O direito de preferência do locatário

INTRODUÇÃO

O presente estudo tem como escopo abordar a temática acerca do direito de preferência do locatário para adquirir o bem locado em face de um contrato de locação. Fundamentou-se este artigo em uma pesquisa bibliográfica, tendo como base jurídica a Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre as relações locatícias, portando mais especificamente em seus artigos 27 a 34, regras imprescindíveis que vem regulamentar essa possibilidade de uma eventual alienação do imóvel locado, configurando uma proteção especial a favor do locatário.

A priori será feita uma breve análise sobre o contrato de locação, com especificações quanto à sua composição, ressaltando ainda suas espécies e a necessidade de se estabelecer um contrato locatício.

Ressalta-se a relação entre as partes contratuais, locador e locatário, seus direitos e deveres, destacando-se, ainda, o fiador como terceira pessoa envolvida diretamente na relação contratual.

Por conseguinte, verificar-se-á em relação ao direito de preferência as suas principais características, como a irrenunciabilidade e a indivisibilidade, não podendo, a princípio, ser propagado a outrem, todavia, há exceções. Ainda traz consigo a caducidade, sendo esta de total relevância para a formação do conhecimento e o estabelecimento da relação contratual.

Há que se notar ainda, no decorrer da apreciação do tema, a importância relativa aos prazos que servem de parâmetro para que o locatário aceite ou não alienar o bem; bem como dos prazos decorrentes das medidas que este poderá lançar mão caso haja uma violação ao seu direito. Vale ressaltar que o direito de preferência, como resultante de um contrato de locação e, devido à natureza de todo contrato, ainda terá a sua extinção em determinadas hipóteses oportunamente elucidadas.

A temática apresentada se dá em razão dos inúmeros contratos de locação que vem se estabelecendo cotidianamente e, devido à busca reiterada por contratos que possam garantir aos locatários maior segurança durante a vigência dos mesmos, sem a preocupação de serem repentinamente privados do imóvel em razão de uma possível alienação a terceiros.

1. BREVE COMPREENSÃO SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO

Os bens imóveis, em cada realidade contemporânea, vêm sendo cada vez mais valorizados e necessários, sejam para fins de trabalho ou para fins residenciais. Com isso, o locador, na maioria das vezes, encontra-se diante de propostas financeiras quase que irrecusáveis por parte de terceiros interessados nesse tipo de bem patrimonial.

Entretanto, se o bem estiver devidamente alugado, o locatário estaria diante de uma situação delicada, caso o imóvel fosse colocado à venda. Diante de situações dessa natureza, a Lei n° 8.245/91 veio para assegurar total proteção ao locatário, caso se encontre nesta posição, delimitando o seu direito, através da chamada cláusula de vigência e pelo direito de preferência sobre este imóvel.

Segundo Raul Monegaglia[1] (2011), a cláusula de vigência está prevista em seu artigo 8º, e esta faz a previsão que se o bem imóvel for vendido estando ele locado, poderá aquele que adquiriu fazer uma denúncia em um prazo de 90 dias, devendo ser contado quando tiver ocorrido a qualificação da transferência, exceto quando o contrato tiver a estipulação do prazo e, se conter cláusula de vigência de alienação registrado junto com a matrícula do imóvel.

Ainda conforme o autor já citado, para que haja o respeito obrigatório do novo adquirente em relação ao contrato de locação em curso, essa questão deverá estar prevista no contrato estabelecido, devendo estar expressamente juntado a matrícula.

Com relação ao direito de preferência, este está assegurado no artigo 27 da lei de locação, dispondo que aquele que estiver locado imóvel terá a preferência em relação a quem estiver interessado, tendo em vista a igualdade de condições e preços; entretanto para que se tenha a preferência respeitada, não sendo diferente da cláusula de vigência, deverá estar averbado junto à matrícula do imóvel. Não havendo a averbação, segundo a Lei nº 8.245/91, em seu artigo 33, o locador que quiser vender o imóvel não precisará ter o respeito de preferência em relação ao locatário para adquirir a coisa, sobrando assim ao locatário fazer somente reclamações de perdas e danos (MONEGAGLIA, 2011).

Por outro lado, se contiver a averbação no contrato, o locatário poderá adquiri o imóvel para si desde que no período de 30 dias antes da venda, contanto que o locatário faça o depósito do valor da coisa e de outras despesas para efetuar a transferência, devendo isso ser feito num prazo de seis meses contados do registro que foi feita a transferência (MONEGAGLIA, 2011).

2. PREFERÊNCIA NA COMPRA DO IMÓVEL LOCADO

Conforme a Lei nº 8.245/91, sobre locações, diz que a preferência da compra do imóvel locado pertence ao locatário, ou seja, àquele que já ocupa o imóvel, como já fora mencionado em seu artigo 27. Caso o locador coloque o imóvel à venda, o que é possível devido a não existência de impedimento para isto, deverá este comunicar ao locatário, devido seu o direito de preferência e, com condições iguais às de terceiros (CEZAR, 2019).[2]

O locatário deverá ser informado sobre o negócio, este conhecimento poderá lhe ser dado através de notificação judicial ou extrajudicial e ainda por meio da ciência inequívoca em que independente da publicação do ato para que o locatário soubesse da alienação do imóvel, este tomou conhecimento do fato (CEZAR, 2019).

A Lei nº 8.245/91, em seu art. 27, parágrafo único, traz também as condições que deverão ser apresentadas ao locatário caso o locador resolva vender o seu imóvel, sendo estas, o preço do imóvel, juntamente a forma de pagamento, se existe gravame de ônus reais ou não, o local onde o locatário poderá fazer a análise dos documentos e o horário, sendo que nesta etapa, o locatário inclusive poderá exigir a juntada de novos dados, complementações a respeito de documento e informações para que tudo esteja completo.

Segundo Venosa:

Será nula conforme o art. 45, qualquer cláusula visando elidir esse direito do locatário. Só poderá ser exercido se houver igualdade de condições no negócio, por parte do inquilino. Se o terceiro faz melhor oferta, ou oferece preço ou condições melhores, quando já efetivada a comunicação, o procedimento deve ser reiniciado, com nova notificação ao inquilino, sob pena de não ser atendida a exigência legal. (VENOSA, 2007, p.157).

Ainda conforme Venosa (2007), deve-se ressaltar ainda que existe um prazo de caducidade para que o locatário responda se irá ou não aceitar a proposta. O inquilino (locatário) terá o prazo de 30 dias para exercer a compra, conforme o imposto no art. 28. Caso este o ultrapasse, perderá o seu direito.

Segundo dispõe o art. 29 da referida Lei, quando for aceita a proposta da venda do imóvel pelo locatário, caso o locador venha a desistir do negócio, poderá o locatário ser indenizado por perdas e danos de responsabilidade do locador, inclusive por lucros cessantes (CEZAR, 2019), mas para que isso realmente possa ocorrer, o locatário deverá comprovar os prejuízos por ele contraídos.

Segundo Plaça[3] (2014, p. 17), o locador poderá não se responsabilizar caso o ocorrido seja provocado mediante caso fortuito ou força maior, do contrário a norma está para proteger o locatário do locador que haja de má-fé vindo a prejudicá-lo. Como consequência, se houver alguma modificação na proposta e suas cláusulas, o locatário deverá sempre ser notificado para que se manifeste de forma a aceitar ou recusar.

Ainda segundo a autora citada acima, o direito de preferência também se aplicará ao sublocatário caso o imóvel esteja sublocado, conforme previsto no art. 30 da Lei nº 8.245/91. Se o imóvel possuir vários sublocatários e locatários, a preferência deverá ser exercida igualmente entre todos, desde que o contrato de locação tenha sido realizado em no mínimo trinta dias antes da venda.

Se não for exercido o direito dos locatários, sendo que estes exerciam a boa-fé, poderão anular a alienação do imóvel. Se o imóvel encontrar-se sublocado por completo, caberá ao sublocatário o direito de preferência em sua totalidade, fazendo com que o locatário perca o direito, a não ser que o sublocatário desista da venda do imóvel, voltando o direito para o locatário e, caso este ocupe parte do imóvel, o direito de preferência ainda será pertencente ao locatário (PLAÇA, 2014).

Caso haja uma pluralidade de interesses na compra no imóvel entre locatários e sublocatários, o direito de preferência será realizado por quem tiver mais tempo residindo no imóvel, havendo igual tempo, pertencerá ao mais velho. Isso não restringe a notificação da venda do imóvel, pois ainda assim todos têm o direito de preferência e todos deverão ser notificados sobre a venda do imóvel. O direito de preferência ainda poder ser realizado por aqueles locatários que vieram a se tornar condôminos (PLAÇA, 2014).

