quinta-feira, 10 de novembro de 2011

SABER DIREITO: PRO SOLUTO OU PRO SOLVENDO?

Todo mundo dizia a Juvenal que ele tinha de vender o belo e grande terreno de sua propriedade, todo arborizado, situado num subúrbio da cidade, e o argumento que usavam era atemorizador, terrível: 'Não há força humana que garanta a tua posse, a tua propriedade, se invadirem o imóvel, vão alegar um tal direito de moradia e tu perdes o teu próprio direito, que também é garantido nas leis'. Talvez houvesse algum exagero no conselho, mas 'seguro morreu de velho' e a venda foi decidida.

Uma corretora ficou encarregada de procurar o comprador, e três apareceram. O melhor preço - bem mais alto do que os outros - foi oferecido por uma empresa, que queria erguer um supermercado no local. Pagaria R$ 2 milhões: um milhão de entrada e o restante em 20 prestações consecutivas. As negociações evoluíram, e Juvenal foi aconselhado a dizer que estava tudo bem, mas ele assinaria uma promessa de compra e venda e só outorgaria a escritura definitiva após ter recebido a totalidade do preço. A empresa endureceu, manteve a proposta, alegou que precisava obter, de imediato, a escritura definitiva de compra e venda, na qual constaria que o vendedor tinha recebido todo o preço, dando quitação, ficando ressalvado, entretanto, que metade do preço havia sido pago em dinheiro e a outra metade era representada por notas promissórias, de números e valores equivalentes às prestações que ficavam faltando pagar.

Juvenal consultou seu advogado, e este perguntou: 'Mas as notas promissórias serão emitidas com o caráter pro soluto ou pro solvendo? O homem jamais havia escutado essas expressões vindas do latim e não tinha a mínina idéia do que significavam. O advogado - muito culto, por sinal - deu as explicações; ele acha, inclusive, que entenderam alguma coisa, mas, como é meu amigo - e não paga consulta -, deu um telefonema e pediu que eu lhe dissesse, tintim por tintim, o que aquilo queria dizer. Respondi que naquele momento estava muito ocupado, mas prometi falar por esta coluna, o que estou cumprindo.

Sim, pode ser celebrada uma escritura definitiva de compra e venda, em que parte do preço não é imediatamente paga, em moeda corrente, e vai ser quitada no futuro, ficando as prestações, todavia, garantidas por notas promissórias. Essas notas promissórias podem ser emitidas com o caráter pro soluto e pro solvendo, e a diferença dessas funções é como o céu e a terra, o verde e o vermelho, a montanha e o mar. Parece incrível, mas já vi pessoas fazerem negócios vultosos envolvendo notas promissórias desses tipos sem ter conhecimento, exatamente, do que representavam, o que era uma coisa e o que a outra era. Assinaram contratos sem saber o que faziam.

No primeiro caso - pro soluto -, as promissórias são entregues e recebidas 'como pagamento', ' a título de solução', 'dando quitação'. A compra e venda, assim sendo, é irrevogável e irretratável, fica perfeita e acabada. Se as ditas notas promissórias, afinal, não forem pagas, o contrato respectivo não pode ser atacado, não pode ser desfeito, permanece firme e inabalável. Aquele que comprou o bem continua sendo dono dele, restando ao vendedor recorrer à Justiça, executar o título de crédito, tentar receber o que lhe é devido.

No segundo caso, isto é, se as notas promissórias ficaram vinculadas à escritura de compra e venda com o caráter pro solvendo, a situação é completamente diferente: os títulos não se tornam autônomos, não se desligam do negócio respectivo, o preço só se considera real e definitivamente pago depois de saldada a última das notas promissórias. Como ensina Orlando Gomes, as promissórias pro solvendo não foram emitidas para extinguir a dívida oriunda do contrato de compra e venda, mas tão-somente para reforçá-la, para facilitar a obtenção do numerário. E, afinal, se essas notas promissórias não forem pagas? - O vendedor poderá atacar a própria compra e venda e considerar o contrato extinto e resolvido, com as graves conseqüências que este fato acarreta.

Por ultimo, tive de alertar ao caro Juvenal: tanto num caso como no outro, o vendedor só pode fazer um negócio assim, definitivo de compra e venda e não de promessa de compra e venda, se tiver muita confiança no comprador.

