20 PAÍSES AMERICANOS FIRMAM CÓDIGO DE ÉTICA DO SETOR IMOBILIÁRIO

As três maiores organizações imobiliárias do continente americano, a norte-americana NAR (National Association of Realtors), o Sistema Cofeci-Creci, do Brasil, e a Confederação Imobiliária Latino-americana (CILA), firmaram o primeiro acordo transnacional de ética do setor imobiliário. Juntas, as instituições representam 20 países. Firmaram na cidade de San Jose o Pacto Costa Rica del Código de Ética de Bienes Raíces, durante o 3º Congresso Imobiliário Latinoamericano. Na plateia, cerca de 300 corretores de imóveis de 18 países. 

O acordo internacional tem seis pontos chaves. No primeiro, define-se que irão criar um código de conduta único para os profissionais imobiliários respeitando as diferenças culturais e as ideologias econômicas das nações signatárias. O segundo ponto determina um roteiro básico de ética nas transações imobiliárias. Sem adesão a esses quesitos, nem empresas nem profissionais poderão atuar nos países do bloco.

No terceiro item os 20 países firmam um compromisso de diálogo e coordenação de trabalho constantes, sob a direção das entidades CILA e NAR. Para efetivar esse objetivo, irão promover seminários e congressos sobre ética e levar conhecimentos e experiências adquiridas em outros segmentos da economia para o setor imobiliário.

O quarto ponto do acordo trata de capacitação ética imobiliária. Neste item destaca-se a necessidade de fortalecer o setor imobiliário direcionando-o à criação de programas de ética e integridade. No quinto compromisso, especifica-se a elaboração de um manual de ética profissional imobiliária, complementando-o com o sexto ponto, que é a criação de mecanismos de avaliação e certificação de condutas éticas entre profissionais e empresas imobiliárias.

“O nivelamento dos conceitos éticos entre os países americanos previne conflitos e confere segurança jurídica a todos os envolvidos em uma transação imobiliária. Hoje os negócios ocorrem entre países com a participação de profissionais do setor imobiliário de diferentes procedências e referências culturais distintas. Para evitar confrontos esse pacto estabelece um código de ética a ser adotado no continente inteiro”, explica o presidente da CILA, Luiz Fernando Barcellos, que é brasileiro e atua no mercado imobiliário global.

Barcellos foi eleito presidente da CILA na condição de representante do Sistema Cofeci-Creci na instituição latino-americana. O Sistema Cofeci-Creci é membro fundador da Confederação. Sua participação é um parte das iniciativas de ampliar o mercado global para os profissionais brasileiros e de realizar uma ação de fiscalização preventiva junto a potenciais parceiros e clientes internacionais: ao compor organizações internacionais, a autarquia brasileira difunde a legislação vigente em nosso país e converte o que poderia ser uma atuação irregular em nossa região em parcerias produtivas entre corretores de imóveis brasileiros e estrangeiros.

Fonte: CRECISP

IGP-M ACELERA ALTA DE 0,70% EM AGOSTO, DIZ FGV

O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) acelerou a alta a 0,70 por cento em agosto após avanço de 0,51 por cento no mês anterior, com a forte pressão dos preços dos agropecuários no atacado compensando o alívio no varejo.

O dado informado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) nesta quinta-feira ficou acima da expectativa em pesquisa da Reuters de aumento de 0,65 por cento.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que responde por 60 por cento do índice geral e apura a variação dos preços no atacado, registrou no mês avanço de 1,00 por cento, depois de ter subido 0,50 por cento no mês anterior.

No mês, os Produtos Agropecuários passaram a subir 1,60 por cento, depois de terem recuado 1,83 por cento em julho.

Já no varejo a pressão foi menor uma vez que o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que tem peso de 30 por cento no índice geral, desacelerou a alta a 0,05 por cento em agosto, depois de ter avançado 0,44 por cento antes.

O grupo Habitação deu a principal contribuição para o resultado, desacelerando a alta a 0,54 por cento, depois de ter avançado 1,37 por cento no mês anterior, com destaque para a tarifa de eletricidade residencial.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 0,30 por cento, contra avanço de 0,72 por cento em julho.

O IGP-M é utilizado como referência para a correção de valores de contratos, como os de aluguel de imóveis.

Fonte: EXAME

IMÓVEL NA PLANTA, SPE E RECUPERAÇÃO JUDICIAL

As incorporadoras, na maioria das vezes, têm se utilizado das SPEs (Sociedades de Propósito Específico) para empreendimentos imobiliários angariando adquirentes na planta. O mercado imobiliário vinha muito aquecido, no entanto, em 2016, grandes incorporadoras e empresas do ramo da construção civil vieram pedir recuperação judicial, como se fossem grupos econômicos, ignorando o direito dos adquirentes e o patrimônio de afetação.

No momento do pedido de recuperação é necessário um estudo do cabimento do benefício para cada SPE. Pela necessidade de os planos de recuperação serem separados para cada empresa e voltado para seus respectivos credores, ao império do artigo 31 A, §1º da Lei 4.591/64, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou outros patrimônios de afetação por eles constituídos.

Ao meu ver, a regra é clara para que cada sociedade de propósito especifico, tenha seu plano de recuperação individualizado, respeitando seus respectivos credores e as obrigações vinculadas à incorporação. Desse modo, a reestruturação de uma Sociedade de Propósito Específico não pode depender da sorte de outra ou da reestruturação das demais SPEs.

Assim, ao adquirente, o primeiro cuidado a tomar é: conhecer se o patrimônio da incorporação tida no propósito específico tem patrimônio de afetação, pois aí abriga o maior direito do adquirente. Isso porque as sociedades com patrimônio de afetação não podem pedir recuperação judicial, se ainda não forem concluídas as obras, podendo exercer o direito de reunião dos contratantes em assembleia como também a eleição de representantes com poder de fiscalização da situação financeira, do andamento da obra.

Pode-se, aliás, tomar o controle da incorporação com a destituição do incorporador, no caso sem justa causa e, devidamente comprovada, o incorporador paralisar a obra por mais de 30 dias ou retardar-lhe o andamento. Evidente que lhe será dada a oportunidade – por notificação – para que reinicie as obras. Se desatendida, poderá o incorporador ser destituído pela maioria dos adquirentes, sem prejuízo de outras responsabilidades do incorporador no âmbito civil e penal.

Se não cabe o pedido de recuperação judicial para a sociedade de propósito específico com patrimônio de afetação, o mesmo se diga pela inteligência do artigo 31, F, da Lei de Incorporações, quanto à falência. Os efeitos da decretação da falência ou a insolvência do incorporador não atingem o patrimônio de afetação constituído, não sendo objeto do concurso de credores o terreno, bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objetos da incorporação.

O adquirente não deve se submeter nem ao plano de recuperação e tão pouco à falência do incorporador, eis que o patrimônio de incorporação constituído com a afetação não está alcançado pela Lei de Falências.

Fernando Soares Junior - Pós-graduado em Direito Tributário, especializado em Recuperação Judicial, membro da Comissão de Estudos de Recuperação Judicial da OAB Campinas e sócio da Fernando Soares Jr. e Krahenbühl Associados.

Fonte: Jornal de Jundiaí

PROJETO DE LEI OBRIGA CONDOMÍNIO A INDIVIDUALIZAR TARIFA DE ÁGUA, LUZ E GÁS

A Câmara dos Deputados analisa proposta que torna obrigatória a individualização de tarifas de água, energia e gás em condomínios. A medida está prevista no Projeto de Lei 9397/17, do deputado Helder Salomão (PT-ES).

O parlamentar defende a individualização como forma de evitar que um condômino fique sobrecarregado financeiramente pelo uso abusivo de serviços como água e energia por parte de outro. 

