USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E COMPRA DE IMÓVEL SEM ESCRITURA

O novo Código que entrou em vigor em 16 de março de 2016, permitirá que o pedido de usucapião seja realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem estiver situado, com acompanhamento de um advogado ou um defensor.

1. O que é usucapião?

Primeiramente, vale dizer que usucapião de imóvel é uma forma de adquirir propriedade a propriedade deste, por exercer sobre ele posse prolongada e ininterrupta por certo prazo, estabelecido em lei (varia de 5 a 15 anos, a depender do caso). 

2. Quais são os documentos obrigatórios para se requerer o usucapião no cartório?

O pedido deve ser fundamentado, logo acompanhado de certos documentos:

a. Ata notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;

b. Planta e memorial descritivo assinada por profissional habilitado;

c. Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e do domicílio do interessado;

d. Quando for o caso, justo título (requisito facultativo).

3. Quem deverá ser intimado pelo cartório para concordar com o pedido de usucapião?

a. Confinantes;

b. Pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;

c. Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);

d. Atual possuidor, se houver.

4. Se alguma das pessoas intimadas não se manifestar, o que acontecerá?

A não manifestação de qualquer um, acarretará a improcedência do pedido de usucapião. 

5. Se o cartório rejeitar meu pedido de usucapião, eu posso entrar na justiça?

Rejeitado o pedido, nada impede que interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.

6. Qualquer um pode entrar com uma ação de usucapião?

Não, irá depender de quanto tempo ele reside no imóvel e de quais documentos ele possui que comprovam que mesmo que ele não tenha escritura ele é o proprietário daquele imóvel.

7. Quais são os requisitos principais do usucapião?

- Posse com intenção de dono (animus domini): É fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância, como oriundos de contratos de locação, comodato e depósito, concretizando dessa forma a característica de dono.

- Posse mansa e pacífica: Importante que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Havendo a qualquer tempo contestação da posse pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.

- Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião, conforme estudaremos adiante.

- Posse de boa fé e com justo título: Estes requisitos somente são exigíveis na modalidade de usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC, e trataremos deles adiante em conjunto com a referida modalidade de usucapião.

8. Quais são os tipos de usucapião existentes:

Seu direito ao usucapião, vai depender da documentação que você possui e do período que vc possui o imóvel como seu, podendo ser:

I) Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC)

O art. 1.242 do Código Civil diz que:

“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos. 

Parágrafo único: Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”

II) Usucapião Extraordinária (art. 1.238, CC)

O art. 1.238 do Código Civil diz que:

“Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 

Parágrafo único: O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.

III) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana pro misero (arts. 183, CF; 1.240, CC; 9º, Lei 10.257/01)

O art. 183, caput, da Constituição Federal diz que:

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

IV) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar (art. 1.240-A, CC)

Com o advento da Lei 12.424/11, foi adicionado ao Código Civil a modalidade de usucapião especial urbana por abandono do lar, através do art. 1.240-A que diz:

“Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 

Parágrafo único: O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.

9. Quanto tempo pode durar uma ação de usucapião e qual seu valor?

É impossível dizer, porém temos a certeza que ela é bem demorada, podendo perdurar por 10 anos. Quanto ao valor, as notícias também não são boas. O valor dependerá do tipo de usucapião e do valor do imóvel, podendo ultrapassar R$ 10.000,00 (dez mil reais).

10. Sou proprietário de um imóvel a 3 anos, porém não tenho a escritura, o que devo fazer para adquiri-la?

Procurar o dono ou seus herdeiros é a melhor forma. Se o antigo proprietário os seus herdeiros não forem encontrados ou não tiverem o documento de propriedade, a alternativa é procurar a justiça e na maioria dos casos entrar com uma ação de usucapião.

11. É muito arriscado comprar um imóvel sem escritura? Quais problemas posso enfrentar?

Sim. Quando alguém diz que "não tem escritura", tecnicamente quer dizer que não tem registro imobiliário, e isto significa que estamos diante de um vendedor que não é o proprietário. E é válido o dito popular segundo o qual "quem não registra não é dono", porque propriedade se prova com o registro da matrícula do imóvel. Logo, o contrato não será de compra e venda, mas de "promessa de compra e venda". Assim, nada impede a negociação "sem escritura", mas jamais se terá a mesma segurança como quando efetivamente se compra o imóvel, com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

12. Comprei o imóvel sem escritura e não sei quem é o dono. E agora?

Você pode recorrer à lei de usucapião. Porém, para isso, você precisa morar no imóvel há no mínimo cinco anos (e no máximo 15). Essa lei define a aquisição da propriedade de acordo com a posse prolongada. Lembrando que você precisa pagar as taxas e impostos do imóvel durante esse período para conseguir provar que mora nele. Para fazer uso dessa lei na Justiça, você precisará recorrer a um advogado.

