Você sabia que quando o consumidor compra um imóvel na planta, ele paga uma taxa de evolução da obra durante o período de construção da mesma? A taxa custa, em média, 2% sobre o valor do apartamento e é cobrada na fase de edificação do imóvel.
A taxa de evolução, é na verdade, juros cobrados pelos bancos das construtoras. Eles são decorrentes do empréstimo que a construtora faz com o banco para financiar o empreendimento. O objetivo da cobrança é pressionar as construtoras inadimplentes com a Caixa Econômica a não atrasarem a entrega do empreendimento.
Existe um entendimento, que este valor não poderia ser repassado ao consumidor, contudo, o STJ considerou legal a cobrança, desde que observados alguns parâmetros.
De qualquer forma, cabe ainda o consumidor verificar, o índice utilizado para o cálculo da taxa, através de um contador de sua confiança, confirmar se os valores estão corretos e foram cobrados no período correto.
É importante ressaltar que, esse entendimento, sobre a ilegalidade da taxa de evolução de obras, foi alterado pela Segunda Seção no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão da Terceira Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp 379.941).
O ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do Tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.
Contudo, é fundamental, que no momento da compra do imóvel, esta taxa seja esclarecida pelo vendedor, devendo ainda ser discriminada através de planilhas, que deverão ser fornecidos pela instituição bancária.
Assim, essa cobrança da taxa é considera legal, mas deve respeitar alguns requisitos.
Regras para cobrança da taxa de evolução
A cobrança da taxa de evolução da obra passa a ser ilegal quando o consumidor continua a pagá-la mesmo após o prazo no contrato para a entrega das chaves. Isso quer dizer que, caso a construtora não cumpra o prazo de entrega do empreendimento estabelecido no contrato, ela não pode mais cobrar a taxa dos compradores.
A ilegalidade da cobrança também é verificada quando o consumidor não é informado sobre a mesma no momento da compra. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, antes de fechar qualquer negócio, o consumidor precisa ter todas as informações sobre o produto, inclusive eventuais cobranças adicionais.
Ainda segundo as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, a cobrança da taxa de evolução deve estar detalhada no contrato de compra e venda do imóvel.
Em relação aos juros que incidem sobre a taxa de evolução, eles devem seguir apenas a correção do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Qualquer cobrança de juros remuneratórios é considerada ilegal. Ainda assim, a correção pelo INCC pode ser contestada porque o índice é variável e calculado mês a mês, não deixando claro ao consumidor o quanto efetivamente ele vai pagar de taxa.
Devolução da taxa de evolução
O consumidor que quiser contestar a cobrança da taxa de evolução deve, procurar um advogado especializado em Direito Imobiliário, e após a interposição de ação cabível, registrar uma reclamação formal junto a construtora, e no trâmite judicial, requerer a suspensão da cobrança e a devolução em dobro dos valores pagos indevidamente.
O prazo para interposição da demanda é de até três anos após o pagamento total para reclamar em juízo.
Cumpre lembrar, que em caso de atraso na entrega da chave, a cobrança da taxa deve ser suspensa imediatamente.
A devolução do valor abusivo deve acontecer de uma vez só, em até 15 dias após a decisão judicial. Os valores devem ser corrigidos com os encargos devidos.
Fonte: Vivo
Bernardo César Coura - Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Direito Contratual e Condominial
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