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FGV: IGP-M SOBE 0,54% EM DEZEMBRO E FECHA 2016 COM ALTA DE 7,17%

O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) encerrou 2016 com alta acumulada de 7,17 por cento, abaixo dos 10,54 por cento registrados no ano anterior, segundo dados divulgados nesta quinta-feira pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

Em dezembro, o indicador avançou 0,54 por cento, retomando a alta após encerrar novembro com variação negativa de 0,03 por cento. A expectativa em pesquisa da Reuters era de alta de 0,45 por cento em dezembro, na mediana das estimativas.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede a variação dos preços no atacado e responde por 60 por cento do índice geral, registrou avanço de 0,69 por cento em dezembro, depois de ter recuado 0,16 por cento no mês anterior, e fechou o ano com alta acumulada de 7,64 por cento.

Os preços das Matérias-Primas Brutas no atacado aceleraram com força a alta a 1,96 por cento neste mês, contra 0,90 por cento em novembro, terminando o ano com a maior alta acumulada dentro do IPA, de 15,32 por cento.

Já o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que tem peso de 30 por cento no IGP-M, mostrou menor pressão ao desacelerar a alta a 0,20 por cento em dezembro, contra 0,26 por cento em novembro, e fechou 2016 com avanço de 6,25 por cento.

O destaque no mês segundo a FGV foi o grupo Habitação, que recuou 0,62 por cento após alta de 0,26 por cento no mês anterior, ressaltando-se o comportamento do item tarifa de eletricidade residencial. No ano, a maior alta acumulada de preços foi de Despesas Pessoais, de 10,57 por cento.

Por sua vez, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 0,36 por cento em dezembro, contra 0,17 por cento no período anterior, acumulando entre janeiro e dezembro variação positiva de 6,35 por cento.

O IGP-M é utilizado como referência para a correção de valores de contratos, como os de energia elétrica e aluguel de imóveis.

Fonte: Reuters - Thaís Freitas

A CERTIDÃO DE FEITOS AJUIZADOS GARANTE A SEGURANÇA JURÍDICA E A BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES DE IMÓVEIS

Tornou-se comum a utilização de factoides jurídico, notadamente estampados em Medidas Provisórias, depois convertidas em lei sem o menor critério, para anunciar “novidades” que não existem e representam, na verdade, apenas a ratificação daquilo que a jurisprudência construiu e o sistema já prevê. Refiro-me à Medida provisória 656, de 7 de outubro de 2014 convertida na Lei 13.097/2015, que, nos arts. 54 a 56 (arts. 10 a 12 da MP), apenas ratifica aquilo que há muito se entende em razão da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça.

Eis o teor do seu art. 54:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil [atual art. 828]; III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil [atuais arts. 792, IV, e 844].

Alardeou-se, precipitadamente, que a partir dela o adquirente não precisaria mais se preocupar, a não ser com a verificação da matrícula. Pior. Há vozes que sustentaram a boataria jurídica fomentada pela sociedade da informação, desinformando em verdade e anunciando aos quatro ventos que “agora, com a lei, não é mais necessário pesquisar o vendedor do imóvel” (sic). Não é definitivamente assim ou tão simples quanto parece e demonstrarei os motivos da minha ilação.

Posso adquirir tranquilamente um imóvel se não houver penhora, arresto, sequestro ou qualquer pendência registrada ou averbada na matrícula?

Definitivamente não. A par de o art. 54 da Lei 13.097/2015 estabelecer a eficácia dos negócios jurídicos imobiliários sem que haja qualquer constrição ou gravame na matrícula, essa presunção, como já decorria do sistema consolidado na Súmula 375 do STJ, é relativa.

Por outras palavras, evidentemente – e não haveria necessidade da MP para isso –, se houver registro ou averbação de gravame, a presunção de ineficácia da aquisição ou recebimento de direitos sobre o imóvel em face de ações reais, dívidas e restrições administrativas é absoluta, ou seja, não admitirá qualquer prova em sentido contrário. Todavia, se não houver o registro, não significa, automaticamente, que o adquirente está livre tanto da fraude contra credores quanto da fraude à execução.

Não havendo registro de qualquer pendência, a conclusão evidente, evidentíssima, aliás, é que o ônus da prova de conhecimento do gravame ou constrição se transfere para o credor ou prejudicado. Isso significa que se presume, de forma relativa, a higidez da transferência, modificação ou extinção do direito sobre o imóvel se não houver registro ou averbação do grava-me ou constrição, mas não significa que não tenha havido fraude contra credores ou fraude à execução. Se não houver registro ou averbação de gravame, a eventual fraude será objeto de verificação fática, caso a caso, pela demonstração, pelo credor ou pelo prejudicado, da má-fé do adquirente.

Essa é a conclusão que se extrai do parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015, segundo o qual “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

Portanto, se – e percebam que o condicionante é importante – o adquirente estiver de boa-fé ao operar a aquisição ou o recebimento de garantia imobiliária, a ele não poderão ser opostas “situações jurídicas não constantes da matrícula”, ou seja, ações, penhoras, arrestos etc. Contudo – e aí está a confusão de muitos –, não significa que, não havendo o registro ou averbação de gravames ou constrições na matrícula, o sistema prestigie o negócio e beneficie o terceiro que haja procedido com má-fé. Seria até absurdo pensar o contrário.

Posso exemplificar: imaginem alguém que adquira imóvel de pessoa que, a par de não ter, em face do seu imóvel, qualquer gravame registrado ou averbado, responde por dívidas ajuizadas, possui títulos protestados e assim por diante na mesma comarca da situação do imóvel. O adquirente poderá ser considerado “de boa-fé” nessa situação? Evidentemente que não, de tal sorte que haverá a fraude à execução em relação às ações já ajuizadas e a fraude contra credores em relação àquelas não ajuizadas, até em virtude da interpretação correta do parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015. A única diferença é que, nesses casos – de ausência de registro ou averbação do gravame ou constrição –, competirá ao credor demonstrar a má-fé do adquirente, o consilium fraudis, posto que em favor do adquirente do imóvel ou do recebedor da garantia consistente em imóvel militará a presunção – relativa – de boa-fé.

