos profissionais em relação à Previdência Social, aos entraves econômicos na relação com as empresas do setor imobiliário, à excessiva carga tributária que pesa sobre a categoria e possíveis saídas para reduzir esse ônus, como a aprovação de projeto, à época prestes a ser votado pelo Congresso nacional, atualizando a Lei da Micro e Pequena Empresa e incluindo o corretor de imóveis no Simples Nacional.

As diversas nuances do mercado imobiliário, com informações preciosas para o corretor de imóveis, marcaram grande parte das oficinas, conferências e fóruns do XXV Conaci.

Especialistas de renome nacional e internacional analisaram desde a situação do mercado imobiliário e suas perspectivas, passando por loteamentos habitacionais, locação de imóveis,crédito, comunicação multimídia, até novos modelos de desenvolvimento sustentável e caminhos para o futuro das cidades.

O futuro das cidades e o papel do corretor de imóveis no processo de desenvolvimento urbano foram o fio condutor do XXV Conaci, que reuniu nada menos que 22 palestrantes, todos com currículos do mais alto nível.

O aspecto técnico e prático do evento foi contemplado por três cursos que envolveram quatro especialistas. Os cursos trataram da inserção do corretor de imóveis nos negócios internacionais, de legislações que os profissionais do setor têm de conhecer e avaliação imobiliária, que incluiu um capítulo especial sobre padronização internacional de avaliação de propriedades.

O nível internacional do XXV Conaci ficou patente pela presença de representes da Fiabci Internacional (Federação Internacional das Profissões Imobiliárias), Icrea (Consórcio Internacional de Profissões Imobiliárias) e RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

O XXV Conaci abriu espaço especial para as mulheres corretoras de imóveis, que hoje já são cerca de 40% da categoria, que reúne aproximadamente 300 mil profissionais em todo o País. O IV Fórum da Mulher Corretora de Imóveis reuniu palestras de alto nível e discutiu a ampliação da participação das mulheres nas ações e na direção da Fenaci.

Enfim, o XXV Conaci cumpriu brilhantemente tudo aquilo que foi proposto por sua comissão organizadora. Foi plural e específico, abrangente e detalhista. Nestes quatro dias de encontro em Maceió, foram debatidos com responsabilidade e profundidade o presente e o futuro da nossa categoria e de nossas cidades.

Maceió, 7 de maio de 2014

Joaquim Antonio de Mendonça Ribeiro

Presidente da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis - Fenaci

Pierre Laffitte

Presidente da Comissão Organizadora do XXV Conaci 

Moções aprovadas

O XXV Conaci teve cinco moções aprovadas, quatro por unanimidade e uma por maioria. Veja a seguir o enunciado e a ementa de cada uma:

1. Carta moção pela inclusão do exercício de corretagem imobiliário ao Supersimples – Ementa: Desenvolvimento urbano. Levantamento da importância do corretor. Apresentação de meio de incentivo à prática. Discussão de projetos. Estímulo à economia. Melhoria esperada com a aprovação.

2. Carta moção de apoio à aprovação do Projeto de Lei 197/2010 – IPI – Ementa: Projeto de Lei. Corretor imobiliário. Isenção de imposto. Imposto sobre Produtos industrializados. Veículos Automotores.

3. Carta moção pela exclusividade no anúncio do imóvel – Ementa: Reflexão sobre o uso de placas de publicidade. Abordagem estética. Análise de resposta. Crítica à publicidade excessiva. Repúdio à publicidade mal-intencionada. Discussão e comparação com o serviço feito com exclusividade. Vantagens na difusão do tema.

4. Carta moção pelo aperfeiçoamento na figura da EIRELI (Empresas Individuais de Responsabilidade Limitada) – Ementa: Abordagem da EIRELI. Divergências de interpretação. Análise da intenção do legislador. Estabelecimentos de relações com a realidade. Melhoria esperada com expressão clara da lei.

5. Carta moção pela assinatura do corretor de imóveis na escritura – Ementa: Desenvolvimento urbano. Aprofundamento na participação do corretor. Crítica ao exercício não habilitado. Análise da negativa decorrente da prática irregular. Exame da exigência na inserção do Creci na escritura. Levantamento de seus benefícios.

Fonte: FENACI