sábado, 30 de janeiro de 2021
Projeto destina a programa social imóvel obtido pela União em pagamento de dívida
O Projeto de Lei 4731/20 prioriza o Programa Nacional de Habitação de Interesse Social na destinação dos imóveis urbanos obtidos pela União como forma de pagamento de dívidas tributárias. A proposta é do deputado João Daniel (PT-SE) e tramita na Câmara dos Deputados.
O parlamentar argumenta que o direito à moradia digna está cada vez mais distante dos brasileiros pobres em razão da crise financeira e da suspensão dos investimentos sociais advindos da Emenda Constitucional 95.
“Cerca de 33 milhões de brasileiros não têm onde morar, segundo relatório do Programa das Nações Unidas para Assentamentos Humanos. Diante desse quadro e com a perspectiva de redução de investimentos em políticas sociais em 2021, propomos o projeto de lei”, afirma João Daniel.
A proposta acrescenta a medida à Lei do Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social.
Tramitação
O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.
Fonte: Agência Câmara de Notícias
Como Negociar o Reajuste do Seu Aluguel?
A alta do IGP-M e o reajuste dos contratos de locação é, sem dúvida, um assunto do momento.
A primeira, pergunta a se fazer é: o aluguel pode ser reajustado?
Sim! Desde que respeitado o intervalo de 01 ano de contrato. Isso vale tanto para os aluguéis comerciais quanto para os residenciais.
Esse reajuste tem como objetivo recompor a inflação e costuma ser feito de acordo com a variação acumulada dos últimos 12 meses do IGP-M.
O problema? O IGP-M teve uma alta absurda no último ano. Vejam a diferença do IGP-M acumulado no ano de 2020 e no ano de 2019:
IGP-M acumulado 2020: 23,14%
IGP-M acumulado 2019: 7,31%
Vejam, ainda, o IPCA, índice utilizado para medir a inflação, acumulado no ano de 2020 e 2019:
IPCA acumulado 2020: 4,52%
IPCA acumulado 2019: 4,31%
Resumindo, o índice que mede a inflação está em 4,52% ao fim do ano de 2020, contudo, se o seu aluguel foi reajustado em dez/2020, teve um aumento de 23,13%.
É um aumento bem considerável...
O IGM-P sofreu tamanha alta por estar fortemente relacionado ao dólar e outras commodities.
Muitos especialistas e estudiosos do tema já concluíram que o IGP-M pode não ser o melhor índice para ajustar o aluguel.
A startup do setor imobiliário denominada "5º andar", que intermedia locações de imóveis, já substituiu o IGP-M pelo IPCA como índice de reajuste em seus contratos. (veja mais sobre em: https://bityli.com/VdAFt)
Portanto, este texto visa dar alguns direcionamentos para quem teve seu aluguel reajustado recentemente ou, em breve o terá. (lembrando que é a cada "aniversário" do contrato que pode ocorrer o reajuste).
O primeiro passo diante de um reajuste é negociar com as imobiliárias/locadores, argumentando que o índice não está refletindo a inflação, que está muito mais baixa (4,52%) que o IGP-M (23,14%), buscando, assim, a aplicação de um índice mais razoável, como o IPCA.
Não foi possível negociar, o que fazer?
Bom, em direito tudo está sujeito a diversas interpretações, mas vemos uma boa argumentação para revisão judicial de um contrato reajustado pelo IGP-M.
Basicamente, nossa legislação permite que em contratos de longa duração, havendo algum acontecimento inesperado que torne o contrato muito custoso para uma das partes, pode haver ação judicial para reequilibrar o contrato.
Seria esse, pois, o argumento para um questionamento judicial.
No processo 1000029-96.2021.8.26.0228, por exemplo, o juiz de direito da 12ª vara cível de São Paulo determinou, em decisão provisória, que um shopping deixasse de aplicar o IGP-M no reajuste do aluguel, aplicando o índice IPC, cujo acumulado nos últimos 12 meses atingiu 4,79%.
Após, o Shopping recorreu da decisão, contudo, as partes chegaram a um acordo e desistiram do processo.
Ou seja, por mais que o assunto seja recente e não se tenha notícia, ainda, de decisão judicial definitiva sobre o assunto, duas coisas podem ser afirmadas:
a. Há bons argumentos para questionar o reajuste do aluguel pelo IGP-M no judiciário;
b. O processo pode forçar um acordo com o locador;
Se o seu aluguel ou do seu empreendimento foi ou será reajustado pelo IGP-M procure um advogado para te orientar, realizar possíveis negociações com seu locador/imobiliária ou, se preciso, ingressar com processo judicial.
João Paulo Diamante - Advogado cível e empresarial com atuação voltada para empreendimentos
Fonte: Artigos JusBrasil
sexta-feira, 29 de janeiro de 2021
NÃO INCIDÊNCIA DO ITBI NA CESSÃO DE DIREITOS DE BENS IMÓVEIS
É prática recorrente da grande maioria dos municípios brasileiros tributar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis -ITBI sobre a cessão de direitos reais de bens imóveis.
Ocorre que, tal cobrança é indevida, pois não existe fato gerador sem a transmissão do bem imóvel lavrado por escritura pública no registro de imóveis.
Não há definição sobre bens imóveis dentro do Código Tributário Nacional, e na forma artigo 110 do CTN, poder-se-á adotar outra norma ou legislação para suprir a necessidade de conceitua-los.
“Art. 110. A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias”.
Para suprir tal necessidade, é no Código Civil que encontramos o conceito do que é Transmissão de Bem imóvel, vejamos o que disponibiliza os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil.
“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º – Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º – Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.
Ainda o Código Civil menciona que a transmissão do bem imóvel, só ocorrerá, no exato momento que se der a lavratura da escritura pública no Registro de imóveis e é neste exato estágio que o Código Tributário torna-se rumo novamente estabelecendo o Fato Gerador do ITBI.
O CTN dispõe em seu artigo 113, §1, que somente com o Fato Gerador é que nasce a obrigação tributária, e com esta há a necessidade do pagamento pecuniário para satisfazer a extinção.
A cessão do direito não transfere a propriedade para um terceiro, somente seu direito, não cabendo a incidência do ITBI.
O STJ é pacifico, quanto ao entendimento da incidência do ITBI, que só se dará, através, da transferência do registro de imóveis. A Ministra Eliana Calmon relata no Recurso Especial 57.641/PE, que em promessa de contrato de compra e venda, que poderá a vir se concretizar ou não, não ensejará o ITBI.
Do mesmo modo o Ministro Francisco Falcão coaduna com mesmo entendimento, em seu voto no Ag.Rg no RE 798.794/SP, deixou assentado que “o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel, incidindo, portanto, o tributo somente após o registro no Cartório de Imóveis, sendo descabida a exigência nos moldes da Lei Municipal nº 5.430/89”.
O STF, também não deixou esse assunto passar por despercebido e decidiu no mesmo sentido na Representação 1.211-5/RJ, e no Agravo de Instrumento – AI 764432 / MG – Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, com o seguinte teor:
“Imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos. Fato gerador. O compromisso de compra e venda e a promessa de cessão de direitos aquisitivos, dada a sua natureza de contratos preliminares no direito privado brasileiro, não constituem meios idôneos à transmissão, pelo registro, do domínio sobre o imóvel, sendo, portanto, inconstitucional a norma que os erige em fato gerador do imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos”.
“EMENTA Agravo regimental no agravo de instrumento. Imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis. ITBI. Momento da ocorrência do fato gerador. Compromisso de compra e venda. Registro do imóvel. 1. Está assente na Corte o entendimento de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, ou seja, mediante o registro no cartório competente. Precedentes. 2. Agravo regimental não provido”.