Outro exemplo pode ser dado: pela leitura do art. 54, I, da Lei 13.097/2015, exige-se o registro da citação de ações reais ou reipersecutórias (que buscam o bem). Imaginem, então, a falsificação de documentos e a outorga de escritura com documentos falsos do vendedor que propõe, em face do adquirente, ação anulatória da escritura. O adquirente poderia se furtar da citação, vender o imóvel para terceiro e, ainda que esse terceiro não tenha extraído qualquer certidão de distribuição de ações em face do vendedor, como não havia qualquer gravame na matrícula, a venda seria mantida e o titular do imóvel, que teve seus documentos falsificados, perderia? Obviamente que essa não é a solução e sequer é a interpretação correta da Lei 13.097/2015.

É óbvio que, nos casos exemplificados, se o adquirente não tomou a cautela de extrair as certidões na comarca do imóvel e de residência do alienante, a presunção – relativa, é bom que se diga – de boa-fé que em seu favor milita resta facilmente afastada. Portanto, as certidões devem continuar sendo extraídas. Sem extrair as certidões de praxe, a má-fé aflora e, a par de não haver qualquer constrição na matrícula, o negócio jurídico praticado será ineficaz perante ação ou execução já aforada, que tenham o condão de reduzir o alienante à insolvência; poderá ser anulada em razão da fraude contra credores no caso de dívidas ainda não ajuizadas por meio da ação pauliana ou revocatória; ou será anulada nos casos de falsificações de documentos do titular do imóvel. Pensar diferente seria premiar a má-fé, o que, definitivamente não decorre do sistema.

Então o que mudou em relação ao entendimento consolidado na Súmula 375 do STJ?

Nada. De acordo com a Súmula 375/STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

O Ministro José Delgado resume bem a questão: “Não há que se falar em fraude contra credores se, quando da alienação do bem, não havia registro de penhora. Para tanto, teria que restar nos autos provado que o terceiro adquirente tinha conhecimento da demanda executória, o que não ocorreu no caso em apreço. Precedentes. Recurso especial não provido” (Resp. 791.104/PR, rel. Min. José Delgado, DJ 06.02.2006, p. 222).

O que isso quer dizer? Quer dizer exatamente aquilo que foi incorporado, com uma linguagem confusa, pela Medida Provisória 656/2014 e, agora, pela Lei 13.097/2015, ou seja, que não havendo registro na matrícula, de qualquer gravame, ao credor incumbe a prova de que o adquirente agiu de má-fé. E essa prova pode consistir apenas na constatação que decorre da ausência do oferecimento das certidões de praxe na comarca do imóvel, quando facilmente, por tais documentos, poderia o adquirente verificar a insolvência do alienante ou a dívida. Nesse sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial. Embargos de terceiro. Adquirente de boa-fé. Penhora. Registro. Ônus da prova. 1 – ao terceiro adquirente de boa-fé é facultado o uso dos embargos de terceiro para defesa da posse. Não havendo registro da constrição judicial, o ônus da prova de que o terceiro tinha conhecimento da demanda ou do gravame transfere-se para o credor. A boa-fé neste caso (ausência do registro) presume-se e merece ser prestigiada. 2 – Recurso especial conhecido e provido (Resp. 493.914/SP, rel. Min. Fernando Gonçalves, 4ª Turma, j. Em 08.04.2008, DJe 05.05.2008).

A alteração na Lei 7.433/1985 (que trata dos requisitos de lavratura das escrituras)

O Decreto 93.240/1986, regulamentador da Lei 7.433/1985 (que trata dos requisitos de lavratura das escrituras), no § 2º do inc. V do art. 1º, está assim redigido: “§ 2º As certidões referidas na letra ‘a’ do inc. III deste artigo somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes”.

Observe-se, todavia, que a Lei 7.433/1985 foi alterada pela MP 656/2014 e, depois, pelo art. 59 da Lei 13.097/2015, para incluir o § 2º do art. 1º nos seguintes termos: “O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão Inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. ”

Foi retirada, assim, da redação original, desde a Medida provisória 656/2014, a necessidade de o tabelião consignar a existência de feitos ajuizados.

Isto significa que não há necessidade de exigir tais certidões? Não. E a resposta negativa se impõe na exata medida que a redação foi adequada para contemplar a possibilidade de a averbação do ajuizamento de feitos ser requerida diretamente pelo autor de ações reais, reipersecutórias ou que possam reduzir o devedor à insolvência. Não significa, todavia, que o adquirente pode dispensar a sua apresentação, posto que a sua boa-fé, conforme insistimos, é fundamental.

Em outras palavras, se dispensar a apresentação das certidões de distribuição de ações, além de outras como a dos cartórios de protestos da comarca do imóvel e do domicílio do alienante se diferente for, não manterá a presunção – relativa – de boa-fé, em que pese a matrícula não espelhar qualquer gravame ou constrição.

Conclui-se que a higidez do negócio jurídico praticado, tendo em vista nada ter sido averbado, não resiste à patente má-fé daquele que ignora deliberadamente eventuais ações distribuídas na comarca do local do imóvel, ainda que não tenham sido averbadas na matrícula.

Nesses termos, o que foi consignado no Comunicado CG n. 276/2015 (Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo no parecer 46/2015-E, da lavra do Juiz Swarai Cervone de Oliveira: “Daí se infere: a) devem ser averbadas as citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, além de, mediante decisão judicial, a existência de qualquer outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir o proprietário à insolvência, nos termo do art. 593, II [atual art. 792, IV], do Código de Processo Civil; b) não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 [lei de falências], e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel [v. G.: usucapião].