2.1 PECULARIDADE DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

O direito de preferência do locatário possui algumas peculiaridades que se estabelecem como regras dentro do contrato de locação. Segundo Quintana[4] (2005) pode-se dizer primeiramente, que este direito é irrenunciável por se tratar de uma norma de ordem pública que regulamenta a preferência, e dessa forma, as cláusulas que visam extinguir esse direito do locatário se classificam como nulas, protegendo assim, quem aluga o bem imóvel, sendo este o locatário e, quando houver a sublocação, o sublocatário.

Segundo Venosa:

O art. 31 imagina a hipótese de mais de uma unidade imobiliária, quando o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Pretendendo o proprietário de edifícios de apartamentos, de escritórios ou de vila vende-los por inteiro, a preferência somente pode ser exercida em relação ao todo. Não se pode obrigar o titular a fracionar o imóvel (VENOSA, 2007, p. 158)

Com isso, pode-se dizer também que a preferência se trata de um direito indivisível, pois não se pode fracionar a compra, mesmo que haja vários locatários envolvidos nesse direito, conforme entendimento do artigo 31 da Lei nº 8.245/91. Sendo assim, nenhum destes visa adquirir somente uma parte da coisa negociada, salvo se no contrato vier imposta alguma permissão relacionada (QUINTANA, 2005).

Percebe-se que o artigo 27 da referida lei veio para garantir ao locatário, aquele que usufrui do imóvel locado, o direito de preferência na compra deste quando for colocado à venda. Porém, segundo o artigo 32, o locatário não terá a preferência quando o imóvel estiver alienado devido decisão judicial, como nos casos onde há a perda da propriedade. Com isso é possível perceber certos limites à preferência do locatário.

Já em seu artigo 34, se houver condomínio no imóvel, mesmo que este esteja locado, o direito de preferência caberá prioritariamente ao condômino, caso o condômino não exerça sua preferência, esta passará ao locatário. Pode-se dizer que esse artigo trata-se de uma proteção para com os condôminos sobre a recepção de terceiros, sendo estes estranhos no condomínio, aqui a preferência é de alienação com os próprios condôminos (PLAÇA, 2014)

Conforme Quintana (2005), em regra o direito de preferência não poderá ser propagado para outrem, sendo assim, segundo o artigo 520 do Código Civil ele é intransmissível. Entretanto há exceções quando se refere à locação, pois nos casos que vier a falecer o locatário os seus herdeiros se sub-rogam em sua condição, contraindo todas as suas obrigações.

A preferência do locatário terá sua aplicabilidade nos casos em que locação for residencial e até mesmo na locação de caráter comercial quando houver a ação para renovação do aluguel, devendo o locador notificar o locatário (QUINTANA, 2005). Ademais a preferência será dispensada quando se tratar da perda do imóvel mediante a venda advinda de decisão judicial.

Ainda é necessário apontar a caducidade, após existir a manifestação inequívoca da vontade, uma vez aceita a proposta não poderá haver retratação, salvo nos casos inseridos no artigo 428 do Código Civil que ressalta quando a proposta deixará de ser obrigatória. Sendo assim, de acordo o artigo 28 do Código Civil, haverá a caducidade quando não ocorrer a aceitação da proposta de maneira inequívoca num prazo de trinta dias.

De acordo com Cassarotte[5] (2014), o direito de preferência é unilateral, gerado para apenas uma parte, enquanto a outra tem apenas obrigações, onde o locador deverá oferecer ao preferente o bem caso resolver vendê-lo.

2.2 O DIREITO DE AÇÃO REFERENTE À PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO

Quando o locatário tem o seu direito de preferência violado cabe a este pleitear uma ação para ter para si o bem que a ele pertencia prioritariamente quanto a sua aquisição, mas que foi vendido para terceiro, estranho a relação contratual.

Conforme Cassarotte (2014, p. 49), de acordo com a jurisprudência e a doutrina, o locatário poderá ter sua pretensão expressa por meio de uma ação de preferência explicitamente ou através de uma ação de adjudicação, ou mesmo, uma com a finalidade de anular a venda do imóvel juntamente com a de adjudicação. O que importa é a essência da ação, o seu interesse verdadeiro que é reaver o bem alienado, para que este seja transferido judicialmente.

Ainda de acordo com a autora mencionada, não só ao locatário pertence o direto de propor uma ação de preferência, mas também aos condôminos, ao locador ou arrendatário uma vez que, tratando-se da preferência de caráter convencional proveniente da compra e venda do bem, o vendedor terá o direito somente de exigir as perdas e danos.

Segundo Cassarotte:

No pertinente à legitimidade passiva, insta observar que se faz indispensável promover-se além do alienante, também a citação do adquirente para a formação do litisconsórcio passivo necessário. A falta de citação do alienante, nessa hipótese, é causa nula do processo (CASSAROTTE, 2014, p. 49).

De acordo com a Lei do Inquilinato, em seu artigo 33, o locatário pode configurar o seu direito de preferência, optando, no caso de este ser rejeitado, o requerimento das perdas e danos, ou então retomar o imóvel alienado efetuando um depósito no valor deste, arcando também com os gastos necessários com a escritura do imóvel à venda; são direitos irrenunciáveis que pertencem ao locatário.

Segundo Plaça:

O direito de exigir as perdas e danos é obrigacional, não prescindindo da observância do prazo de 6 (seis) meses, ao qual sua prescrição é a estabelecida para as obrigações de mesma natureza de 20 (vinte) anos (vintenária), figurando no polo passivo o alienante, mas desde que avantajado de importância monetária para a aquisição do bem (PLAÇA, 2014, p.19).

É denominada de adjudicação compulsória a demanda de reaver o imóvel, que somente poderá ser proposta quando estiverem presentes todos os elementos constitutivos, devendo ser registrado pelo menos no prazo de 30 dias antes de ocorrer a alienação, devendo este contrato ser assinado por ambas as partes, juntamente às testemunhas para que o contrato gere os seus efeitos; deverá a ação ser proposta em um prazo de seis ( 6) meses contado no momento do ato da averbação no cartório, devendo fazer outrossim o depósito do preço efetuado por aquele que adquiriu a coisa.

Segundo Plaça:

Nesta adjudicação compulsória haverá litisconsórcio nos polos ativo e passivo, tendo como partes o alienante e o adquirente, podendo até constar pedidos secundários, como perdas e danos. Caso não seja proposta no prazo de 6 (seis) meses, o locatário também não poderá exigir perdas e danos, porque ele teve a oportunidade de ingressar com a ação para reaver o imóvel e não o fez por desleixo (PLAÇA, 2014, p.19).

Portanto, estão explícitas na lei, várias formas do locatário que foi rejeitado nessa relação contratual buscar o direito de pelo menos reduzir os prejuízos tomados, tanto quando o contrato não estiver registrado na matrícula, dando assim ao seu direito uma real eficácia.

3. EXTINÇÃO DA PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO

Assim como nada na vida se firma para sempre, não poderia ser diferente com o contrato de preferência, que também terá suas hipóteses de extinção. Os contratos em geral possuem algumas modalidades que os fazem dar por extintos, e assim são assegurados nos artigos 472 a 480 do Código Civil, as formas que os extinguem.

O contrato de preferência em si, se extinguirá, via de regra, quando houver o seu cumprimento, ou seja, haverá a extinção quando o locatário, ou aquele que vier a exercer o direito de preferência adquirir o bem que está para a alienação. Ainda haverá a extinção quando houver a morte de alguma das partes da relação contratual (DINIZ, 2009).

Segundo VIEIRA[6] (2016), poderá o contrato ainda ser extinto por outros meios, podendo ocorrer quando houver a resilição, a resolução ou podendo ocorrer por uma cláusula de arrependimento inserida no contrato.

Para melhor compreensão, a resilição, por sua vez, ocorre quando as partes ou só uma delas decidem através de uma iniciativa própria dar por extinto o contrato. Poderá também ocorrer a resilição bilateral, também chamada de distrato, que ocorre quando ambas as partes desejam extinguir o contrato ou a resilição unilateral quando apenas uma delas o contrato ou a resilição unilateral, quando apenas uma delas requer a extinção do contrato (VIEIRA, 2016).

Já a resolução ocorre quando por algum motivo não houve o cumprimento da obrigação, normalmente ocorre resolução por mora, inadimplemento absoluto e quando se torna impossível o cumprimento da obrigação.