13. Posso perder o imóvel que comprei sem escritura?

Infelizmente sim. Se você fizer um contrato de gaveta e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça o registro, este comprador será o dono da propriedade e, dificilmente, o seu contrato de gaveta conseguirá reaver o imóvel. 

Por isso, guarde todas as contas e documentos que comprovem que você tem a posse do imóvel (ou seja, que você mora lá). E programe-se para regularizar a situação o quanto antes.

Fonte: MeuAdvogado.com.br

LUCRO IMOBILIÁRIO E GANHO DE CAPITAL

Com a aproximação da entrega da declaração de ajuste anual do imposto de renda, tenho recebido muitos questionamentos sobre o Ganho de Capital em transações imobiliárias, do tipo: Qual o valor do custo de aquisição do bem a ser declarado?.. É o valor venal? É o valor do contrato de compra e venda? É o valor da escritura? Ou o valor declarado na lista de bens do IR?; Qual a data correta da alienação?.. A data do contrato de compra e venda? A data da escritura ou a data do Registro do Imóveis, quando então me tornei realmente proprietário?; O que compõe o custo venda?; Quais os fatores de redução que diminuem ou eliminam o valor de imposto a ser pago, sem cair em erros do tipo que a Receita Federal não perdoa?

O lucro Imobiliário, que se obtém do resultado da venda de um imóvel, chama-se ganho de capital e é passível de tributação na alíquota máxima de 15%, todavia podendo chegar a zero, dependendo de cada situação. Sobre este assunto tenho visto muitas especulações irresponsáveis, afirmações absurdamente temerárias que expõem os contribuintes a riscos elevados.

A definição de ganho de capital é de fácil apreensão, pois é o resultado da diferença entre a compra e a venda do bem imóvel. Todavia, a aplicação de todas as regras envolvidas na apuração deste lucro não é direta e nem tampouco simples. Cada caso precisa ser analisado particularmente e, portanto qualquer resposta genérica ou retirada de uma destas fórmulas e receitas prontas, difundidas popularmente, ainda que possa até não estar totalmente errada, certamente não explorou todas as possibilidades legais e estratégias permitidas. A análise correta proporciona a segurança necessária para o seu caso específico.

A melhor maneira de administrar o lucro imobiliário, no ganho de capital, não é no momento da venda e muito menos no da entrega da declaração de ajuste anual, mas sim fazer um planejamento do seu patrimônio antes mesmo da compra ou venda de qualquer bem. E depois manter estas diretrizes ao longo do tempo, garantindo que as decisões futuras tenham sido cuidadosamente planejadas para aproveitar os benefícios legais mediante estratégias que possuam segurança jurídica. Todavia, sempre haverá a possibilidade de, no estudo do caso especifico, encontrar soluções estratégicas legalmente aceitas.

José Luís Palmeira - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil

PROBLEMAS AO ACIONAR A GARANTIA DO SEU IMÓVEL

1) Você tem enfrentado problemas no acabamento do seu imóvel?

Você compra um apartamento novo de uma Construtora. Contudo, para recebê-lo você precisa fazer a vistoria no imóvel e assiná-la. Atenção! Esse é um momento crucial na conclusão do teu contrato de compra e venda, e você deve dar muita atenção ao procedimento de vistoria do imóvel, principalmente, se quiser evitar problemas futuros.

Isso porque esse é o momento que você tem a oportunidade de identificar os defeitos visíveis (aparentes) do bem. Inclusive, muitos profissionais indicam que essa vistoria seja acompanhada por um técnico da área (engenheiro/arquiteto). Principalmente, para que possam ser analisados os seguintes detalhes:

· Qualidade dos pisos cerâmicos

· Caimentos para o ralo (banheiro, cozinha e lavanderia)

· Rejunte mal executado

· Desnível entre as peças e diferença de tonalidade na pintura

· Janelas desniveladas

· Qualidade das portas, batentes e alizares

· Variação na espessura dos pilares, vigas e paredes.

Todos esses detalhes devem ser minuciosamente observados, e de preferência, deve-se fotografar os vícios e fazer ressalvas no termo de vistoria.

Para executar essa tarefa indicamos que no dia da vistoria o Consumidor esteja munido das seguintes ferramentas:

Papel e caneta para anotação

Máquina fotográfica

Trena, fita métrica, régua

Lâmpada para teste dos bocais

Aparelho bivolt para teste de tomadas

Balde para teste de escoamento e vedação

E um check list (papel e itens para ticar)

Se você observar qualquer coisa de errado no dia da vistoria, não assine o termo sem fazer ressalvas. Isso porque você possui prazos para poder exercer o seu direito e fazer pedidos de reforma e reparação no imóvel.