Não descartamos a hipótese de interpretação contrária àquela que defendemos, o que se mostrará desastroso para os credores e representará intolerável prestígio à má-fé do adquirente que se mostrou desidioso ao não exigir as certidões, no mínimo da comarca da situação do imóvel e do domicílio do vendedor se diferente for, ignorando direitos de crédito e outros que poderiam ser facilmente constatados. Demais disso, representará ferir de morte, tornando letra morta, os institutos da fraude contra credores e fraude à execução.

A contrário sensu, se exigir as certidões do vendedor e antecessores na comarca da situação do imóvel e na comarca do domicílio do alienante se diferente for, qualquer situação não constante na matrícula não poderá ser oposta à alienação sendo exatamente esta a extensão do novo regramento ao proteger expressamente o adquirente de boa-fé.

Luiz Antônio Schiavone Junior - Advogado, Especialista em Direito imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil

O NOVO DIREITO REAL DE LAJE

Em 22 de dezembro de 2016 foi publicada a medida provisória nº 759, que dispõe acerca da regularização fundiária urbana e rural e instituiu o novo direito real de laje.

O art. 1510-A conceitua o direito de laje ao dispor:

Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

Ou seja, a citada medida provisória regulamentou uma prática há muito realizada pelos brasileiros: a construção de "puxadinhos" denominados popularmente de “lajes”, que passaram a ser reconhecidas pelo direito civil como um imóvel independente com possibilidade de coexistência individualizada e autônoma em relação à construção do solo.

§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.

Observa-se aqui a autonomia da construção na laje, pois é possível a alienação da unidade, de forma legal, como também a possibilidade de matrícula própria.

Ressalte-se que conforme dispõe o § 7º, não se coaduna com o direito de laje as unidades isoladas condominiais, uma vez que há regulamentação específica para tal modalidade de construção.

É uma inovação legal que amplia o rol dos Direitos reais previstos no Código Civil de 2002, com a inclusão do direito real de laje, demonstrando a necessidade constante de adequação do ordenamento jurídico pátrio à realidade dos brasileiros e que merece nossa atenção, sobretudo na possibilidade de cobranças relativas ao tema em certames vindouros.

Liana Rocha - Bacharelanda em Direito (UEPB), Pós-graduanda em Direito Previdenciário
e do Trabalho (PUC/MG)
Fonte: Artigos JusBrasil

DECLARAÇÃO DE INOCORRÊNCIA 2017

Para acessar o Manual Siscoaf Inocorrência clique no link abaixo:

http://www.cofeci.gov.br/arquivos/LavagemDinheiro/Manual_Siscoaf_Inocorrencia.pdf?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=name_creci_rj_aviso_importante_declaracao_de_inocorrencia_2017&utm_term=2016-12-26

BOAS FESTAS!!!

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PROJETO DA CÂMARA DOS DEPUTADOS DÁ MAIS PROTEÇÃO A COMPRADORES DE IMÓVEIS

Proposta em análise na Câmara dos Deputados altera o Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/15) para assegurar maior proteção ao cidadão de boa-fé na compra de imóveis.

Segundo o autor do projeto (PL 5882/16), deputado Carlos Bezerra (PMDB-MT), o objetivo é evitar que, ao adquirir um imóvel, o comprador seja acusado de má-fé por participar do negócio, a fim de evitar que o bem seja tomado pela justiça em decorrência de pendências judiciais do antigo proprietário, o que configura fraude à execução fiscal.

O texto deixa explícito que não ficará configurada fraude à execução quando, na matrícula do imóvel, não tiverem sido registradas ou averbadas ações cujos resultados possam levar o proprietário à insolvência.

O texto remete ao entendimento consolidado pela Lei nº 13.097/15 (Cap. III, Seção II, Dos Registros Públicos), resultado da conversão de medida provisória aprovada no Congresso.

“Os tribunais brasileiros já haviam começado a prestigiar em suas decisões a boa-fé do terceiro adquirente, o que culminou em 2009 com a edição da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, onde se lê: ‘O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente’”, explica Bezerra.

A má-fé do comprador fica caracterizada pela concretização do negócio mesmo sabendo que o vendedor está em débito com a justiça.

Tramitação 

O projeto tramita em caráter conclusivo e aguarda parecer da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta:

PL-5882/2016

Fonte: Agência Câmara Notícias

PREÇO DOS IMÓVEIS DEVE CAIR AO MENOR NÍVEL EM 2017

Apesar de o cenário político e econômico do país não permitir traçar uma previsão clara sobre qual será o desempenho do mercado de imóveis para o ano que vem, em um ponto os especialistas concordam: após uma queda real de 6,25% nos últimos 12 meses, os preços de casas e apartamentos tendem a ficar estáveis em 2017.

No ano que vem, o mercado deve atingir o fundo do poço quando se fala de preços, segundo João da Rocha Lima, professor do Núcleo de Real State da Poli-USP. “Considerando um cenário no qual a economia comece a se recuperar devagar, e a inflação caia, os preços devem ficar estáveis até voltarem a subir”. Além disso, as construtoras já estão com margens bastante apertadas para diminuir preços, diz Lima. “Não há espaço para mais quedas”.

Apesar de ainda não haver no horizonte a previsão de um aumento de renda dos consumidores para incentivar a compra da casa, a expectativa de Flavio Amary, presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), é de que ao menos o nível de desemprego pare de piorar no ano que vem. Nesse cenário, o executivo aponta que empresas preferem deixar os preços estáveis e aguardar uma retomada da economia.

Estoque ainda é problema

A exceção nesse cenário são empresas que ainda têm estoque de imóveis prontos e precisam de dinheiro. “Essas construtoras querem se livrar dessas unidades o quanto antes. Como consequência, cobrarão preços mais atrativos por elas”, diz Lima. Amary concorda, ainda que, assinala, há menos empresas nessa posição agora do que nos últimos anos.