(AG.REG. NO AGRAVO DE INSTRUMENTO – AI 764432 / MG – Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI – Julgamento: 08/10/2013 – Órgão Julgador: Primeira Turma – Publicação – ACÓRDÃO ELETRÔNICO – DJe-231 DIVULG 22-11-2013 PUBLIC 25-11-2013)
Vale ressaltar que o CTN, dispõe do Fato Gerador do ITBI em seu artigo 35, para o qual só se dará na transmissão do Imóvel, a qualquer título da propriedade, domínio útil, ou sobre direitos reais sobre imóveis. E quando o inciso III menciona sobre cessão de direitos, o mesmo remete a cessão de direito relativo a transmissão, onde que só se dará na lavratura da escritura pública, estabelecendo uma especificidade no caso.
Desse modo, não há pilar no qual as Prefeituras consigam se sustentar para a cobrança indevida do ITBI, posto que, este tributo somente deverá ser exigido quando houver a transmissão da propriedade do imóvel e que se dará apenas, nos moldes dos artigo 1.227 e 1.245 do Código Civil.
Não podendo assim incidir o ITBI na simples cessão do direito do imóvel.
Publicado em: Direito Tributário
quinta-feira, 28 de janeiro de 2021
Avaliação de imóveis: o que considerar ao definir um valor?
O corretor imobiliário que não leva em consideração algumas características importantes — tanto internas quanto externas — não conseguirá fazer uma avaliação de imóveis eficiente.
Nesse sentido, saber analisar as características da propriedade e instruir corretamente seus clientes na definição do valor é fundamental para garantir uma venda rápida e satisfatória.
Neste artigo, falaremos sobre alguns aspectos que influenciam a valorização dos imóveis.
Quer entender melhor o assunto e ter mais confiança na hora de orientar seus clientes? Então siga com a leitura!
Entenda a diferença entre o parecer técnico e verbal na avaliação de imóveis
A avaliação do valor do imóvel é um item que consta na tabela dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI). Esse valor varia para cada estado, mas costuma ficar próximo de 1% do valor do imóvel para avaliações por escrito ou uma anuidade do CRECI para um parecer verbal.
A avaliação por escrito recebe o nome Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e apresenta minúcias sobre a determinação do preço.
Para elaborar um parecer técnico, o corretor precisa ter o título de avaliador imobiliário, que é um diploma concedido a profissionais com curso superior em gestão imobiliária, ou pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), a alunos de cursos de especialização em avaliação imobiliária.
Tenha em mente que o parecer técnico pode ser importante para casos específicos — como processos de divórcios —, mas, no geral, todos os corretores podem sugerir o valor do imóvel verbalmente. Para isso, basta ter conhecimento na avaliação das características do imóvel — trataremos do assunto ao longo deste artigo.
Estude o local para uma correta avaliação do imóvel
Para auxiliar o seu cliente na definição do valor de um imóvel, um fator que deve ser levado em consideração é a localização estratégica. Mas você sabe o que isso significa e como ela influencia a avaliação do imóvel? Veja alguns pontos importantes:
Proximidade do transporte público
Um imóvel localizado próximo a metrôs ou estações de ônibus têm uma maior valorização. No entanto, essa regra não é válida quando falamos de bairros nobres, que tendem a dar maior importância a estacionamentos, heliportos e pontos de táxis.
Região próxima a comércios e serviços
A proximidade do imóvel a uma rede de comércios e facilidades é um diferencial para a valorização. Logo, contar com supermercados, padarias, escolas, shoppings, cinemas, bancos, hospitais e outras conveniências em um raio próximo vai elevar o preço do imóvel.
Proximidade a espaços de lazer e natureza
A busca por maior qualidade de vida é uma tendência nos dias atuais. Nesse sentido, imóveis próximos a parques, praias, calçadões e praças têm sua valorização elevada. Uma boa vista panorâmica também pode influenciar no preço do imóvel.
Poluição sonora
Embora imóveis localizados em vias de grande tráfego desfrutem de fácil acesso a conveniências e transporte público, a poluição sonora gerada tende a reduzir o seu valor. Do mesmo modo, ocorrerá uma queda no preço se o imóvel fica próximo a casas de espetáculos, feiras públicas ou outros espaços de grande concentração de pessoas e barulho.
Criminalidade e violência
Áreas perigosas e com um grande histórico de violência tendem a ser desvalorizadas. Por outro lado, imóveis próximos a postos policiais têm seu valor elevado pela segurança.
Infraestrutura
Imóveis localizados em áreas bem pavimentadas e com saneamento básico têm melhor valorização, se comparados a imóveis situados em ruas não asfaltadas ou com a infraestrutura precária.
Como você pode perceber, diversos fatores relacionados à localização influenciam no valor de um imóvel. Assim, a localização estratégica refere-se a imóveis em posição satisfatória para cada um dos pontos que detalhamos.
Fonte: inGaia
quarta-feira, 27 de janeiro de 2021
terça-feira, 26 de janeiro de 2021
Férias e o barulho e a perturbação nos condomínios
Com a flexibilização do uso das áreas comuns e o fato de muitas crianças estarem de férias até o começo de fevereiro, uma série de questões acabam vindo à tona, sendo que uma das principais e que sempre é motivo de discórdia nos condomínios, é a questão do barulho. Isso ocorre, pois as brigas entre vizinhos motivadas por isso já são recorrentes, e os motivos para
reclamações são muitos, ainda mais nesse período de pandemia.
As reclamações podem ser várias: desde um cachorro latindo intermitentemente, até alguém andando com salto alto em uma unidade. Desde a criançada que acaba fazendo muita algazarra nas áreas comuns, até alguém que está ouvindo música muito alto.
Para entender o que se pode ou não fazer é preciso entender como funciona a questão da perturbação. No caso específico dos condomínios, de acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, são deveres do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
A poluição sonora também é crime previsto na Lei nº 9.605. A legislação prevê que “causar poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana, ou que provoquem a mortandade de animais ou a destruição significativa da flora: Pena – reclusão, de um a quatro anos, e multa”. Além disso, perturbar o sossego com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais.
No caso de São Paulo, o PSIU foi criado para combater a poluição sonora na cidade, porém não se aplica aos condomínios. Dessa forma, a lei não permite que festas em casas, apartamentos e condomínios, por exemplo, sejam vistoriadas. Os condomínios podem na Convenção e Regimento Interno tratar do tema. No entanto, esses não podem contrariar a legislação. Se destoar das normas legais, estes instrumentos serão considerados nulos e não obrigarão os condôminos ao seu cumprimento.
O problema muitas vezes está em auferir e provar a existência do barulho. A legislação prevê como tolerável a emissão de ruídos de no máximo 55 decibéis durante o dia e 50 durante a noite para áreas externas e 45 decibéis durante o dia e 40 durante a noite para ambientes internos.
Para que as devidas sanções previstas em leis ou regimentos internos não precisem ser tomadas, o ideal é que o conflito seja resolvido por meio do diálogo. Quem está sendo perturbado, deve interfonar para a portaria e pedir para que o porteiro comunique o incômodo de forma polida.
Caso não resolva dessa forma, ele poderá ligar pessoalmente para o condômino barulhento, e com respeito comunicar a interferência. O ideal é buscar, sempre que possível, a resolução do caso de forma extrajudicial. O recurso judicial deve ser a última instância. Caso o vizinho não entenda que o barulho dele incomoda, a queixa deve passar para o livro de ocorrências do condomínio e comunicar o síndico e administradora.
Essas reclamações precisarão ser avaliadas para verificar o que é de responsabilidade do condomínio. A questão de barulho isolado deve ser resolvida entre as partes. Por isso, e principalmente partindo do período em que estamos vivendo, é importante que a gestão condominial deixe as regras de forma clara para todos os moradores do condomínio, seja por meios eletrônicos ou físicos, como: afixar informativos no quadro de avisos, WhatsApp, e-mail etc. ou utilizando a forma mais conveniente em que o condomínio esteja acostumado. Pois o mundo mudou a partir da pandemia, e a tendência, como é possível perceber no dia a dia, é o home office ser uma coisa mais comum, o que fará com que a gestão fique cada vez mais atenta para a questão do barulho e suas consequências na vida dos que ali coabitam.
Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.
Fonte: CRECISP
Extinção do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do consumidor e o limite do percentual de retenção
No intuito de ver sanada a controvérsia acerca do percentual de retenção, na hipótese de resolução contratual, por iniciativa ou culpa do consumidor, a lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), fixou um percentual máximo na hipótese de extinção do contrato de promessa de compra e venda com incorporadoras ou loteadoras imobiliárias.
Todavia, os contratos pactuados anteriormente à referida lei estavam no limbo, pois, a fixação ficava à critério das partes, o que acabava dando margem a uma enormidade de abusos em desfavor dos consumidores.
Por conseguinte, se a controvérsia instaurada fosse levada ao Poder Judiciário, o percentual de retenção estava sendo estabelecido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), variação esta que acarretava insegurança jurídica para as partes. Posto isso, o Superior Tribunal de Justiça no RESP 1820330/SP, fixou em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, o percentual de retenção no caso de desfazimento do contrato por culpa ou iniciativa do consumidor, já abrangida a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem.
Fundamentação
Na hipótese de ocorrência da extinção do contrato de promessa de compra e venda, em qualquer das modalidades estabelecidas contratualmente, qual seja resolução, resilição ou distrato, surge a controvérsia consubstanciada no percentual de retenção permitido a vendedora.
Deveras que antes do advento da lei 13.786/18, o percentual de retenção garantido ao vendedor do imóvel em caso de extinção do vínculo contratual por culpa do comprador era analisado e fixado com base nas particularidades do caso concreto. Portanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça fixava o percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco porcento) do total da quantia paga, dependendo da situação apresentada, o que acabava trazendo imensa insegurança jurídica para as partes.
Esse entendimento permaneceu até pouco tempo, visto que agora o posicionamento mais recente do Superior Tribunal de Justiça - relativo a contratos firmados antes da lei 13.786/18 -, determinou em patamar fixo o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção referente aos valores pagos pelo adquirente, seja por rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do comprador, seguindo o estabelecido na lei.
Veja-se que dentre uma das suas características, a lei 13.786/181 visou a promoção da segurança jurídica para as incorporadoras e loteadoras, cuja qual entre diversas alterações, incluiu o artigo 67-A na lei 4.591/64 (Lei das Incorporações) e o art. 32-A na lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano)2, o que se dera em decorrência de inúmeras ações pleiteando o desfazimento do negócio e a restituição de quantias pagas, gerando desequilíbrio contratual e afetando o setor de construção civil.
Destaque-se, nesse sentido, o caput do artigo 67-A3, bem como o § 13 da Lei de Incorporações
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
§ 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.
O dispositivo se revela bastante claro ao dispor sobre o percentual máximo de retenção em caso de distrato ou resolução por inadimplemento absoluto da obrigação do adquirente, todavia, em seu parágrafo 13, consignou-se a possibilidade de as partes definirem condições diferenciadas das previstas na lei, o que culmina com a geração de controvérsias, podendo ser instaurada uma demanda para discutir o percentual fixado.
Desta maneira, de acordo com aquilo que se infere do artigo anteriormente mencionado, ocorrendo a extinção do contrato por culpa do comprador, o vendedor do imóvel terá o direito a ser indenizado pelas despesas e prejuízos oriundos da rescisão do contrato, podendo reter um percentual do valor pago pelo adquirente no limite de 25% (vinte e cinco por cento).
Destaque-se que esse percentual possui natureza indenizatória e cominatória, abrangendo, também, todas as despesas que devem ser ressarcidas ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do adquirente.
Entretanto, são inúmeras as ocasiões em que o consumidor se depara com cláusulas abusivas de retenção que ultrapassam o limite de 25% (vinte e cinco por cento), principalmente, nos contratos anteriores à lei do distrato, percentual esse que ficava à critério das partes e se o comprador não concordasse, se obrigava a submeter o caso ao Poder Judiciário na busca de uma solução mais justa para a controvérsia.
Recentemente o Superior Tribunal de Justiça em ação coletiva de consumo, decidiu sobre a fixação do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, quando no caso concreto, a cláusula do contrato exigia percentual entre 50% (cinquenta por cento) e 70% (setenta por cento) de retenção do montante pago pelo adquirente, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do consumidor, além de discutir a inclusão da comissão de corretagem no percentual fixado, cuja ementa fora disposta nos seguintes termos
DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ - REsp 1.820.330/SP 2019/0170069-0, relator: ministra Nancy Andrighi, data de julgamento: 24/11/20, 3ª turma, data de publicação: DJe 1/12/20)
No que diz respeito a comissão de corretagem, o acórdão supramencionado firma entendimento no sentido de que mesmo havendo tese repetitiva firmada no tema 938/STJ, seja válida a transferência da cláusula de comissão de corretagem ao promitente comprador, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, uma vez que a jurisprudência da corte entende que a quantia paga a título de comissão de corretagem consiste em despesa administrativa da vendedora que, por sua vez, deve ser incluída no percentual de retenção em caso de rompimento do contrato por culpa ou iniciativa do consumidor.4
Contudo, não há como perder de vista que para fazer jus à devolução de parte do montante já pago, o adquirente do imóvel tem o dever de demonstrar a impossibilidade de permanecer adimplindo o valor contratado, podendo assim buscar o direito à resolução da avença, restando, pois, ao consumidor, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a perda de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago em virtude da possibilidade de retenção no referido percentual pela vendedora.
Nesse sentido e para corroborar o entendimento supra, vale trazer à colação julgado do Superior Tribunal de Justiça proferido no ano de 2006
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E A RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. I. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado para 25%. Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(STJ - REsp 332.947/MG 2001/0087413-7, relator: ministro Aldir Passarinho Junior, data de julgamento: 24/10/06, 4ª turma, data de publicação: DJ 11/12/06 p. 360)
Quanto aos direitos do comprador inadimplente, importante colacionar o entendimento do professor Luiz Antonio Scavone Junior, in verbis:
(...) Importante salientar, entretanto, que o direito conferido ao promitente comprador inadimplente não é absoluto. Não lhe é dado decidir quando quer pagar e quando quer cumprir a sua obrigação.
Admitir o contrário seria contrariar os princípios da socialidade, eticidade e da boa-fé que pautam os negócios jurídicos, decorram eles ou não de uma relação de consumo (Código Civil, arts 113 e 422 e Código de Defesa do Consumidor, art. 4º, III)5.
Portanto, diante do entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, não restam dúvidas de que o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção deve ser devidamente observado no caso de extinção do contrato por culpa do consumidor, no que se incluem todas as despesas administrativas, inclusive, a comissão de corretagem, já abrangida pelo referido percentual.
_________
1 Brasil. lei 13.786 de 27 de dezembro de 2018. Altera as leis 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Disponível clicando aqui Acesso em 16 de janeiro de 2021.
2 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática. Rio de Janeiro: Forense, 2021, pág. 315.
3 Brasil. Lei nº 4.594 de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível clicando aqui Acesso em 16 de janeiro de 2021.
4 Superior Tribunal de Justiça. STJ - REsp 1.820.330/SP 2019/0170069-0. Disponível clicando aqui Acesso em 17 de janeiro de 2021.
5 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: teoria e prática. Rio de Janeiro: Forense, 2021, pág. 338.
Atualizado em: 26/1/2021 08:02
Debora Cristina de Castro da Rocha - Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado nas áreas do Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professora.
Camila Bertapelli Pinheiro - Advogada no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.
Edilson Santos da Rocha - Assistente jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Direito pela Faculdades da Industria - FIEP.
