Quem já adquiriu um apartamento na planta ou recém-construído, pode ter sido surpreendido com cobranças de taxas condominiais, referente a períodos anteriores a efetiva entrega das chaves, e, por conseguinte, questionado acerca da legitimidade da cobrança.
Na prática, tem sido corriqueiro, as incorporadoras não arcarem com as despesas condominiais ao tempo que estão na posse da unidade, e ao vendê-las tentarem atribuir referidos ônus ao promitente comprador.
Em decorrência, ao imitir-se na posse do imóvel, é comum o comprador ser surpreendido com a cobrança de referidos valores. Provavelmente a cobrança decorre de uma prática bem frequente das incorporadoras: de tentar transferir ao comprador as taxas condominiais de período anterior à efetiva entrega das chaves.
Em casos análogos, a incorporadora afirma que o débito condominial tem natureza de dívidas propter rem, ou seja, existem em razão (propter) da coisa (rem), e não em função de qualquer obrigação pessoal, razão pela qual o promitente comprador do imóvel na planta seria o responsável por todas as despesas referentes ao imóvel, ainda que não esteja na posse direta do bem.
Cabe esclarecermos que a obrigação propter rem não surge por força do acordo de vontades, mas sim em razão de um direito real dentre aqueles previstos no artigo 1.225 do Código Civil, tais como: a propriedade, o penhor, a anticrese, o usufruto, etc.
Em síntese, as obrigações propter rem são denominadas como obrigações hibridas, ou ambulatórias, por manterem-se entre os direitos patrimoniais e os direitos reais, perseguindo a coisa (patrimônio) onde quer que ela esteja, ou seja, tem caráter hibrido por não decorrer da vontade do titular, mas sim da coisa.
Considerando que a obrigação de pagar taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possui natureza propter rem, a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas tanto pode recair sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, pois ambos podem assumir a posição de condômino, dependendo das circunstâncias do caso concreto.
Pois bem, a questão chegou ao Superior Tribunal de Justiça – STJ, por meio de recursos repetitivos, que entendeu por prudente modular os efeitos da natureza propter rem da obrigação condominial, atribuindo a incorporadora a obrigação do pagamento da taxa condominial, desde que fique comprovado: (i) que o promissário comprador não se imitira na posse do imóvel; e (ii) o condomínio não teve ciência da transação de compra e venda.
Com efeito, em recente decisão, os desembargadores da Quinta Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, nos autos do processo nº. 20141310045556APC, observaram o entendimento do STJ, apreendendo ser incumbência da incorporadora do empreendimento imobiliário a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais, até a efetiva entrega das chaves.
CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PROPTER REM. PODE RECAIR SOBRE PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECUARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DO NEGÓCIO JURÍDICO DE ALIENAÇÃO. NÃO DEMONSTRAÇÃO. RESPONSABILIDADE ATRIBUÍDA À PROMITENTE VENDEDORA. SENTENÇA MANTIDA. 1 - Detém legitimidade para figurar no polo passivo de ação de ajuizada por condomínio o titular do domínio do imóvel mesmo ante a existência de contrato de compra e venda não registrado. Aplicação da teoria da asserção. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 2 - Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Precedentes do STJ. 3 - No caso, não demonstrada a efetiva posse do promitente comprador no imóvel, referente ao período em atraso das cotas condominiais, tampouco a ciência inequívoca do condomínio acerca do negócio jurídico de alienação do imóvel, a compromissária/vendedora deve ser responsabilizada pelo pagamento das taxas de condomínio, ressalvando-lhe o direito de regresso. Precedentes do STJ. 4 - Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, no mérito, desprovido.(Acórdão n.955532, 20141310045556APC, Relator: MARIA IVATÔNIA 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/07/2016, Publicado no DJE: 27/07/2016. Pág.: 300/308)
Segundo a desembargadora relatora, Maria Ivatônia, “como o propalado contrato de compra e venda não foi registrado no competente cartório na forma do art. 1.245 do Código Civil, para que o promitente comprador seja responsabilizado pelas taxas condominiais, deveria ter sido dada ciência ao condomínio de que houve alienação do imóvel e que de a construtora não mais possuía a propriedade e/ou posse do bem. Do contrário, não haveria como o condomínio efetuar a cobrança de quem realmente deveria arcar com tal obrigação.”
Arremata o voto concluindo que: “[...] não demonstrada a efetiva posse do promitente comprador no imóvel, referente ao período em atraso das cotas condominiais, tampouco a ciência do condomínio acerca do negócio jurídico de alienação do imóvel, a compromissária/vendedora, ora apelante, deve ser responsabilizada pelo pagamento das taxas condominiais cobradas.”
O julgamento foi unânime, mantendo a condenação da incorporadora ao pagamento das taxas condominiais, do período cobrado, no qual o comprador não estava na posse do imóvel.
Por certo, lastreado no caso apreciado, diante da não entrega das chaves, não pode o promitente comprador ser responsabilizado por débitos condominiais anteriores a efetiva posse do bem, na medida em que não gozou dos benefícios e de eventuais benfeitorias do empreendimento.
Conclui-se assim, que caso o promitente comprador seja surpreendido com a cobrança condominial de períodos anteriores a entrega das chaves, deverá buscar solução extrajudicial com o condomínio, a fim de que referidos valores sejam cobrados da incorporadora e/ou construtora, que é quem está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel até a efetiva entrega do bem, e na impossibilidade de solução amigável, recorrer à via judicial.
Hangra Leite - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil
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