O texto altera o Código Civil (Lei 10.406/02), a Lei Geral de Concessões (8.987/95) e a Lei do Condomínio (4.591/64).

O projeto, segundo Salomão, também aperfeiçoa outros dispositivos da legislação vigente para dar mais segurança a compradores de imóveis. Pelo texto, incorporadoras de imóveis serão obrigadas a contratar seguro para cobrir eventuais danos causados ao futuro comprador em decorrência de não conclusão de obra, atraso na entrega do imóvel e falha técnica ou material. A cobertura deverá durar por até 5 anos após o Habite-se (autorização dada por órgão municipal permitindo que o imóvel seja ocupado). 

A proposta também assegura que o condômino ou proprietário de cada unidade imobiliária seja considerado usuário apenas dos serviços públicos de que usufruir com exclusividade.

Por fim, o texto limita em 60 dias o prazo máximo para que o incorporador ou o financiador de empreendimentos providencie o desembaraço de quaisquer pendências referentes ao imóvel, de modo que os adquirentes possam lavrar a escritura e registrar os imóveis comprados.

“Trata-se de importante garantia aos adquirentes, evitando ônus posteriores sobre as unidades que comprarem”, disse.

Tramitação

O projeto será analisado conclusivamente pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

ÍNTEGRA DA PROPOSTA:

PL-9397/2017

Fonte: Portal da Câmara dos Deputados

É LEGAL O DESCONTO PONTUALIDADE NA TAXA DE CONDOMÍNIO?

Nestes tempos de crise econômica, o recebimento da Taxa Condominial em dia é um dos grandes problemas enfrentado pelos síndicos. Com uma inadimplência elevada e na tentativa de manter a saúde financeira do condomínio equilibrada, alguns síndicos utilizam-se de medidas para estimular a pontualidade do condômino. Uma delas é a concessão de um desconto àqueles que pagam suas taxas em dia, até a data do seu vencimento, denominado desconto pontualidade.

Mas seria essa inserção de desconto no boleto de cobrança legal?

A questão chave, que passa desapercebida por muitos síndicos, é que esse tipo de desconto contraria o limite de penalidade por atraso trazido pela legislação civil. Nesses casos o que se tem, de fato, é uma dupla penalização do condômino inadimplente pelo não cumprimento da obrigação no termo certo, posto que além de perder o desconto pontualidade, incidirá sobre o seu débito a multa de 2%.

Aos olhos do Judiciário, a perda do desconto pontualidade representa multa dissimulada, e direta violação a lei.

É evidente que são soberanas as deliberações dos condôminos tomadas em regular assembleia. Não obstante, tais deliberações sujeitam-se ao império da Lei, não podendo contrariá-la.

Não pode o condomínio cobrar de condôminos em igual situação valores diferentes do rateio das despesas comuns, assim como não pode o condomínio cobrar multa moratória acima do limite legal.

Além do que, caso instituída sem o devido cuidado, essa prática pode afetar o orçamento do Condomínio. Isso porque o cálculo do valor da Taxa Condominial é feito de acordo com as despesas, então caso todos os condôminos resolvam pagar em dia obtendo o desconto, o valor da arrecadação será menor do que o valor rateado para honrar com as despesas.

Ou seja, todos os condôminos estão obrigados a pagar a cota-parte que lhes couber no rateio, isto é, não podem pagar menos, nem são obrigados a pagar mais, salvo hipótese de impontualidade. E o desconto pontualidade significa redução do valor que está sujeito o condômino, o que a lei não permite. Por outro lado, a admissibilidade desse benefício implicará aumento no valor da quota-parte dos condôminos que não desfrutaram da vantagem, além da multa devida, o que não pode ser admitido.

"Nos débitos condominiais, incide em ilegalidade tanto o chamado abono pontualidade, como a denominada provisão de contingência, sempre que prevista a multa por inadimplemento. [...] No referente ao abono pontualidade, que se insere entre as chamadas sanções premiais, afronta à lei civil, que não admite a redução do valor a que está sujeito o condômino, posto implicar em aumento na quota-parte dos condôminos que não desfrutarem do prêmio, além de terem que arcar com a multa por inadimplência”(TJSC, Apelação Cível n. 2013.010648-1, de Joinville, rel. Des. Eduardo Mattos Gallo Júnior, j. 24-03-2015).

Desta feita, essa tal clausula de aparente incentivo a pontualidade não é lícita, pois dissimula a majoração abusiva da multa moratória, limitada a 2% pelo artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, consistindo num meio de burla à legislação.

Queiroz, Barbosa e Bezerra Advocacia

Fonte: Artigos JusBrasil

PARTICIPAÇÃO DOS INVESTIDORES NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS ENCOLHE

A baixa rentabilidade do aluguel e os preços fragilizados para venda afastaram parte das pessoas que compram imóveis como forma de investimento. Segundo Raio-X FipeZap, a percepção negativa quanto aos ganhos deve continuar nos próximos meses.

De acordo com o indicador divulgado ontem, a participação de transações classificadas como investimento no total de compras realizadas nos últimos 12 meses recuou de 46%, em fevereiro de 2018, para 40% em junho de 2018. 

Quando considerando respondentes que declararam intenção de adquirir um imóvel nos próximos três meses, a participação dos investidores recuou de 12% para 11% na última pesquisa, prevalecendo entre eles o interesse na obtenção de renda com o aluguel do imóvel (76%) em comparação à revenda (24%).

Entre as compras classificadas como investimento, por sua vez, a maior participação de aquisições teve como finalidade obter renda com aluguel (63% das compras declaradas como investimento, em junho de 2018) em contraste com objetivo de revenda após valorização do imóvel (37%). 

“Os resultados são coerentes com o ambiente atual de juros baixos, no qual os investidores buscam alternativas de investimento mais rentáveis do que a renda fixa”, dizia o relatório do FipeZap.

Quando o assunto é o preço final da venda, o indicador aponta que o percentual de transações com descontos subiu nos últimos doze meses, passando de 63% do total de transações realizadas em julho de 2017, para 68%, em junho de 2018. Entre os negócios firmados com desconto, o percentual médio aplicado recuou ligeiramente no primeiro semestre de 2018, encerrando junho em torno de 13%.

Preços 

Com as quedas acumuladas no preço do metro quadrado, o FipeZap sinaliza que diminuiu a proporção dos respondentes que entendem que o valor do imóvel está alto ou muito alto. Se este ano 62% consideraram os preços altos demais, em 2017 eram 78% dos ouvidos. 

Com relação ao comportamento dos preços para os próximos 12 meses, a proporção de respondentes da última pesquisa que projetava elevação nos preços no foi de 24%; enquanto 36% apostavam na estabilidade e 19%, em uma queda nos preços no curto prazo. Com base nas respostas entre compradores, compradores em potencial e proprietários de imóveis, a expectativa média para os próximos 12 meses é de ligeira queda nominal em torno de 0,2% no preço do metro quadrado.

Fonte: DCI

IMOBILIÁRIAS E ADMINISTRADORAS DE BENS NÃO PODEM OFERTAR SERVIÇOS DE ADVOCACIA

O entendimento é da 1ª turma de Ética Profissional do TED da OAB/SP, ao aprovar ementa que trata da vedação ética da advocacia exercida no mesmo endereço e para clientes de imobiliária.

"PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS JURÍDICOS POR IMOBILIÁRIA E ADMINISTRAÇÃO DE BENS – IMPOSSIBILIDADE – ADVOCACIA NO MESMO ENDEREÇO E PARA CLIENTES DA IMOBILIÁRIA – VEDAÇÃO ÉTICA.