Fonte: Migalhas de Peso
sábado, 23 de janeiro de 2021
Doação em vida: conheça as vantagens dessa forma de planejamento sucessório
O que é a doação em vida?
A doação em vida é a maneira legal de transferir bens, como por exemplo imóveis, sem que haja um processo de compra e venda. Existem algumas vantagens ao se realizar a doação em vida ao invés de deixar os bens para um futuro inventário.
Uma das principais vantagens é poupar a família de um processo complexo e burocrático, como é o inventário, em um momento tão delicado da vida.
Além disso, é importante mencionar também que realizando um inventário, tanto judicial quanto extrajudicial, você precisará que um advogado acompanhe o processo. Os honorários advocatícios variam muito, mas podem chegar a até 20% do valor total do inventário, ou seja, realizando a doação em vida é possível economizar esse gasto.
Outra grande vantagem é que a celeridade do processo de doação tende a ser maior. Um processo de inventário judicial pode durar anos enquanto o inventário em cartório tende a ser mais rápido. Finalmente, outro ponto positivo da doação em vida é que ela pode ser feita aos poucos, conforme o “bolso” permitir, tendo, portanto, o seu impacto financeiro diminuído ao longo do tempo, diferentemente do inventário.
Como realizar uma doação em vida?
Para fazer uma doação em vida é necessário comparecer em um cartório de notas munido da documentação do proprietário e dos documentos do imóvel. Ao realizar o processo de doação incidirão alguns custos do próprio cartório e o ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação). Esse imposto, por sua vez, varia de estado para estado, indo de 1% a 8% sobre o valor doado.
Apesar disso, nem todos os estados cobram o imposto inteiro no momento da doação. Alguns postergam parte da alíquota após a morte do doador. Outros ainda possuem limites até os quais doações podem ser realizadas sem a incidência do ITCMD. Essas questões relativas aos impostos cobrados variam muito de estado para estado, mas a doação em vida, no geral, tem vantagens à realização de um inventário no aspecto tributário. No pior dos casos a cobrança será igual nas duas situações.
Como preservar os meus direitos sobre um imóvel após a doação?
Ao doar um bem, como por exemplo um imóvel, você está alienando esse bem para outra pessoa, ou seja, ele deixa de ser seu. Apesar disso, é possível incluir cláusulas que mantém os seus direitos sob o bem mesmo após a doação.
Uma das cláusulas que podem ser inclusas é uma de usufruto vitalício. Com ela fica garantido o direito de uso ou de recebimento dos rendimentos do bem. Podem ser incluídas ainda cláusulas que impeçam que o bem seja vendido, doado ou penhorado em dívida. Dessa maneira, mesmo após a doação esses direitos são preservados.
Conclusão
A doação em vida tende a diminuir os desgastes com a sucessão, além de ser mais rápida e barata que a realização de um inventário. Mesmo após a sucessão é possível preservar os direitos de quem doou o patrimônio. Ela é uma das maneiras de realizar o planejamento sucessório, portanto é importante que ela seja analisada junto de outras alternativas, em conjunto com um especialista, para que o planejamento seja feito da maneira mais eficiente possível.
Fonte: ParMais
Como escolher os melhores fundos imobiliários
O professor Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários da EXAME Research (a divisão de análise de investimentos da EXAME), responde a perguntas de investidores em seu programa semanal. O FIIs em EXAME vai ao ar toda sexta-feira às 15h no canal da casa de análises no YouTube.
Veja abaixo uma das perguntas respondidas no último programa, que foi ao ar nesta sexta-feira, 22 de janeiro.
Dúvida do leitor: Quais critérios devem ser usados para escolher um bom fundo imobiliário?
Caro leitor, o primeiro passo é entender em que você está investindo, ou seja, qual o patrimônio do fundo. Ao comprar uma cota de um fundo imobiliário (FII) na bolsa, você está adquirindo um pedaço desse patrimônio. É preciso entender se esses ativos são do seu interesse, se combinam com o seu perfil de investimento e de risco.
O próximo fator a ser observado é a gestão. O investidor não administra diretamente o patrimônio adquirido, o que significa que ele deve conhecer as competências e a trajetória profissional do gestor. Na sequência, é necessário checar a liquidez do fundo para entender se é um ativo com boa possibilidade de negociação.
E, por último, você deve observar se o preço e a rentabilidade do FII estão adequados. A maioria das pessoas faz o caminho inverso e começa pelo final da lista. Muitas vezes tomam, inclusive, a decisão de investimento só baseada na rentabilidade. A consequência é não conhecer realmente o que foi comprado. Sem esse conhecimento, o investidor não consegue entender por que o ativo cai ou sobe. Vira um jogo de sorte ou azar — e isso não é investir.
Fonte: EXAME
sexta-feira, 22 de janeiro de 2021
Bem de família oferecido como caução imobiliária em Contrato de Locação não pode ser penhorado
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP) reconheceu a possibilidade de penhora de imóvel oferecido como caução imobiliária, ainda que bem de família, sob o argumento de que "descabida a alegação de impenhorabilidade do bem de família, pois a caução do bem imóvel no contrato de locação configura hipoteca, que é hipótese de exceção à regra da impenhorabilidade.
O recorrente defendeu que a garantia prestada foi a de caução imobiliária, de modo que, sendo um bem de família, não poderia ser objeto de penhora, ressaltando que caução imobiliária não se confunde com fiança.
Fazendo um parêntesis, é importante lembrar que a lei 8.245/91 inseriu exceção à regra geral de impenhorabilidade do bem de família, na medida em que autorizou a penhora em se tratando de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Neste caso, o fiador, se acionado pela dívida do locatário, não tem direito à proteção legal da impenhorabilidade do bem de família.
Ao reanalisar o processo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que as hipóteses de exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família, previstas na lei, são taxativas, não comportando interpretação extensiva. Acrescentou o STJ que a fiança e a caução imobiliária são institutos diferentes, de modo que o bem imóvel ofertado em caução imobiliária para garantia locatícia é impenhorável, por não constar dentre as hipóteses legais que autorizam a penhora.
Assim, a decisão do STJ reforça a interpretação restritiva quanto as hipóteses de exceção à regra de impenhorabilidade de bem de família.
Dessa forma, é de todo conveniente que os locadores atentem à garantia prevista no contrato de locação, pois, eventualmente, poderá não ser aquela que efetivamente irá garantir o recebimento do aluguel e eventuais acréscimos.
Atualizado em: 22/1/2021 08:08
Aryane Braga Costruba - Gerente da Divisão de Consultoria do escritório Braga & Garbelotti - Consultores e Advogados.
Fonte: Migalhas de Peso
quarta-feira, 20 de janeiro de 2021
IGP-M: inflação do aluguel teve maior alta desde 2002
O Instituto Brasileiro de Economia da FGV divulgou nesta terça-feira, 19, que no segundo decêndio de janeiro o IGP-M variou 2,37%, ante 1,18% no mesmo período do mês anterior. Com este resultado, a taxa acumulada em 12 meses passou de 23,41% para 25,46%, o que configura a maior alta dos últimos tempos.
Segundo André Braz, Coordenador dos Índices de Preços, a aceleração dos preços de commodities importantes componentes do IPA, justificam a aceleração do índice ao produtor e sua influência na taxa do IGP-M.
“O comportamento dos preços da soja (-6,11% para -4,06%), dos suínos (-10,87% para -2,44%) e do minério de ferro (2,01% para 26,78%) respondem por parte importante da aceleração do índice geral.”
Entre janeiro e dezembro de 2020, o IGP-M acumulou alta de 23,14%. Em dezembro de 2019, o índice havia subido 2,09% e acumulava alta de 7,30% em 12 meses. De acordo com a FGV, o índice foi pressionado pela desvalorização do real em relação ao dólar e pelo avanço dos preços das commodities.