Apesar de não serem divulgados dados confiáveis sobre o tamanho do estoque de imóveis prontos, que geram mais custos para as empresas, Lima acredita que o problema ainda não foi resolvido por conta de um aumento no cancelamento dos contratos já firmados, que acaba fazendo com que o estoque de imóveis volte a aumentar. No acumulado deste ano até outubro, foram distratadas 37.702 unidades, 33% das unidades entregues pelas construtoras no período.

Geralmente, os contratos de imóveis na planta são cancelados porque o mutuário não consegue financiamento bancário no momento da entrega das chaves, seja porque ficou desempregado ou porque os bancos aumentaram as exigências frente a um aumento na inadimplência e do desemprego.

“Há quem diga que, para cada imóvel vendido, dois contratos são cancelados. Esse problema deve ser solucionado até o final do primeiro semestre de 2017, quando a economia deve começar a melhorar. Mas não temos dados precisos sobre isso”.

Descontos devem continuar

Portanto, o consumidor continuará a ter no ano que vem oferta de imóveis por preços atrativos tanto no mercado de novos como usados.

“Proprietários de imóveis que precisam de dinheiro e não podem esperar pela retomada da economia vão vender o imóvel por um preço menor”, diz Eduardo Schaeffer, presidente do portal de classificados imobiliários Zap Imóveis.

Para evitar a venda em um momento de preços baixos, há quem opte por colocar o imóvel para alugar como forma de evitar custos com condomínio. “Nesses casos, é possível encontrar 40% a 50% de desconto nos valores em contratos de 30 meses, o que é positivo para quem quer alugar”, diz o executivo. “Esperamos que o mercado de aluguel continue aquecido no ano que vem, com descontos médios de 5% a 10% nos valores cobrados”.

No entanto, quem quiser comprar uma casa ou apartamento e, para isso, necessite encarar um financiamento imobiliário deve estar confiante na manutenção do seu emprego e renda em um cenário ainda sem sinais claros de recuperação, diz Lima, da Poli-USP.

Recuperação depende do cenário político

A volta de um cenário político instável pode postergar a recuperação da economia e, consequentemente, do mercado imobiliário. “O mercado imobiliário depende da confiança do consumidor no longo prazo”, diz Amary, do Secovi.

Schaeffer, do Zap, prevê que os lançamentos devem ser retomados a partir do segundo semestre do ano que vem, quando a queda dos juros deve tornar os financiamentos imobiliários mais baratos e voltar a trazer dinheiro para a poupança, a fonte de financiamento mais importante para o setor.

De janeiro a novembro deste ano, a poupança perdeu mais de 50 bilhões de reais. Com os juros em níveis altos, a tendência é que os investidores migrem para outras aplicações financeiras mais rentáveis. À medida que os juros caiam para 10% no segundo semestre do ano que vem, conforme a previsão de analistas, a caderneta deve voltar a ficar mais atrativa em comparação a outros investimentos conservadores.

Gilberto Duarte, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), confirma que os bancos deixaram de emprestar dinheiro neste ano por falta de recursos. Isso deve ser sanado em 2017 se as reformas necessárias forem aprovadas e o cenário político ficar estável. “São essas questões que vão definir se haverá a recuperação no crédito, bem como a regulamentação de novas fontes de financiamento para o setor”.

Para Amary, do Secovi, no momento em que houver mais clareza com relação ao cenário econômico, a recuperação dos preços dos imóveis deve acontecer de forma rápida. “O aumento dos custos na construção pressiona os preços, assim como a demanda reprimida”.

Fonte: EXAME.com

SALVADOR: DIA MUNICIPAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO

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BANCOS SUSPENDEM PAGAMENTOS E DIMINUEM PRESTAÇÃO DO IMÓVEL

O aumento do desemprego no país, provocado pela crise econômica, é um dos motivos pelo qual a fatia de devedores que atrasam a prestação do imóvel triplicou.

Apesar da inadimplência neste tipo de dívida continuar baixa, já que a falta de pagamento das prestações do financiamento pode causar a perda do imóvel, os bancos estão mais dispostos a negociar o pagamento da dívida como forma de se proteger contra calotes.

“A inadimplência tem subido menos do que deveria porque os bancos estão dispostos a negociar com bons pagadores”, diz Gilberto Duarte, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Caixa, Itaú, Santander, Bradesco e Banco do Brasil oferecem hoje formas de suspender o pagamento e diminuir a prestação da casa. O intuito é que o cliente ganhe fôlego financeiro para manter os pagamentos em dia ante um imprevisto, como perda de renda.

A flexibilidade de pagamento é um meio de evitar a retomada do imóvel em um momento de estagnação do mercado imobiliário. “O banco não vive de vender imóvel. Buscar soluções alternativas é melhor tanto para o cliente como para o banco”, diz Fabrizio Ianelli, superintendente executivo de negócios imobiliários do banco.

No entanto, é necessário cautela: as soluções oferecidas representam alívio apenas no curto prazo, já que acarretam no pagamento de mais juros no futuro. Ao colocar as finanças em ordem, o mutuário deve buscar amortizar o saldo devedor do financiamento quando possível para pagar menos encargos.

As soluções também são concedidas pontualmente pelas instituições financeiras e de acordo com o perfil e relacionamento do cliente com o banco. Caso o cliente se descontrole novamente em um período curto, o banco pode não ter a mesma flexibilidade ao negociar.

Veja abaixo as soluções oferecidas pelas instituições financeiras para mutuários que passam por dificuldades financeiras e não conseguem pagar a prestação do imóvel:

1) Carência de até um ano para pagamento das prestações

Bancos como Caixa, Bradesco e Santander permitem suspender o pagamento das prestações em até um ano. Nesse caso, o valor que deixa de ser pago é diluído ao longo da dívida, corrigido com juros.