Apenas para que o consumidor tenha ciência e fique atento quanto ao prazo, de acordo com a Lei, defeitos no serviço prestado e nos produtos utilizados em acabamento de imóveis em construção, se forem considerados vícios aparentes e de fácil constatação, devem ser reclamados no prazo decadencial de 90 dias estabelecido no artigo 26, inciso II, do CDC, contados da entrega efetiva do produto ou do término da execução do serviço.

2) O que fazer quando o problema não for de fácil identificação?

Por vezes, não é possível identificar os vícios, no primeiro momento, até porque nem sempre temos conhecimento técnico para reconhece-los prontamente. Além disso, não são todos os vícios que podem ser considerados aparentes e de fácil constatação, existem também os vícios ocultos e o defeito do produto, em relação aos quais o Código de Defesa do Consumidor reservou prazos distintos:

Em relação ao vícios ocultos - O prazo decadencial de 90 dias se inicia no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Em relação ao Defeito do produto – O prazo é de cinco anos para poder pleitear a reparação dos danos causados por fato do produto.

Contudo, muito se vê as Construtoras agindo de forma equivocada quando o assunto é reparação de vício oculto ou defeito do produto. Em regra, passados os 90 dias após a vistoria, se você identificar algum vício no imóvel– podendo ser ele sanável ou não – A Construtora irá te dar a seguinte resposta: - não cabe mais a nós resolver o problema por causa da perda do prazo legal para reclamar e ainda fundamenta no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor.

Tenho certeza de que o sentimento que vêm é de impotência, decepção, desrespeito...

Então, pensando nisso, quero te trazer algumas informações para que você não fique no “prejuízo”.

3 – Momento de Recorrer ao Advogado - Diferença entre vício do produto e defeito/fato do produto

Inicialmente, importante salientar que a relação jurídica estabelecida entre as partes, por força de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, configura nítida relação de consumo.

Os responsáveis pela venda do imóvel e pela prestação de serviços, consistentes na edificação das unidades imobiliárias, enquadram-se, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Por esta razão, o advogado deve ser conhecedor do CDC para elaborar uma boa tese jurídica. Primeiro vou te explicar a diferença entre vício do produto e defeito/fato do produto:

Vício do produto – é uma deficiência que compromete o produto em diversos aspectos como: a quantidade, qualidade, a eficiência, etc. Restringe-se ao produto.

Defeito do Produto – está relacionado a acidente de consumo, O produto é defeituoso quando não oferece segurança ao consumidor, conforme dispõe o § 1º do artigo 12 do CDC:

A importância de recorrer a um profissional é justamente identificar em quais casos não se trata de vício aparente, mas sim de defeito do produto, caso em que o prazo prescricional é de cinco anos, conforme a disposição do artigo 27 do CDC.

4 – Conclusão

Pois bem, agora temos o mínimo de informação para dar uma solução ao caso narrado no início da nossa conversa.

Pode-se concluir que, por diversas vezes, a resposta dada pela construtora não está de acordo com o CDC, com a doutrina e nem mesmo com a jurisprudência. Pois não se aplica o prazo de 90 dias de forma indiscriminada para reparação de vícios.

Existem defeitos que devem ser considerados defeito/fato do produto, interpretado de forma ampla, e nesses casos você terá o prazo de 5 anos para buscar a reparação do dano causado.

5 – Solução

Diante de uma situação como essa, sugiro que o primeiro passo seria uma tentativa amigável com a empresa para tentar resolver o problema; Seja por meio de troca de e-mails, cartas de notificação ou até mesmo uma reunião na presença de advogados.

Se não for mais possível resolver amigavelmente, ou se for um defeito que não é possível de reparar, sugiro que você contrate um advogado de confiança e leve a sua demanda ao Poder Judiciário. Os casos devem ser analisados individualmente, inclusive alguns vão demandar que seja produzida prova pericial (laudo de visita técnica).

O objetivo de uma ação jurídica seria desconstituir o prazo de 90 dias aplicados para os vícios aparentes, e conseguir demonstrar que o vício no caso concreto era oculto, ou se tratava de defeito do produto, nesse último caso, tem-se o prazo de 5 anos para que seja declarado o seu direito de ser indenizado tanto pelo dano material, e há ainda a possibilidade de que você seja indenizado por dano moral.

Myriam Carulina Menezes - OAB 20863/DF

Fonte: Artigos JusBrasil

CAIXA VOLTA A FINANCIAR 70% DO IMÓVEL USADO, MAS ELEVA JUROS

Uma simulação feita pelo Canal do Crédito para EXAME.com mostra o valor de entrada e a renda necessários para financiar um imóvel na Caixa desde quinta-feira (24), quando os novos tetos dos financiamentos entraram em vigor e após um novo aumento das taxas de juros no banco.