Em entrevista ao Migalhas em novembro de 2020, o advogado Alexandre Junqueira Gomide (Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados), especialista em Direito Imobiliário, explicou o crescimento exponencial do índice.
Sobre o IGP-M
O cálculo do IGP-M leva em consideração a variação de preços de bens e serviços, bem como de matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil. Dessa forma, o resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e construção civil (INCC).
Segundo a FGV, o índice é um dos componentes de fórmulas paramétricas utilizadas por empresas de telefonia e de energia elétrica, respondendo parcialmente pelos reajustes tarifários desses segmentos. O IGP-M também é utilizado como o indexador de contratos de empresas prestadoras de serviço de diversas categorias, como educação e planos de saúde. Além disso, o IGP-M se popularizou por ser amplamente utilizado como referência para o setor imobiliário, para o reajuste de contratos de aluguel.
Por: Redação do Migalhas
Atualizado em: 19/1/2021
A in(constitucionalidade) da cobrança de taxa de manutenção pelas associações/loteamentos
O Supremo Tribunal Federal, por maioria apertada de 6 votos pelo provimento e 5 votos contra, apreciando o tema 492 da repercussão geral no Agravo de Instrumento 745.831 de São Paulo, deu provimento ao recurso extraordinário (RE 695.911), em sessão virtual encerrada em 14/12/20, para fixar a tese da inconstitucionalidade da cobrança das taxas de manutenção dos adquirentes de imóveis em loteamentos ou agremiações sob o fundamento de lesão aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade de associação (artigo 5º, caput e inciso XX, da Constituição Federal).
E assim diz a tese fixada, que certamente repercutirá de forma negativa no dia a dia dos loteamentos:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
Primeiramente, importante registrar que a decisão, do ponto de vista constitucional, está correta. Não há lei que trate do assunto e, por essa razão afeta ao princípio da legalidade e o Poder Judiciário não pode, para suprir a inércia do legislador, “criar” texto legal, o que caracterizaria um ativismo judicial descabido. Portanto, o julgado tem pleno amparo jurídico. Mas na prática, suas consequências serão graves, pois por não poder ser coagido a se associar, ninguém poderá, caso não o faça voluntariamente, ser obrigado a pagar pelas taxas de manutenção lançadas pelas associações.
A inércia do legislador em dar aos loteamentos e suas associações a natureza condominial no próprio ato aquisitivo – medida tentada pela decisão do STF determinando a necessidade de inscrição no registro de imóveis – visando atribuir o caráter propter rem e vinculação erga omnes, repercute negativamente no bom funcionamento das associações.
Feita essa breve consideração, na prática não podemos perder de vista que a partir do momento em que o morador escolhe, opta por residir naquele local – loteamento -, sem sofrer qualquer coação, me parece que, voluntariamente, ele aceita e adere às regras que ali vigem, tal qual se dá quando compramos um apartamento ou casa instituída sob a égide do Código Civil, sendo condomínio.
Imaginem se todos que optarem por morar num condomínio decidissem não aderir às cláusulas convencionais, como seria?
Logicamente que os loteamentos/associações são diferentes dos condomínios, desde a sua instituição até a sua extinção. Todavia, na prática ambos têm a mesma finalidade: dar àquela comunidade mais segurança e serviços – do contrário, bastaria adquirir um imóvel situado em rua aberta e não num loteamento “fechado”.
Bom que se diga, aliás, que nos empreendimentos instituídos sob a forma de loteamento é dever dos seus moradores realizar a manutenção das vias públicas que lhe foram cedidas para uso, o que, por si só já impõe a todos os mesmos deveres, pouco importando se há um portão limitando ou não o acesso, como no caso em concreto discutido. Até porque a ausência do Poder Público na manutenção e oferecimento de serviços é precária em muitos municípios, o que acaba por estimular a instalação de loteamentos.
A tese fixada tornou válida a cobrança somente após o advento da lei 13.465/17 – legislação que trata da regularização fundiária, direito real de laje e outros institutos e também incluiu no Código Civil o CONDOMÍNIO de lotes. Portanto, óbvio que sendo condomínio a cota parte será devida porque a lei material assim dispõe:
“Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística”.
Tal legislação (lei 13.465/17), tida como marco temporal mostra o desígnio do legislador de regularizar áreas urbanas e rurais e também previu a possibilidade de rateio das despesas nos loteamentos diante das atividades desenvolvidas pelas associações, tanto que incluiu o artigo 36-A e seu parágrafo único à lei 6.766/79 que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano:
“Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”
Pelo critério adotado, os loteamentos existentes antes da lei 13.465/17 ficaram sem qualquer possibilidade de cobrança das taxas de manutenção daqueles que não quiseram associar-se, mas serão beneficiados pelos serviços prestados e pagos pelos seus vizinhos.
Portanto, abstraindo-se a correção técnica do julgamento e da tese fixada, a decisão será um desastre e trará a desvalorização desses imóveis, até porque a prescrição para cobrança dessas taxas é de 05 anos. É de se ressaltar, novamente, que pela tese fixada, somente poderá haver a cobrança se cumprido ao menos um dos pressupostos:
“(i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis OU
(ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”
Resumo da ópera: só poderá haver cobrança de taxa de manutenção de loteamento/associação se o adquirente for associado e após o advento da lei 13.465/17 – antes dela e não sendo associado, é inconstitucional até porque não tinha legislação. E mais, APÓS o advento da lei 13.465/17 somente será POSSÍVEL a cobrança caso os proprietários:
“(i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou
(ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”
Então, teremos mais discussão acerca de tema muitíssimo relevante que interfere e repercute na vida de milhares de pessoas, daí seu julgamento na forma de repercussão geral.
Seria mais justo, assim como fez a 9º Câmara de Direito Privado do TJ/SP, equiparar os loteamentos aos condomínios, por analogia e entender correta a cobrança da taxa para manutenção do empreendimento, sem fixar qualquer marco temporal inicial ou condições para a sua exigibilidade, ao menos enquanto o legislador não cumpra com o seu dever e dê a devia importância aos loteamentos e suas associações.
É possível especular que alguns de nossos julgadores não têm a menor noção dos custos elevadíssimos para se manter um loteamento, suas vias e áreas públicas e o quanto a inadimplência prejudica a coletividade. Há loteamentos que contam com controle de acesso, coleta de lixo, praças com exemplares arbóreos que precisam de cuidado e zelo daqueles particulares que ali decidiram e decidirão residir e que aceitaram do Poder Público o dever de manutenção dessas vias públicas.
Pior será para as associações que cobram daqueles que têm débitos com elas até o marco temporal fixado pela decisão que corresponde à vigência da lei 13.465/17, já que, uma vez declarada a inconstitucionalidade da cobrança, seus caixas serão sobremaneira prejudicados.
Tendo processo judicial em curso, ele será extinto e poderá haver a condenação da associação ao pagamento das custas e honorários advocatícios, em que pese haver tese no TJ/SP isentando a parte sucumbente, em decorrência da fixação de tese em repercussão geral, do pagamento das verbas sucumbenciais, afinal, até o momento anterior a controvérsia existia (veja-se, Agravo de Instrumento 2042869-46.2020.8.26.0000, rel. Des. Vera Angrisani, j. 16/6/20).
Há ainda os proprietários que tiveram ações judiciais desfavoráveis e tiveram bens expropriados para saldar tal débito. Enfim, enquanto reinar a desordem em que os tribunais inferiores têm entendimentos diversos e a Corte maior leva anos para decidir tema relevante, a insegurança jurídica e o prejuízo material restarão aos jurisdicionados e à população em geral.
De se ressaltar ainda que foi declarada a inconstitucionalidade “de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão”, o que significa dizer que mesmo as taxas instituídas sob a égide de alguma lei municipal anterior à lei nacional 13.465/17 também não poderão ser cobradas caso não preenchido ao menos um dos demais requisitos estabelecidos na tese fixada.