O Santander pode suspender o pagamento de duas parcelas do financiamento pontualmente. Neste caso, o cliente continua a pagar apenas seguros obrigatórios dos financiamentos, além da taxa de manutenção do contrato, que corresponde a cerca de 10% do valor da parcela. Quem paga 1 mil reais por mês passaria a pagar 100 reais durante dois meses.

Para usufruir da carência, é necessário estar com os pagamentos em dia. “Essa solução vale apenas para quem ainda não atrasou as parcelas da dívida, mas sabe que passará por aperto nos próximos meses, seja porque terá mais pagamentos para honrar, ou porque precisa se recolocar no mercado de trabalho”, diz Ianelli, do Santander.

O prazo de carência concedido pelo Santander aumenta para até seis meses caso o cliente utilize o dinheiro destinado à prestação para o pagamento de dívidas mais caras no banco, a exemplo do crédito pessoal, cheque especial e o rotativo do cartão. “Se o valor ainda não for suficiente para pagar toda a dívida, dividimos o valor residual em até 72 meses, já com juros embutidos”, diz o executivo.

Na Caixa, no ato da renegociação é exigido, no mínimo, entrada equivalente ao valor da primeira prestação recalculada com os efeitos da alteração contratual. Somente assim as demais prestações são incorporadas ao saldo devedor, para pagamento no prazo remanescente do contrato.

João Carlos Gomes da Silva, diretor da área de empréstimos e financiamentos do Bradesco, aponta que a carência de até um ano é oferecida em casos especiais. “Nosso foco são mutuários que perderam a única renda”.

2) Alongamento do prazo do financiamento

Bradesco, Banco do Brasil e Itaú também permitem aumentar o tempo do financiamento como forma de diminuir o peso das parcelas no orçamento mensal.

No Santander, não há limite para alongamento do prazo, desde que não ultrapasse o máximo oferecido pelo banco, de 35 anos. Em empréstimos pelo limite máximo contratados recentemente, portanto, essa flexibilidade diminui.

A solução pode ser útil para mutuários que se realocam no mercado de trabalho com uma renda menor, diz Gomes da Silva, do Bradesco. “O objetivo de aumentar o prazo do financiamento é fazer com que a parcela caiba no orçamento do cliente”.

O alongamento do prazo da dívida só é possível caso a idade do tomador do crédito permita, já que, pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) o prazo máximo do financiamento e a idade do tomador mais velho não pode ser maior do que 80.

3) Incorporação de parcelas vencidas no saldo devedor

O Itaú, Banco do Brasil e o Bradesco permitem diluir prestações vencidas ao longo do prazo restante da dívida. Nesse caso, as parcelas também são corrigidas por juros e taxas.

A solução geralmente vale para duas ou três parcelas em atraso. “O cliente que não está conseguindo pagar e precisa de fôlego, como os que voltaram a trabalhar há pouco tempo, podem jogar três parcelas para o final do contrato”, diz Gomes da Silva, do Bradesco.

FGTS também pode ser usado para pagar parcelas vencidas

Uma solução que independe das estratégias dos bancos é a utilização de recursos aplicados no Fundo Garantidor de Crédito (FGTS) para pagar até 80% do valor das prestações.

Mas há algumas restrições para usar o dinheiro, explica Ianelli, do Santander. “O cliente não pode ter mais de três parcelas em atraso e só pode abater até 12 parcelas consecutivas”. A proporção do valor que será abatido da parcela vai depender dos recursos acumulados no fundo.

Essa opção deve ser usada em último caso, já que é melhor usar o dinheiro aplicado no fundo para amortizar o saldo devedor.

Ainda que não tenha efeito imediato sobre as parcelas da dívida, amortizando o valor do saldo devedor o mutuário diminui o pagamento de juros no futuro. Isso não acontece ao usar recursos do fundo para abater o valor de prestações.

Fonte: EXAME.com

RETIFICAÇÃO DE METRAGEM E SEUS REFLEXOS

A retificação de metragens também conhecida como retificação de medidas, é espécie do gênero retificação de registros de um imóvel, seja ele rural ou urbano. Tal procedimento permite a correção das medidas e/ou seguimentos lançadas a margem do registro de um imóvel quando essas medidas e/ou seguimentos forem omissos, imprecisos ou não estiverem de acordo a realidade encontrada no local. Por vezes, essas distorções somente são encontradas após a conclusão do levantamento topográfico feito por profissional habilitado. Por vezes, a sua propositura se torna indispensável para aprovação de projetos podendo, inclusive, constar como pendência para concessão do habite-se.

Esse procedimento somente poderia ser requerido pelo interessado, outrora, por meio de procedimento judicial. Felizmente, com a edição da Lei 10.931 em 02 de agosto de 2004, que trouxe grande inovação sobre o tema, sobretudo, com as modificações dos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72 (denominada Lei dos Registros Públicos), passando a permite que a retificação seja feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, sem excluir eventual prestação jurisdicional.

Além disso, todo proprietário de imóvel cuja área mereça ser corrigida possui legitimidade para requerer a inserção ou alteração de medida perimetral, ainda que não resulte em alteração de área, devidamente acompanhado de planta e memorial descritivo.

Estes documentos devem ser elaborados por profissionais legalmente habilitados, com registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), e CAU (Conselho  de Arquitetos e Urbanistas) acompanhados da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e/ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).

A retificação será averbada pelo oficial após verificar o atendimento ao artigo 225 da Lei dos Registros Públicos, referente à indicação com precisão das características, confrontação e localização dos imóvel submetido ao registro.

Na hipótese em que a planta (levantamento topográfico), que serviu de base para instruir o procedimento não conter a assinatura de algum confrontante, este será notificado para se manifestar dentro do prazo de 15 (quinze) dias, presumindo-se o silêncio como concordância. Sendo o resultado da notificação negativo, o oficial registrador formulará edital de notificação que será publicado em dois jornais de grande circulação em dias alternados, na forma do § 3º. dos art. 213 da Lei de Registros Públicos, concedendo ao notificado o mesmo prazo de 15 (quinze) dias para manifestação. Findo o prazo sem qualquer resposta ou impugnação pelo notificado, presumir-se-á sua concordância.

Havendo impugnação por parte de algum confrontante, caberá ao registrador encaminhar o caso ao juiz competente para conhecer as causas que envolvem questões relacionadas a registros públicos, dando origem a um processo judicial.

Ao fim do procedimento extrajudicial, o oficial registrador averbará na matricula do imóvel a retificação requerida com a transcrição do memorial descritivo que instruiu o procedimento e em caso de retificação judicial o mesmo fará a averbação nos termos do mandado judicial.

O procedimento de retificação de metragens em hipótese alguma visa alterar as divisas do imóvel, não havendo que se falar em alteração física dos limites existentes no local, pois, esse procedimento não deve ser confundido com o instituto da Ação Demarcatória, que é procedimento exclusivamente judicial e que tem por objetivo demarcar as divisas de áreas rurais ou urbanas onde haja omissão ou imprecisão dos seus limites.

Fonte: Legalle - Soluções para sua incorporação.

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SENADO SUSPENDE NORMA QUE DEMARCAVA TERRENO DE MARINHA

O Plenário do Senado aprovou nessa quarta-feira (14/12) um decreto legislativo para suspender orientação normativa da Secretaria de Patrimônio da União (SPU) a respeito da demarcação de terrenos de marinha. Tratam-se dos terrenos localizados no litoral brasileiro, na chamada linha do preamar médio, que pertencem à União.

Para o relator, Ricardo Ferraço (PSDB-ES), a suspensão servirá para sanear "impropriedades jurídicas" decorrentes da aplicação da norma em vigor. O autor do projeto, senador Dário Berger (PMDB-SC), considera a regra atual "anacrônica". A linha do preamar médio é definida pela média das marés máximas registradas no ano de 1831.

O decreto legislativo seguiu para promulgação imediata.

Fonte: Agência Senado

DO CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES

Neste artigo abordaremos as noções gerais inerentes aos contratos de locações de imóveis residenciais com prazo inferior a 30 meses, destinando-se divulgar aos nossos leitores as peculiaridades desse contrato sob a ótica da lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

Fundamental perceber que a locação de imóvel residencial está prevista na lei 8.245/1991; porém, no que for omissa, faz-se necessária à aplicação subsidiária do Código Civil e/ou do Código de Processo Civil.

A locação de imóvel residencial, independente do prazo estipulado, destina-se à moradia dos indivíduos (pessoas naturais). Curiosamente, optou o legislador que a relação locatícia destinada à pessoa jurídica, para fins de habitação de seus titulares (diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados) não se trata de locação residencial, e sim locação não residencial, conforme dispõe o artigo 55 da lei 8.245/1991, que diz:

Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Verifica-se que o contrato de locação de imóvel residencial com prazo inferior a 30 meses prevê modificações no âmbito dos direitos e obrigações das partes e dos efeitos da relação locatícia. Assim, diferencia-se dos contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, senão vejamos:

Locação com prazo inferior a 30 meses

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º.

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º. Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º. Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Locação com prazo igual ou superior a 30 meses

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Com efeito, a locação de imóvel residencial com prazo inferior a 30 meses poderá ser ajustada por escrito ou verbalmente. De fato, é recomendável que o referido contrato seja celebrado na forma escrita, a fim de que seja oportunizada às partes (locador e locatário) uma relação jurídica mais transparente, reduzindo a possibilidade de eventual conflito.

Observa-se que a legislação brasileira estabeleceu que é livre a definição do preço, periodicidade e índice de reajuste a serem pactuados pelas partes nas locações residenciais de imóveis; no entanto, existem exceções, na Lei 8.245/1991, quanto à fixação do aluguel, conforme se verificam nos artigos da lei do Inquilinato a seguir:

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

(comentário do autor: pelas regras do mercado, permite-se fixar o reajuste de acordo com os índices IGPM, IPCA ou INPC)

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

(Comentário do Autor: a cobrança do aluguel deverá ser pós-fixado, admitindo-se excepcionalmente cobrar de forma antecipada no caso de locação não ser garantida ou no caso de locação por temporada)

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.’’

De acordo com os artigos 22 e 23 da lei de inquilinato, destacam-se as obrigações contratuais do locador e do locatário, por intermédio de regras vinculadas às partes, a saber:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º. O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º. No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Ainda no tocante às obrigações do locador e locatário, cabe elucidar que a lei do inquilinato contém dispositivos referentes ao pagamento das taxas condominiais e dos tributos; o locador e locatário poderão inserir cláusula contratual estipulando quem será o responsável pelo pagamento das despesas supracitadas em relação ao pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) perante o Município e as taxas condominiais perante o Condomínio; todavia, caso seja estipulado que o responsável pelas despesas supracitadas seja o locatário, o não pagamento irá vincular o locador, haja vista que se trata de uma obrigação vinculada ao imóvel (propter rem).

Conforme dispõe o artigo 37 da lei do inquilinato, verifica-se que o locador pode exigir as seguintes garantias locatícias, a saber: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de investimento. Portanto, sob pena de nulidade do contrato de locação, é vedado ao locador exigir mais de uma modalidade de garantia ao locatário.

Em virtude do que foi mencionado, o presente trabalho teve como objetivo abordar os principais dispositivos previstos na legislação infraconstitucional referente ao contrato de locação de imóvel residencial com prazo inferior a 30 meses. Sobre o tema, constata-se que não foi abordada a figura do fiador, que será abordado em outra ocasião.