Sociedades sem possibilidade de registro na OAB (tais como imobiliárias e administradoras de bens) não podem prestar ou ofertar serviços de advocacia (art. 16 do Estatuto da Advocacia e da Ordem dos Advogados do Brasil) nem contratar advogados para prestarem serviços advocatícios para seus clientes.

Embora as sociedades leigas não estejam sujeitas ao controle do Tribunal de Ética e Disciplina, posto que não inscritas, podem responder perante a douta Comissão de Fiscalização e Defesa da Advocacia da OAB.

Em tese, advogados contratados por sociedades leigas (imobiliárias e administradoras de bens), empregados ou autônomos, não podem advogar para os clientes desta e por esta captados, sob pena de responderem, após amplo contraditório, perante as Turmas Disciplinares, pouco importando se recebem procuração direta do cliente ou substabelecimento.

É vedada a divulgação da advocacia em conjunto com outra atividade. Inteligência do art. 16 do EAOAB. Precedentes da Primeira Turma: E-4.055/2011, E-4.314/2013, E-4.617/2016 e E-4.643/2016.

Proc. E-5.076/2018 - v.u., em 26/07/2018, do parecer e ementa do Rel. Dr. FÁBIO DE SOUZA RAMACCIOTTI, Rev. Dr. JOÃO LUIZ LOPES - Presidente em exercício Dr. CLÁUDIO FELIPPE ZALAF."

Fonte: Migalhas

STJ: NATUREZA JURÍDICA DOS CONTRATOS E EFEITOS PARA O CONSUMIDOR MARCAM CONCLUSÃO DO DEBATE SOBRE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS

Na fase vespertina da audiência pública sobre as penalidades pelo atraso na entrega de imóveis em construção, realizada nesta segunda-feira (27.08) pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), 13 expositores participaram da discussão de temas como a natureza jurídica das cláusulas penais em contratos de compra e venda e as consequências para os consumidores que decidem adquirir imóveis na planta.

As discussões fornecerão elementos para os ministros da Segunda Seção do tribunal julgarem recursos repetitivos sobre duas controvérsias jurídicas: a cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal (Tema 970) e a possibilidade de inversão desta última contra a construtora (Tema 971), nos casos de atraso na entrega de imóvel em construção. A audiência foi convocada pelo ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos.

Primeiro a ocupar a tribuna, o defensor público da União Antonio de Maia e Pádua destacou que o desenho tradicionalmente utilizado nos contratos de aquisição imobiliária leva os consumidores a tomarem decisões que lhes são prejudiciais, criando um tipo de “dessacralização do consentimento”. Pádua defendeu a manutenção da jurisprudência do STJ no sentido da possibilidade da cumulação e da inversão da cláusula penal.

Bis in idem

Na sequência, o representante da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Sylvio Capanema de Souza, sustentou a natureza jurídica compensatória – e não moratória – da cláusula penal, motivo pela qual a ideia de cumulação com os lucros cessantes representaria verdadeiro bis in idem nos casos de atraso na entrega. “Seria um tipo de enriquecimento ilícito do próprio credor”, apontou o palestrante ao também defender a impossibilidade da inversão da cláusula.

Membro integrante do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (Brasilcon), a advogada Amanda Flávio de Oliveira lembrou que o prazo de entrega constitui um dos principais fatores tomados em consideração pelo consumidor para decidir pela compra de um imóvel. Segundo ela, em muitos casos, as empresas já imaginam que não vão cumprir os prazos contratuais, mas a perspectiva de lucro tira o “caráter sustentável” da oferta apresentada.

Em nome da Associação Nacional das Defensoras e Defensores Públicos (Anadep), Antonio Carlos Fontes Cintra ressaltou a condição de hipossuficiência de muitos dos consumidores que decidem contratar com as incorporadoras. De acordo com o defensor público, uma grande parte dos compradores se desfaz do imóvel anterior com o objetivo de reunir dinheiro para comprar uma nova residência e, com o atraso, sofre sérias consequências em sua situação de moradia.

Comparações

O economista Gustavo Franco apresentou uma perspectiva de interseção entre os campos jurídico e econômico, destacando a complexidade do mercado imobiliário e a evolução histórica dos contratos de compra e venda de imóveis. Ao citar exemplos dos setores elétrico e de exportações, o economista afirmou que o incorporador imobiliário perde dinheiro quando atrasa a entrega do imóvel, já que é a partir da consolidação da venda que a empresa passa a se recuperar do “movimento negativo” de aporte dos recursos necessários para o empreendimento. 

“As duas situações – cumulação e inversão da cláusula penal – são soluções que nós, economistas, definimos como populistas”, apontou o economista.

Em seguida, o representante do Instituto de Defesa do Consumidor (Idec), Walter José Faiad de Moura, rebateu as comparações com outros campos econômicos, como o setor energético, em virtude do contexto jurídico específico do setor imobiliário. Além de defender a paridade das partes nos contratos de compra de imóveis, sustentou a possibilidade de análise, pelo Judiciário, de casos individuais relacionados ao atraso, já que cada empreendimento adota seus próprios fatores de riscos.

Sistema legal

O advogado Daniel Martins Boulos, representante do Insper/SP, afirmou que as discussões travadas na audiência pública estão inseridas em um campo de análise maior, relativa à possibilidade de interferência do Judiciário nas relações contratuais fixadas entre as partes. Segundo o advogado, o sistema legal brasileiro entregou à cláusula penal caráter acessório à cláusula principal e, por isso, não seria possível criar nova cláusula desvinculada da obrigação principal.

“O sistema legal já prevê instrumentos de controle, pelo Judiciário, do exercício da liberdade de contratar. Mas, entre esses instrumentos, não está a possibilidade de criação de cláusulas contratuais”, afirmou o representante do Insper/SP.

Já o representante do Sinduscon/SP, Ricardo de Oliveira Campelo, citou casos concretos relacionados ao mercado imobiliário e ressaltou a necessidade de diferenciação entre os imóveis destinados à moradia e aqueles comprados com o objetivo de investimento, como a locação. Campelo também defendeu o caráter compensatório da multa por atraso.

Falsa dicotomia

Também trazendo exemplos concretos, Alvimar Pio Aparecido Júnior, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/PA, afirmou que, em um empreendimento do Pará, a construtora prometeu aos consumidores que eles assistiriam à Copa do Mundo de 2014 em suas novas residências; todavia, mesmo após a Copa de 2018, os compradores ainda não receberam os imóveis.

“Se não fosse uma prática lucrativa, por que haveria a reincidência, por parte das incorporadoras, nesse tipo de conduta?”, ponderou o representante da OAB/PA. 

A professora Teresa Alvim, da PUC/SP, criticou a falsa dicotomia mercado versus consumidores, e defendeu uma posição sem privilégios, que concilie interesses. Ela afirmou que certas decisões podem encarecer os imóveis. “As obrigações posteriores favorecem a litigiosidade e encarecem o preço dos imóveis. É preciso uma visão global do problema para termos equilíbrio na relação”, disse.

O economista Eduardo Zylberstajn, da FGV, afirmou que o reflexo das condenações é medido nos preços e afeta os consumidores de baixa renda. “Quanto mais severa a condenação, maior o impacto no preço e maior o reflexo na coletividade. Como os economistas dizem, as consequências sempre vão chegar no preço”, afirmou Zylberstajn, que também atua como pesquisador na Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Sonhos

A advogada Renata Abalém, da OAB/GO, disse que o impacto do atraso na entrega vai muito além do rompimento de uma simples relação comercial. “Não estamos falando da compra de um produto no supermercado. No caso dos imóveis, é o atraso na entrega de sonhos”, comentou a advogada ao citar casos emblemáticos de atrasos de até nove anos.

