RESPONSABILIDADE DO CORRETOR NA VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA

A profissão de corretor de imóveis é regulada tanto pela Lei 6530/78 quanto pelo próprio Código Civil, que estabelece as responsabilidades do profissional frente ao cliente.

A corretagem está disciplinada no capítulo XIII da Lei Civil da seguinte forma:

CAPÍTULO XIII Da Corretagem

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Quando a Lei expressamente evoca os deveres de diligência, prudência e de informação do corretor, exige desse prestador de serviço o conhecimento técnico além daquele de um “cidadão normal” e a diligência dele exigida é a de um profissional. Justamente por ser o corretor um profissional, sua responsabilidade também é maior e, como tal, deve estar atento a detalhes do negócio que o comprador ou pessoa comum talvez não tenha condições de perceber.

Da mesma maneira que se exige de um médico conhecimentos específicos de sua profissão e dele se cobra em casos de imperícia, o corretor de imóveis é responsável pela análise criteriosa do negócio.

Embora não seja um engenheiro, deve ter boa noção acerca do material que trabalha – imóveis, e ser capaz de perceber quando uma casa apresenta comprometimento estrutural visível, por exemplo ou quando está infestada por cupins.

Não é advogado, mas precisa conhecer os contratos com os quais trabalha e saber todas as certidões necessárias para garantir um bom negócio. Na dúvida, deve indicar um bom profissional ao seu cliente sob pena de responder por eventuais prejuízos de um negócio mal feito.

Talvez o mais fundamental dos deveres do corretor seja o da informação, clara, precisa e verdadeira. Tem o corretor tem a obrigação de, espontaneamente, fornecer toda e qualquer informação que possua ou que deveria saber e possa influir na realização do negócio, bem como sobre a segurança e riscos do referido negócio.

A relação existente entre o corretor e o cliente normalmente é de consumo, mesmo que o prestador de serviços for autônomo, especialmente quando o contratante dos serviços de corretagem for pessoa física.

E também é por força desta mesma Lei, que na compra de imóveis na planta a cobrança de comissão de corretagem do compromissário comprador do imóvel é ilegal.

Primeiro porque o cliente vai até o stand de vendas e lá é atendido por um representante da incorporadora que não foi contratado por ele. O que ocorre, quando o negócio é concretizado, é uma venda direta, sem intermediários aproximando as partes.

A atração do consumidor se dá pelas campanhas de marketing normalmente agressivas e o comprador vai até o stand por conta própria. Chegando no stand o comprador é atendido por um representante da empresa, o qual o consumidor não conhece e não sabe a qualificação. Além disso, o atendimento obedece a um revezamento estipulado pelos vendedores e ao comprador não cabe a opção de ser atendido por um ou por outro vendedor.

Pela própria sistemática estabelecida se verifica claramente que não se trata de contratos de corretagem típicos, conforme estabelece a Lei. A legislação é clara ao estabelecer pontos básicos da profissão como “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios” e neste tipo de negócio é inequívoca a ligação entre corretor e incorporadora, a dependência entre ambos é absolutamente clara.

Ou seja, a lei estabelece que no caso de venda de imóveis na planta quem vende em nome da incorporadora não exerce a atividade de corretagem, pois não atende aos requisitos legais, logo não há que se falar em pagamento de um serviço que não existe.

Mesmo que os profissionais que realizam as vendas sejam corretores, a remuneração destes profissionais deve ser paga por quem os contratou e a quem eles estão prestando serviços, sendo ilícito exigir do consumidor, de forma dissimulada em muitos casos, o pagamento desses serviços.

E também neste caso, independente de quem está pagando a remuneração, é OBRIGAÇÃO do corretor a transparência nas informações prestadas ao compromissário comprador, alertando-o dos riscos como por exemplo atrasos frequentes na entrega de imóveis vendidos na planta, prazo de tolerância que em regra é usado como prazo ordinário, forma de correção acumulada do INCC com projeção estimada de valores futuros, previsão contratual de incidência de juros mesmo antes da obtenção do financiamento, diferença entre habite-se e entrega efetiva do imóvel e lapso temporal entre os dois eventos, previsão de penalidades somente me favor da incorporadora e nenhuma garantia para o cliente, enfim, mostrar ao interessado na compra de forma clara e transparente todos os riscos daquele negócio.

Todas essas regras e obrigações se aplicam também às empresas de intermediação imobiliária.

Marcelo Tapai - Advogado, Professor de Direito, Diretor do Brasilcon (Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor), membro da Comissão Defesa do Consumidor da OAB/SP, e Presidente do Comitê de Habitação. Pós graduado pela PUC é especialista em Direito Imobiliário. 

Fonte: Artigos JusBrasil