Com a aproximação da entrega da declaração de ajuste anual do imposto de renda, tenho recebido muitos questionamentos sobre o Ganho de Capital em transações imobiliárias, do tipo: Qual o valor do custo de aquisição do bem a ser declarado?.. É o valor venal? É o valor do contrato de compra e venda? É o valor da escritura? Ou o valor declarado na lista de bens do IR?; Qual a data correta da alienação?.. A data do contrato de compra e venda? A data da escritura ou a data do Registro do Imóveis, quando então me tornei realmente proprietário?; O que compõe o custo venda?; Quais os fatores de redução que diminuem ou eliminam o valor de imposto a ser pago, sem cair em erros do tipo que a Receita Federal não perdoa?
O lucro Imobiliário, que se obtém do resultado da venda de um imóvel, chama-se ganho de capital e é passível de tributação na alíquota máxima de 15%, todavia podendo chegar a zero, dependendo de cada situação. Sobre este assunto tenho visto muitas especulações irresponsáveis, afirmações absurdamente temerárias que expõem os contribuintes a riscos elevados.
A definição de ganho de capital é de fácil apreensão, pois é o resultado da diferença entre a compra e a venda do bem imóvel. Todavia, a aplicação de todas as regras envolvidas na apuração deste lucro não é direta e nem tampouco simples. Cada caso precisa ser analisado particularmente e, portanto qualquer resposta genérica ou retirada de uma destas fórmulas e receitas prontas, difundidas popularmente, ainda que possa até não estar totalmente errada, certamente não explorou todas as possibilidades legais e estratégias permitidas. A análise correta proporciona a segurança necessária para o seu caso específico.
A melhor maneira de administrar o lucro imobiliário, no ganho de capital, não é no momento da venda e muito menos no da entrega da declaração de ajuste anual, mas sim fazer um planejamento do seu patrimônio antes mesmo da compra ou venda de qualquer bem. E depois manter estas diretrizes ao longo do tempo, garantindo que as decisões futuras tenham sido cuidadosamente planejadas para aproveitar os benefícios legais mediante estratégias que possuam segurança jurídica. Todavia, sempre haverá a possibilidade de, no estudo do caso especifico, encontrar soluções estratégicas legalmente aceitas.
José Luís Palmeira - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil
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