Encerrando a audiência, o advogado José Carlos Baptista Puoli, representando o Secovi de São Paulo, lembrou que o atraso por si só gera prejuízos imensos à incorporadora, como encargos financeiros, trabalhistas e de tributos. Ele defendeu que, ao julgar o tema 970, o STJ não admita a cumulação de pedidos, e no tema 971, não seja possível a inversão da cláusula penal.

Fonte: STJ

NOTA DO EDITOR: 

Vide vídeos desta Audiência Pública clicando nos links abaixo:

1ª Parte: http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2018/08/audiencia-publica-penalidades-por.html

2ª Parte: http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2018/08/audiencia-publica-penalidades-por_51.html

3ª Parte: http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2018/08/audiencia-publica-penalidades-por_35.html

EFETIVANDO O DIREITO REAL DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL

O Código Civil brasileiro apresenta, no Título II, Dos Direitos Reais (para os não familiarizados com o termo, explico, resumidamente, que são direitos sobre coisas apropriáveis, como por exemplo bens móveis e imóveis), no seu Art. 1.225, inciso VII, o Direito do Promitente Comprador do Imóvel. Contudo, para o compreendimento deste inciso, é necessário elucidar o procedimento de caracterização do promitente comprador do imóvel.

Primeiramente, é importante explicar que o este conteúdo é relacionado às normas de registro de imóveis, regido pela Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Publicos), a qual determina que todo título que constitua, modifique, transfira ou extingua direitos imobiliários, devem ser registrados na matrícula de um imóvel, como por exemplo, escrituras públicas de compra e venda.

Todavia, devido ao tempo que pode se levar para a lavratura de uma escritura pública, a mesma Lei 6.015/73 trouxe o instituto da averbação, no qual se permite lançar na matrícula do imóvel, os títulos que POSSAM constituir, modificar, transferir ou extinguir direitos imobiliários, como por exemplo, o contrato de compra e venda de um imóvel.

Neste caso, havendo a averbação do um contrato de compra e venda na matrícula de um imóvel, o comprador se torna promitente comprador deste imóvel, adquirindo assim a boa-fé do negócio, evitando que outras pessoas possam reclamar a aquisição do bem, e criando a obrigação do vendedor em efetivar a transferência da propriedade do imóvel, sendo este o procedimento para efetivação do Direito Real do Promitente Comprador do Imóvel.

Por fim, cabe ressaltar que o procedimento acima apresentado é muito importante para o Direito Imobiliário e Patrimonial, haja vista que se não houver a averbação do contrato de compra e venda do imóvel, existirá apenas uma obrigação pessoal do vendedor com o comprador, e se o vendedor estiver de má-fé, vendendo o mesmo imóvel para várias pessoas, certamente surgirão demandas judiciais para a definição do real proprietário do bem, as quais podem ser evitadas com a existência do promitente comprador do imóvel.

Diego Augusto Rocha - Advogado, professor e analista do Portal de Soluções Jurídicas.

Fonte: Artigos JusBrasil

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL: REMÉDIO JURÍDICO EM FAVOR DO LOCADOR OU DO LOCATÁRIO

Não é raro ocorrer que passados alguns anos de vigência do contrato de locação, torne-se o aluguel defasado ou acima do preço de mercado praticado com relação a imóveis similares localizados num mesmo bairro ou região.

Sempre que isso ocorrer, o prejudicado, se não conseguir realizar acordo com a outra parte, o que é sempre aconselhável, poderá ajuizar ação judicial com a finalidade de revisar o contrato de locação, para majorar ou reduzir o valor do locativo, conforme o caso.

Segundo dispõe o art. 19 da Lei nº 8.245/91, “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”

Como visto, a ação revisional de aluguéis pode ser ajuizada pelo locador ou pelo locatário, conforme o interesse seja o de majorar ou reduzir o valor do aluguel, desde que o contrato esteja vigorando há, pelo menos, três anos, ou após três anos contados do último acordo de reajuste do aluguel realizado entre as partes, a fim de adequá-lo ao valor de mercado.

É possível, desde que comprovado que o aluguel está abaixo ou acima do preço de mercado, o que deverá ser feito mediante exibição, pelo autor da ação, de prova técnica idônea (ex. laudos de avaliação de imobiliárias locais), requerer que o juiz, no início da ação judicial, arbitre o aluguel provisório que deverá ser pago pelo locatário no curso do processo, até que seja apurado o valor definitivo do aluguel, de mercado, do locativo.

A Lei nº 8.245/91 estabelece que se a ação for proposta pelo locador, “o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido”, e se a ação for proposta pelo locatário, “o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente” (art. 68, II).

A ação poderá abranger locações residenciais e não residenciais, sendo a prova exclusivamente documental e técnica, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “A ação revisional de aluguel, por sua natureza, possui campo de cognição restrito, reclamando provas eminentemente técnicas, visto que não abre espaço para discussão de natureza fática. Investiga-se, durante sua fase de instrução, a possibilidade de ajuizamento (pela observância do prazo trienal de que trata o art. 19 da Lei nº 8.245/1991) e a existência de oscilação do mercado capaz de justificar a pretendida readequação do valor livre e anteriormente ajustado pelas partes.” (REsp 1566231/PE, STJ, Terceira Turma, REl.

Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 01/03/2016).

Após a realização de perícia por profissional habilitado, o juiz vai proferir sentença fixando o valor do aluguel que vigorará desde a citação do locador ou do locatário na ação revisional, significando que o depósito de valor inferior ou superior ao valor final, definido por sentença, deverá ser ressarcido ao prejudicado.

É o que diz o art. 69 da Lei de Locações: “O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.”

Conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, “a condenação da ré nos valores retroativos à data da citação deve observar, em seu cálculo, a diferença entre ‘os alugueres provisórios satisfeitos’ e o arbitrado judicialmente.”

Assim, a consequência da procedência da ação revisional será, além do arbitramento do novo locativo condizente com o mercado imobiliário, que vigorará desde a citação do réu, a condenação ao pagamento de diferenças de aluguéis em prol do autor da ação (locador ou locatário), devidas desde a citação, o que pode muitas vezes resultar em importância significativa a ser desembolsada com correção monetária e juros legais. Sem dúvida é importante levar esse ponto em consideração, optando pela resolução do conflito junto ao Poder Judiciário apenas em caso de impossibilidade de conciliar interesses.

Isabela Lehn Duarte - Advogada, Integrante do Comitê Jurídico da ACI-NH/CB/EV

Fonte: ACI

Audiência Pública - Penalidades por Atraso na Entrega de Imóvel 3° Parte .

Audiência Pública - Penalidades por Atraso na Entrega de Imóvel 2° Parte .

Audiência Pública - Penalidades por Atraso na Entrega de Imóvel.

27 DE AGOSTO: DIA NACIONAL DO CORRETOR DE IMÓVEIS

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AFINAL, O BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR NA LOCAÇÃO É PASSÍVEL DE PENHORA?

O bem de família, importante ferramenta à efetivação do direito social à moradia, é compreendido como indispensável à composição de uma subsistência mínima e indissociável de um dos princípios constitucionais mais relevantes, o da dignidade da pessoa humana.

Sob o enfoque do direito fundamental à moradia, o bem de família encontra esteio no art. 6º, da Constituição Federal (CF) e na Lei Federal 8.009/90, que o define como "o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, impenhorável e isento por dívida de naturezas civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei".

As hipóteses excludentes da impenhorabilidade encontram taxativa previsão no art. 3º, inciso VII, da mencionada Lei Federal, e, dentre elas, está elencada a garantia do fiador pelo cumprimento das obrigações em contratos de locação, inserida posteriormente pela Lei do Inquilinato 8.245/91, para fomentar o mercado imobiliário e a celebração de contratos de locação, por ser uma garantia mais acessível e sem custos para o locatário.