A cláusula de arrependimento é aquela que poderá ser denominada como período de carência, esta se configura quando as partes têm a oportunidade de estabelecer um prazo para alegar o arrependimento caso houver, cabendo ainda às partes estabelecerem as arras penitenciais (VIEIRA, 2016).

Dar-se-á esta extinção também, quando o locatário deixar por algum motivo de buscar seu direito de preferência, na ocorrência de o bem ser vendido a terceiro e o locatário não requerer no prazo previsto, tendo como consequência a perda do direito.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Diante do exposto, pode-se considerar que o direito de preferência é extrema relevância nas relações contratuais locatícias, especialmente quando este direito é provocado pelo fato de um bem inicialmente locado e que ainda estando dentro no prazo de vigência do contrato é destinado à alienação.

Dada a crescente demanda por contratos de locação, necessário foi que se estabelecessem regras que pudesse tutelar as partes envolvidas, sejam na qualidade de locador ou locatário, afastando quaisquer espécies de riscos que pudessem lesar os seus direitos.

A Lei do Inquilinato nº 8245/91 foi criada especificamente para amparar esse tipo de relação contratual, trazendo também a possibilidade de o locatário não sair lesado nesta situação de alienação do imóvel locado.

Notadamente, com o surgimento da referia Lei, houve quebra de desigualdades entre aquele que quer colocar o seu bem para ser locado (locador) e aquele que quer locar o bem (locatário). Pode-se dizer que o seu surgimento foi um provimento mais do que justo, sendo que trouxe meios de segurança ao locatário, mesmo que ele não tenha o interesse de alienar o bem, ao menos terá o direito de se precaver.

O direito de preferência ainda não se qualifica absoluto do locatário, pois se encontra junto a ele algumas ponderações em que este poderá não o ter prioritariamente, como se observa na hipótese do artigo 34 da Lei do Inquilinato, que dispõe sobre a existência de condôminos, passando a ser destes a preferência quando houver alienação do imóvel, além do também disposto no artigo 32, em que o locatário não terá preferência por se tratar da alienação de imóvel resultante de decisão judicial.

O advento dessa garantia servirá para que o locador e locatário caminhem juntos, tendo em vista a igualdade e as mesmas condições para ambos, tendo, dessa forma, o pluralismo de uma sociedade mais justa.

REFERÊNCIAS

AVIZ, Raphael. Locador e locatário. Disponível em:< https://www.diferenca.com/locador-e-locatario/>. Acesso em: 20 nov. 2019.

BRASIL. Código Civil: Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm>. Acesso em: 30 out. 2019.

BRASIL. Lei Nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 25 out. 2019.

CASSAROTE, Marijane Fernanda. O Direito de Preferência e Suas Peculiaridades. Revista SÍNTESE: Direito Imobiliário. São Paulo. v. 4. n. 21. p. 22-51. Maio/jun. 2014. Disponível em:< http://www.bdr.sintese.com/AnexosPDF/RDI%2021_miolo.pdf>. Acesso em: 25 out. 2019

CÉZAR, Daihane. O Direito de Preferência no Contrato de Locação de Imóveis. 25 de fevereiro de 2019. Disponível em:<http://leidoinquilinatonapratica.com.br/direito-de-preferencia-locacao-de-imoveis/>. Acesso em: 27 out. 2019.

DIFERENÇA entre locador, locatário e fiador. Casa Dicas. Disponível em:<https://www.casadicas.com.br/aluguel/diferenca-entre-locador-locatario-e-fiador.html>. Acesso em: 20 nov. 2019.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito civil Brasileiro: Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais. v. 3. 25. ed. São Paulo: Saraiva, 2009.

EGITO, Francisco Machado. Direito de preferência do locatário: Breve síntese do direito de preferência. Jun. 2018. Disponível em:<https://jus.com.br/artigos/67229/direito-de-preferencia-do-locatario>. Acesso em: 25 out. 2019.

MAPRELIAN, Daniel Ramos. Contrato de Locação: Breves conjecturas acerca da natureza e obrigações relativas ao certame. 2015. Disponível em: https://danimapre.jusbrasil.com.br/artigos/245007331/contrato-de-locacao>. Acesso em: 26 out. 2019.

MONEGAGLIA, Raul. Direito de preferência nos contratos de locação. 2011. Disponível em:<https://espaco-vital.jusbrasil.com.br/noticias/3038480/direito-de-preferencia-nos-contratos-de-locacao>. Acesso em: 27 out. 2019.

PLAÇA, Luana Cristina Coutinho Orosco. Direto de Preferência na Lei nº 8.245/1991. Revista SÍNTESE: Direito Imobiliário. São Paulo. v. 4. n. 21. p. 13-21. Maio/jun. 2014. Disponível em:< http://www.bdr.sintese.com/AnexosPDF/RDI%2021_miolo.pdf>. Acesso em: 25 out. 2019

QUINTANA. Ana Maria Simões Lopes. Adjudicatória por preterição à Preferência na Lei do Inquilinato. 23 dezembro 2005. Disponível em:<https://www.paginasdedireito.com.br/index.php/artigos/94-artigos-dez-2005/5347-adjudicatoria-por-pretericao-a-preferencia-na-lei-do-inquilinato>. Acesso em: 30 out. 2019.

VENOSA, Silvo de Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. v.3. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007.

VIEIRA, Hugo Amoedo. Breves apontamentos sobre contratos de locação. Jan. 2016. Disponível em:<https://www.conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/45889/breves-apontamentos-sobre-contratos-de-locacao>. Acesso em: 20 nov. 2019.

________________________________

[1] https://espaco-vital.jusbrasil.com.br/noticias/3038480/direito-de-preferencia-nos-contratos-de-locacao

[2] http://leidoinquilinatonapratica.com.br/direito-de-preferencia-locacao-de-imoveis/

[3] Disponível em:< http://www.bdr.sintese.com/AnexosPDF/RDI%2021_miolo.pdf

[4] https://www.paginasdedireito.com.br/index.php/artigos/94-artigos-dez-2005/5347-adjudicatoria-por-pretericao-a-preferencia-na-lei-do-inquilinato

[5] http://www.bdr.sintese.com/AnexosPDF/RDI%2021_miolo.pdf

[6] https://www.conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/45889/breves-apontamentos-sobre-contratos-de-locacao

Jeferson Botelho Pereira, Cristiane Xavier Figueiredo, 

Helloísa Passos Dothing, Thalya Gomes Trindade

Disponível em: https://jus.com.br/artigos/88053. Acesso em: 31 mar. 2021.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

Aspectos práticos da implantação de condomínios

PRIMEIRA PARTE

A incorporação imobiliária, cujo conceito encontra-se no parágrafo único do artigo 28 da Lei 4.591/64, é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de unidades autônomas em edificações.

A incorporação imobiliária, portanto, é o início de uma complexa operação de planejamento, financiamento, vendas e construção de um empreendimento imobiliário. O incorporador vende “na planta” frações ideais de terreno, que corresponderão a unidades individualizadas, prontas e acabadas ao final do intrincado processo de construção.

A averbação do habite-se, seguido da instalação do condomínio, marca a conclusão da obra. Os adquirentes de imóveis recebem um empreendimento construído, com unidades individualizadas, dos quais são proprietários de uma fração ideal das partes comuns. As partes exclusivas de cada condômino tornam-se distintas da matrícula do terreno que lhe deu origem, passando a ter existência autônoma.

Em outras palavras, fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de um condomínio, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como regra geral ela é composta de uma parte comum e de uma parte privativa.

Para se estabelecer a fração ideal de um imóvel, é preciso fazer o seguinte cálculo: área total do terreno multiplicada pela área da unidade em questão. Após, deve-se dividir o resultado pela área total construída das unidades.

A instalação do condomínio é o momento que marca a entrega do empreendimento aos compradores. Nesta assembleia acontece a escolha dos primeiros representantes para administrar o condomínio, com aprovação de orçamento, dando início ao processo de ocupação e administração do condomínio. É um momento importante e requer amplo conhecimento, esforços e diversas providências por parte da administração. São diversas as fases para implantação do condomínio. Nas seções a seguir, citamos as principais.

