VOCÊ SABE O QUE É AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL?

Introdução (Ação Renovatória):

Em síntese, podemos dizer que Ação Renovatória de Locação Comercial é o mecanismo processual que garante ao locatário a possibilidade de renovar o contrato de imóvel comercial, desde que preenchidos certos requisitos prescritos em lei. Quem dita as exigências mencionadas é a lei 8.245/91, especialmente os artigos 51 e 71.

O objetivo da Ação Renovatória de Locação Comercial é preservação do “ponto comercial”. É sabido que no comércio a localização é de suma importância e, além disso, pode ser vista como um meio de identificação do comércio. Não permitir ao comerciante a renovação do local seria prejudicial para o seu negócio.

Porém, a renovação por via judicial não é feita de forma indiscriminada, existem exigências, como referido acima, que devem ser observadas para a proposição de uma Ação Renovatória de Locação Comercial.

Amparo Legal:

O fundamento legal para a Ação Renovatória de Locação Comercial está esposado no art. art. 51 da Lei n° 8.245/91, conforme transcrição abaixo.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Requisitos:

Além dos requisitos da ação típicos, isto é, aquelas do art. 319, do CPC/15, a lei 8.245/91 traz suas próprias exigências, que podem ser encontradas no art. 71 da referida lei. 

Vejamos:

Art. 71. […]

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Quanto a prova de quitação de taxas e impostos (inciso III, do art. 71, da Lei n° 8.245/91):

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, STJ, adotou um posicionamento muito interessante acerca do requisito III, do art. 71 da lei de Locações, inclusive foi tal manifestação que motivou a feitura do presente artigo.

O STJ decidiu que basta a apresentação certidão de parcelamento fiscal para a satisfação da exigência do inciso III, do art. 71, da Lei n° 8.245/91. Vejamos a decisão:

“A certidão de parcelamento fiscal é suficiente para suprir a exigência prevista no inciso III do art. 71 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações) para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial. STJ. 3ª Turma. REsp 1.698.814-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 26/06/2018”.

Se a ação for julgada improcedente?

Quem traz a respostar para tal questionamento é o art. 74, da Lei n° 8.245/91:

“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação”.

Qual matéria de defesa é passível de ser alegada em sede de contestação pelo locador?

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

Quais serão os efeitos dos recursos interpostos contra sentença?

Somente devolutivo, conforme inciso V, do art. 58, da lei de locações.

Qual será o foro competente para julgar a Ação Renovatória de Locação Comercial?

De acordo com o inciso II, do art. 58, da lei de locações será “competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato”.

Fonte: DIREITO EM TESE