Se por um lado o banco facilitou o acesso ao crédito ao reduzir o percentual de entrada exigido no financiamento dos imóveis usados, por outro lado dificultou esse acesso ao elevar as taxas de juros.

No início de março, o limite de financiamento de imóveis usados pela Caixa passou de 50% para 70% do valor da propriedade para trabalhadores privados e de 60% para 80% para trabalhadores públicos no caso de imóveis enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Para imóveis enquadrados no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o limite do financiamento aumentou de 40% para 60% para trabalhadores privados e de 50% para 70% para trabalhadores públicos.

Com os novos percentuais de financiamento vieram também taxas de juros mais altas, mas sem que o banco avisasse o mercado sobre a mudança. A taxa balcão (aplicada a clientes que não têm relacionamento prévio com o banco) foi elevada de 9,9% para 11,22% no SFH e de 11,50% para 12,50% no SFI. Para trabalhadores privados que tenham relacionamento com a Caixa mais conta-salário, as taxas passaram de 9,50% para 10,50% no SFH e de 11,00% para 11,50% no SFI.

É a primeira vez neste ano que a Caixa sobe os juros no crédito imobiliário. A última vez que o banco havia aumentado as taxas havia sido em outubro do ano passado. Apenas em 2015, a Caixa elevou os juros para financiamento de imóveis três vezes.

São enquadrados no SFH financiamentos de imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos outros estados. Já o SFI engloba financiamentos de imóveis de mais de 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de mais de 650 mil reais nos outros estados.

Veja abaixo como ficaram as novas taxas de juros efetivas para quem vai financiar um imóvel no banco, de acordo com levantamento feito pelo Canal do Crédito:

Modalidade	SFH (taxa anterior)	SFH (taxa atual)	SFI (taxa anterior)	SFI (taxa atual)
Taxa balcão	9,90%	11,22%	11,50%	12,50%
Relacionamento	9,80%	11,00%	11,20%	12,00%
Relacionamento + conta salário	9,50%	10,50%	11,00%	11,50%
Servidor (Relacionamento)	9,50%	10,50%	11,00%	11,50%
Servidor (Relacionamento + conta salário)	9,30%	10,00%	10,50%	11,00%

Fonte: Canal do Crédito

Agora veja na tabela a seguir as diferenças nos custos finais dos financiamentos contratados com as taxas anteriores e com as novas taxas para um tomador de 40 anos que queira financiar um imóvel de 300 mil reais em 30 anos:

Linhas de crédito	Taxa anterior	Valor final do financiamento*	Taxa nova	Valor final do financiamento*	Aumento em reais (aumento percentual)
Taxa Balcão	9,90%	R$ 576.400,02	11,22%	R$ 614.430,24	R$ 38.030,22 (+13%)
Servidor (Relacionamento)	9,50%	R$ 635.901,19	10,50%	R$ 668.981,26	R$ 33.080,07 (+11%)

*Condições da simulação: entrada de 30% do valor do imóvel (Taxa balcão) e 20% do valor do imóvel (Servidor com relacionamento); valor do financiamento: R$ 210 mil (Taxa balcão) e R$ 240 mil (Servidor com relacionamento). O valor final não considera a entrada, mas inclui todos os custos do financiamento, tais como: os juros, a taxa de administração cobrada pelo banco e os seguros envolvidos na operação.
Fonte: Canal do Crédito

Com os novos tetos de financiamento, um tomador de 40 anos que queira financiar um imóvel de 500 mil reais em 30 anos, por exemplo, terá agora até 350 mil reais financiado pelo banco, 100 mil reais a mais do que pelas condições anteriores. Assim, o valor exigido como entrada na compra do imóvel é reduzido de 250 mil reais para 150 mil reais.

Contudo, a renda necessária para encarar o financiamento, equivalente a 30% do rendimento familiar, aumenta de 10.208,76 reais para 14.206,34 reais. O valor da prestação também sobe: passa de 3.042,21 reais para 4.233,49 reais.

Veja abaixo qual será o valor do financiamento, da entrada, a renda necessária e o valor da primeira parcela caso um tomador de 40 anos queira financiar,em um prazo de 30 anos, imóveis usados de 300 mil reais, 500 mil reais e 800 mil reais no banco a partir de agora:

Imóvel de R$ 300 mil (SFH)

Perfil	Servidor Público - Condições anteriores	Servidor Público - Condições atuais	Trabalhador privado - Condições anteriores	Trabalhador privado - Condições atuais
Porcentual financiado	60%	80%	50%	70%
Valor do financiamento	R$180.000,00	R$240.000,00	R$150.000,00	R$210.000,00
Entrada necessária	R$120.000,00	R$ 60.000,00	R$150.000,00	R$ 90.000,00
Renda necessária	R$7.028,32	R$9.316,98	R$ 6.158,79	R$ 8.557,35
1ª prestação	R$2.094,44	R$2.776,46	R$ 1.835,32	R$ 2.550,09

