FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E O CENÁRIO ATUAL NO BRASIL

É notável que o mercado imobiliário atingiu um crescimento expressivo nos últimos anos, incentivos como programas governamentais e taxas de juros menos onerosas chamam a atenção dos consumidores para a realização do grande sonho dos brasileiros, conquistar sua casa própria.

Entretanto estamos enfrentando uma crise econômica no país, e um dos setores mais afetados é o da construção civil, vivenciamos as consequências do aumento do volume de compra exacerbada de imóveis que tivemos alguns anos atrás. 

Dessa forma, o processo de desaceleração do mercado é evidente devido a diversos fatores econômicos e medidas tomadas pelo próprio governo que antes tinha uma estratégia de aquecimento do mercado, e no cenário atual interromperam o setor produtivo, deixando os consumidores inseguros com relação aos seus empregos e limitando crédito imobiliário nos bancos governamentais ou economia mista, dessa forma muitos precisam buscar alternativas em bancos privados onde as taxas não são muito atrativas.

Contudo, devido à mudança do cenário politico, criou-se uma reversão de expectativas, nas quais os bancos começam a flexibilizar taxas e prazos, dessa forma incentivando os consumidores a viabilizar a compra da casa própria, abaixo podemos elencar os principais sistemas de financiamento imobiliário:

O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) é destinado para aquisição de imóveis de alto padrão, dessa forma não utiliza do Fundo de garantia por tempo de serviço (FGTS) para realizar o empréstimo ao adquirente, sendo a principal fonte de recursos do SFI os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras e bancos de investimento, esse sistema é regulado pelas condições do mercado de acordo com a lei 9.514/97.

A Carteira Hipotecária é muito semelhante ao SFI, contudo os recursos para o financiamento é proveniente da Carteira de poupança, dessa forma os bancos utilizam desse recurso para liberar o empréstimo, entretanto não tem limite de valor do imóvel e as tratativas de juros e prazo é de livre negociação. 

O SFH é o mais comum e utilizado dentro dos sistemas, pois é destinado aos consumidores de menor renda, o Banco Central regulamenta a liberação desse crédito, devido a isso existem algumas regras para a utilização do mesmo, no quadro abaixo podemos visualizar as diferenças de cada sistema de financiamento:

Regras	SFH	SFI	Carteira Hipotecária
Tipo de garantia	Hipoteca/ Alienação fiduciária	Alienação Fiduciária	Hipoteca / Alienação Fiduciária
Quem tem acesso	Pessoa Física	Pessoa Física e Jurídica	Pessoa Física e Jurídica
Prazo	420 meses é o prazo máximo, contudo pode variar de acordo com o banco	420 meses é o prazo máximo, contudo pode variar de acordo com o banco e tipo de imóvel	Não há limite
Percentual de liberação do financiamento	Normalmente os bancos liberam até 80% entre o menor valor de compra e venda e avaliação, porém é limitado a 90%	Não há limite	Não há limite
Taxas	Até 12% a.a.	Livre negociação	Livre negociação
Tipo de imóvel	Residencial desde que possa ser alienado, legalizado e livre do ônus	Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus, exemplo: Rural, misto ou comercial	Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus, exemplo: Rural, misto ou comercial
Limite Valor do Imóvel	De R$ 650 mil a R$ 750 mil	Não há limite	Não há limite
Limite de avaliação (NE)	R$ 585 mil	Não há limite	Não há limite
Tipo de Contrato	Instrumento Particular com poder de escritura pública ou Escritura pública	Escritura pública	Instrumento Particular com poder de escritura pública ou Escritura pública
Origem do recurso	SBPE, FGTS e programas governamentais	Mercado Financeiro	Caderneta de poupança e mercado financeiro
Utilização do FGTS	Sim, desde que esteja dentro dos requisitos para utilização do FGTS	Não é permitido	Não é permitido
Execução da dívida	Execução extrajudicial ou judicial quando hipoteca intimação via CRI e consolidação da dívida pelo credor, se alienação fiduciária.	Intimação via CRI e consolidação de dívida pelo credor, se alienação fiduciária	Execução extrajudicial ou judicial quando hipoteca intimação via CRI e consolidação da dívida pelo credor, se alienação fiduciária

Existem três formas de amortização do saldo desses financiamentos, que são eles:

SAC: Sistema de amortização constante, o qual a parcela é decrescente, pois os juros são calculados pelo saldo devedor, e este diminui a cada período, dessa forma a parcelas consequentemente diminuirão. Esse é o mais utilizado no mercado imobiliário. 

PRICE: O sistema Price ou Francês, tem característica de prestações iguais e postecipadas, nesse caso a amortização que sofre alteração, e os juros se mantém constante, portanto a cota de amortização é crescente a cada mês.

SAM: Sistema de amortização mista, como diz o nome é um misto da SAC e PRICE, é caracterizado pela média aritmética entre juros e amortização. 

Sendo assim, vale ressaltar que o consumidor deve estar atento ao tipo de imóvel que pretende adquirir e avaliar qual é a melhor alternativa dentro dos sistemas disponíveis no mercado brasileiro, levando em consideração todos os fatores econômicos que envolvem a compra de um imóvel. 

Silvana Bueno de Freitas - Analista financeira no Grupo Thá, graduada em Administração de empresas com habilitação em gestão de negócios, e pós-graduada em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos Obra24horas

NOTA DO EDITOR:

O Conselho Monetário Nacional (CMN) ampliou o limite de avaliação de imóveis nos financiamentos de operações dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de R$ 750 mil para R$ 950 mil em Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, e de 650 mil para 800 mil nos demais estados da federação.

Quanto ao limite do valor dos imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) este poderá subir de R$750 mil para R$ 1 milhão e R$ 1,5 milhão. Segundo a agência Estadão Conteúdo, a questão é negociada por bancos e por empresários do setor imobiliário com representantes do Banco Central.

A última elevação no teto do preço dos imóveis que podem ser financiados pelo SFH ocorreu em outubro de 2013. Na ocasião, o governo aumentou de R$ 500 mil para R$ 750 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Nos demais estados, o teto foi para R$ 650 mil.