I) O PROCESSO DE NASCIMENTO DO CONDOMÍNIO

Esta etapa ocorre com a instituição do condomínio, que faz nascer o condomínio. A forma mais comum de nascimento do condomínio é a incorporação imobiliária. O Código Civil, acerca da instituição, afirma:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

A instituição ocorre por um ato solene, por instrumento particular ou público, em que ocorre a especificação do condomínio, com a discriminação das unidades autônomas, a separação das áreas comuns, a determinação das frações ideais e a finalidade das unidades. Alguns documentos são necessários para a instituição, que ocorre antes da instalação do condomínio. Os documentos estão listados a seguir:

● minuta da convenção do condomínio;

● comprovante de recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços) sobre a obra;

● Certidão Negativa de Débitos Previdenciários (CND), comprovando o recolhimento do INSS da obra;

● auto de conclusão da obra (habite-se ou certidão de construção).

Com o registro, pelo oficial, o condomínio estará instituído (Lei 6.015/73, art. 167, I, “17”).

II) PREPARAÇÃO PARA A IMPLANTAÇÃO DO CONDOMÍNIO (CONDOMÍNIO RESIDENCIAL, COMERCIAL, MISTO ETC)

As construtoras devem contar com a assessoria jurídica de advogados especializados em direito condominial para elaboração da minuta de Convenção e do Regimento Interno. As administradoras auxiliares de condomínio prestarão assessoria na elaboração de orçamento, com a estimativa do valor da cota condominial, considerando o empreendimento a ser construído, instalações e equipamentos prediais, áreas comuns e os serviços de que serão dotados o condomínio, para apresentação em assembleia de instalação.

III) CONVOCAÇÃO DA PRIMEIRA ASSEMBLEIA (ASSEMBLEIA GERAL DE INSTALAÇÃO)

Esta assembleia tem por objetivo dar início à administração do condomínio. Possui diversos assuntos para deliberação, dentre os quais destacamos:

● a aprovação dos condôminos para a instalação do condomínio, com o início da ocupação das unidades e início da administração do condomínio;

● a autorização para inscrição do condomínio na Receita Federal do Brasil, para a obtenção do CNPJ;

● a entrega da obra aos adquirentes, demarcando o início da “vida” do condomínio, com sua administração após instalação;

● a escolha do corpo diretivo, por meio da eleição do síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal, para que o condomínio tenha representatividade;

● a aprovação da previsão orçamentária inicial para o condomínio, por um período reduzido de tempo, considerando a necessidade de ajustamento conforme a ocupação for acontecendo;

● a contratação da administradora auxiliar do condomínio;

● e a aprovação do regramento interno do condomínio (convenção e regimento interno).

Após sua realização, a assembleia de instalação deve ser formalizada por uma ata, subscrita por um presidente e um secretário. A ata será o documento jurídico comprobatório da eleição do corpo diretivo do condomínio, aprovação do orçamento condominial, contratação da administradora do condomínio e aprovação do regramento interno para a gestão do condomínio e relações entre os condôminos.

Importante destacar que na assembleia de instalação será eleito o síndico, o primeiro representante legal do condomínio, na forma do artigo 1.347 do Código Civil e convenção de condomínio.

Se os condôminos não tiverem aprovado uma convenção de condomínio na AGI, o condomínio será regido pela sua minuta de convenção constante no registro imobiliário quando da incorporação (art. 32, alínea “j”, da Lei 4.591/64 - Lei de Condomínios e Incorporações).

Consideramos a primeira obrigação legal do síndico promover a inscrição do condomínio no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas). De um modo geral, é somente após a obtenção do CNPJ que o síndico poderá contratar os serviços necessários para a administração do condomínio. O condomínio que não tem CNPJ não poderá ter conta em instituição bancária.

Algumas administradoras oferecem serviços de suporte financeiro, como as “contas pool”, em que a gestão financeira é realizada pela própria administradora, com os recebimentos dos boletos e pagamentos de contas do condomínio.

Compete ao síndico a contratação do seguro do condomínio após a obtenção do CNPJ (Código Civil, art. 1.348, inciso IX).

Algumas construtoras determinam, em convenção, a indicação da administradora do condomínio, ao menos durante o período inicial, objetivando facilitar os procedimentos administrativos e legais necessários, sem comprometimento do empreendimento.

IV) DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO

Após sua eleição, o síndico deverá solicitar da construtora os seguintes documentos:

● habite-se ou certidão de construção;

● alvará de aprovação e execução da construtora;

● o AVCB (Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros);

● alvará para instalação de elevadores;

● projeto e plantas originais do empreendimento;

● os projetos executivos da instalação da rede elétrica, hidráulica, rede de esgoto, gás, para-raios, paisagismo, sistema de euso, castelos d´água (se houver) etc;

● manual do síndico e do proprietário;

● certificado de garantia de equipamentos (circuitos de televisão, portões, aparelhos de ar condicionado, elevadores etc);

● certificado dos bombeiros para funcionamento da piscina;

● notas fiscais e manuais técnicos dos equipamentos.

V) VISTORIA DAS ÁREAS COMUNS

É importante que o síndico realize uma vistoria para o aceite dessas áreas, além da conferência e recebimento do enxoval do condomínio, possibilitando com isso a entrega das chaves das unidades.

VI) CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS E PRIMEIRAS AÇÕES ADMINISTRATIVAS

Os serviços serão contratados de acordo com a natureza do empreendimento. Citamos alguns, como:

● contratação do seguro obrigatório do condomínio;

● elaboração e envio de circulares com as primeiras informações aos condôminos;

● orientação acerca do agendamento de mudanças, conforme o regramento interno do condomínio;

● elaboração e envio de circulares sobre a realização de obras nas unidades autônomas (NR 16.280), com observância aos três “s” previstos no Código Civil (artigo 1.336, inc. IV, segurança, saúde e sossego);

● comunicação sobre fatos relevantes para a boa administração do condomínio, para manter a “ordem” e zelar pela boa convivência e segurança dos condôminos.

VII) PERÍODO PÓS-INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO

O período pós-instalação do condomínio é considerado o mais turbulento, já que envolve inúmeras providências. Destacamos a existência de problemas, como questões ainda pendentes com a construtora, a realização de muitas obras nas unidades privativas, condôminos que não se conhecem e utilização de áreas comuns que destoam do portfólio de venda do empreendimento.

É muito comum que nas assembleias de instalação seja eleito um proprietário, refutando a indicação de síndicos externos, por considerar que um condômino irá zelar pelos interesses da coletividade. Por outro lado, as construtoras optam pela indicação de um síndico profissional (pessoa física ou jurídica), especializado na atividade, com experiência em implantação. Diante da complexidade da tarefa, é necessário conhecimento técnico ou a contratação de assessoria especializada para que a operação do condomínio possa ser bem-sucedida, objetivando garantir direitos e deveres dos condôminos e da construtora-incorporadora.

SEGUNDA PARTE - ALGUNS ASPECTOS RELEVANTES DA INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO

I) ADMINISTRADORA AUXILIAR DO CONDOMÍNIO

Um ponto de grande importância é a contratação de administradora auxiliar de condomínios, que deve possuir conhecimentos técnicos e experiência em implantação de condomínios.

O condomínio deverá fazer constar do contrato as efetivas atribuições da administradora. Na fase da comercialização é comum que algumas administradoras se comprometam com inúmeras atribuições para assessorar o síndico e a administração interna, mas na prática deixam a desejar, podendo inclusive comprometer a gestão do síndico.

II) VALOR DA COTA CONDOMINIAL

A maioria das propostas orçamentárias apresentadas na assembleia de instalação não atende a realidade administrativa do empreendimento. Isto ocorre porque algumas administradoras apresentam previsões com valores reduzidos por pressão das incorporadoras ou das construtoras, para atender comercialmente, não considerando despesas relevantes a serem incorridas.

Não é incomum verificar, em algumas propostas orçamentárias, rubricas de despesas de consumo com a informação “rateio à parte”. Tal ocorrência induz a pensar que o valor da cota condominial é reduzido, quando na verdade a estimativa de consumo não foi considerada sob a prerrogativa de que não há consumo anterior por ser um condomínio novo.

Importante verificar a costumeira omissão de algumas despesas ordinárias de caráter sazonal, tais como: limpeza dos reservatórios de água, contratação do seguro, serviços de dedetização, entre outros. Além disso, ocorrem equívocos, já que muitas previsões não contemplam despesas ordinárias, que, obrigatoriamente, deveriam constar.

Podemos citar como exemplo um empreendimento que é munido de E.T.E. (Estação de Tratamento de Esgoto), mas que não fez constar da proposta orçamentária verba (de elevado valor) para a contratação da manutenção e análises da estação. Essas omissões ocorrem, na maioria das vezes, para tornar o empreendimento mais atrativo quando da sua comercialização e evitar contestações em assembleia.

