sexta-feira, 25 de novembro de 2011

APRENDA A UTILIZAR A TABELA DE ROSS-HEIDECKE PARA DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS

Para melhor entendermos o processo de depreciação de um bem utilizando a Tabela de Depreciação de Ross-Heidecke, temos que conhecer alguns conceitos básicos:

Depreciação: É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a decadência do valor intrínseco do bem.

Vida Útil de um Bem: É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande monta.

Idade Real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de referência da avaliação.

Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.

Valor residual: É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao fim da sua vida útil.

Valor novo: É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos.

Valor depreciável: É o valor novo menos o valor residual.

A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, desgaste constante e decreptude.

Já a depreciação de ordem funcional abrange a inadequação (falhas de projeto e/ou execução), superação (obsoletismo) e anulação (inadaptabilidade a outros fins). Este tipo de depreciação não se enquadra em formulações matemáticas genéricas.

- Aprendendo a utilizar a Tabela Ross-Heidecke:

A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado em que se encontra.

Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: Novo, Entre novo e regular, Regular, Entre regular e reparos simples, Reparos simples, Entre reparos simples e importantes, Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem valor, classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H.

Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA, onde encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 2% a 100%, seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação.

Tabela de Ross-Heidecke

para Depreciação de Imóveis

CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO
A Novo E Reparos simples
B Entre novo e regular F Entre reparos simples e importantes
C Regular G Reparos importantes
D Entre regular e reparos simples H Entre reparos importantes e s/ valor
IDADE EM % DE VIDA ESTADO DE CONSERVAÇÃO
A B C D E F G H
2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0

- Como utilizamos a tabela?

Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos a Vida Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos a regra de três simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando:

APARTAMENTOS – 60 anos

BANCOS – 70 anos

CASAS DE ALVENARIA – 65 anos

CASAS DE MADEIRA – 45 anos

HOTÉIS – 50 anos

LOJAS – 70 anos

TEATROS – 50 anos

ARMAZÉNS – 75 anos

FÁBRICAS – 50 anos

CONST. RURAIS – 60 anos

GARAGENS – 60 anos

EDIF ESCRITÓRIOS – 70 anos

GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos

SILOS – 75 anos

Exemplo prático:

Se a vida útil de um apartamento é estimada em 60 anos, e a idade do mesmo, seja estimada ou real, é de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste imóvel, aplicamos a regra de três simples:

60 anos --------- 100

25 anos --------- x

Assim podemos afirmar, que um apartamento com 25 anos de construído, já atingiu 41,67%* da sua vida útil.

Cotejando com seu estado de conservação, eleito pelo Avaliador, no alto da tabela (Códigos: A, B, C, D, E, F, G e H), identifica-se o percentual de depreciação a ser adotado.

OBS. No exemplo acima o percentual encontrado* deve ser arredondado para 42% ( Vide Tabela)

Prof. Marcos Mascarenhas

28 comentários:

  1. Este comentário foi removido pelo autor.

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  2. Prezado professor, bom dia! Gostaria de saber qual decisão tomar quando um imóvel (loja comercial) tem 70 anos de construção (está no limite de sua vida útil), mas se encontra em excelente estado de conservação. No caso, não seria possível aplicar 100% de depreciação... Ou seria? Se aplicado, esse fator torna-se nulo, i. é, deverá ser desprezado? Ou utiliza-se o critério de "idade aparente"? Acredito que esta seja dúvida de muitos que estão iniciando na carreira... Parabéns pelo excelente conteúdo do seu blog e abraços.

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    1. Este comentário foi removido pelo autor.

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    2. a IDADE APARENTE, a idade que, de fato, vai pesar na determinação do
      VALOR final do imóvel.
      IDADE APARENTE = Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros. Por exemplo : Um IMÓVEL ANTIGO, às vezes construído há muitas décadas, em ESTADO FÍSICO EXEMPLAR, com instalações elétricas e hidrossanitárias em PERFEITO FUNCIONAMENTO, revestimentos de paredes, forros e pisos em ÓTIMO ESTADO, esquadrias de portas e janelas BEM CONSERVADOS, apresentando um estado geral de conservação MUITO MELHOR do que a sua idade real indicaria. Por outro lado, também encontram-se unidades de CONSTRUÇÃO RECENTE, apresentando DEPRECIAÇÃO EXAGERADA, com DESGASTE PRECOCE de seus componentes e FALHAS CONSTRUTIVAS
      generalizadas. Estes dois exemplos são comuns e serão encontrados com freqüência pelo profissional que se ocupe de vistorias de imóveis, devendo lhe estar claro que o que vai interessar ao objetivo do trabalho é a IDADE APARENTE, a idade que, de fato, vai pesa na determinação do
      VALOR final do imóvel.