Imóvel de R$ 500 mil (SFH)

Perfil	Servidor Público - Condições anteriores	Servidor Público - Condições atuais	Trabalhador privado - Condições anteriores	Trabalhador privado - Condições atuais
Porcentual financiado	60%	80%	50%	70%
Valor do financiamento	R$300.000,00	R$400.000,00	R$250.000,00	R$350.000,00
Entrada necessária	R$200.000,00	R$100.000,00	R$250.000,00	R$150.000,00
Renda necessária	R$ 11.657,99	R$ 15.472,38	R$ 10.208,76	R$ 14.206,34
1ª prestação	R$ 3.474,08	R$ 4.610,77	R$ 3.042,21	R$ 4.233,49

Imóvel de R$ 800 mil (SFI)

Perfil	Servidor Público - Condições anteriores	Servidor Público - Condições atuais	Trabalhador privado - Condições anteriores	Trabalhador privado - Condições atuais
Porcentual financiado	50%	70%	40%	60%
Valor do financiamento	R$400.000,00	R$560.000,00	R$320.000,00	R$480.000,00
Entrada necessária	R$400.000,00	R$240.000,00	R$480.000,00	R$320.000,00
Renda necessária	R$ 23.077,15	R$ 26.634,60	R$ 14.119,16	R$ 21.032,11
1ª prestação	R$ 6.876,99	R$ 7.937,11	R$ 4.207,51	R$ 6.267,57

Fonte: Canal do Crédito

O Canal do Crédito considerou na simulação as taxas cobradas para quem não tem relacionamento com o banco (taxa balcão), no caso de trabalhadores privados, e as taxas cobradas para quem tem relacionamento com o banco, no caso de servidores públicos.

As mudanças valem para financiamentos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), o mais utilizado no mercado e no qual as parcelas do financiamento são decrescentes ao longo do tempo.

No caso de financiamentos pela Tabela Price, com parcelas fixas, os tetos para financiamento de imóveis usados se mantêm tanto no caso de trabalhadores privados como trabalhadores públicos, pelo SFH e pelo SFI.

As novas condições são aplicadas aos financiamentos contratados com recursos da poupança, que se enquadram no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e não valem para linhas ligadas a programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida e a Pró-Cotista, que utiliza recursos do FGTS.

Histórico

Os porcentuais máximos para financiamento de imóveis haviam sido reduzidos pela Caixa há quase um ano. Com o novo anúncio, o teto para financiamento de imóveis usados foi totalmente restabelecido para trabalhadores públicos e parcialmente restabelecido para trabalhadores privados, tanto no SFH como no SFI.

Até maio do ano passado, trabalhadores privados podiam financiar até 80% do valor de imóveis usados pelo SFH e 70% pelo SFI na Caixa. A partir de maio, esse teto foi reduzido para 50% do valor do imóvel no SFH e 40% no SFI. Agora, esses trabalhadores poderão financiar até 70% do valor do imóvel usado pelo SFH e até 60% pelo SFI.

Já trabalhadores públicos podiam, até maio do ano passado, financiar até 80% do valor de imóveis usados pelo SFH e até 70% pelo SFI. A partir de maio de 2015, os limites passaram a ser de até 60% no SFH e até 50% no SFI. Agora esses trabalhadores poderão voltar a financiar até 80% do valor do imóvel usado no SFH e até 70% no SFI.

Fonte: EXAME.com

PROJETO DE LEI Nº. 4331/2016 ESTENDE GARANTIA DE IMÓVEIS DE PROGRAMAS HABITACIONAIS

A Câmara analisa o Projeto de Lei nº 4331/16, da deputada Laura Carneiro (PMDB-RJ), que estende para dez anos o prazo mínimo de garantia para que empreiteiro refaça edificações ou outras obras incluídas em programas habitacionais que apresentarem problemas. Atualmente, a legislação (Código Civil - Lei nº 10.406/02 e Lei do Minha Casa Minha Vida nº 11.977/09) estabelece o prazo de cinco anos.

Segundo Laura Carneiro, há casos em que são empregados materiais de má qualidade e alguns apresentam inúmeros problemas pouco tempo depois de serem entregues aos beneficiários.

Pelo texto, o prazo poderá ser ampliado por estipulação contratual e será aplicado sem prejuízo de regras de desempenho das edificações habitacionais mais rígidas. A proposta estabelece ainda que o empreiteiro poderá ser obrigado a refazer o trabalho, às suas custas, se houver problemas nas construções dentro do prazo estipulado, sem prejuízo do pagamento de multa.

De acordo com a proposição, a garantia prevista começa a ser contada a partir da carta de habite-se ou documento equivalente emitido pelo poder público municipal.

