As Hipóteses de Isenção da Multa Rescisória Locatícia para o Locatário (Lei nº 8.245/1991 - Lei do Inquilinato)

Prezados Leitores, o tema desse artigo será a apresentação das hipóteses de isenção da multa rescisória locatícia para o Locatário de locações de imóveis reguladas pela Lei de Locação de Imóveis Urbanos ou como é popularmente conhecida “Lei do Inquilinato” (Lei nº 8.245/1991).

Inicialmente, é imprescindível reproduzir abaixo o dispositivo legal referente a esta matéria, qual seja, o art. 4º do Inquilinato, in verbis:

“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

(negrito meu)

Destarte, pela leitura do comando legal supracitado, constatamos que, em regra, incidirá a multa rescisória, se porventura o Locatário optar por extinguir à locação no curso do prazo determinado, cujo montante devido será o valor fixado no contrato de locação (em regra, a cláusula contratual que dispõe acerca dessa matéria estabelece a importância equivalente a 03 Aluguéis e demais Encargos), cujo valor será proporcional ao tempo que resta para findar à locação.

Aproveito o ensejo, para tornar à explicação mais didática para aqueles que têm dificuldade de entender a maneira de calcular corretamente a multa rescisória, tomemos como exemplo as informações presentes abaixo:

1 – Aluguel e demais Encargos: R$ 1.000,00;

2 – Multa rescisória: R$ 3.000,00 (3 x R$ 1.000,00 – Aluguel e demais Encargos)

3 – Prazo locatício: 24 meses;

4 – Tempo restante para findar o Prazo: 12 meses;

Agora vamos à memória do cálculo (com base na fórmula matemática da “Regra de Três Simples”):

R$ 3.000,00 (3 x R$ 1.000,00) ---------- 24 meses

X ------------------------------------------------ 12 meses

X = R$ 1.500,00 (é o valor da multa rescisória)

Esclarecido o raciocínio matemático utilizado para se apurar o valor devido da multa rescisória, voltemos para as hipóteses que isentarão o Locatário de pagar essa penalidade contratual no decurso do prazo determinado da locação, quais sejam:

1 – Hipótese Legal: por imposição de seu empregador para prestar serviços em localidade diversas daquela do início do contrato, cuja transferência de local de trabalho venha a exigir a mudança de seu domicílio, devendo notificar o Locador com 30 (trinta) dias de antecedência acerca desse acontecimento, a teor do art. 4º, parágrafo único da Lei do Inquilinato;

2 – Hipótese Contratual: mediante a inserção no contrato de locação da cláusula de isenção da multa rescisória após o transcurso de um determinado período;

Por derradeiro, para a Hipótese Legal é desnecessário constar no contrato de locação para que o Locatário faça jus a ela, haja vista que à norma (regras e princípios legais) estão implícitos nos negócios jurídicos celebrados, por outro lado a Hipótese Contratual necessitará que as partes (Locador e Locatário) dialoguem no momento pré-contratual (antes da assinatura do contrato de locação) ou até mesmo após a celebração do contrato de locação (necessitando de um aditivo contratual contendo essa previsão) atinente à viabilidade de tal previsão.

Arthur Pinheiro Tavares - Advogado especialista e atuante na área imobiliária e consumerista. 

Fonte: Artigos JusBrasil