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  3. Olá Professor, tudoi bem. Onde posso encontrar a tabela de com a vida útil dos bens acima mencionada. Tentei no Bureau de Internal Revenue no google, porém não obrtive sucesso. Grato e parabéns pelo site. Cristhiano

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    1. quero saber vida util de bendeitorias rirais ( cerca, aguadas, curral...) onde acho?

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  4. Caro Sr professor, tenho um caso de um predio urbano (moradia com 115m²) e avançado estado de degradação e já tem 75 anos como se procede nestas situações em que a idade em % da vida util do imove "excede" 100?
    Aguardo esclarecimento Muito bem haja.

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    1. A sensibilidade do avaliador é o fator predominante na obtenção do coeficiente de depreciação, e sempre deverá ser considerada a idade aparente do imóvel e não sua idade real.

      Prof. Marcos Mascarenhas

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  5. como posso analiasr e descobrir a idade aparente de um imovel

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    1. Vamos primeiro diferenciar Idade REAL e Idade APARENTE :
      IDADE REAL : Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência;
      IDADE APARENTE = Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros.

      O ESTADO DE CONSERVAÇÃO de um imóvel pode dissociar inteiramente a IDADE REAL da IDADE APARENTE.

      Por exemplo : Um IMÓVEL ANTIGO, às vezes construído há muitas décadas, em ESTADO FÍSICO EXEMPLAR, com instalações elétricas e hidrossanitárias em PERFEITO FUNCIONAMENTO, revestimentos de paredes, forros e pisos em ÓTIMO ESTADO, esquadrias de portas e janelas BEM CONSERVADOS, apresentando um estado geral de conservação MUITO MELHOR do que a sua idade real indicaria. Por outro lado, também encontram-se unidades de CONSTRUÇÃO RECENTE, apresentando DEPRECIAÇÃO EXAGERADA, com DESGASTE PRECOCE de seus componentes e FALHAS CONSTRUTIVAS
      generalizadas. Estes dois exemplos são comuns e serão encontrados com freqüência pelo profissional que se ocupe de vistorias de imóveis, devendo lhe estar claro que o que vai interessar ao objetivo do trabalho é a IDADE APARENTE, a idade que, de fato, vai pesa na determinação do
      VALOR final do imóvel.

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  6. ONDE ESTÁ A FORMULA P/A APLICAR TODOS OS DADOS QUE EU NÃO VI.

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  7. COMO CALCULAR A DEPRECIAÇÃO DE UMA GLEBA DE TERRAS, QUE NÃO EXISTIA MOVIMENTO DE PESSOAS, MAS AGORA POR MOTIVO DE UMA CONSTRUÇÃO DE HIDRELÉTRICA, PASSOU EXISTIR MUITAS ESTRADAS, MATA-BURROS, E SURGIU MUITOS PROBLEMAS DE CUNHO SOCIAL DENTRO DA FAZENDA E ELA DESVALORIZOU.

    É POSSÍVEL APLICAR A TABELA DE ROSS-HEIDECKE - DEPRECIAÇÃO?

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    1. NÃO... terrenos não se deprecia. O que pode acontecer em alguns casos especiais é a DESVALORIZAÇÃO ou VALORIZAÇÃO. Por exemplo, no caso do LIXÃO próximo, ou da construção de PRESÍDIOS próximos ao terreno, se o mercado vê desvalorização do mesmo esse valor deve ser REAJUSTADO e NÃO DEPRECIADO, Por outro lado se se descobre PETRÓLEO em uma área é óbvio que ela se VALORIZA. Mesmo num país como o nosso onde há monopólio da exploração do petróleo há também ROYALTIES para os proprietários de imóveis onde há petróleo, logo tais direitos fariam o valor do terreno subir no mercado. O mesmo valor para, por exemplo, se neste imóvel for descoberto a existência de PEDRAS ou METAIS PRECIOSOS ou mesmo que venha a se tornar objeto de uso para extração de outros materiais que tenham valor econômico (PEDRAS, TERRA, ÁGUA, etc).