Alguns fatores fazem os condomínios novos possuírem despesas menores. Um dos motivos é que a ocupação do empreendimento costuma ser gradativa, ou seja, quando da implantação, a construtora ainda possui algumas unidades vazias destinadas à comercialização. Por essa razão os condomínios costumam contratar uma quantidade menor de funcionários ou de terceirizados. Outro ponto que merece ser considerado é o menor impacto da inadimplência no rateio das despesas, pois somente com a instalação do empreendimento, com a respectiva entrega das chaves, é que as despesas de manutenção deixam de ser da construtora. Importante considerar que à medida em que a ocupação do condomínio cresce, aumentam as despesas de água, energia, funcionários, prestadores de serviço e manutenção predial.

Por essas razões é importante que, após sua eleição, o síndico possa fazer a revisão da proposta orçamentária inicialmente aprovada para verificar se ela atende às necessidades do empreendimento. Caso não atenda, o síndico deverá convocar Assembleia Geral para que os condôminos tenham conhecimento e deliberem sobre o ajuste da cota e demais medidas a serem adotadas, objetivando ter condições de manter os serviços e a segurança do condomínio.

Paralelamente a este processo, o síndico deverá expor, também em assembleia, os custos referentes ao material necessário para implantação do condomínio (equipamentos para manutenção das áreas comuns, lixeiras, bebedouro e outros materiais para refeitório dos funcionários, proteção/acolchoado para elevador, mobiliário para portaria, capachos etc), visto que a construtora não contempla em seu memorial descritivo todo material de que o condomínio irá necessitar. Deverá ser elaborada uma lista de prioridades.

Na prática, o síndico poderá, como forma de melhor acomodar o orçamento, contratar os serviços de acordo com o índice de ocupação, exceto aqueles obrigatórios com relação à segurança e manutenção. Exemplo: orçamento com a previsão de oito auxiliares de serviços gerais. Essa contratação poderá ser realizada gradativamente, de acordo com a ocupação e liberação das áreas de lazer. O correto planejamento financeiro é imprescindível para a uma boa administração do condomínio, principalmente, na fase de implantação.

Outro aspecto relevante é o percentual previsto no orçamento em relação à perda de recebíveis (inadimplência). Exemplo: se o percentual aprovado foi de 10%, mas a média do primeiro e do segundo meses de arrecadação superar este percentual, o síndico deverá tomar medidas para corrigir o orçamento, objetivando evitar déficit orçamentário, o que comprometeria a implantação do condomínio. Desde o início da gestão, o síndico deverá definir critérios quanto à forma de recuperação dos créditos, para tomar as providências devidas de maneira a conter a inadimplência.

III) PROCEDIMENTOS PARA VISTORIA E ACEITE DAS ÁREAS COMUNS

O síndico deverá contar com a assessoria de empresa especializada para fazer a vistoria de todas as áreas comuns do condomínio e verificação dos equipamentos. A inspeção deve considerar o memorial descritivo da incorporação, como os materiais de vendas disponibilizados pela construtora. É neste momento que o síndico fará o recebimento das áreas comuns e pontuará todas as ressalvas necessárias para que a construtora possa fazer as devidas correções e/ou substituições.

De um modo geral, podemos dizer que todo o condomínio é entregue com problemas, alguns com mais, outros com menos, independente do tipo de construção e da construtora, seja na obstrução de rede, no sistema de drenagem, acabamentos, entre outros. Por este motivo, existem prazos previstos em relação às garantias da construtora. O síndico deverá fazer os registros, observando os prazos fixados, sob pena de perda da garantia.

Outro aspecto é o termo de vistoria, documento a ser assinado pelo síndico. Além da assessoria técnica, ele necessita de assessoria jurídica. Segue modelo utilizado por determinada construtora para análise da amplitude dos efeitos:

Pelo presente, o(a) síndico(a) deste Condomínio Residencial DECLARA, para todos os fins de direito, receber, nesta data, os espaços referentes aos blocos e à Área Social Comum, (ASC) do referido empreendimento, nos termos do projeto aprovado pela Prefeitura Municipal Competente, da Convenção de Condomínio e da NBR 12.271, conforme listados abaixo.

Declara ter realizado, nesta data, completa, detalhada e minuciosa vistoria da Copa / Edícula de Serviço.

Declara ter verificado que o(s) referidos(s) espaço(s) encontra-se(am-se) em perfeitas condições, que suas instalações, equipamentos, acessórios e componentes encontram-se nos devidos locais e em perfeito estado de funcionamento, não apresentando qualquer vício ou defeito aparente ou de fácil constatação, pelo que as recebe, sem qualquer ressalva.

Declara, também, ser de seu conhecimento que, a partir dessa data, passa a contar com as garantias que lhe são asseguradas pelo Código de Defesa do Consumidor, estando ciente de que a responsabilidade da construtora e incorporadora do empreendimento quanto aos vícios aparentes ou de fácil constatação é de 90 (noventa) dias a contar da presente data.

Está ciente de que, ao receber as áreas comuns passa a ser de sua responsabilidade a conservação e manutenção destas, eximindo a construtora de qualquer responsabilidade advinda de mau uso.

Declara estar ciente de que as garantias dos itens da Área Social Comum (ASC) passam a ter sua validade assegurada a partir da data de seu recebimento pelo representante legal do condomínio – o síndico – ou data de emissão do auto de conclusão – habite-se, o que ocorrer primeiro. É imprescindível leitura do manual para verificação das regras que ocasionam a perda de garantias. Dentre elas a mais importante é a aplicação correta da manutenção preventiva estabelecida pela norma técnica 5674, detalhada no referido manual e que, ao receber as áreas comuns, passa a ser de sua responsabilidade a conservação e manutenção, eximindo a construtora de qualquer responsabilidade advinda de mau uso.

Concorda que, para prevenir dúvidas, todas as comunicações com a construtora deverão ser sempre feitas por escrito, pelo que se obriga a tanto.

ALGUMAS REFLEXÕES:

1 – O síndico não deve atestar sobre matéria que desconhece, por este motivo, reforçamos a necessidade de assessoria. Exemplo: o síndico tem conhecimento do projeto aprovado pela Prefeitura? O que dispõe a NR 12.721?

2 – O síndico não pode declarar que todos os equipamentos, acessórios e instalações estão em perfeitas condições de funcionamento se estes não forem devidamente testados, preferencialmente, por profissional especializado.

3 – Quanto ao início da contagem do prazo de garantia, importante ficar expresso que somente começa a correr a partir da entrega das chaves. Exemplo: foi realizada a vistoria e assinado o termo de aceite e recebimento das áreas comuns pelo síndico, contudo, a construtora, por determinado problema, somente procede à entrega de chaves trinta dias após esta data. Com isso, dos noventa dias iniciais, o condomínio perderia trinta dias para identificação de vícios aparentes e de fácil constatação.

MANUTENÇÃO PREVENTIVA

As áreas sociais dos condomínios requerem cuidados específicos para seu uso e conservação. Por este motivo, devido às competências impostas ao síndico, é imprescindível criar um plano de ação para o cumprimento das normas de manutenção, como forma preventiva para o devido funcionamento dos equipamentos e para evitar perda de garantias, principalmente aquelas impostas à construtora.

REGULAMENTAÇÃO DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) elabora e regulamenta a manutenção preventiva. Suas principais normas são:

NBR 5674 (Manutenção de Edificações – Procedimentos)

NBR 14037 (Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações)

NBR 15575 (Norma de Desempenho)

NBR 16280 (Norma de Reforma)

REGISTRO DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Os registros de manutenção devem ser feitos para comprovar sua realização, auxiliar o controle, as condições de garantia e a prestação de contas do condomínio. A elaboração do checklist ajuda o controle e resgate das verificações (histórico), e deve possuir modelo elaborado para o condomínio, levando em consideração as características e grau de complexidade. Em todos os tipos de comprovação, é essencial detalhar o que foi realizado, o que foi comprado, quem fez o serviço e quando foi realizado. Entre os tipos de comprovação temos: nota fiscal, cupom fiscal, nota de serviços, laudos, contratos de serviços, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), termos de garantia etc. Toda documentação, quando solicitada, deve estar disponível e prontamente recuperável para os condôminos, moradores, construtora/incorporadora e órgãos públicos.

Andrea Oliveira - Gerente de condomínios com mais de vinte e cinco anos de experiência na área. Síndica profissional e consultora condominial. Desde 2008 ministra cursos de Rotinas Administrativas em Condomínios, Previsão Orçamentária e Análise de Balancetes. Pós-graduanda em Direito e Gestão condominial.