“Há subsídios públicos envolvidos nessas construções e se impõe que esses recursos sejam aplicados com todas as cautelas possíveis para evitar desperdício”, acrescenta Laura Carneiro.

Tramitação

O projeto, que tramita em caráter conclusivo, será analisado pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da Proposta:

PL-4331/2016

Fonte: Agência Câmara Notícias

FELIZ PÁSCOA

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7 CASOS QUE DISPENSAM PAGAR IR PELO LUCRO COM VENDA DE IMÓVEIS

É possível se livrar do Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital com um imóvel? Em alguns casos, sim. Situações específicas permitem pagar menos ou até ficar 100% livre do tributo sobre o lucro obtido nessas transações.

É importante lembrar que o valor de compra de um imóvel – não importando há quanto tempo ele tenha sido adquirido –, não deve ser atualizado pelo que vale atualmente, de acordo com as regras da Receita Federal.

Dessa forma, ao vender o bem, o contribuinte precisa declarar o valor obtido na venda, que descontará a diferença sobre o preço de compra do imóvel, a fim de calcular qual foi o ganho de capital. Sobre este valor, vai incidir a alíquota fixa de 15% para pessoas físicas.

O consultor tributário Richard Domingos, da Confirp Consultoria Contábil, enumera os casos que permitem ficar livre ou reduzir o imposto sobre o ganho de capital de imóveis:

1. Reforma da casa própria: qualquer melhoria na estrutura do imóvel, tratando-se de reforma e construção, permite aumentar o valor do imóvel na declaração. Isso favorece pagar menos imposto, já que o ganho de capital será considerado menor na venda do bem, que foi valorizado pela benfeitoria. Se a valorização for muito grande, pode haver isenção do imposto.

2. Desapropriação de terra para reforma agrária: a indenização recebida para este fim sobre um imóvel rural (terra nua) é considerada receita de atividade rural, quando abatida como despesa pública, não pode ser tributada como ganho de capital na declaração à Receita.

3. Imóvel comprado antes de 1969: o lucro obtido na venda de bens adquiridos antes desta data dispensa qualquer pagamento do Imposto de Renda por ganho de capital, cuja alíquota é de 15%.

4. Imóvel adquirido entre 1969 e 1988: quem vender bens comprados nesta época pagará menos imposto sobre o ganho de capital, de forma progressiva. A redução é de 100% para o ano mais antigo, até chegar a 5% no imóvel de 1988. A cada ano, a partir de 1969, a redução do imposto é de 5%.

5. Variação cambial: se ela for resultante da venda de imóveis adquiridos com rendimentos originariamente em moeda estrangeira. Somente é isenta a variação cambial, sendo tributável o ganho obtido em moeda estrangeira.

6. Venda de único bem de até R$ 400 mil: fica isento o imóvel de qualquer tipo, de posse individual em condomínio ou em comunhão, localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha feito, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. O limite de R$ 400 mil não considera a parte de cada condômino ou coproprietário, nem a posse em comunhão com o cônjuge, a menos que esteja em contrato.

7. Compra de outro imóvel em 180 dias: A partir de 16 de junho de 2005, o ganho na venda de imóveis residenciais fica isento se outro for comprado no prazo de seis meses a partir da celebração do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O benefício vale a cada cinco anos.

Fonte: IG

CÂMARA DOS DEPUTADOS APROVA MP QUE GARANTE OPERAÇÕES DE FINANCIAMENTO DO MINHA CASA, MINHA VIDA

O Plenário da Câmara dos Deputados aprovou, nesta segunda-feira (21), a Medida Provisória 698/15, que viabiliza a concessão de garantia em operações de financiamento do programa Minha Casa Minha Vida cujas prestações são parcialmente custeadas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A matéria perde a vigência em 31 de março e precisa ser votada ainda pelo Senado.

De acordo com o projeto de lei de conversão aprovado, de autoria do deputado Arnon Bezerra (PTB-CE), 10% dos recursos destinados pela União ao programa Minha Casa, Minha Vida para a construção de imóveis para pessoas de baixa renda terão de ser aplicados em projetos nos municípios com menos de 50 mil habitantes.

Para Arnon Bezerra, a aprovação da matéria deve ser comemorada porque o programa precisa dos aperfeiçoamentos independentemente da discussão política atual. “Nós entendemos que essa disputa ideológica não deve interferir nesse programa habitacional de maior sucesso na história do Brasil”, afirmou, ressaltando que o programa ajuda a indústria da construção civil, que gera muitos empregos.

Baixa renda

A partir de outubro de 2015, resolução do conselho curador do FGTS permitiu a concessão de desconto vinculado a unidades construídas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que beneficiará famílias de renda mensal familiar de até R$ 1,6 mil.

