O objetivo deste artigo é tratar dos riscos relacionados ao contrato de gaveta firmado entre comprador e vendedor de imóvel financiado.
O objeto desse contrato, em regra, é a compra e venda, tratando-se de um pacto negocial entre as partes, excluída sendo a parte financiadora do imóvel.
Costume é estabelecer em uma das cláusulas que somente com a quitação total do imóvel será este transferido ao comprador, isso após finalizar todo trâmite com a parte alienante.
Historicamente o contrato surgiu por volta dos anos 80 e tornou-se uma prática entre os mutuários de imóveis financiados devido a uma restrição legal que impedia a transferência do imóvel. Também, um outro motivo impulsionava as partes a firmarem entre si o contrato de gaveta, sendo um deles, por força da transferência acarretava um aumento no financiamento e do saldo devedor e outro motivo seria os entraves encontrados para a aprovação por parte do alienante, ou seja, o banco.
Dessa forma, as partes interessadas encontraram no contrato de gaveta um meio para realizar essas transações comerciais sem a participação do alienante.
Porém, para que se consiga um mínimo de segurança deverá ser o contrato registrado em cartório de títulos e documentos e ter a firma reconhecida por autenticidade.
Os riscos, porém não são evitados com o registro, pois demanda em regra muitos anos até a quitação do financiamento. E, sem dúvida, que a imprevisão encontra-se presente, podendo ocorrer que a parte vendedora que continua devedora possa vir a falecer e nesse caso haverá o inventário do bem e sua partilha será feita aos herdeiros, ainda, caso haja seguro de vinculado ao financiamento será quitado o imóvel em nome dos herdeiros, obrigando-se o comprador de comprovar o pagamento e requerer a titularidade do imóvel.
Outro risco é que o comprador não cumpra com o pactuado e deixe de realizar o pagamento das prestações, ocasião que será o saldo devedor cobrado daquele que financiou o imóvel, pois ainda encontra-se em seu nome e a responsabilidade recai sobre ele.
Poderá ocorrer por força da inadimplência a negativação de seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito, um processo de execução, a penhora do bem entre outras medidas cabíveis para a cobrança da dívida, e com isso impedido de realizar novo financiamento mesmo que o imóvel seja arrematado em leilão.
De outro lado, a parte compradora realiza os pagamentos das parcelas sem a segurança de que receberá o bem que passa a possuir, por isso, um imperativo nessa transação negocial é a confiança entre as partes.
Também pode ocorrer a não entrega do imóvel ao final do contrato e a venda do imóvel para terceira pessoa. Caso o vendedor tenha pendências trabalhistas poderá o imóvel ser penhorado para pagamento e o comprador sequer saberá da ocorrência.
No que se refere à jurisprudência não encontra-se pacificada a respeito da legitimidade ou não do contrato de gaveta, muito embora, tenham os tribunais em segundo grau reconhecido a legitimidade do comprador que apresente o contrato de gaveta como prova.
Olinda Caetano Garcia - Advogada com especialização em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil
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