Predominantemente, a jurisprudência tem se posicionado a favor da aplicação literal do dispositivo de lei, na medida em que o indivíduo, ao aceitar a sua condição de fiador em um contrato de locação, assume espontaneamente o risco de sofrer constrição de seu único imóvel. Assim, deve suportar as consequências do inadimplemento do locatário, ainda que isso signifique a supressão de seu direito à moradia.

Entretanto, em 12 de junho de 2018, a primeira turma do STF, ao apreciar o RE 605.709, trouxe novamente à tona o debate acerca da higidez da excludente legal, decidindo, por maioria de votos, pela impossibilidade de penhora do bem de família do fiador na locação comercial.

Embora o ministro Dias Toffoli, relator do recurso, cujo voto restou vencido, tenha sustentado que a lógica do dispositivo infraconstitucional é plenamente válida nos contratos de locação comercial, pois impulsiona o empreendedorismo, além do fato de a livre iniciativa igualmente encontrar amparo constitucional, a sua posição não prevaleceu.

Para o ministro Marco Aurélio, não se pode potencializar a livre iniciativa em detrimento de um direito basilar que é o direito à moradia. Ademais, destacou que a proteção do único bem do fiador, em uma escala de valores, deve se sobrepor ao direito de crédito do locador. Basta, para tanto, verificar que os direitos sociais são, em regra, vitais e abarcam garantias mínimas de qualquer cidadão: educação, saúde, alimentação, dentre outros.

Conquanto, outrora, o STF ao reconhecer a repercussão geral do tema 295 (penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação), no julgamento do RE 612.3601, tenha entendido pela constitucionalidade do art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/90, afirmando que tal dispositivo estaria em consonância com o disposto no art. 6º, da CF, o contexto não era o mesmo.

Entendeu-se, naquele momento, que a fiança, como modalidade de garantia em contratos de locação residencial, estimula o acesso à moradia, por ser a modalidade mais acessível à maioria daqueles que têm a intenção de locar um imóvel. A aparente intenção foi a de robustecer tal modalidade de garantia nos contratos de locação residencial, nos quais o fiador, voluntariamente, garante o direito à moradia do afiançado em detrimento de seu próprio direito. No recente julgado, foram sopesados o direito de crédito do locador e o direito à moradia do fiador.

Naquela oportunidade, os ministros Eros Grau e Carlos Ayres Britto, então componentes do colegiado, cujos votos restaram vencidos, já defendiam a plena inconstitucionalidade do referido dispositivo, afirmando que os princípios da isonomia (art. 5º, caput, da CF), do direito à moradia, dentre outros, estavam sendo flagrantemente violados.

Com muita pertinência, o ministro Eros Grau destacou o ilogismo do artigo, exemplificando que se o devedor principal (locatário) deixar de pagar o aluguel para pagar prestações da casa própria, o fiador poderia perder o seu único imóvel, bem de família, para saldar a dívida, enquanto o locatário teria o seu direito à moradia e a decorrente impenhorabilidade de seu imóvel próprio amplamente resguardados, o que afrontaria o princípio da igualdade.

Os votos vencidos naquele julgamento destacaram que a Carta Magna não recepcionou a exceção legal da fiança, por evidentemente contrariar princípios e direitos gerais e democráticos, entendimento que prevaleceu no recente julgamento havido em junho de 2018, em que pese o inteiro teor do acórdão ainda não ter sido publicado.

Como bem sustentou a procuradoria-geral da República, em parecer lavrado pelo dr. Odim Brandão Ferreira, no RE 605.709: "Entre o suposto lucro sugerido pela atividade comercial e um teto para o fiador e sua família, a piedade propende ao segundo valor".

Outrossim, inobstante os direitos fundamentais não sejam absolutos e possam, excepcionalmente, em relações jurídicas específicas, ser abdicados, é manifesta a disparidade de tratamento dado pela legislação infraconstitucional ao locatário e ao fiador, devedores solidários, o que é indefensável.

Logo, a exceção legal, ao impor apenas ao fiador o ônus de abdicar de seu direito à moradia, torna as partes desiguais perante a lei. A impenhorabilidade do bem de família deveria aplicar-se indistintamente a todos, afinal, de acordo com o princípio da igualdade e com a hermenêutica constitucional, casos idênticos, com a mesma razão fundamental, regem-se pela mesma regra do direito.

Enfim, o recente entendimento do STF, ao afastar a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, sinaliza uma possível mudança de entendimento quanto à constitucionalidade do art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/90.

__________

1 - STF, RE nº 612360 em Repercussão Geral: Tema nº 295 - Penhorabilidade de bem de família de fiador de contrato de locação. (Julgamento: 16.09.2010, Publicação: 23.09.2010). Caso paradigma: STF, RE 407.688, Tribunal Pleno, Relator: Cezar Peluso, Julgamento: 08.02.2006, Publicação: 03.03.2006.

___________

Priscilla Chater - Advogada e sócia do escritório Chater Advogados, em Brasília.

Fonte: Migalhas de Peso

CAIXA REDUZ JUROS DO FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS NOVOS E USADOS

A Caixa reduziu em até 0,5 ponto percentual as taxas de juros do financiamento imobiliário para operações com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). A mudança começou a valer a partir desta sexta-feira (24).

As taxas mínimas passaram de 9% ao ano para 8,75% ao ano para o financiamento de imóveis dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que usa recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

No Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), os juros do financiamento passaram de 10% ao ano para 9,5% ao ano.

Podem ser financiados pelo SFH os imóveis de até 950 mil reais nos estados do Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, e de até 800 mil reais nos demais estados.

Se o valor do imóvel for maior do que 950 mil reais nos estados de SP, RJ, MG e DF, ou maior do que 800 mil reais nos demais estados, é possível financiar através da linha SFI ou Carteira Hipotecária.

Clique na tabela para ampliar (Fonte: CAIXA)

Além da redução de juros, a Caixa também ampliou o limite do financiamento de imóvel usado para pessoas físicas dos atuais 70% para 80% do valor do imóvel. Em tese, a alteração do limite exige do cliente um entrada menor na aquisição do imóvel usado, facilitando a compra da casa própria. 

“Cabe à Caixa como principal agente financeiro da habitação continuar oferecendo as melhores taxas e condições para os nossos clientes, além de colaborar com a retomada de investimentos do mercado imobiliário e suas cadeias produtivas”, afirma presidente da Caixa, Nelson Antônio de Souza.

Taxas menores

Essa não foi a primeira vez que a Caixa cortou os juros do financiamento de imóveis em 2018. Em abril, o banco havia reduzido as taxas em até 1,25 ponto percentual para operações com recursos do SBPE.

Também no começo do ano, a Caixa já havia elevado o limite do financiamento de imóvel usado de 50% para 70% do valor do imóvel. O banco ainda retomou o financiamento de operações de interveniente quitante (imóveis com produção financiada por outros bancos) com cota de até 70%. 

Os financiamentos pelo SFH ou SFI são uma opção para quem não conseguiu o crédito através da linha pró-cotista, que usa recursos do FGTS e é tradicionalmente considerada a mais barata do mercado, uma vez que a linha está suspensa pela Caixa e pelo Banco do Brasil para imóveis novos.

O Santander também oferece a linha pró-cotista, mas apenas para imóveis novos e financiados pelo banco, segundo o site EXAME apurou. O Bradesco afirmou que vai disponibilizar a linha pró-cotista a partir de janeiro de 2019, mas não abriu as condições do crédito.

Especialistas veem como algo positivo o fato de os bancos privados se empenharem em oferecer crédito imobiliário mais barato, numa tentativa de estimular um mercado que é crucial para a economia e para as suas operações.