Francisco Machado Egito - Advogado com pós-graduação em Direito Imobiliário e pós-graduação em Direito Notarial e Registral. Graduado em Gestão de Negócios Imobiliários. Administrador de condomínios e imóveis. Graduado em administração e contabilidade. Sólida experiência em negócios imobiliários. Professor universitário nas disciplinas de Direito Condominial, tributação em negócios imobiliários e Aspectos contábeis, tributários e previdenciários em condomínios. Coordenador da pós graduação em Direito e Gestão condominial e da pós graduação em Direito Condominial. Mestrando em administração pela UFF. Presidente da comissão de Direito Condominial da ABA-RJ. Coordenador da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC-RJ. Membro das comissões de Direito Imobiliário da OAB Niterói e OAB RJ.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

Financiamento imobiliário bate recorde em fevereiro e quase dobra

De acordo com a Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o financiamento imobiliário com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiu R$ 12,45 bilhões em fevereiro de 2021. O montante representa um recorde nominal para um mês de fevereiro na série histórica iniciada em 1994.

Além disso, o volume total de financiamentos imobiliários no mês passado superou em 1,3% o registrado em janeiro e quase dobrou na comparação com fevereiro de 2020 (R$ 6,38 bilhões), exibindo crescimento de 95,3%.

No primeiro bimestre de 2021, o montante financiado somou R$ 24,74 bilhões, alta de 83% em relação ao mesmo período do ano passado. No acumulado de 12 meses, entre março de 2020 e fevereiro de 2021, o montante financiado somou R$ 135,19 bilhões, alta de 64,4% em relação ao período imediatamente anterior.

No cálculo de unidades, foram financiados 50,6 mil imóveis em fevereiro de 2021 nas modalidades de aquisição e construção, resultado 8% menor que o do mês anterior. Comparado a fevereiro de 2020, a alta registrada foi de 98,4%.

No primeiro bimestre de 2021 foram financiados, com recursos da poupança SBPE, 105,69 mil imóveis, resultado 97,8% superior ao de igual período de 2020. Nos últimos 12 meses encerrados em fevereiro de 2021, foram financiados com recursos da poupança 479,04 mil imóveis, resultado 53,7% superior ao do período anterior (311,60 mil unidades).

Captação Líquida da poupança

Em relação à captação líquida da poupança SBPE no mês passado, a entidade informou que foi negativa em R$ 5,01 bilhões, apontando que a sazonalidade continua a prevalecer. De acordo com a associação, a sazonalidade se deve à concentração de gastos obrigatórios no início de ano (como IPTU, IPVA e despesas escolares), que, em muitos casos, são quitados com recursos de poupança.

Segundo a Abecip, um dos fatores que explica o quadro de 2021 é o fim do auxílio emergencial, que deverá ser retomado a partir de abril em valores menores e a um contingente mais restrito de pessoas. “É possível, portanto, que março ainda apresente alguma pressão sobre as cadernetas”, diz a entidade.

O saldo da poupança SBPE encerrou fevereiro em R$ 782,3 bilhões, com recuo de 0,5% no mês. Em termos anuais, os números são positivos e ainda muito expressivos, com alta de 20,5% em relação a fevereiro do ano passado.

Financiamento imobiliário em janeiro

Vale lembrar que o financiamento imobiliário com recursos em cadernetas do SBPE somou R$ 12,29 bilhões em janeiro desde ano, sendo o maior valor já registrado para o mês. Em comparação com janeiro do ano passado, houve um avanço de 72%, de acordo com dados da Abecip.

O financiamento imobiliário no primeiro mês do ano foi 29,7% menor em comparação com dezembro de 2020.

Fonte: SUNO NOTíCIAS

Cláusulas especiais de compra e venda: Pactos Adjetos - Questão de Direi...

Afinal de contas: incide ITBI na integralização de capital com imóveis?

No início deste mês, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por maioria (7 x 4), que incide Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas, nos casos em que o valor do imóvel exceder o (valor do) capital social integralizado.

Operação bastante comum no contexto de planejamentos sucessórios, reestruturações patrimoniais e fases iniciais de empreendimentos imobiliários, a transferência do imóvel para uma pessoa jurídica pode (ou não) estar sujeita ao ITBI.

Em breve síntese, o ITBI é um imposto municipal cobrado, dentre outras situações, na transmissão onerosa de imóveis, como é o caso da permuta ou compra e venda. Entretanto, a Constituição Federal prevê que a transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital não está sujeita ao ITBI, a não ser que a atividade preponderante da pessoa jurídica (que recebeu os imóveis) for a compra e venda ou locação de bens imóveis (atividade imobiliária).

Em outras palavras: se um imóvel for transferido (por uma operação de aumento de capital) para uma pessoa jurídica, essa operação (de integralização) não estará sujeita ao ITBI — por imunidade prevista na Constituição Federal. Todavia, se essa pessoa jurídica for, por exemplo, uma holding imobiliária, a transmissão (para o patrimônio dessa holding) estará sujeita ao imposto. Por outro lado, se o mesmo imóvel for integralizado, por hipótese, em uma pessoa jurídica cuja atividade preponderante seja de agroindústria, não há que se falar em custo tributário na transferência da propriedade.

A Constituição Federal não faz qualquer menção à proporção entre o valor do imóvel que foi/será transferido e o capital social da sociedade que recebeu/receberá o imóvel. O requisito principal, para o reconhecimento da imunidade, está relacionado à preponderância da atividade, calculada com base na receita operacional da pessoa jurídica.

Entretanto, o STF — no julgamento (em sede de repercussão geral) do RE 796.376/SC envolvendo a empresa Lusframa Participações Societárias Ltda. — interpretou a imunidade constitucional sobre o ITBI digamos, no mínimo, de forma curiosa.

Caso concreto envolvendo o ITBI

O contexto é muito simples: os sócios da Lusframa integralizaram o capital da sociedade (da Lusframa) no valor de 24 mil reais mediante a transmissão (incorporação) de 17 imóveis no valor total de 802 mil reais.

Na deliberação sobre o aumento de capital, os sócios determinaram que 778 mil reais (802 mil reais menos 24 mil reais) seriam destinados para a conta de reserva de capital — que compõe o patrimônio líquido da sociedade. Entretanto, as autoridades fiscais do município de São João Batista (SC) entenderam que a diferença estaria sujeita ao ITBI. Após alguns anos de discussão, o assunto chegou até o STF.

A Suprema Corte tinha em mãos a seguinte discussão: a parcela dos 17 imóveis transferida para o patrimônio da Lusframa e alocada como reserva de capital estaria sujeita ao ITBI? Ou seja, apenas a parcela alocada para a conta de capital social estaria “protegida” pela imunidade? Uma vez que a imunidade do ITBI em integralização de capital está prevista em nossa Constituição, caberia ao STF decidir sobre o assunto.

E qual foi o entendimento que prevaleceu no plenário virtual? “Prevaleceu”, pois, como mencionado, foi uma decisão por maioria de votos. Em síntese, a tese vencedora concluiu que a parcela destinada à reserva de capital da Lusfarma está sujeita ao ITBI, uma vez que não tributar o valor destinado para a reserva de capital seria interpretar o artigo 156 da Constituição (que prevê a regra de imunidade) de forma extensiva.

Com o devido respeito à conclusão do leading case, entendemos não fazer sentido essa interpretação. Em nosso ponto de vista, a decisão é superficial e padece de aprofundamento nas regras tributárias, contábeis e societárias. Vamos enumerar alguns argumentos que sustentam as nossas críticas:

O que diz a Constituição sobre o assunto

A Carta Magna dispõe que não incide ITBI quando se incorpora (transmite) imóvel ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.

Pois bem. Os imóveis foram transferidos para o patrimônio da Lusframa? Sem dúvida. Do ponto de vista jurídico, houve a transferência de propriedade para a sociedade — ou seja, o imóvel passou a integrar o conjunto de bens da Lusframa. Do ponto de vista contábil, as contas de capital social e reserva de capital são também registrados no patrimônio líquido. Dessa forma, em qualquer interpretação que se queira dar, os 17 imóveis passaram a incorporar o patrimônio (jurídico ou contábil) da sociedade. Ou seja, os fatos estão de acordo com a previsão constitucional.

Quer dizer então que a expressão “realização de capital” apenas significa subscrição do capital social?

