Muita coisa acontece desde que uma ideia de um novo empreendimento imobiliário surge até sua entrega. Tudo começa na etapa de inteligência de mercado e prospecção, que é seguida pela concepção do produto, por seu lançamento, pela fase pré-obra, pela obra em si e, finalmente, chega à entrega. Essa jornada completa recebe o nome de ciclo do empreendimento imobiliário, e é um entendimento importante para o trabalho da Celere e para a compreensão do papel da engenharia em um projeto.
Pensando em ajudá-lo a entender melhor não apenas o que a Celere pode fazer pela sua empresa, como um escritório de engenharia e gestão de empreendimentos, mas também a compreender quais são os processos pelos quais um projeto bem planejado deve passar, detalhamos a seguir cada um dos pontos desse ciclo.
Mas, antes, um alerta!
Basicamente, existem dois tipos de ciclos quando o negócio é uma construção:
O ciclo da prestação de serviços (ou empreitada: seja para obras públicas ou privadas) que, via de regra, tem as seguintes etapas: licitação → pré-obra → obra.
E o ciclo da incorporação, que é um pouco mais complexo.
Nas próximas semanas o ciclo da prestação de serviços ganhará nossa atenção. Hoje, para facilitar a compreensão, vamos nos focar no ciclo da incorporação. Acompanhe!
As 7 etapas do ciclo do empreendimento imobiliário
ETAPA 1: Inteligência de mercado e prospecção
Esse é o começo de tudo e, portanto, não existe projeto nessa etapa. O que existe é uma ideia na mente de um empreendedor.
Na prática, esse é o momento de averiguar se esse negócio é ou não viável. Quais são os terrenos disponíveis na cidade? Existe plano diretor na cidade? Existe potencial construtivo na região de interesse? São perguntas assim que é preciso se fazer nesse momento.
Nessa fase, o engenheiro pode ajudar o empreendedor a entender, por meio de parâmetros e informações, qual será o custo da construção, quais são os problemas que ele pode vir a enfrentar no terreno escolhido, com aquele tipo de solo, com as construções da vizinhança etc. Contudo, existem muitos outros trabalhos que acontecem na etapa de inteligência de mercado e prospecção que vão além da engenharia.
Ou seja, essa etapa pode ser considerada concluída quando se sabe que:
- A ideia tem potencial de venda.
- Existe público para ela.
- O terreno escolhido é viável.
- Dá para comprar aqueles lotes ou fazer parceria com o dono do terreno.
- Não existe nenhum imbróglio jurídico, então é possível aprovar a obra na prefeitura.
- Já há fontes de financiamento.
- A conta fecha, o resultado do estudo de viabilidade é igual ou maior que o do que o empresário/acionista está disposto a ter…
… Enfim, quando depois de vários estudos, o empreendedor percebe que está no caminho certo, pode avançar para a segunda etapa do ciclo do empreendimento imobiliário.
ETAPA 2: Concepção do produto
Chega, então, a hora de definir como será o produto.
Nesse momento, o arquiteto define, junto com a incorporadora o tamanho do empreendimento e o que terá de área comum, a planta dos apartamentos, o tipo de fachada, se os apartamentos contemplam sacadas (e se são grandes ou pequenas), o tipo de acabamento e assim por diante.
Embora a maioria do mercado não faça, é muito importante que, durante a concepção do produto, haja uma interação entre projetista arquitetônico e engenheiro de custos ou orçamentista, com o objetivo de melhorar a eficiência do projeto e diminuir o custo de construção. Analisar o projeto utilizando indicadores como ferramenta de apoio é uma ótima maneira de fazer isso!
Além disso, é nesse momento que o arquiteto apresenta o projeto na prefeitura e que as aprovações necessárias são encaminhadas, abrindo caminho para a comercialização do empreendimento. Assim, a parte prática da execução da obra começa a ser desenhada.
ETAPA 3: Lançamento
O início da comercialização das unidades – o que chamamos de lançamento – pode acontecer após a aprovação do projeto na prefeitura e assim que o incorporador tiver o memorial de incorporação (documento jurídico que explica e detalha o objeto da incorporação). Importante ressaltar que, normalmente, a comercialização prossegue durante as fases seguintes, podendo continuar após a entrega da obra, caso o incorporador não consiga vender todo o empreendimento e permaneça com estoque.
ETAPA 4: Pré-obra
A quarta etapa do ciclo é uma das mais importantes quando o assunto é engenharia. Embora as etapas até aqui comentadas aconteçam antes do início da obra, nomeamos “pré-obra” esse momento específico. Ou seja, o momento em que são desenvolvidos os projetos executivos, em que são feitas as primeiras contratações, em que o planejamento executivo da obra é desenvolvido, entre outras tarefas. Um pré-obra bem estruturado e planejado ajuda a aumentar a eficiência da obra e a minimizar erros.
Essa é uma etapa crucial para o sucesso da construção e que tem a engenharia como protagonista. Por isso essa etapa foi escolhida para iniciarmos o aprofundamento das discussões. Inclusive, desenvolvemos um checklist para ajudá-lo no planejamento dessa fase do ciclo. Para ter acesso a ele, clique aqui.
ETAPA 5: Obra
Esta é a hora de transformar em realidade o que foi refletido, debatido e planejado. Sabemos que imprevistos sempre ocorrem, porém, quanto mais maduro estiver o planejamento desenvolvido nas etapas anteriores, menores serão as surpresas ao longo do caminho.
E para minimizar ainda mais os possíveis problemas, é fundamental que as sub-etapas de monitoramento, acompanhamento e controle sejam feitas com a ajuda de processos claros e bem organizados. Isso garantirá que os ajustes necessários sejam apoiados por informações pontuais e efetivas.
ETAPAS 6 e 7: Entrega e pós-entrega
Ao levar as fases anteriores do ciclo do empreendimento imobiliário a sério, incorporadoras e construtoras chegam às etapas de entrega e pós-entrega sem muitas surpresas, entregando as unidades para seus respectivos proprietários no prazo estabelecido no contrato de venda e com as especificações acordadas.
Ainda, com planejamento e execução acompanhados e controlados, e com o compromisso de fazer a coisa certa, a obra é finalizada com qualidade, o que evita custos extras de assistência técnica no pós-entrega, beneficiando duplamente o construtor: diminuindo seus custos e ainda satisfazendo seus clientes.
Essa também é a etapa de consolidar as informações do que foi executado, comparando com o que havia sido previsto. As lições aprendidas tiradas nestes exercícios são ativos da empresa e devem ser utilizadas em futuros empreendimentos.
Fonte: CELERE - Consultoria de eficiência na construção.
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