Em abril, assim como a Caixa, o Santander já havia anunciado a redução dos juros do crédito imobiliário para 8,99% ao ano no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e para 9,49% ao ano para Taxa de Mercado (SFI e Carteira Hipotecária).

Fonte: EXAME

DIVULGAÇÃO: INCORPORA - FÓRUM BRASILEIRO DAS INCORPORADORAS / ABRAINC

Clique no flyer para ampliar

Saiba mais: 
https://www.eventbrite.com.br/e/incorpora-forum-brasileiro-das-incorporadoras-abrainc-

DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS DA UNIÃO

1. Do regime de ocupação sobre bens da União

A maioria da doutrina não distingue os regimes da ocupação (mera tolerância da União ao uso de seus imóveis) da enfiteuse ou aforamento, que enseja transferência de direito real (domínio útil) aos particulares, pelo que necessário traçar suas naturezas jurídicas e diferenças.

O regime de ocupação é direito pessoal conferido ao particular, pela União, por mera tolerância para uso de seus imóveis mediante o pagamento de taxa de ocupação. Essa relação precária pode ser revista pela União a qualquer tempo, excetuadas as ocupações consideradas de boa-fé, conforme artigos 71 e 132 do decreto 9.760/46. O instituto da ocupação é construção legal sobre a tolerância da União em relação aos terrenos federais ocupados ao longo da história sem sua fiscalização. Certo que não há usucapião de bens da União submetidos ao regime de mera ocupação, pois os bens públicos são imprescritíveis, a teor dos artigos 183 §3° e 191, parágrafo único, da Constituição Federal. Ressalte-se que, o instituto da ocupação sobre bens públicos não se confunde com a aquisição de imóveis pela simples posse ou ocupação, espécie de usucapião instantâneo1 de outras terras públicas, que ocorreu até a promulgação da Lei de Terras, em 1850. Vilmar Lobo Abdalah Junior trata a ocupação como "uma etapa pré-enfiteuse na maioria dos casos. (...) Afinal, a maioria das pessoas que passa a ser foreira, adquirindo o domínio útil do imóvel que se pretende aforar, gratuita ou onerosamente, já estava ocupando esse terreno anteriormente."2

Grande parte dos bens da União não é objeto de enfiteuse e seus ocupantes possuem mero direito obrigacional não suscetível de registro no fólio real, sendo que a Secretaria do Patrimônio da União insiste em obstar a transferência de direito real por meio de contratos de aforamento em favor dos ocupantes, ainda que estes tenham direito ao aforamento a título gratuito.

2. Regime de enfiteuse ou aforamento

O Código Civil de 2002 proibiu a constituição de novas enfiteuses, mas seu artigo 2.038, § 2°3, estabelece que tal proibição não afeta os bens públicos. A legislação patrimonial da União se refere ao termo aforamento quando trata da enfiteuse, que é o 'direito real e perpétuo de possuir, usar e gozar de coisa alheia e de emprega-la na sua destinação natural sem lhe destruir a substância, mediante o pagamento de um foro anual invariável.'4

Melhim Chalhub adverte que "pela enfiteuse, dá-se o desdobramento dos poderes do domínio, fazendo com que sobre um mesmo imóvel coexistam, simultaneamente, um domínio direto (também chamado domínio eminente) e o domínio útil. O domínio direto é a nua propriedade, e permanece com aquele que era o titular do domínio pleno do imóvel, sendo denominado senhorio direto ou, simplesmente, senhorio, enquanto que o domínio útil reúne faculdades relativas à posse, ao uso, ao gozo do imóvel, bem como o direito de transmiti-las, sendo essas faculdades atribuídas ao titular do direito real de utilização e exploração econômica perpétua do imóvel, ao qual se dá o nome de foreiro ou enfiteuta"5.

Os contratos de aforamento ou enfiteuse devem ser registrados na matrícula do respectivo imóvel para constituição de direito real (domínio útil) em favor do particular. Infelizmente há pouco regramento acerca do registro da enfiteuse. Marcelo Terra lembra que:

"A enfiteuse foi parcamente regrada nas leis registrarias (atual e anteriores) ou por esquecimento ou por medo do enfrentamento de tema tão espinhoso. Os imóveis enfitêuticos e os mistos (alodiais) raramente têm sua real situação jurídica nos livros 6.."

Aos foreiros há possibilidade de solicitar à Secretaria do Patrimônio da União a remição ou resgate do aforamento, para aquisição do domínio direto e consolidação da propriedade plena em favor do particular, conforme demonstraremos.

3. Da alienação de imóveis sob regime de ocupação: alienação direta

A lei 13.465/17 incluiu o artigo 8°- A7 na lei 13.240/15, autorizando a alienação de bem público da União diretamente aos seus regulares ocupantes, mediante a publicação de portarias específicas, que listam os imóveis passíveis de alienação. É a chamada alienação direta, que visa transferir aos particulares os imóveis da União, mediante pagamento do preço de avaliação com exclusão das benfeitorias, que não podem integrar o valor a ser pago à União, sob pena de enriquecimento sem causa, uma vez que as benfeitorias foram realizadas pelos particulares ao longo dos anos.

Entretanto, o legislador olvidou-se de questão fundamental ao interesse dos particulares nessa aquisição: o preço do imóvel já foi pago pelos ocupantes quando da aquisição dos direitos de ocupação sobre o imóvel de propriedade da União.

Ainda que não sejam proprietários desses imóveis públicos, têm os particulares em seu favor a outorga de escrituras públicas de cessão de direitos de ocupação ou até títulos de propriedade (ainda que nulos, eis que de domínio da União), pagamento de impostos e emolumentos. Certamente, não pagarão o preço novamente, ainda que a lei seja expressa em excluir do pagamento as benfeitorias realizadas no imóvel da União, ex vi do artigo 1° do decreto-lei 2.398/87 e outros dispositivos que repetem a mesma norma.

Conforme alertamos em outras oportunidades, sem a concessão dos aforamentos a título gratuito, que demandam estudo da cadeia possessória do imóvel e devem ser concedidos aos particulares que preencham seus requisitos, poucos particulares terão interesse na aquisição do domínio desses imóveis.

Todavia, em determinados casos pode haver interesse do particular na aquisição do domínio pleno do bem, desde que a avaliação do terreno pela SPU seja módica. Cada imóvel deverá ser objeto de análise acurada, para aferição da conveniência da aquisição, mesmo nas aquisições à vista, nas quais incidirá desconto de vinte e cinco por cento sobre o preço da avalição da União8.

Por outro lado, o artigo 92 da lei 13.465/17 confere aos particulares a utilização de recursos do FGTS para aquisição do bem público, e o artigo 93 facilita a constituição de aforamentos em condomínios edilícios quando uma das unidades autônomas já estiver aforada. Nesse caso, o novo artigo 16-F da lei 9.636/98 determina que o mesmo critério de outorga de aforamento será conferido às demais unidades autônomas.

Consolidada a propriedade em favor do particular, antes mero ocupante do imóvel público, não mais incidirá taxa de ocupação, tampouco foro.

Importa considerar que, ainda, que na transferência da propriedade pública ao particular, decorrente da venda de que trata o artigo 8°-A da lei 13.240/15 não incidirá laudêmio, que é de responsabilidade da União (alienante), mas que pela regra da imunidade não pagará qualquer contraprestação a si.

4. Da remição do aforamento

Antigo instituto regulado pelo decreto-lei 9.760/46 e pela lei 13.240/15 foi novamente disciplinado pela lei 13.465/17. Aliás, a remição do aforamento tem suas regras e procedimento indicados em diversas instruções normativas da SPU, sendo a mais recente delas a IN/03/2016/SPU.