Para 2015, esse desconto foi de 80% do preço do imóvel e, em 2016, será de 60%, limitados, em ambos os casos, a R$ 45 mil. Essas condições valerão até 31 de dezembro de 2016.

Em razão desse novo tipo de desconto específico para moradias construídas com recursos do FAR, a MP faz ajustes na Lei 11.977/09 para permitir que esse fundo preste garantia aos bancos do sistema financeiro de habitação quanto ao risco de crédito, ou seja, do não pagamento da prestação.

O FAR já garante a falta de pagamento nos casos de morte ou invalidez permanente do mutuário ou quanto a danos físicos ao imóvel financiado.

Com a MP, caberá ao FAR assumir a dívida junto ao agente financiador. Em troca, o fundo poderá cobrar as prestações atrasadas diretamente do mutuário.

Para efetivar essa medida, será feita uma caução de depósito dos valores recebidos do FGTS exatamente no montante correspondente ao valor financiado ao mutuário, prevendo devolução do crédito ao FAR após a garantia.

Os descontos com recursos do FGTS ampliam a capacidade de pagamento do mutuário, com redução do valor das prestações e a quitação de parte do valor de compra. Para o Minha Casa, Minha Vida, desde abril de 2009, o FGTS ofereceu descontos que totalizam cerca de R$ 35 bilhões.

Cidades pequenas

Em relação ao direcionamento de 10% dos recursos para a construção de imóveis em municípios com menos de 50 mil habitantes, a regra muda a lei do programa que prevê, adicionalmente, o uso de outras formas de acesso aos imóveis do programa para atender municípios com população entre 20 mil e 50 mil habitantes.

O projeto de lei de conversão estabelece ainda que a parcela não usada dos recursos direcionados poderá ser transferida, ao fim de cada semestre, às outras faixas de financiamento no âmbito do FAR.

Esses 10% terão de ser ofertados na forma de oferta pública, exceto se o empreendimento estiver enquadrado na modalidade FAR- faixa 1, a de menor valor de renda familiar mensal.

Com essas mudanças, fica excluída da lei a regra de que, para se beneficiar, esses municípios pequenos devam ter população urbana igual ou superior a 70% de sua população total e taxa de crescimento populacional, entre os anos 2000 e 2010, superior à taxa verificada no respectivo estado.

O texto cria ainda novas prioridades para atendimento de famílias em situação vulnerável, incluindo nesse caso aqueles que perderam a moradia em razão de enchente, alagamento, transbordamento ou em decorrência de qualquer desastre natural do gênero.

Sigilo de dados

Outra novidade no parecer de Bezerra é a obrigatoriedade de confirmação da veracidade das informações prestadas pelos candidatos a mutuário do programa Minha Casa, Minha Vida.

Será exigida a qualificação pessoal completa do beneficiário, com número de CPF, e a veracidade da situação econômica ou financeira declarada poderá ser feita por meio do cruzamento de dados fiscais e bancários do beneficiário.

Embora o texto garanta o sigilo constitucional dos dados informados, a obrigação de responder por essa verificação caberá ao agente financeiro responsável pelo financiamento.

Recentemente, o Supremo Tribunal Federal (STF) autorizou o acesso da Receita Federal, sem autorização judicial e para fins de fiscalização, a dados bancários sem que isso seja considerado quebra de sigilo.

Para dar mais transparência ao programa, o projeto de conversão da MP determina a publicação trimestral da relação dos nomes dos beneficiários do programa no exercício fiscal anterior.

A regra está baseada na Lei de Acesso à Informação (Lei 12.527/11).

Expectativa de venda

Para assegurar a expectativa trimestral de venda de imóveis estabelecida pelo FAR, os bancos executores do programa terão de repassar ao fundo o valor equivalente aos descontos do FGTS correspondentes a essa expectativa.

Se o valor não for usado pelo FAR, este deverá devolver o excedente aos bancos no final de cada trimestre, corrigido pela taxa Selic do período.

Segundo o governo, o objetivo é permitir que o FAR também receba esses recursos do agente financeiro de forma compatível com as regras estabelecidas pelo conselho curador.

Íntegra da Proposta:

MPV-698/2015

- A matéria perde a vigência em 31 de março e precisa ser votada ainda pelo Senado.

Fonte: Agência Câmara Notícias

INDICADORES APONTAM QUEDA NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Os Indicadores ABRAINC-Fipe, que trazem dados nacionais do mercado imobiliário, registraram o lançamento de 19.390 unidades no período de novembro de 2015 a janeiro de 2016, um recuo de 14,8% face ao mesmo período do ano anterior. Considerando o acumulado de 2016 (janeiro), os lançamentos totalizaram 1.697 unidades, volume 4,3% superior ao observado no primeiro mês de 2015.

