O QUE SÃO BENFEITORIAS?

Neste artigo iremos explicar sobre o que são as benfeitorias aplicadas em estruturas imobiliárias e quais são seus três tipos de acordo com o Código Civil.

Além do mais, vamos apresentar outras informações importantes que você precisa saber a respeito do tema antes de fazer qualquer tipo de alteração em um bem.

Continue lendo e saiba mais sobre o assunto!

Conceito de Benfeitorias

As Benfeitorias são reformas feitas em um imóvel com a finalidade de melhorá-lo ou mantê-lo apto a utilização. As mesmas geram certa complexidade e polêmica ao se tratarem de uma relação locatária por parte do imóvel e ser necessária a melhoria do mesmo.

De acordo com o Código Civil, as Benfeitorias podem variar conforme a destinação ou a localização do bem principal, principalmente se forem relacionadas com bens imóveis, de modo que a utilidade efetiva da benfeitoria é levada em conta para sua classificação. Mas quais são seus tipos?

Tipos de benfeitorias

De acordo com o Código Civil, Lei 10.406/2002, artigo 96, as benfeitorias se classificam em necessárias, úteis ou voluptuosas. Sendo essas classificações mutáveis de acordo com a situação e reforma a ser feita no imóvel em questão, tendo, em alguns casos, efeito indenizatório ao inquilino que realizar a reforma.

Benfeitorias necessárias

Elas dizem respeito a toda e qualquer reforma que tem como finalidade a conservação do imóvel ou evitar a deterioração do mesmo. São exemplos de benfeitorias necessárias reparos de telhado ou janela, por exemplo. Além desses reparos, entram as substituições de sistemas elétrico e hidráulico, eventuais pinturas etc. As benfeitorias necessárias, sendo elas autorizadas ou não, possuem caráter indenizatório ao proprietário do imóvel.

Benfeitorias úteis

Elas dizem respeito às obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, tais como melhoria na segurança do mesmo, exemplificado pela instalação de cerca elétrica, fechamento de varandas ou construção de uma garagem no imóvel. Diferentemente das benfeitorias necessárias, estas requerem a autorização do proprietário do imóvel para ter caráter indenizatório.

Benfeitorias voluptuárias

Este tipo de benfeitorias são as que não possuem caráter facilitador ou de conservação do imóvel. Elas dizem respeito a um efeito embelezador ou que aumente a agradabilidade do local. São exemplos: construção de banheiras, melhorias no hall, obras no jardim do imóvel etc.

Benfeitorias na relação de locação

Lei do Inquilinato

Apesar de constar em lei que essas obras possuem caráter indenizatório, o artigo 35 da Lei do Inquilinato assegura que as obras não possuem caráter indenizatório se constarem previamente em contrato de locação a não restituição por parte do locador em benfeitorias realizadas no imóvel.

Esse artigo gera muita polêmica, visto que consta no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor a nulidade das cláusulas contratuais que renunciem o caráter indenizatório em benfeitorias realizadas em imóveis. Há, também, quem diga que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica nas relações de locação, pois essas estão previstas em leis específicas. Essa cláusula é prevista no próprio artigo 35, em que faz a ressalva para casos excludentes previstos em contrato.

Portanto, é de grande importância que o contrato de locação seja lido e revisto para que haja um comum acordo entre as partes. No caso de não constar uma possível rescisão do caráter indenizatório de uma benfeitoria, é aplicada a lei em que restitui o valor ao realizador dessas benfeitorias nos casos acima citados.

Lei das Sociedades Por Ações

Quando a empresa locadora de um imóvel realizar benfeitorias ou construções em bens alugados, os desembolsos dessas ações devem constar de forma específica. Ou seja, devem ser registradas como um Ativo Imobilizado.

Segundo o inciso IV do artigo 179 da Lei das Sociedades Por Ações, são imobilizados os direitos que tenham por objeto bens corpóreos destinados à manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos com essa finalidade, inclusive os decorrentes de operações que transfiram à companhia os benefícios, riscos e controle desses bens. Portanto, a benfeitoria é um ativo imobilizado, por se tratar de uma reforma de vida útil superior a 1 ano e ser destinada ao uso.

Se uma empresa realizar uma obra com um determinado valor, elas devem, por parte do locador do imóvel: também figurar no Ativo Imobilizado, caso elas sejam indenizáveis, tendo como partida a conta do exigível. Caso não conste o ressarcimento, serão contabilizadas a débito de Imobilizado e a crédito da conta de Receitas de Aluguéis.

Se uma empresa realizar uma obra com um determinado valor, elas devem, por parte do locatário do imóvel: caso conste o efeito indenizatório da benfeitoria, serão contabilizadas no Ativo Circulante ou no Realizável a Longo Prazo, como contas a receber.

Caso a benfeitoria conste em contrato a rescisão do efeito indenizatório, serão contabilizadas no Imobilizado. Na medida em que os valores forem despendidos da benfeitoria e apropriados, serão contabilizadas como Despesa Operacional ou Custo de Produção e de Serviço, mediante depreciação e amortização.

As benfeitorias na propriedade de terceiros podem ter ressarcimento total ou parcial. Quando indenizáveis, serão contabilizadas no Ativo Circulante ou no Realizável a Longo Prazo, como valores a receber.

Quando não indenizáveis, serão contabilizadas no Imobilizado, na medida em que os valores forem despendidos na benfeitoria e apropriados posteriormente, como despesa operacional ou custo de produção ou de serviços, mediante amortização ou depreciação, conforme o caso.

Márcia Frazão - Diretora de Consultoria Imobiliária e Gestão do Ativo Imobilizado; Graduada em Ciências Contábeis pelo Instituto Mackenzie Rio/UFRJ; Pós-Graduanda em Auditoria, Avaliação e Perícias pelo IPOG Instituto de Pesquisa e Pós-Graduação; há mais de 20 anos atuando no mercado de avaliações patrimoniais, com especialização em imóveis e empreendimentos imobiliários. 

Fonte: INVESTOR