A remição do aforamento é forma de extinção da enfiteuse, decorrente da venda pela União (senhorio direto) do domínio direto ou iminente, que corresponde a 17% do valor do imóvel, nos estritos termos do artigo 123 do Decreto-Lei 9.760/46. Consolidado o domínio direto em favor do particular (foreiro), a propriedade plena do imóvel, antes pública, se tornará alodial. Terras alodiais são terras privadas, livres de pagamento de foros.

A remição do aforamento, desde a edição da lei 13.139/15 (que alterou o artigo 122 do decreto-lei 9.760/46, dentre outros dispositivos) é considerada ato administrativo vinculado no tocante aos terrenos de marinha e seus acrescidos, desde que localizados fora da faixa de segurança (artigo 10, §3° da lei 7.661/88).

Rememore-se que, a maioria dos imóveis da União não é sequer objeto de aforamento, mas de ocupação, e resta claro que o legislador coloca a carroça na frente dos bois, pois novamente disciplinou o instituto da remição ou resgate do aforamento (o DC 9.760/46 e as leis 9.636/98, 11.481/07, 13.139/15 e 13.240/15 já o fizeram), ignorando o fato de que a maioria dos imóveis da União é apenas ocupado por particulares, que não têm sequer o domínio útil desses bens, eis que cadastrados na SPU sob o regime de mera ocupação. Não são foreiros ou enfiteutas e não têm direito de resgatar algo que não possuem. Entretanto, esses particulares têm, na maioria das vezes, direito ao aforamento a título gratuito, e essa fundamental questão continua sonegada pela União.

5. Conclusão

Quando o Poder Público protege o direito real dos particulares ao invés de lutar com todas suas forças para manter determinadas áreas sob seu domínio exclusivo, o próprio Estado, por via de consequência, terá benefícios decorrentes da riqueza gerada aos particulares e bem-estar social associado ao crédito mais barato e segurança jurídica e patrimonial propiciados pela propriedade privada.

Negar a propriedade privada, manter o deletério regime de ocupação e obstar a instituição de enfiteuses ou aforamentos e sua posterior remição não é a melhor forma de gerir o patrimônio federal. Em que pese a receita gerada pelas taxas de ocupação, laudêmio e foro, o desenvolvimento que a extinção da atual sistemática traria ao país é enorme. Nesse diapasão, percebemos que a noção de propriedade que paira sobre a administração é a clássica, ainda que sob outro rótulo, mas que desrespeita qualquer noção de função social da propriedade pública.

Outras formas de alienação de imóveis da União que não são objeto deste artigo, como a permuta para atender necessidades de instalação de órgãos e entidades públicas federais e a doação para pessoas físicas de baixa renda foram regulamentadas e serão instrumentos hábeis para transferência de patrimônio público ao particular.

Certo que a União pretende transferir aos particulares o domínio dos seus imóveis regularmente ocupados e aforados, mas parece que os instrumentos legais disciplinados pela lei 13.465/17 não serão suficientes à transição satisfatória, caso superavaliados os imóveis e desrespeitadas regras para concessão de aforamentos a título gratuito, conforme vetusta legislação que autoriza a Secretaria do Patrimônio da União a fazê-lo.

Referências:

1 - AZEVEDO JUNIOR, José Osório de. Atualidades da posse no direito brasileiro - Estudos Avançados de Direito Imobiliário – Ed. Elsevier, Rio de Janeiro 1ª ed. Coord. José Roberto Neves Amorim/ Rubens Carmo Elias Filho. p. 233

2 - ABDALAH Junior, Vilmar Lobo. Aforamento nos terrenos de marinha. Vitória: Grafita Gráfica e Editora, 2010. p. 88

3 - Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei 3.071, de 1° de janeiro de 1916, e leis posteriores. § 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

4 - PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV, p. 157.

5 - CHALHUB, Melhim – Direito Reais, 2ª ed. – São Paulo: Revista dos Tribunais - p.204

6 - TERRA, Marcelo - Propriedade e direitos reais limitados/Ricardo Dip, Sergio Jacomino, organizadores – 2ª ed. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013. – Coleção doutrinas essenciais: direito registral; v. 5 - p. 756.

7 - Art. 8º-A. Fica a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) autorizada a receber Proposta de Manifestação de Aquisição por ocupante de imóvel da União que esteja regularmente inscrito e adimplente com suas obrigações com aquela Secretaria.

§ 1º O ocupante deverá apresentar à SPU carta formalizando o interesse na aquisição juntamente com a identificação do imóvel e do ocupante, comprovação do período de ocupação e de estar em dia com as respectivas taxas, avaliação do imóvel e das benfeitorias, proposta de pagamento e, para imóveis rurais, georreferenciamento e CAR individualizado.

§ 2º Para a análise da Proposta de Manifestação de Aquisição de que trata este artigo deverão ser cumpridos todos os requisitos e condicionantes estabelecidos na legislação que normatiza a alienação de imóveis da União, mediante a edição da portaria do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, de que trata o art. 8o desta Lei, bem como os critérios de avaliação previstos no art. 11-C da Lei no 9.636, de 15 de maio de 1998.

§ 3º O protocolo da Proposta de Manifestação de Aquisição de imóvel da União pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU) não constituirá nenhum direito ao ocupante perante a União.

§ 4º A Secretaria do Patrimônio da União (SPU) fica autorizada a regulamentar a Proposta de Manifestação de Aquisição de que trata este artigo, mediante edição de portaria específica.”

8 - Art. 11. O adquirente receberá desconto de 25% (vinte e cinco por cento) na aquisição à vista, com fundamento no art. 4o desta Lei, requerida no prazo de um ano, contado da data de entrada em vigor da portaria de que trata o art. 8o desta Lei que incluir o bem na lista de imóveis sujeitos à alienação.

Diogo Üebele Levy Farto - Advogado; Pós-graduado em Direito Imobiliário; Program on Negotiation pela Harvard Law School; Pós-graduado em Direito dos Contratos; Professor universitário.

Fonte: Migalhas de Peso

ACÓRDÃO DO TJSP CONTRA NOMEAÇÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS COMO PERITO AVALIADOR

Não se ignora que o CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS COFECI saiu vencedor em ação judicial movida pelo CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA CONFEA e pelo INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA IBAPE por meio da qual se pretendia anular a Resolução n. 957/2006 do COFECI, a qual permitia a feitura de avaliação por corretores de imóveis, objeto até de agravo regimental no STF (não conhecido) (cf. ARE 70.847 AgRg/DF).

Mas a discussão está longe de chegar ao fim (Grifo nosso). A coisa julgada ocorreu “inter partes”, não vinculando qualquer outro órgão do Poder Judiciário, estadual ou federal; isto quer dizer que o CONFEA e o IBAPE não podem mais questionar a validade da Resolução citada, mais nada.

Depois, com a devida vênia do respeitável julgado, ousa-se dele discordar porquanto não se pode estender o vocábulo “opinar”, da lei dos corretores, como autorizador para a avaliação nos termos da Lei n. 5.194/66. (Vide link abaixo)

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5194.htm

Uma Resolução classista não pode ofender uma Lei Federal. Diante do exposto, pelo meu voto, é dado provimento ao recurso para que a avaliação seja feita por profissional de engenharia civil, arquiteto ou engenheiro agrônomo.

SILVEIRA PAULILO - Relator

Agravo de Instrumento nº 2052362-18.2018.8.26.0000 - Voto nº 43978

São Paulo, 21 de maio de 2018.