Dessa tese surgem as seguintes dúvidas e conclusões:
1. As associações são instituídas na forma do artigo 53 e seguintes do Código Civil e o registro dos seus atos constitutivos e estatuto, o qual contém os direitos e DEVERES do associado, se dá no Cartório de Registro das Pessoas Jurídicas, afinal por expressa determinação do inciso I, do artigo 44 do mesmo código, as associações são pessoas jurídicas. A decisão determina que a obrigação de pagar conste do ato constitutivo firmado após a lei 13.465/2017 E que seja averbado na matrícula do loteamento junto ao cartório de registro de imóveis. Como reagirão os cartórios de registro de imóveis quanto a esse registro?
2. Já existindo o loteamento, se o adquirente não aderir ao ato constitutivo/não se associar e não houver registro perante o CRI, ele fica isento da cobrança.
3. Pela tese, as associações somente poderão cobrar as taxas SE os adquirentes aderirem aos termos das entidades, adesão que deverá ser expressa, ou exista o prévio e competente registrado no álbum imobiliário, dando a publicidade ao ato. A decisão, embora cumprindo os ditames legais, acaba com a rotina das associações por tratar os iguais de forma desigual e prestigia o enriquecimento ilícito, bem como, faz o interesse particular prevalecer ao coletivo e em nossa modesta opinião é o caso de oposição de embargos declaratórios pela parte recorrida e vencida, a associação, ao menos para aclarar alguns dos pontos acima indicados.
Suse Paula Duarte Cruz Kleiber é advogada especialista em Direito Condominial.
Fonte: Migalhas
terça-feira, 19 de janeiro de 2021
A preferência da mulher no registro imobiliário - A lei 14.118/21
A lei 14.118/21 institui o programa Casa Verde e Amarela. O destaque reside nos artigos 131, 142 e 153, basicamente determinando que tanto o contrato quanto o registro do imóvel serão feitos, preferencialmente, em nome da mulher. Sendo ela chefe de família, não necessitará da concordância do marido. Prejuízos sofridos em razão da regra deverão ser resolvidos em demandas indenizatórias. No caso de divórcio, a propriedade do imóvel comprado ou regularizado durante o casamento ou união estável ficará com a mulher, independentemente do regime de bens (comunhão parcial ou total ou separação total de bens). A exceção é para operações financiadas com recursos do FGTS e quando a guarda dos filhos for exclusiva do homem. Nesta última situação, o imóvel será registrado em seu nome ou transferido a ele.
Nas conhecidas palavras de Eça de Queiroz, "Não há nada novo sob o Sol, e a eterna repetição das coisas é a eterna repetição dos males". De fato, a preferência da mulher para contratos e registros envolvendo a aquisição da moradia familiar já constava da lei 11.977/09 (e posteriores acréscimos oriundos da lei 12.693/12)4. Portanto, apenas com algumas alterações topográficas, o programa "casa verde e amarela" reproduz ipsis litteris todo o conteúdo jurídico favorável à mulher, já disciplinado pelo Programa "Minha Casa, Minha Vida".
Na Exposição de Motivos do Programa MCMV, especificamente no que concerne ao registro da titularidade em nome da mulher - exceto nos casos em que haja filhos e a guarda seja atribuída exclusivamente ao marido ou companheiro - constava o seguinte: "(...) A opção por essa medida legislativa vem sinalizar a importância que este governo tem dado à mulher nos programas sociais, especialmente enquanto chefe e centro de inúmeras famílias. Quarenta e sete por cento dos contratos da primeira etapa do Minha Casa, Minha Vida já foram assinados por mulheres".
Claro que seria possível discutir a constitucionalidade de uma norma que destina o bem adquirido em sua integralidade à mulher, independentemente do regime de bens do casamento e da contribuição efetiva de cada um para a aquisição do imóvel. Igualmente, aponta-se a contradição de se suprimir tal direito se a guarda dos filhos ficar com o homem, na medida em que uma partilha de bens conformada pela atribuição da guarda dos filhos comuns acaba por fomentar a disputa pela guarda de crianças apenas para a preservação do patrimônio, em detrimento da prevalência da guarda compartilhada. Outro aspecto diz respeito a se excetuar aquisições com recursos provenientes do FGTS. Todavia, se o homem adquire o imóvel com um bem particular que no passado fora obtido mediante recursos decorrentes do FGTS, não seria possível invocar idêntica exceção? E a principal controvérsia: surgiria uma propriedade "cambiante", que se alternaria entre homem e mulher conforme a titularidade da guarda de filhos?
No extremo, poder-se-ia mesmo indagar sobre a efetividade da norma, na medida que a lei 14.118/21 "requenta" dispositivos que vigiam há dez anos, mas não vinham sendo aplicados na prática.
Contudo, penso de forma diferente. A lógica subjacente a ambos os textos normativos é a da política pública sob a ótica de gênero. O economista Amartya Sen, Nobel de economia em 1998, postula que a expansão da liberdade e' o fim e o meio do desenvolvimento, sendo que as variáveis relacionadas a` condição de agente das mulheres tem um papel muito mais importante na promoção do bem-estar social do que aquelas relacionadas ao nível de riqueza na sociedade. Portanto, a pobreza deve ser vista como privação de capacidades básicas e não somente como baixo nível de renda. Renda e capacidades são duas perspectivas diretamente vinculadas, sendo que a renda e' um meio fundamental para a obtenção de capacidades. A relação entre renda e capacidades é afetada pela idade, gênero, condições ambientais e epidemiológicas. A distribuição dentro da família e' um dos pontos que perturba a ideia clássica de medir a pobreza apenas pela renda. A maneira como as decisões sobre a renda familiar são tomadas, se com ou sem a participação das mulheres, é um elemento que passa despercebido sob um exame que desconsidere as capacidades.
A perspectiva das capacidades melhora o entendimento da natureza e das causas da pobreza, desviando a atenção dos meios, sobretudo da renda, para os fins, isto e', a capacidade das pessoas levarem o tipo de vida que elas valorizam e a liberdade de poder alcançar esse fim. Amartya Sen considera que a agenda de luta pelos direitos das mulheres possui dois aspectos básicos inter-relacionados: os direitos voltados para o bem-estar e os direitos voltados para a livre condição de agente. Se historicamente, houve uma concentração nos aspectos de bem-estar, atualmente a condição de agente recebe mais atenção, pois o bem-estar das mulheres recebe influência direta de variáveis ligadas a sua condição de agente - como, por exemplo, o seu potencial para auferir renda independente, de ter direitos de propriedade, e participar nas decisões dentro e fora da família. O dado empírico aponta que a melhora da posição social das mulheres, sobretudo através da educação e da sua capacidade de gerar renda, contribui para diminuir as taxas de fecundidade, para a preservação do meio ambiente e da diminuição da violência na sociedade.
No que tange à preferência legislativa com relação ao registro de propriedade, aplica-se a mesma lógica que o economista Muhammad Yunus - laureado com o Nobel da Paz em 2006 - pioneiramente adotou em sua iniciativa em a mitigar a pobreza através do banco que fundou, oferecendo ativamente microcrédito para milhões de famílias, focalizando principalmente nas mulheres como mutuárias, em razão de sua criatividade e responsabilidade, aqui concebida como aptidão para geração de renda e uma preocupação maior com a manutenção do patrimônio em razão das necessidades dos filhos ou mesmo cuidados com os idosos do núcleo familiar. As mulheres são excelentes administradoras de recursos esparsos: querem promover mudanças em suas vidas passo a passo e utilizam o dinheiro com mais cautela.