De forma alguma. Vale lembrar que uma sociedade pode ser financiada por recursos dos sócios (capital próprio) ou por intermédio de terceiros (capital de terceiros). No patrimônio líquido, identifica-se o capital próprio — ou seja, todo o capital líquido que a sociedade possui. Contabilmente, registra-se no patrimônio líquido o capital social, as reservas, as ações em tesouraria e os ajustes de avaliação patrimonial. Assim, em nosso entendimento, a expressão “realização de capital” é sinônima de “integralização de recursos”, ou financiamento da sociedade que recebe o recurso (no caso, um bem imóvel). Esse recurso — seja destinado à conta de capital social ou à reserva de capital — se caracteriza como integralização de recursos pelos sócios. Ou seja, a realização do capital pode ser feita por capital próprio ou por capital de terceiros. A integralização do capital social é apenas uma das formas de realização de capital.

E onde se lê “realização de capital social”?

A norma de imunidade do ITBI faz referência apenas aos “bens ou direitos incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital”. Ou seja, novamente, não há qualquer restrição à destinação do bem ou direito ao capital social, como firmado no caso em destaque. Se o legislador quisesse restringir a imunidade apenas ao que é destinado para o capital social, assim teria feito. Entretanto, o termo utilizado foi apenas “capital” — que deve ser entendido como o recurso (seja dinheiro, bens ou direitos) que financia a sociedade. Capitalizar uma empresa significa aportar recursos que irão servir para a manutenção das atividades da sociedade. Esse aporte de capital pode (ou não) ser inteiramente destinado para a subscrição do “capital social”. A alocação entre capital social e reserva de capital não modifica o ato juridico de capitalizar (transferir recursos para) uma sociedade. Tanto é que ambos são fontes de recursos e carregam o termo “capital” — seja como substantivo (“capital social”) ou adjetivo (“reserva de capital”).

Qual a base de cálculo do ITBI?

O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do ITBI será o valor venal do bem transmitido. Quanto a esse ponto, parece-nos ter ocorrido uma grande confusão no critério utilizado para o cálculo do imposto.

Como sabemos, o que ocorre na prática é o seguinte: para evitar o ganho de capital, as pessoas físicas podem transferir bens para as pessoas jurídicas pelo valor constante da declaração de imposto de renda (faculdade prevista no artigo 23 da Lei n° 9.249/95). Em termos práticos, o imóvel detido pela pessoa física deixa de constar em sua declaração e passam a constar cotas/ações de sociedade pelo mesmo valor do imóvel. Não há ganho para a pessoa física, que apenas “troca” um bem pelo outro.

Contudo, por se tratar de operação imobiliária onerosa empreendida entre a pessoa física (sócia) e a pessoa jurídica, ocorre a tributação pelo ITBI.

Assim, independentemente do valor transferido pelas pessoas físicas (para evitar ganho de capital), a base de cálculo para fins de ITBI é o valor de mercado, o que, na grande maioria dos casos, é mais alto que o valor histórico (declarado pela pessoa física).

Dessa forma, o ITBI é calculado com base no valor de mercado do imóvel, em avaliação feita pelo município em que o bem se encontra. Em contrapartida, para fins de composição do capital social da empresa e contabilização no ativo da sociedade, o valor utilizado é o da declaração de imposto de renda do sócio que integralizou o bem. Ou seja, valores totalmente distintos.

A destinação do valor do imóvel — para capital social e para reserva de capital, por consequência, utiliza os valores da declaração de imposto de renda. Entretanto, o que parece ter sido feito pelo acórdão analisado foi considerar como base de cálculo o valor destinado para a conta de reserva de capital, como se o valor venal fosse irrelevante para fins de ITBI. O que, inevitavelmente, vai contra a base de cálculo legal do imposto.

O acordão dá, ainda, uma pitada adicional ao mencionar que “a imunidade não alcança o valor dos bens” – que pode ser interpretado de diversas formas, como valor de mercado, valor histórico (de declaração) ou valor cadastral.

E de onde surgiu a regra de “valor que exceder o capital social integralizado”?

Em nosso ponto de vista, trata-se exatamente do que o STF rechaça ser feito: interpretação extensiva da imunidade. No caso em questão, foi feita uma interpretação extensiva de uma norma que é literal por si só. O resultado foi prejudicial ao contribuinte e, sem sombra de dúvidas, resultará em litígios entre contribuintes e fazendas municipais.

Diante de um cenário de clamor muito forte por uma reforma tributária que simplifique a gigantesca complexidade do nosso sistema tributário, é ainda mais importante termos a certeza de que a nossa Corte Superior trará um mínimo de segurança jurídica em discussões que se arrastaram durante anos.

Infelizmente, entendemos que o voto vencedor poderia ter sido mais assertivo em seus argumentos, principalmente levando em conta a relevância do assunto (julgado em regime de repercussão geral). A transmissão de imóveis para pessoas jurídicas — bastante utilizadas em reorganizações patrimoniais e operações societárias — merecia mais atenção.

Compartilhamos o entendimento de que operação de transmissão de imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital é imune (para fins de ITBI) quando a atividade preponderante da pessoa jurídica não for imobiliária — independentemente se parte do valor aportado for destinado para a conta de reserva de capital, tal como determina a Constituição Federal.

*Colaborou: Júlia Barreto, associada do escritório Freitas Ferraz Capuruço Braichi Riccio Advogados.

Fonte: Legislação & Mercados

Incorporação Imobiliária e o Condominio Edifício - Marcelo Manhães

Gestor imobiliário: entenda o papel de liderança

A presença de um gestor imobiliário que ajude a engajar, motivar, desenvolver a sua equipe e gerar bons resultados é essencial para empresas de qualquer segmento. No caso do mercado imobiliário, isso não é diferente.

O gestor imobiliário precisa estar à frente dos corretores exercendo liderança, para fazer a diferença e influenciar positivamente no sucesso da imobiliária. No entanto, a fim de que os melhores resultados sejam alcançados é preciso que esse líder desenvolva o seu papel com maestria.

Por isso, neste artigo mostraremos qual é o papel do gestor imobiliário nesse cenário e quais práticas e habilidades ele precisa trabalhar para se destacar positivamente. Continue a leitura para conferir!

Gestor imobiliário: o que faz pelo negócio?

Embora o antigo modelo de hierarquia em que o chefe manda e o funcionário obedece tenha funcionado razoavelmente até hoje, é certo que existe uma abordagem muito mais efetiva e que ajuda a equipe a se desenvolver mais rápido e com mais qualidade.

Se antes as pessoas estavam acostumadas a ter um chefe distante, em um patamar superior, ditando regras, declarando ordens e cobrando resultados, hoje em dia elas esperam mais do que isso dessa figura. Espera-se que o chefe seja também um líder, que saiba guiar seus colaboradores pelo caminho certo.

Mas o que define a liderança, afinal? Você pode ter ouvido falar que alguns nascem para comandar e outros para serem comandados, no entanto, a grande verdade é que não somos estimulados a liderar situações durante nosso desenvolvimento.

O que ocorre é que algumas pessoas se sobressaem à maioria, por desvendarem o segredo de uma boa liderança. Ou seja, quais as características que um bom gestor imobiliário deve possuir para ter sucesso e, sobretudo, levar sua equipe a ter sucesso.

Entre as características que constituem o papel do líder, destacamos algumas a seguir.

Saber identificar e desenvolver talentos

Todo líder e gestor imobiliário precisa identificar e desenvolver talentos. Ele tem um olho clínico para estudar o perfil do candidato no momento da contratação e sabe se ele terá potencial para desenvolver um bom trabalho no cargo designado.

Além disso, é papel do líder sempre observar, orientar, propor desafios e pedir sugestões a fim de solucionar problemas, tirando o corretor da zona de conforto e o estimulando a desenvolver as suas habilidades profissionais.

O aprendizado deve ser feito de forma contínua, por meio de cursos, pesquisas e workshops corporativos que trazem a atualização e especialização necessárias para toda a equipe. Com isso, o gestor imobiliário consegue trabalhar e reforçar a resiliência, persistência, empatia e equilíbrio emocional para superar novos desafios. Essa postura deixa os profissionais — experientes ou iniciantes — mais fortes e alinhados com as tendências do mercado imobiliário.

Planejar e definir metas

Planejar e definir metas e prazos com empatia é parte importante do trabalho do gestor imobiliário, porque somente quando metas tangíveis são definidas e tarefas são delegadas de maneira justa é que se pode acompanhar e cobrar resultados no dia a dia.