Íntegra do acórdão: 

http://www.ibapebahia.org.br/wp-content/uploads/2018/05/Aco%CC%81rda%CC%83o-TJSP.pdf

NBR 12721 - O QUE É E COMO ELA IMPACTA SUA CONSTRUTORA

As Normas Brasileiras estabelecem regras e orientações sobre determinado material, produto, processo ou serviço. São criadas e geridas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

O objetivo das NBRs é aumentar a segurança do processo e a qualidade do produto final. Com isso, elevar o nível de competitividade do mercado.

A NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios define as responsabilidades dos participantes de incorporações. Além disso, determina as condições técnicas e econômicas nos projetos de condomínios para venda total ou parcial da edificação ou conjuntos de edificações.

A NBR 12721 é a norma que estabelece os critérios para:

Descrição das unidades a serem vendidas;

Avaliação de custos unitários;

Cálculo do rateio de construção.

Essa norma também prevê a implantação de regras que conduzam a definição do objeto de transação. Ou seja, a unidade autônoma e a edificação e a estruturação financeira das incorporações. Dessa maneira, ela determina a comparação entre os preços da transação e os valores investidos na construção.

Em resumo:

A NBR 12721 determina as condições exigíveis para a avaliação de custo unitário de construção. Mais do que isso, determina o preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio.

A importância da NBR 12721

Há diversos documentos exigidos pelos cartórios para obter o Registro da Incorporação (RI). O mais importante é o conjunto de oito quadros determinados pela NBR 12721. Esses quadros contêm todas as informações importantes do projeto.

Trata-se de um documento obrigatório para profissionais que elaboram orçamentos de incorporação. A NBR 12721 auxilia, ainda, no cumprimento de duas Leis Federais.

Uma delas, a 4591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporação imobiliária. A outra é a 4864/65, que cria medidas de estímulo à construção civil.

É a NBR 12721 que estabelece, por exemplo, requisitos para orçamento e preço antes e depois da incorporação.

Por meio dessa Norma é possível fazer a identificação das unidades autônomas de um condomínio. Afinal, ela traz critérios para determinação e cálculo de áreas. Com isso, sabe-se a área real privativa das unidades e a área real de uso comum, além da área global da edificação.

A NBR também estabelece coeficientes de cálculo que ajudam a determinar o valor final de cada unidade. Tais coeficientes de proporcionalidade indicam quanto custaram áreas como garagens, varandas, terraços, dentre outras.

Definições da NBR 12721

O objetivo dessa norma é fixar o procedimento pelo qual são calculadas as áreas globais dos edifícios e as áreas das unidades autônomas que as compõem. Essas áreas devem ser indicadas por metro quadrado, obedecendo sua mediação ou avaliação.

Dentre as áreas definidas na NBR 12721, as principais são:

Pavimento

Parte coberta da edificação situada no mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos;

Pavimento térreo

É o pavimento com acesso direto à via pública, correspondendo na maioria das vezes, ao principal meio de acesso da edificação;

Andar

Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo. Pode receber diferentes nomenclaturas, a serem especificadas no projeto arquitetônico;

Unidade autônoma

Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno sujeita às limitações da lei. Constituída de dependências ou instalações de uso privativo ou comum da edificação;

Áreas das edificações

São estabelecidas a partir da seguinte classificação:

Áreas reais do projeto;

Áreas em relação ao uso;

Áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas;

Áreas em relação à forma de distribuição.

Áreas reais

Medidas da superfície de qualquer dependência ou conjunto de dependências cobertas ou descobertas;

Área real total do pavimento

Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento, com medidas feitas a partir do projeto arquitetônico;

Área real total da unidade autônoma

Cálculo total das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma;

Área real global da edificação

É a soma da área total da edificação, incluindo as áreas cobertas e descobertas situadas nos diversos pavimentos do projeto;

Áreas em relação ao uso

São as áreas do projeto arquitetônico estabelecidas como:

Áreas de uso comum;

Áreas de uso privativo.

Áreas privativas acessórias

Área da unidade autônoma de uso exclusivo, localizada fora dos limites físicos da área privativa. Como por exemplo, garagens, depósitos e lavanderia;

Área de vaga de garagem

Local destinado ao estacionamento de veículos;

Área de vaga de garagem vinculada a unidade autônoma

Área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículos. É demarcada e identificada no projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade;

Área de vaga de garagem como unidade autônoma

Área coberta ou descoberta de estacionamento de veículos demarcada e identificada no projeto arquitetônico. Tem acesso independente da ocupação das demais vagas consideradas unidades autônomas;

Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado

Área coberta ou descoberta de estacionamento de veículos. Demarcada e identificada no projeto arquitetônico para efeito de qualificação e disponibilidade.

A NBR 12721 ainda define outras áreas de projeto arquitetônico que auxiliam no preenchimento dos quadros e do cálculo de custo unitário.

Mas fique atento:

A função dos quadros de áreas e do cálculo de área equivalente a NBR 12721 é evidenciar o custo do seu empreendimento. Toda área que teve algum custo de execução perceptível deve entrar no quadro. Incluindo as áreas de uso comum, tais como: casa de máquinas, caixa d’água, vestiários, portaria, entre outros.

Quadros da NBR 12721

Por mais complicado que possa parecer, o preenchimento dos quadros da NBR 12721 é algo simples de se fazer. Mas que exige tempo, atenção e dedicação. Além disso, seu preenchimento deve ser feito por um profissional qualificado.

A NBR 12721 é dividida em oito quadros:

Quadro I: Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global

O cálculo da área global real e da área global equivalente a área de custo padrão é feito com o auxílio do Quadro I. Ele permite conhecer, por pavimento e edificação, as áreas reais e equivalentes privativas e de uso comum;

Quadro II: Cálculo das áreas das unidades autônomas

Esse quadro vai ajudar você a calcular as áreas reais das unidades autônomas e das áreas equivalentes à área de custo padrão das unidades. Leva em consideração as áreas de divisão proporcional e não proporcional;

Quadro III: Avaliação do custo global e unitário da construção

Com o quadro III você terá suporte para estimativa dos custos da construção a partir do custo unitário básico (CUB) correspondente ao projeto padrão da obra. Dessa maneira será possível avaliar o custo da construção e o preço por m²;

Quadro IV: Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo de rerrateio de Subrogação

Muito parecido com o quadro III, este item também oferece suporte para estimativa dos custos de construção a partir do custo unitário básico (CUB). Mas, diferente do terceiro quadro, será avaliado o custo da construção de cada unidade autônoma;

Quadro V: Informações gerais

No quinto quadro são anotadas as informações gerais do empreendimento. Tais como:

Tipo de edificação;

Localização;

Incorporador;

Proprietário do terreno;

Autores do projeto;

Responsável pela execução;

Número de pavimentos e de unidades autônomas por pavimento;

Pavimentos especiais;

Data de aprovação do projeto;

Acabamento das fachadas;

Complementação artística e paisagismo;

Prazo da obra;

Padrão da edificação.

Quadro VI: Memorial descritivo dos equipamentos

É apresentado o memorial descritivo dos equipamentos utilizados no projeto;

Quadro VII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privado

Esse memorial descritivo apresenta os acabamentos das dependências de uso privado das unidades anônimas;

Quadro VIII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum

Esse memorial descritivo apresenta os acabamentos das dependências de uso comum.

Conclusão:

Como podemos ver, a NBR 12721 é importante para a consolidação de incorporações imobiliárias e condomínios. É uma Norma que além de tornar mais preciso o orçamento para a incorporadora torna mais justo o preço de venda.

Por isso, não deixe de atentar para as diretrizes da NBR 12721. É uma norma que auxilia e muito a atividade do incorporador e do construtor. Com ela, seu controle financeiro fica muito mais afinado. 

Fonte: SIENGE Plataform

Tomás Lima - Gestor de Conteúdo; Graduado em Administração pela UFMG.