Com base nos estudos dos novos institucionalistas - em especial de Douglass North e Hernando de Soto, que conferem relevância as instituições na economia - observa-se que se o direito de propriedade for mais bem definido, atribuído e garantido nas comunidades mais pobres, menores serão os custos de transação e, consequentemente, maior será' o valor do ativo e da renda do proprietário desse ativo. Ao atribuir preferência as mulheres responsáveis pela unidade familiar para o registro, o legislador concebe a titulação como mecanismo capaz não apenas de resgatar para a legalidade os possuidores e detentores de imóveis urbanos e rurais, como também, de viabilização da livre iniciativa de milhares de futuras empreendedoras, na medida em que o registro da propriedade confere ao seu titular um ativo circulável hábil a proporcionar empréstimos a juros baixos, posto garantidos por hipotecas e propriedades fiduciárias, com menor risco de insolvência comparativamente aos homens e maior cuidado perante a entidade familiar . Nessa senda, Hernando de Soto assume com precisão que "o que falta aos pobres são sistemas legalmente integrados de propriedade que possam converter seus trabalhos e poupanças em capital". Realmente, conceder titulação em prol de uma massa de excluídos significa liquidar o apartheid, converter apátridas em cidadãos e transformar capital morto (posse irregular) em capital vivo (ativos). Melhor ainda se além de conceder titularidades, o legislador mire para os melhores destinatários.
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1 Art. 13. Os contratos e os registros efetivados no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela serão formalizados, preferencialmente, em nome da mulher e, na hipótese de esta ser chefe de família, poderão ser firmados independentemente da outorga do cônjuge, afastada a aplicação do disposto nos arts. 1.647, 1.648 e 1.649 da lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). § 1º O contrato firmado na forma prevista no caput deste artigo será registrado no cartório de registro de imóveis competente, sem a exigência de dados relativos ao cônjuge ou ao companheiro e ao regime de bens.
§ 2º O disposto neste artigo não se aplica aos contratos de financiamento firmados com recursos do FGTS.
2 Art. 14. Nas hipóteses de dissolução de união estável, separação ou divórcio, o título de propriedade do imóvel adquirido, construído ou regularizado pelo Programa Casa Verde e Amarela na constância do casamento ou da união estável será registrado em nome da mulher ou a ela transferido, independentemente do regime de bens aplicável, excetuadas as operações de financiamento habitacional firmadas com recursos do FGTS. Parágrafo único. Na hipótese de haver filhos do casal e a guarda ser atribuída exclusivamente ao homem, o título da propriedade do imóvel construído ou adquirido será registrado em seu nome ou a ele transferido, revertida a titularidade em favor da mulher caso a guarda dos filhos seja a ela posteriormente atribuída.
3 Art. 15. Os prejuízos sofridos pelo cônjuge ou pelo companheiro em razão do disposto nos arts. 13 e 14 desta Lei serão resolvidos em perdas e danos.
4 Art. 35. Os contratos e registros efetivados no âmbito do PMCMV serão formalizados, preferencialmente, em nome da mulher. Art. 35-A. Nas hipóteses de dissolução de união estável, separação ou divórcio, o título de propriedade do imóvel adquirido no âmbito do PMCMV, na constância do casamento ou da união estável, com subvenções oriundas de recursos do orçamento geral da União, do FAR e do FDS, será registrado em nome da mulher ou a ela transferido, independentemente do regime de bens aplicável, excetuados os casos que envolvam recursos do FGTS. (Incluído pela lei 12.693, de 2012) Parágrafo único. Nos casos em que haja filhos do casal e a guarda seja atribuída exclusivamente ao marido ou companheiro, o título da propriedade do imóvel será registrado em seu nome ou a ele transferido. (Incluído pela lei 12.693, de 2012) Art. 73-A. Excetuados os casos que envolvam recursos do FGTS, os contratos em que o beneficiário final seja mulher chefe de família, no âmbito do PMCMV ou em programas de regularização fundiária de interesse social promovidos pela União, Estados, Distrito Federal ou Municípios, poderão ser firmados independentemente da outorga do cônjuge, afastada a aplicação do disposto nos arts. 1.647 a 1.649 da lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela lei 12.693, de 2012) § 1º O contrato firmado na forma do caput será registrado no registro de imóveis competente, sem a exigência de documentos relativos a eventual cônjuge. (Incluído pela lei 12.424, de 2011) § 2° Prejuízos sofridos pelo cônjuge por decorrência do previsto neste artigo serão resolvidos em perdas e danos. (Incluído pela lei 12.424, de 2011)
Atualizado em: 19/1/2021 12:57
Nelson Rosenvald - Professor do doutorado e mestrado do IDP/DF. Procurador de Justiça do MP/MG. Pós-doutor em Direito Civil e em Direito Societário. Doutor e mestre em Direito Civil pela PUC/SP. Presidente do IBERC - Instituto Brasileiro de Estudos de Responsabilidade Civil. Associado fundador do IAPD - Instituto Avançado de Proteção de Dados.
Fonte: Migalhas de Peso
Princípio da primazia da realidade, retificação registral intramuros e sua impugnação segundo a lei 6.015/73
Por oportuno e a priori, cumpre destacar que eventual divergência de medidas entre o imóvel real e sua matrícula assentada no cartório de registro imóveis, consiste na base do procedimento de retificação registral, que busca ajustar a documentação registral ao imóvel como ele é de fato, evidenciando durante o procedimento, logicamente, eventuais divergências de área, ou outras quaisquer, que por via de consequência, se fizerem necessárias, pois se não houvesse divergência entre a matrícula antiga e o novo levantamento topográfico1, não faria sentido a retificação das medidas da área que constam no documento arquivado em cartório, em relação às divisões dos imóveis.
1. Princípio da primazia da realidade e retificação registral
Segundo dispõe o art. 213 da lei 6.015/732, se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Já o seu art. 212, determina que se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio.
Por sua vez, corresponde à vontade das partes as declarações cuja validade pode depender, ou não, da forma de sua manifestação. Cabendo ao notário distinguir se a forma é essencial e, nesse caso, observá-la com rigor. De mais a mais, o empenho e a lealdade são os principais alicerces da sua atuação e deverão pautar todos os seus atos, especialmente quando se tratar da confecção do instrumento público, no qual deverá ser retratada, ipsis litteris, a verdadeira intenção do declarante.
Por conseguinte, mesmo que a relação jurídica entre a parte e o notário, ou usuário dos seus serviços seja caraterizada como um contrato de prestação de serviços, há que se destacar aqui uma exceção ao princípio da liberdade de contratar do tabelião, que não pode sem motivo se negar a prestar seus serviços.
Pertinente ainda invocar a importância da fé pública, que em verdade, caracteriza-se pela garantia de autenticidade que o Estado confere aos fatos ou atos jurídicos, ou seja, a sua autenticidade. A fé pública, por si só, pressupõe exatidão, culminando com a presunção de fidelidade do fato presenciado ou do ato narrado pelo agente público.
Em razão da aludida fé pública, presumem-se certas e verossímeis as declarações do notário que figurem de instrumentos e demais documentos permitidos por ele. E em se tratando da fé pública notarial, tem-se que a sua materialização pode ser evidenciada nos seguintes documentos e atos notariais: Escritura pública, ata notarial, traslado, certidão, cópias autênticas e reconhecimentos de firmas.
Não obstante, dentro ainda da atividade registral, certo que na hipótese do teor do registro não exprimir a verdade, haverá a possibilidade de o interessado reclamar requerendo a sua retificação ou anulação, tudo isso, levando-se em consideração que uma das características do sistema registral consiste na produção de verdade relativa e não absoluta, o que lhe permite alterar o registro diante de eventuais inconsistências.
Não sendo, portanto, absoluta a fé do documento público, eventual declaração de falsidade ensejará a sua cessação (CPC, art. 387)3, o que pode decorrer da constatação de que o documento é falso ou foi adulterado de forma ilícita. Embora destinada por sua natureza à área processual civil, não há, pois, qualquer impeditivo alusivo à sua utilização no processo penal.
