sexta-feira, 31 de julho de 2020
Considerações sobre a assistência técnica judicial em avaliação de imóveis
Venda de imóvel econômico se manteve na pandemia
quinta-feira, 30 de julho de 2020
A utilização de áreas comuns e as reuniões em condomínios conforme a Lei 14.010
No dia 10 de junho deste ano, entrou em vigor a Lei Federal nº 14.010, que trata do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET) no período de pandemia da Covid-19.
No que concerne ao Direito Condominial, restaram sancionados os artigos 12 e 13 da referida lei. O primeiro citado trata da realização de assembleia virtual, ou, na impossibilidade, de prorrogação do mandato do síndico até 30 de outubro deste ano. Já o segundo reforça a obrigatoriedade da prestação de contas, sob pena de destituição do cargo.
Não obstante a segurança jurídica causada pela aprovação da medida, é preciso ressaltar que houve veto presidencial em relação ao artigo 11 do Projeto de Lei nº 1179/2020. Este que concedia ao síndico poderes excepcionais para restringir a utilização das áreas comuns de condomínios, assim como proibir a realização de reuniões e festividades — inclusive nas unidades autônomas — e o uso dos abrigos de veículos por terceiros.
De acordo com a Mensagem nº 33, publicada no Diário Oficial da União na mesma data, o veto presidencial se fundamenta na limitação da vontade dos condôminos, que somente poderia ocorrer mediante deliberação coletiva em sede de assembleia.
Embora o significativo esforço em preservar a soberania das assembleias condominiais, é de ressaltar que as regras vetadas foram elaboradas por competente comissão de juristas, conduzida pelo professor Otávio Luiz Rodrigues Junior, e extensivamente analisadas pelos membros do Congresso Nacional.
A concessão de tais poderes aos síndicos, por tempo determinado, acarretaria em maior autonomia e celeridade na adoção das medidas entendidas como imprescindíveis à diminuição do contágio pelo novo coronavírus, a depender das circunstâncias específicas do Estado e do município onde se situa o condomínio.
Considerando o veto presidencial, a limitação de uso das áreas comuns — tais como piscina, churrasqueiras, academias e entre outras —, assim como a proibição de reuniões nas unidades privativas, ainda que de boa-fé e no intuito único de preservar a vida e a saúde dos condôminos, serão submetidas ao procedimento deliberativo ordinário previsto no Código Civil e nas normas condominiais internas.
Dessa forma, a primeira medida a ser tomada pelo síndico que pretende proibir ou restringir a aglomeração de pessoas nas áreas comuns e privativas do condomínio é a convocação de assembleia, em cujo edital deverá constar expressamente a necessidade de que o tema seja submetido a votação.
Em interpretação extensiva do artigo 12, caput, da Lei nº 14.010/2020, a veiculação do edital de convocação poderá ser realizada por meios eletrônicos, a exemplo de e-mails e aplicativos de mensagens instantâneas, recomendando-se, por cautela, a manutenção e guarda dos respectivos comprovantes de envio a todos os condôminos.
Respeitado o prazo da convocação, a assembleia poderá ser efetuada, igualmente, por intermédio de ferramentas eletrônicas, desde que estas estejam disponíveis aos moradores, levando-se em conta a realidade fática de cada condomínio.
A informalidade nas aquisições de imóveis financiados nas demandas contra as seguradoras
A transferência de bens imóveis se dá pela averbação do contrato de compra e venda no cartório de registro de imóveis correspondente. Esta averbação é de suma importância em razão da cientificação pública sobre o status do imóvel e é estabelecida no capítulo único do Título II do Código Civil, artigo 1.227, quando se trata de direitos reais e, também, estabelecida no art. 1.245 do mesmo código. Assim, a titularidade seria do último adquirente constante na matrícula do imóvel.
Entretanto, na prática, não é o que ocorre. Um exemplo disso é o caso das dívidas condominiais que, mesmo sendo advindas de direito real, perdem esse caráter em razão da jurisprudência dominante, que ajusta a imissão na posse como determinante da responsabilidade pelas contribuições e taxas, relativizando esse direito. Ainda assim, a matrícula é o documento que comprova a propriedade e a legitimidade. Mas muitas vezes, quem cobra uma dívida se depara com imissões posteriores e não registradas, o que impede a recuperação efetiva de débitos do imóvel. Em tese, assumindo-se a posição de proprietário, assume-se todas as obrigações e direitos que ficam atrelados ao bem. Também, em tese, as dívidas e direitos decorrentes de direito pessoal não atingiriam os novos compradores.
Todavia, nos contratos de Seguro Habitacional, isso tem ocorrido, pois há entendimento divergente: “[...] É dizer, o próprio Poder Judiciário, ao entender pela legitimidade ativa dos autores, firmou o entendimento de que o objeto do seguro é o imóvel e não a pessoa, motivo pelo qual poderiam pleitear em juízo o seguro decorrente de danos inerentes ao imóvel desde sua construção.
É divergente em razão dos contratos de seguro habitacional não constarem no rol taxativo do artigo 1.225 do Código Civil, ficando impossibilitados de serem considerados como direitos reais, sendo o posicionamento acima comumente dissonante da legislação e jurisprudência vigente, com a relativização também dos direitos pessoais. Tal situação ocorre em razão do imensurável número de informalidades nas aquisições de imóveis, levando o caráter de direito pessoal do seguro a ficar em segundo plano.
O que frequentemente ocorre nos processos do Seguro de Habitação do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), como finalidade de pagamento pelas seguradoras dos vícios construtivos ocorridos nos imóveis, é a propositura das ações por autores não vinculados às matrículas dos imóveis objetos das demandas, bem como não vinculados aos contratos de financiamento. Isso se dá em razão da informalidade das transações de compra e venda entre particulares sem a transferência do contrato de financiamento, contrato de mútuo e sem a interveniência da instituição que financiou o imóvel. Ao se tentar verificar a matrícula, além da transferência não estar averbada, em muitos casos sequer o contrato originário foi averbado no registro de imóveis, por serem gerados custos ao mutuário e ao terceiro cessionário. Ao não formalizar a transferência, deixa-se o imóvel em uma situação jurídica oculta a terceiros não contratantes, contrariando a lei
Com políticas públicas referentes ao custo de averbação de propriedade dos imóveis, especialmente os adquiridos por meio de financiamento, seriam evitados transtornos para o judiciário, com abarrotamento de ações inviáveis e gastos extraordinários para as partes, especialmente para as seguradoras.
_________
Catherine de Andrade Colle é advogada empresarial no escritório Rücker Curi Advocacia e Consultoria Jurídica, com experiência em Direito Imobiliário.
Fonte: Migalhas
quarta-feira, 29 de julho de 2020
Pericia judicial de acordo com o Código de Processo Civil
GOVERNO VENDE IMÓVEIS VIA INTERNET
terça-feira, 28 de julho de 2020
Os processos judiciais
Intervenção judicial em contrato imobiliário e a Lei de Liberdade Econômica
Tecnologias no Direito Imobiliário, os principais impactos no setor
segunda-feira, 27 de julho de 2020
AÇÕES LOCATÍCIAS
Conceito
Trata-se de ações derivadas da locação do imóvel urbano regidas pela Lei do Inquilinato, Lei n. 8.245/91. Esta lei se aplica especificamente à locação do imóvel urbano, não se referindo à locação de bens móveis e nem à locação de imóveis rurais.
NOTA DO EDITOR: Clique no link abaixo para acessar a Lei do Inquilinato:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm