Como levantar recursos para empreendimentos Imobiliários

 

As vésperas de participar de um painel durante um evento de relevância nacional no mercado imobiliário, decidi escrever este artigo, acerca do assunto e espero que o mesmo tenha algum impacto prático para Incorporadores, Construtores e desenvolvedores imobiliários.

O Painel para o qual fui convidado a debater com outros profissionais do mercado financeiro discute “Como levantar recursos para empreendimentos Imobiliários”.

Aceitei com prazer participar do debate com intuito, obviamente de trocar experiências e aprender mais sobre o assunto, mas minha vontade de poder “desabafar” as dificuldades que observamos serem enfrentadas pela maioria dos empreendedores de porte pequeno e médio do setor imobiliário era maior.

Encontramos muitos empreendedores que dispendem muitos recursos com estratégias equivocadas de captação de recursos. Equivocadas por demorarem demais para atingir seus objetivos, impactando assim o resultado do projeto final (Afinal, o atraso pode “matar” o retorno do empreendimento). Em alguns casos, analisamos empreendimentos que já não são mais viáveis devido a seus atrasos ou até mesmo o “time to Market”.

Um desabafo apenas não ajudaria ninguém (só reclamar não resolve muito) e então decidi por não simplesmente discorrer acerca dos problemas, mas sim sugerir alguns passos que poderiam ajudar os empreendedores a captar recursos para seus projetos. Minha experiência baseia-se em simplesmente observar meus clientes e empreendedores que conheço ao longo de pouco mais de 10 anos. Observei ao longo desse tempo projetos que tiveram sucesso no processo de captação e também aqueles que fracassaram antes que eu pudesse sugerir o que fora realizado por aqueles que tiveram sucesso. Chamo de caso de sucesso, o caso em que o recurso foi captado, obra realizada e com retornos justos aos empreendedores.

Ao final, disponibilizarei uma espécie de “script” ou “check-list” básico para o processo de captação que incluirá veículos utilizados pelo setor e um passo-passo que se seguido corretamente e com paciência usualmente gera bons resultados.

Descrevo em forma de mapa mental (minha forma favorita de conduzir a maior parte dos assuntos). Graças ao psicólogo inglês Tony Buzan, o mapa mental nos permite organizar as ideias sem ter que escrever muito (a maioria das pessoas nos dias atuais não gostam de textos longos). O mapa mental permite revisões ultra-rápidas de assuntos compreendidos em forma de resumos, que sintetizam o entendimento das matérias (Já sei, já sei, esse artigo não é sobre “Mapas Mentais”). Notem que vamos usá-los bastante neste artigo e as definições ou veículos de investimentos que ainda não conhecem e não são detalhados aqui constam ou constarão do nosso blog em formato de artigo, entrevista e outros. A ideia principal não é explicar cada uma das opções mas sim apontar a existência dos mesmos provocando o interesse do nosso leitor.

Comecemos com os formatos que compõe duas categorias básicas e suas subcategorias:

Participação Societária: Onde o empresário divide os resultados e riscos do empreendimento. Teoricamente o dinheiro mais caro uma vez que o empresário divide os riscos;

Dívida: O empresário empresta dinheiro para desenvolver o empreendimento pagando uma taxa de juros pré-definida. Se o projeto não for bem sucedido, a dívida ainda deverá ser paga com exceção talvez para os casos onde os recebíveis dos empreendimentos são cedidos sem coobrigação (direito de regresso) no formato de cessão definitiva.

Existe ainda a modalidade “Mezanino” (em dívida acima) onde a dívida pode ser convertida em participação do empreendimento.

Uma razão (um conjunto) entre dívida e participação societária razoável é o mais indicado para a maioria dos empreendimentos.

Ao definir o melhor veículo de investimento os seguintes itens devem ser considerados:

Que modalidade é mais fácil?
Preferência em ordem de facilidade para captação:

A apresentação: muitas das apresentações para investidores demonstram dados e premissas que não podem ser confirmados, erros dos cálculos de risco e retorno ou são incompletas. O investidor prudente não investe em algo que ele não entende…

Cuidados: Evitar os custos e despesas de um assessor jurídico no início do projeto pode custar, de forma direta ou indireta, muito mais durante ou ao final do projeto. O mesmo pode se dizer de uma estratégia equivocada de captação de recursos.

Ao oferecer investimentos tenha certeza de que as normas vigentes são observadas pois dependendo do modelo ou veículo de captação, materiais, entidades e pessoas devem ser reguladas e supervisionadas por órgãos como CVM e/ou Banco Central. Não é qualquer um que pode vender ou oferecer investimentos, da mesma forma que não é qualquer um que pode fazer cirurgias plásticas sem nenhum tipo de habilitação profissional comprovada. Investimentos tem impactos sérios nas vidas de pessoas e organizações. Por trás de quaisquer veículos de investimentos sempre existem famílias e pessoas.

Muitos dos itens acima mencionados e não detalhados aqui, serão cobertos durante nossos próximos artigos ou já foram abordados em algum momento nos artigos escritos no passado.

Jair Lemes, CFA

Fonte: bravacapital.com