Afinal, as metas atuam como métricas de desempenho tanto para a imobiliária quanto para os seus corretores, pois permitem que os resultados sejam medidos de acordo com um parâmetro assertivo: o mercado imobiliário.

Ser resiliente

Resiliência é uma característica chave para o gestor imobiliário que precisa comandar uma equipe de corretores. Um bom líder sabe que é impossível acertar 100% das vezes e também sabe como tirar bom proveito dos seus erros. Passar isso adiante fará a equipe mais forte e mais segura de si ao longo do tempo.

Saber ouvir

Saber o que dizer à equipe é importante, saber ouvi-la, também. Mantenha sempre sua porta aberta para ouvir dúvidas, problemas e sugestões dos seus funcionários. Pois, quando se abre um canal para ouvir o que as pessoas têm a dizer, isso pode ser surpreendente.

Adote o hábito de pedir feedbacks da equipe em relação à gestão imobiliária, aos procedimentos e às dificuldades em comum. Isso ajuda a engajar a equipe e, ao mesmo tempo, mantém você a par dos acontecimentos do dia a dia da corretagem.

O importante é perceber que, mesmo se você achar que não nasceu para liderar, essa é uma habilidade que, com esforço e determinação, pode ser desenvolvida. E não há dúvidas de que saber liderar é importante nesse setor e fará com que você se destaque da concorrência pela excelência.

Além disso, para ser um gestor imobiliário de sucesso é preciso ser exemplo. Por isso, o líder empreendedor deve ser justo, imparcial e engajado com os objetivos da empresa. Os feedbacks e o diálogo honesto devem fazer parte da rotina imobiliária, a fim de mostrar confiança e credibilidade, encorajando os profissionais a adotarem uma conduta semelhante.

Ter equilíbrio emocional

O trabalho em uma imobiliária não é fácil e pode levar o gestor imobiliário a passar, ao longo do dia, por situações e adversidades extremas que testam o seu equilíbrio emocional. Por isso, saber lidar com as constantes mudanças, ter empatia e bom humor para desempenhar as suas funções é uma forma de inspirar a sua equipe.

Equilíbrio emocional é sinônimo de filtrar as pressões cotidianas e manter-se firme em seu papel de líder perante situações que normalmente abalariam os membros da sua equipe. Por exemplo, quando um locador grita ou age com desrespeito na imobiliária, ou quando uma meta não é batida.

Sem dúvidas, essa não é uma tarefa fácil, porém, depende exclusivamente de você, gestor imobiliário.

Não se conformar com resultados medianos

Um líder nato é também um visionário, já que uma das suas características marcantes é a perspectiva ampla em relação ao mercado imobiliário, enxergando o potencial de resultados da empresa a longo prazo, pautando-se pelos acontecimentos.

Um gestor imobiliário visionário não somente consegue se antecipar aos problemas e detectar novas oportunidades antes que os seus concorrentes, como também é capaz de otimizar o processo de tomada de decisões na imobiliária.

Dado esse contexto, é correto afirmar que o gestor imobiliário não se conforma com resultados medianos, porque é uma pessoa criativa, engajada e que gosta de encarar desafios — e vencê-los, é claro.

No mercado imobiliário, o gestor não pode se dar o luxo da conformidade com os resultados medianos. É necessário tirar todos os envolvidos da sua zona de conforto, como mencionamos.

Honrar os acordos fechados com a equipe

Se existe uma forma de acabar com a credibilidade e denegrir a sua imagem como gestor imobiliário de liderança é propor acordos e não cumprir com as promessas. Certamente, você perderá o respeito e até mesmo a sua posição de liderança.

Se você é dono de uma imobiliária, os danos podem ser ainda maiores, já que o seu empreendimento pode perder verdadeiros talentos para a concorrência por causa dessa postura.

Honre com as suas promessas, independentemente de quais sejam. Prometeu uma folga a algum colaborador? Uma bonificação especial em uma determinada venda ou captação? Se isso foi combinado, cumpra! Para você pode parecer algo insignificante, mas não tenha dúvidas de que para quem está contando com isso não é.

Conheça a sua equipe

Conquistar sua equipe vai muito além de manter um bom relacionamento — o gestor imobiliário precisa conhecer cada pessoa do seu time, respeitando as diferenças e valorizando o talento de cada um.

Marcar reuniões presenciais para incentivar a colaboração e o comprometimento é uma das maneiras de se manter próximo da equipe. Assim, os profissionais ficam mais alinhados com os objetivos da empresa e você conhece as aptidões de cada um deles.

Ser uma peça motivadora na equipe

O papel do líder imobiliário é sonhar ao lado da equipe e levar os integrantes a acreditarem em suas potencialidades. Afinal, liderar é motivar e inspirar projetos, ideias e pessoas.

Os liderados devem olhar para você e enxergar alguém em quem podem se espelhar, buscar forças e “imitar”, principalmente quando estão diante de dúvidas sobre o que fazer em relação à tomada de decisões cotidianas na empresa.

O mercado de corretagem de imóveis é competitivo e a profissão dos corretores, na maioria das vezes, gera incertezas, já que pode ocorrer sem vínculo empregatício com a imobiliária. Isso significa que o papel de ser uma peça motivadora na equipe pode ser ainda mais difícil. Portanto, saia do óbvio, procure a excelência e faça com que todos os que estão ligados à empresa cresçam junto com o negócio.

Colocar a mão na massa

Um gestor imobiliário não deve apenas delegar tarefas e definir metas, esperando que elas sejam cumpridas sem sequer saber como os liderados farão isso.

Para ser visto como uma parte vital da organização e como uma peça-chave na solução dos problemas cotidianos, o gestor imobiliário deve, junto com a sua equipe, colocar a mão na massa. Ou seja, envolver-se em todas as etapas dos projetos estabelecidos e, de fato, ajudar a obter os melhores resultados com uma participação ativa.

Saber reconhecer as conquistas dos seus liderados

O verdadeiro gestor de negócios imobiliários não compete com os seus liderados, muito menos estimula o ambiente negativamente competitivo entre eles. Muito pelo contrário, o verdadeiro líder no mercado imobiliário não apenas reconhece as conquistas dos membros da sua equipe como também vibra de felicidade como se elas fossem vitórias suas.

Um corretor conseguiu uma nova captação altamente promissora? Conseguiu um ótimo imóvel com preço de mercado? O corretor conseguiu fechar uma venda tão almejada? Alguém conseguiu bater a meta de cobranças de aluguel? Seja qual for a conquista, saiba reconhecer quando um bom trabalho é realizado por alguém da sua equipe.

Elogie, bonifique e motive ainda mais os que estão alcançando melhores resultados. Afinal, a vitória não é individual, mas da empresa como um todo.

Lembrando que o feedback negativo para aqueles que precisam melhorar é uma ferramenta indispensável na gestão de qualquer empreendimento, mas o feedback positivo ajuda a melhorar a desmotivação no trabalho, reforçando as boas práticas e incentivando a equipe a continuar perseguindo suas metas.

Estar aberto a novos aprendizados

Ninguém é sábio demais que não tenha nada novo a aprender, concorda? No entanto, muitos profissionais, após longos anos de experiência no mercado imobiliário, pensam diferente e acabam atingindo a tão temida “zona de conforto”, a verdadeira vilã dos bons resultados em qualquer empresa.

Um gestor imobiliário com perspectiva de crescimento deve ter a mente aberta a novas experiências, sugestões e aprendizados, seja com um estagiário, corretor, cliente ou até mesmo um concorrente.

Esse tipo de postura pode contribuir com o desenvolvimento da sua carreira e ajudá-lo a se destacar como profissional, além de permitir que sua imobiliária atualize os métodos e processos cotidianos, alinhando-se a uma cultura de inovação.

Vale lembrar que todo gestor imobiliário precisa se manter humilde no dia a dia da empresa, mostrando sempre apoio e simplicidade na hora de tomar decisões. O líder também precisa estar pronto para ouvir sugestões, ideias e opiniões, sempre aproveitando para aprender, observar e identificar novas oportunidades para o negócio.

Deu para notar como o papel do gestor imobiliário é fundamental para o sucesso de uma empresa? Se você gostou deste artigo, também vai gostar de saber por que liderar pelo exemplo é importante em uma empresa.

Fonte: inGaia - Fundada no início dos anos 2000 por empreendedores focados em inovação, a inGaia é considerada uma proptech líder em sistema de gestão imobiliária. A empresa oferece soluções completas para corretores e imobiliárias por meio do modelo de negócios Saas: Software as a Service ou Software como Serviço.