As vendas somaram 24.293 unidades, uma queda de 16,6% na comparação com as vendas do mesmo trimestre no ano anterior. Esse patamar representa também diminuição de 21,8% frente ao que foi vendido no mesmo período de 2015.

Entre novembro de 2015 e janeiro 2016 foram entregues 27.869 unidades, recuo de 39,2% frente ao número de unidades entregues no mesmo período do ano anterior. No que se refere ao acumulado do mês de janeiro, as entregas somaram 7.366 unidades e tiveram recuo de 25,2% ao observado na mesma base de 2015.

Renato Ventura, vice-presidente executivo da ABRAINC, afirma que o acréscimo no número de unidades lançadas se concentra mais no segmento de moradias de baixa renda. “Ainda assim, todo o estudo mostra um cenário em que a instabilidade política tem atrapalhado muito o país, e como consequência, o mercado imobiliário, que necessita da confiança das pessoas na economia para tomar a decisão de compra”, afirma ele.

Os dados das 19 empresas participantes do estudo mostram também que o mercado disponibilizou 111.674 unidades para compra ao final de janeiro. No trimestre compreendido entre novembro/15 e janeiro/16 foi vendido o equivalente a 19,3% da oferta do período, percentual que representa uma queda de 3,5 pontos percentuais face ao observado no trimestre encerrado em janeiro de 2015. Com isso, estima-se que a oferta atual se esgotaria em cerca de 15,5 meses.

Distratos

O indicador de distratos revela que, no acumulado de 2016 (janeiro), o total de unidades distratadas foi de 2.804, número 26% inferior aos distratos observados em janeiro/2015. Já, entre novembro/15 e janeiro/16, foram distratadas 11.854 unidades, um aumento de 6,9% frente ao número absoluto de distratos no mesmo trimestre do ano anterior.

Se considerados os distratos como proporção das vendas por safra de lançamento, a taxa de distratos das unidades vendidas no primeiro trimestre de 2014 apresenta o índice mais elevado da série histórica: 15,7%.

“Quando os números de distratos de imóveis são comparados por safra, podemos fazer um acompanhamento desse indicador de forma mais consistente, já que o setor imobiliário é cíclico”, explica o vice-presidente executivo da ABRAINC.

Renato Ventura ressalta que o acréscimo de distratos, referente ao trimestre deste estudo comparado ao do período anterior, é explicado pela conjuntura desafiadora de nossa economia, a qual difere da anterior quando da aquisição do imóvel na planta foi efetuada. “No entanto, analisamos também queda no montante por safra, no comparativo de um ano ao outro, o que afirma a tendência de queda no número absoluto. A nova geração de compras enfrenta outro cenário”.

O estudo

Os Indicadores ABRAINC-Fipe são elaborados pela Fipe com informações de empresas ABRAINC que atuam em todo o país. O estudo, lançado em agosto, vem sendo construído pela Fipe desde janeiro de 2014, é o primeiro conjunto de indicadores do setor imobiliário obtidos nacionalmente.

Para a composição dos Indicadores são consideradas informações sobre lançamentos, vendas, entregas, oferta final, distratos e inadimplência do mercado primário de imóveis residenciais e comerciais. Divulgados mensalmente, os números são referentes ao último trimestre consolidado (novembro e dezembro/15 a janeiro/16).

Os dados que compõem os Indicadores são fornecidos à Fipe mensalmente pelas empresas associadas à Abrainc. Após compilar os dados, é feita cuidadosa verificação para garantir a consistência das informações e, se for o caso, as empresas são contatadas para eventuais ajustes ou validação. Em seguida, com os dados validados, os Indicadores Abrainc-Fipe são calculados e, posteriormente, disponibilizados.

Sobre a ABRAINC

A ABRAINC foi constituída em 2013 com o objetivo de levar mais eficiência à gestão, qualificar e aprimorar o processo da incorporação imobiliária. Atualmente a ABRAINC reúne 26 companhias de capital aberto e/ou com presença nacional. Seu objetivo é representar essas empresas, fortalecendo o setor e contribuindo para o desenvolvimento sustentável do país e de suas cidades. A associação atua em defesa da responsabilidade socioambiental, da ética, da integridade e das conformidades técnica, fiscal e urbanística.

Entre os principais temas em debate atualmente na associação estão as questões referentes aos processos de incorporação, ao impacto dos empreendimentos nas cidades, à burocracia nas diversas fases do negócio, à produtividade do setor e à ampliação do crédito e do financiamento.

Fazem parte da ABRAINC as empresas Brookfield, Canopus, Cury, Cyrela, Direcional, Emccamp, Esser, Even, EZtec, Gafisa, Helbor, HM, JHSF, MRV, Odebrecht Realizações, Patrimar, PDG, Plano & Plano, Rodobens, Rossi, Setin, Tecnisa, Tenda, Trisul, Viver e Yuny.

Fonte: O Documento