DO CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES

Neste artigo abordaremos as noções gerais inerentes aos contratos de locações de imóveis residenciais com prazo inferior a 30 meses, destinando-se divulgar aos nossos leitores as peculiaridades desse contrato sob a ótica da lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

Fundamental perceber que a locação de imóvel residencial está prevista na lei 8.245/1991; porém, no que for omissa, faz-se necessária à aplicação subsidiária do Código Civil e/ou do Código de Processo Civil.

A locação de imóvel residencial, independente do prazo estipulado, destina-se à moradia dos indivíduos (pessoas naturais). Curiosamente, optou o legislador que a relação locatícia destinada à pessoa jurídica, para fins de habitação de seus titulares (diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados) não se trata de locação residencial, e sim locação não residencial, conforme dispõe o artigo 55 da lei 8.245/1991, que diz:

Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Verifica-se que o contrato de locação de imóvel residencial com prazo inferior a 30 meses prevê modificações no âmbito dos direitos e obrigações das partes e dos efeitos da relação locatícia. Assim, diferencia-se dos contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, senão vejamos:

Locação com prazo inferior a 30 meses

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º.

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º. Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º. Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Locação com prazo igual ou superior a 30 meses

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Com efeito, a locação de imóvel residencial com prazo inferior a 30 meses poderá ser ajustada por escrito ou verbalmente. De fato, é recomendável que o referido contrato seja celebrado na forma escrita, a fim de que seja oportunizada às partes (locador e locatário) uma relação jurídica mais transparente, reduzindo a possibilidade de eventual conflito.

Observa-se que a legislação brasileira estabeleceu que é livre a definição do preço, periodicidade e índice de reajuste a serem pactuados pelas partes nas locações residenciais de imóveis; no entanto, existem exceções, na Lei 8.245/1991, quanto à fixação do aluguel, conforme se verificam nos artigos da lei do Inquilinato a seguir:

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

(comentário do autor: pelas regras do mercado, permite-se fixar o reajuste de acordo com os índices IGPM, IPCA ou INPC)

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

(Comentário do Autor: a cobrança do aluguel deverá ser pós-fixado, admitindo-se excepcionalmente cobrar de forma antecipada no caso de locação não ser garantida ou no caso de locação por temporada)

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.’’

De acordo com os artigos 22 e 23 da lei de inquilinato, destacam-se as obrigações contratuais do locador e do locatário, por intermédio de regras vinculadas às partes, a saber:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º. O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º. No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Ainda no tocante às obrigações do locador e locatário, cabe elucidar que a lei do inquilinato contém dispositivos referentes ao pagamento das taxas condominiais e dos tributos; o locador e locatário poderão inserir cláusula contratual estipulando quem será o responsável pelo pagamento das despesas supracitadas em relação ao pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) perante o Município e as taxas condominiais perante o Condomínio; todavia, caso seja estipulado que o responsável pelas despesas supracitadas seja o locatário, o não pagamento irá vincular o locador, haja vista que se trata de uma obrigação vinculada ao imóvel (propter rem).

Conforme dispõe o artigo 37 da lei do inquilinato, verifica-se que o locador pode exigir as seguintes garantias locatícias, a saber: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de investimento. Portanto, sob pena de nulidade do contrato de locação, é vedado ao locador exigir mais de uma modalidade de garantia ao locatário.

Em virtude do que foi mencionado, o presente trabalho teve como objetivo abordar os principais dispositivos previstos na legislação infraconstitucional referente ao contrato de locação de imóvel residencial com prazo inferior a 30 meses. Sobre o tema, constata-se que não foi abordada a figura do fiador, que será abordado em outra ocasião.

Marcelo Barça Alves De Miranda - Advogado. Sócio fundador do escritório Alves De Miranda Advocacia. Membro associado do Barça & Associados Escritório de Advocacia.

Fonte: Artigos JusBrasil