Marcelo Barça Alves De Miranda - Advogado. Sócio fundador do escritório Alves De Miranda Advocacia. Membro associado do Barça & Associados Escritório de Advocacia.

Fonte: Artigos JusBrasil

PESQUISA REVELA QUE CONSUMIDORES, IMOBILIÁRIAS E CORRETORES DE IMÓVEIS ESTÃO OTIMISTAS COM 2017

Os consumidores e o mercado imobiliário acreditam que os preços de imóveis atuais estão altos, segundo pesquisa realizada pelo VivaReal. No entanto, 40% dos consumidores acreditam mais na diminuição dos mesmos, enquanto 64% dos corretores/imobiliárias apostam na estabilidade dos valores atuais. A pesquisa dentre outros temas, aborda as percepções principalmente relacionadas à economia, ao mercado imobiliário e ao perfil de consumidores, corretores e imobiliárias.

A pesquisa VivaReal Pesquisa de Expectativas 2017 está disponível em http://bit.ly/VivaReal_perspectivas2017_dezembro2016. Pela primeira vez, o levantamento publicado semestralmente desde dezembro de 2014, também aborda expectativas do setor imobiliário. A pesquisa foi realizada com 1.545 Consumidores, 482 Corretores, 432 Imobiliárias espalhados em 326 cidades do País.

“O consumidor que ainda não encontrou seu imóvel pretende comprar em até 6 meses e observamos o aumento de flexibilização por parte de corretores e imobiliárias para negociação desses empreendimentos no próximo ano. Além de todos esperarem uma estabilidade nos preços, inclusive 45% dos consumidores”, explica Lucas Vargas, CEO do VivaReal.

De forma geral, o ano de 2017 traz maior confiança econômica tanto por parte dos consumidores quanto das imobiliárias e corretores. A incerteza em relação a economia do país representa 43% dos consumidores. Apesar disso, há otimismo em 41% deles e o pessimismo representa 16%. Os principais motivos que os consumidores incertos e pessimistas justificaram foram corrupção, crise econômica e crise política. Já 61% do mercado imobiliário está otimista, 35% está incerto sobre o panorama e o pessimismo assola apenas 4%.

A expectativa do consumidor, corretores e imobiliárias é muito positiva para o mercado imobiliário em 2017. Cerca de 70% dos players do setor estão otimistas com o mercado imobiliário em 2017 e 53% daqueles que estão procurando a casa dos sonhos também. A incerteza representa 27% e 36%, respectivamente.

Consumidores

O perfil do consumidor que participou do VivaReal Pesquisa de Expectativas 2017 é em maioria o público feminino (51%). Os entrevistados são casados ou estão em união estável (60%) e 65% ganham tem renda familiar média acima de R$ 3.418,00. A faixa etária de consumidores está concentrada entre 25 a 39 anos (40%).

Do público que buscou um imóvel recentemente, 84% ainda não encontrou a sua casa dos sonhos. A compra de imóveis representa 71% das intenções, o aluguel (22%) e apenas 7% já desistiram da busca . Entre os consumidores que buscam comprar imóveis e ainda não encontraram o imóvel dos sonhos, 66% desejam imóveis usados e 52% planejam usar financiamento e 28% devem pagar à vista. A permuta (17%) e o consórcio (3%) também foram listados. Já os 34% daqueles que desejam comprar lançamentos (novos)sugerem o financiamento (72%) como a principal forma de pagamento, seguido por permuta (12%), à vista (11%) e consórcio (3%). Esses consumidores esperam comprar o imóvel em até 6 meses.

Entre quem busca imóvel para aluguel (22%) e ainda não encontrou o imóvel dos sonhos, a pretensão é iniciar a locação por meio de antecipação de parcelas como garantia de pagamentos futuros, seguida do fiador (28%) e do seguro fiança (18%). Esses consumidores esperam alugar o imóvel em até 3 meses.

Entre aqueles que já encontraram (16%) sua casa dos sonhos, a locação representou 48%. Os novos proprietários de imóveis usados (30%) revelaram que obtiveram um desconto médio de 13% no preço inicial. Já os 22% que compraram lançamentos (novos), o desconto médio foi maior e atingiu 14%.

Segundo Vargas, a expectativa do mercado e dos consumidores segue a tendência das últimas previsões econômicas. “Há uma expectativa de melhora em diversos indicadores. Os dados da pesquisa demonstram que o mercado imobiliário e os consumidores estão mais otimistas e abertos para negociação. Diante do momento do mercado, são características interessantes para gerar maior liquidez”, conclui o CEO do VivaReal.

Sobre o VivaReal

VivaReal é uma plataforma digital que conecta imobiliárias, incorporadoras e corretores com consumidores que buscam um imóvel. São mais de 5 milhões de anúncios para compra e locação em mais de mil cidades brasileiras reunidos em um só lugar.

Com mais de 15* milhões de visitas por mês em seu site e aplicativos móveis, o VivaReal é líder em seu segmento de atuação e está presente com escritórios locais em 15 cidades brasileiras.

Fonte: MzGroup Comunicação

VALOR DE MERCADO DAS INCORPORADORAS DESPENCA

Clique no gráfico para ampliar

O valor de mercado das incorporadoras imobiliárias listadas na Bolsa despencou quase 72% em relação ao seu pico, há seis anos.

Na última terça, as 16 empresas valiam pouco mais de R$ 16 bilhões. No ápice, em 14 de outubro de 2010, somavam R$ 57 bilhões. A conclusão é da Economatica.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E O CENÁRIO ATUAL NO BRASIL

É notável que o mercado imobiliário atingiu um crescimento expressivo nos últimos anos, incentivos como programas governamentais e taxas de juros menos onerosas chamam a atenção dos consumidores para a realização do grande sonho dos brasileiros, conquistar sua casa própria.