2. Retificação registral intramuros
Em total consonância com o princípio da Primazia da Realidade, tão caro ao direito registral, mostra-se o procedimento de Retificação de Registro Imobiliário, consignado na Lei de Registros Públicos, como corretivo de eventuais assentos presentes no registro citado na matrícula imobiliária.
Para tanto, será imprescindível que a correção da matrícula esteja devidamente amparada por levantamento topográfico com a devida medição técnica, cujo qual deverá ser assinado por responsável técnico, propiciando assim a aferição e constatação de divergências métricas que, dentro do que reza o princípio da primazia da realidade, deverá exprimir a área do imóvel, frise-se "documentalmente", pois, na prática, a área não poderá sofrer alteração.
Por conseguinte, deverá ser considerada a situação fática do bem, sendo ainda de bom alvitre ressaltar, que não se admite considerar que o procedimento de retificação seja tratado como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária.
Dentro de tal perspectiva, uma vez observadas as condições supracitadas, pode-se encontrar a possibilidade de retificação intramuros, já objeto de discussão anterior pela melhor doutrina tratando da Retificação do Registro de Imóveis
A retificação intramuros, a única que, tratando-se de modificações na descrição das divisas ou na área, a lei admite, é aquela que respeita as divisas enunciadas no registro, embora dê a elas descrição técnica inconfundível (.). Se a pretensão do interessado ultrapassa as divisas verdadeiras, o que há não é pedido de retificação do registro, mas tentativa de aquisição de domínio por forma não prevista na lei. É conveniente dizer, nesse passo, que posse sem domínio não tem nenhuma expressão no processo de retificação de registro.4
A fraseologia "retificação intramuros" se fez notória no contexto das Varas de Registros Públicos. Ainda que muito embora não consista em permissivo legal a aquisição ou o aumento de área, admitiu-se a retificação de registro para aumento de área "de modo a refletir a área real do imóvel, desde que não haja impugnação dos interessados".5
A utilização do procedimento para acréscimo de área pode ser verificada no respeitável decisum do Tribunal de Justiça de São Paulo, no aresto relatado pelo des. Evaristo do Santos, ainda na década de 1980. No caso em comento, discorria-se sobre retificação de registro - uma antiga transcrição que mencionava de forma inexata a área do imóvel.
Em perícia judicial, fora constatada divergência de alguns alqueires a maior. Os interessados alegavam que o imóvel sempre esteve cercado, fato corroborado por testemunhas. Nesse sentido, aduz o relator
Se a retificação é "intramuros", isto é, estando a diferença dentro das divisas dos autores, outra não poderia ser a sentença recorrida. Não correspondendo a transcrição à área real, ela deve ser retificada, como sempre se julgou.6
Narciso Orlando Neto sempre afastou a tendência de se considerar a retificação de registro uma espécie simplificada de usucapião. Atesta o desembargador que nenhuma "área externa ao título pode ser acrescentada, porque o processo destina-se, exclusivamente, a adequar o registro à realidade. Se a retificação é intramuros, isto é, estando a diferença dentro das divisas dos autores, outra não poderia ser a sentença recorrida", citando o acórdão supra referido.
Observe-se, portanto, que a retificação em comento ocorre como intramuros, pois no presente caso respeita a existência física das divisas tituladas em conformidade ao conteúdo do título de domínio.
Assim, quando na hipótese de impugnação (§ 6º do art. 213 da Lei de Registros Públicos7 e nos termos do § 12 do art. 213 da mesma Lei)8, for indubitável que a retificação almejada se dá intramuros, necessário se faz que a impugnação seja afastada e a retificação deferida
Retificação intramuros. Impugnação infundada. Recurso Administrativo - Retificação de Registro - Impugnação infundada - Retificação que inclui área de superfície sem alterar medidas perimetrais - Recurso não provido. Processo CG 27.700/11, São Paulo, dec. de 13/12/12, Dje 17/1/13, des. José Renato Nalini. Retificação intramuros. Confrontante - impugnação infundada. Registro de Imóveis - Retificação de registro na forma do art. 213, II, da lei 6.015/73 - Possibilidade - Laudo pericial que indica que a retificação é intramuros - Recurso não provido.9
Cite-se, por fim, a seguinte ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS - Retificação de área - Questão decidida anteriormente, em ação que resultou na unificação de matrículas e indeferiu a retificação, com base em laudo pericial, por se tratar de área maior que não faz parte dos registros imobiliários - Pedido renovado e baseado em planta e memorial descritivo, estes limitados a apurar a área total unificada, sem confrontá-la com as transcrições e matrículas com o fim de demonstrar que a pretensão é de retificação "intramuros" - Impossibilidade de acrescer área que extrapola os limites do imóvel estabelecidos nos assentamentos imobiliários por meio de retificação - Recurso provido para indeferir a retificação.10
Portanto, resta evidente que, diante de eventual precariedade da descrição contida no Registro Imobiliário, impõe-se ao titular imobiliário, o pedido de retificação, cabendo a esse realizá-lo em total respeito aos limites tabulares, sem qualquer ofensa aos direitos dos confrontantes.
3. Dos requisitos para impugnação da retificação registral
A Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73), leciona em síntese, que se o confrontante não concorda com os trabalhos apresentados pelo responsável técnico executor do procedimento de retificação, esse deverá manifestar sua não concordância (impugnação fundamentada) dentro do prazo estipulado na Lei de Registros Públicos (que é de 15 dias - v. redação do art. 213, § 2º).
Destarte, em relação aos trabalhos apresentados pelo responsável técnico, deverá o Impugnante, no caso concreto, diante de eventual inconformismo, restringir-se a confrontar a matrícula antiga com a nova medida de retificação, momento em que deverá trazer informação concreta que confronte o levantamento topográfico apresentado pelo profissional, quando limitar-se-á a comparar as medidas do imóvel que demonstrem eventual divergência a ser corrigida.
Percebe-se, portanto, que caberá ao Impugnante no procedimento de retificação considerar o seu ônus em demonstrar o que alega, ou seja, sua impugnação deve ser fundamentada, conforme determina a Lei de Registros Públicos em seu art. 213, § 2º, cabendo ao Ofício Registrador, se considerados como não razoáveis os fundamentos da impugnação, o seu pronto arquivamento, com vistas a dar prosseguimento ao pedido de Retificação de Registro em todos os seus termos.
_________
1 O levantamento topográfico consiste na representação - planimétrica ou altimétrica - em carta ou planta dos pontos notáveis assim como dos acidentes geográficos e outros pormenores de relevo de uma porção de terreno.
2 Brasil. lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Disponível clicando aqui Acesso em: 17 jan. 2021.
3 CPC, art. 387: "A parte responderá pessoalmente sobre os fatos articulados, não podendo servir-se de escritos anteriormente preparados, permitindo-lhe o juiz, todavia, a consulta a notas breves, desde que objetivem completar esclarecimentos."
4 ORLANDI, Narciso. Retificação do registro de imóveis. São Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1997, p. 151.
5 Processo 0002121-07.2014.8.26.0100, São Paulo, j. 18/2/16, DJe 3/3/16, Dra. Tânia Mara Ahualli.
6 Ap. Civ. 137-1, Sorocaba, j. 29/4/80, rel. des. EVARISTO DOS SANTOS.
7 LRP. Art. 213. § 6º. "Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias."
8 LRP. Art. 213. § 12. "Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra."
9 Processo CG 94.256/12, Guaíra, dec. 7/1/15, Dje 19/1/15, des. Elliot Akel.
10 Processo CG 66.603/14, São Paulo, dec. de 27/10/14, DJe de 13/11/14, des. Elliot Akel.
Debora Cristina de Castro da Rocha - Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado nas áreas do Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professora.
Edilson Santos da Rocha - Controller jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Direito pela Faculdades da Industria - FIEP. Pesquisador pelo Centro Universitário Curitiba - UNICURITIBA. Curitiba - PR.
Fonte: Migalhas de Peso
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