Fonte: Zeno Veloso - Advogado

27 comentários:

  1. Adorei os comentários. Elucidaram todas as minhas dúvidas. Flávia Meira.

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  2. Adorei os comentários. Elucidaram todas as minhas dúvidas. Flávia Meira.

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  3. Muito bom, apenas no parágrafo final é que acho que houve um equívoco: "... o vendedor só pode fazer um negócio assim, definitivo de compra e venda e não de promessa de compra e venda, se tiver muita confiança no vendedor" (NÃO SERIA "se tiver muita confiança no COMPRADOR"?) Abraços

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  4. Prezado Marcos Mascarenhas, você está de parabéns!

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    1. Prezado colega, excelente artigo, bastante esclarecedor, continue publicando jóias com esta.
      Simples, sem rebusques juridiquês, e em linguagem compreensível.

      Janio Rocha

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    2. Prezado colega, excelente artigo, bastante esclarecedor, continue publicando jóias com esta.
      Simples, sem rebusques juridiquês, e em linguagem compreensível.

      Janio Rocha

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  5. Nossa! Maravilhosa sua explicação, simples e direta, de fácil entendimento. Parabéns.

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  6. Nossa! Maravilhosa sua explicação, simples e direta, de fácil entendimento. Parabéns.

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  7. Nossa! Maravilhosa sua explicação, simples e direta, de fácil entendimento. Parabéns.

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  8. Nossa! Maravilhosa sua explicação, simples e direta, de fácil entendimento. Parabéns.

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  9. parabéns pelo texto, muito bom e de fácil entendimento!

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  10. Ajudou-me a entender o momento que estou vivendo. No meu caso seria recebimento, como parte de pagamento de um terreno, de uma nota promissória em "pro soluto", que permite transferir o terreno definitivamente para o comprador/construtora. Mas essa nota é no mesmo instante resgatada e novada (ou renovada) por um contrato de "dação de imóvel em pagamento", que por sua vez é afiançado por uma carta de fiança bancaria, de um banco de primeira linha. Em palavras simples, se a construtora não honrar a entrega de "de imóvel em dação", a fiança pode ser executada e eu recebo o dinheiro equivalente, ainda devido. Não é ideal, como em nenhum caso de dívida o é, mas ajuda bastante a diminuir os riscos e viabilizar negócios.

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  11. Ola Marcos
    Posso lavrar a escritura, estabelecendo que o saldo devedor será pago num determinado dia, sem contudo, vincular qualquer Nota Promissória. Ex: o saldo devedor de R$-30.000,00 será pago no dia 15/12/2013, mediante deposito na conta tal, em CARÁTER PRO SOLVENDO???

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  12. No caso de notas promissórias pro solvendo, a escritura será de " promessa de compra e venda", ou definitiva ? A execução é fácil ou demanda vários anos no judiciário ? O Registro de Imóveis como registra a escritura ?
    Grato pela atenção
    Rogerio

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  13. Muito obrigado. Solucionou minhas dúvidas. Abs.

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  14. Meu caro..gostei. Me permita...Curto, ....... e penetrante. Parabéns

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  15. Somente quem sabe de verdade consegue transmitir o conhecimento de maneira simples e perfeitamente apreensível. Parabéns professor!

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  16. Simples e claro. Muito bom

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  17. Não concordo. A escritura definitiva SOMENTE pode ser lavrada com a NF pro soluto, justamente por seu caráter autônomo. Não existe escritura com NF pro solvendo - a escritura é definitiva, não é? Então como ela poderia ser atacada. Lembro que a NF pro soluto é utilizada em larga escala nas incorporações imobiliárias com permuta.

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  18. Artigo ótimo! Eu nem consegui uma explicação tão boa assim em outro lugar. Meus parabéns, e continue a escrever tão bem. :D

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  19. Meu caro colega, bom dia.
    Parabéns pelo seu artigo muito esclarecedor.

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  20. Bom Dia,me ofereceram um Imóvel onde se lê : 22% pro soluto com o Incorporador e 75% financiamento Bancário e ato de 3% . Isto pode ser feito ? e se sim,como funciona isso no papel ?

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