Entretanto estamos enfrentando uma crise econômica no país, e um dos setores mais afetados é o da construção civil, vivenciamos as consequências do aumento do volume de compra exacerbada de imóveis que tivemos alguns anos atrás. 

Dessa forma, o processo de desaceleração do mercado é evidente devido a diversos fatores econômicos e medidas tomadas pelo próprio governo que antes tinha uma estratégia de aquecimento do mercado, e no cenário atual interromperam o setor produtivo, deixando os consumidores inseguros com relação aos seus empregos e limitando crédito imobiliário nos bancos governamentais ou economia mista, dessa forma muitos precisam buscar alternativas em bancos privados onde as taxas não são muito atrativas.

Contudo, devido à mudança do cenário politico, criou-se uma reversão de expectativas, nas quais os bancos começam a flexibilizar taxas e prazos, dessa forma incentivando os consumidores a viabilizar a compra da casa própria, abaixo podemos elencar os principais sistemas de financiamento imobiliário:

O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) é destinado para aquisição de imóveis de alto padrão, dessa forma não utiliza do Fundo de garantia por tempo de serviço (FGTS) para realizar o empréstimo ao adquirente, sendo a principal fonte de recursos do SFI os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras e bancos de investimento, esse sistema é regulado pelas condições do mercado de acordo com a lei 9.514/97.

A Carteira Hipotecária é muito semelhante ao SFI, contudo os recursos para o financiamento é proveniente da Carteira de poupança, dessa forma os bancos utilizam desse recurso para liberar o empréstimo, entretanto não tem limite de valor do imóvel e as tratativas de juros e prazo é de livre negociação. 

O SFH é o mais comum e utilizado dentro dos sistemas, pois é destinado aos consumidores de menor renda, o Banco Central regulamenta a liberação desse crédito, devido a isso existem algumas regras para a utilização do mesmo, no quadro abaixo podemos visualizar as diferenças de cada sistema de financiamento:

Regras	SFH	SFI	Carteira Hipotecária
Tipo de garantia	Hipoteca/ Alienação fiduciária	Alienação Fiduciária	Hipoteca / Alienação Fiduciária
Quem tem acesso	Pessoa Física	Pessoa Física e Jurídica	Pessoa Física e Jurídica
Prazo	420 meses é o prazo máximo, contudo pode variar de acordo com o banco	420 meses é o prazo máximo, contudo pode variar de acordo com o banco e tipo de imóvel	Não há limite
Percentual de liberação do financiamento	Normalmente os bancos liberam até 80% entre o menor valor de compra e venda e avaliação, porém é limitado a 90%	Não há limite	Não há limite
Taxas	Até 12% a.a.	Livre negociação	Livre negociação
Tipo de imóvel	Residencial desde que possa ser alienado, legalizado e livre do ônus	Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus, exemplo: Rural, misto ou comercial	Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus, exemplo: Rural, misto ou comercial
Limite Valor do Imóvel	De R$ 650 mil a R$ 750 mil	Não há limite	Não há limite
Limite de avaliação (NE)	R$ 585 mil	Não há limite	Não há limite
Tipo de Contrato	Instrumento Particular com poder de escritura pública ou Escritura pública	Escritura pública	Instrumento Particular com poder de escritura pública ou Escritura pública
Origem do recurso	SBPE, FGTS e programas governamentais	Mercado Financeiro	Caderneta de poupança e mercado financeiro
Utilização do FGTS	Sim, desde que esteja dentro dos requisitos para utilização do FGTS	Não é permitido	Não é permitido
Execução da dívida	Execução extrajudicial ou judicial quando hipoteca intimação via CRI e consolidação da dívida pelo credor, se alienação fiduciária.	Intimação via CRI e consolidação de dívida pelo credor, se alienação fiduciária	Execução extrajudicial ou judicial quando hipoteca intimação via CRI e consolidação da dívida pelo credor, se alienação fiduciária

Existem três formas de amortização do saldo desses financiamentos, que são eles:

SAC: Sistema de amortização constante, o qual a parcela é decrescente, pois os juros são calculados pelo saldo devedor, e este diminui a cada período, dessa forma a parcelas consequentemente diminuirão. Esse é o mais utilizado no mercado imobiliário. 

PRICE: O sistema Price ou Francês, tem característica de prestações iguais e postecipadas, nesse caso a amortização que sofre alteração, e os juros se mantém constante, portanto a cota de amortização é crescente a cada mês.

SAM: Sistema de amortização mista, como diz o nome é um misto da SAC e PRICE, é caracterizado pela média aritmética entre juros e amortização. 

Sendo assim, vale ressaltar que o consumidor deve estar atento ao tipo de imóvel que pretende adquirir e avaliar qual é a melhor alternativa dentro dos sistemas disponíveis no mercado brasileiro, levando em consideração todos os fatores econômicos que envolvem a compra de um imóvel. 

Silvana Bueno de Freitas - Analista financeira no Grupo Thá, graduada em Administração de empresas com habilitação em gestão de negócios, e pós-graduada em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos Obra24horas

NOTA DO EDITOR:

O Conselho Monetário Nacional (CMN) ampliou o limite de avaliação de imóveis nos financiamentos de operações dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de R$ 750 mil para R$ 950 mil em Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, e de 650 mil para 800 mil nos demais estados da federação.

Quanto ao limite do valor dos imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) este poderá subir de R$750 mil para R$ 1 milhão e R$ 1,5 milhão. Segundo a agência Estadão Conteúdo, a questão é negociada por bancos e por empresários do setor imobiliário com representantes do Banco Central.

A última elevação no teto do preço dos imóveis que podem ser financiados pelo SFH ocorreu em outubro de 2013. Na ocasião, o governo aumentou de R$ 500 mil para R$ 750 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Nos demais estados, o teto foi para R$ 650 mil.