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  8. Senhores, acredito que exista aqui uma grande confusão entre formas de avaliação imobiliária. O que acredito estar afirmando o Professor é que a tabela utilizada serve para você que é investidor e não se ilude com propaganda e quer analisar a oportunidade de negócios friamente ou ainda financiamento do seu imóvel junto a instituições financeiras. Tem muitas propriedades que estão fora desta regra e posso dar um exemplo: Casas de uma favela foram demolidas e hoje em seu lugar foi construído um club que tem flutuabilidade de mais de 2000 pessoas por final de semana, a valorização deste imóvel superou 5000%. Agora se deseja comprar um apartamento financiado em 30 anos a construção já tem 30 anos no final das contas você vai pagar uma fortuna por um apartamento que necessita ser demolido, ou seja só quem ganhou foi a instituição financeira.

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    1. Prezado, sugiro consultar a NBR 14653-, NBR
      14653-2,

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  9. A TABELA É UTILIZADA APENAS QUANDO O MERCADO ESTA OCILANDO MUITO ENTRE O VALOR REAL E A ESPECULAÇÃO,
    A AVALIAÇÃO É UM PARECER DE CADA PROFISSIONAL NO MERCADO ONDE ATUA.

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  10. Não consigo localizar a tabela que refere relativamente à vida útil dos imóveis - Bureau of Internal Revenue. Pode postar o link?

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  11. Não consigo localizar a tabela que refere relativamente à vida útil dos imóveis - Bureau of Internal Revenue. Pode postar o link?

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  12. Professor, Estou com uma dúvida na questão depreciação; Todos os imóveis comparativos são antigos igualmente ao imóvel avaliado, média de 30 anos, então como devo utilizar a tabela de depreciação? Obrigada.

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  13. Essa tabela é usada para comparar imóveis usados com novos, ou seja, 0 anos. Quando a idade do imóvel (aparente e real) atinge o máximo, o valor das benfeitorias (construção) é igual a 0 (NADA). Ficando apenas o valor do terreno, que nunca se desvaloriza. Acho que vocês já devem ter percebido como as construtoras compram as casas e prédios aptos antigos, eles só pagam o valor do terreno.
    Simplificando: Os imóveis que atingem seu estágio final de depreciação, o valor deles é igual ao valor da fração do terreno que ocupam.

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  14. Quando tenho 3 casas como modelo, na homogeinização tenho que aplicar o fator de depreciação para elas, assim como faço para o imóvel avaliando?

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  15. Quando tenho 3 casas como modelo, na homogeinização tenho que aplicar o fator de depreciação para elas, assim como faço para o imóvel avaliando?

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  16. Professor
    por favor me orienta na situação de um imovel (casa) com 25 anos que há 05 anos foi totalmente reformada. Teve alterações de toda hidraulica e eletrica , modernizou sua solução arquitetonica , substituição total de revestimentos , alterando inclusive estrutura e alicerces devido acrescimo de area .

    Grata Liana

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  17. Valor de mercado e tendências (Oferta e demanda)... ta belas, softwares e outros meios ajudam a ter uma idéia boa mas o que vale mesmo são as observações no dia a dia, valorização esta em função de demandas se alta tende a subir o valor do m2, benfeitoria, etc se demanda baixa tende a cair o valor do bem . Para terras a coisa é diferente e depende de observações de um especialista em analisar os fatores favoráveis como água, energia, solo profundo, % ou grau de utilização da área etc etc...

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  18. Senhores , bom dia

    Fiz o curso em Outubro de 2015 , ainda não atuei por que ainda me sinto inseguro.

    Como aplicar o percentual de desvalorização , eu deduzo isso no valor do imóvel já avaliado através da metodologia comparativa? No exemplo eu deveria deduzir 42% do valor do imóvel?

    Desculpas se a pergunta é obvia, na ocasião do curso eu fiquei sem graça de dizer eu não entendo essa parte ...

    atsmconsultor@gmail.com

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  19. Senhores , bom dia

    Fiz o curso em Outubro de 2015 , ainda não atuei por que ainda me sinto inseguro.

    Como aplicar o percentual de desvalorização , eu deduzo isso no valor do imóvel já avaliado através da metodologia comparativa? No exemplo eu deveria deduzir 42% do valor do imóvel?

    Desculpas se a pergunta é obvia, na ocasião do curso eu fiquei sem graça de dizer eu não entendo essa parte ...

    atsmconsultor@gmail.com

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    1. sim claramente, será esse o valor, mas falat uma coisa sensibilidade.

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