Orçamento condominial e os desafios de sua elaboração

 

O Condomínio Edilício é constituído, em linhas gerais, por pessoas com os mesmos interesses comuns quando falamos em direito de propriedade, uma vez que a aquisição de uma unidade condominial em determinada localidade sempre leva em conta não só o atendimento das necessidades de moradia, mas também de lazer e bem-estar da família como um todo.

Para que o condomínio possa ter sua funcionalidade plena se faz necessário que todos os condôminos contribuam financeiramente para o sustento da “máquina condominial”, sendo referida contribuição uma obrigação imposta pelo artigo 1336, I do Código Civil Brasileiro.

Contudo, a contribuição de cada condômino para o sustento do condomínio deve ser previamente ajustada e aprovada através da assembleia geral ordinária realizada anualmente, conforme dispõe o artigo 1350.

Ocorre que muitos condomínios não se atentam que, para estabelecer um parâmetro de despesas e consequentemente fixar a contribuição dos condôminos, é imprescindível a elaboração do Orçamento Condominial.

O Orçamento Condominial é um instrumento de caráter administrativo financeiro que visa estabelecer parâmetros para a realização de gastos rotineiros e investimentos a serem efetivados durante um determinado ano. O artigo 1350 aduz que a assembleia geral ordinária aprovará anualmente o orçamento das despesas condominiais.

Através da elaboração do orçamento, a Administração Condominial poderá prever qual será a arrecadação necessária para suprir as despesas do condomínio, sejam referidas despesas de natureza ordinária e extraordinária.

Por outro lado, caberá aos condôminos a decisão final sobre a aprovação do orçamento das despesas.

A elaboração do Orçamento Condominial deve levar em consideração a criação previa de um plano de contas detalhado, no qual as despesas deverão estar divididas e classificadas de acordo com sua natureza. O objetivo do plano de contas é trazer aos condôminos um panorama mais amplo de todas as despesas do condomínio de modo que os próprios condôminos possam estabelecer em quais áreas dentro do condomínio gostariam que fossem aplicados seus recursos.

Sabemos que todos os condomínios possuem despesas fixas e constantes, as quais dificilmente haverá possibilidade de exclusão, porém o Orçamento Condominial pode abrir horizontes para uma gestão financeira mais adequada, de modo a trazer maior otimização dos gastos e transparência de gestão.

O artigo 1348, VI do Código Civil impõe ao síndico a responsabilidade da elaboração do orçamento da receita e despesa relativa a cada ano, porém, em algumas situações, o síndico deixa de apresentar um orçamento adequado, seja por falta de conhecimento em sua elaboração ou simplesmente pela cultura do “rateio puro” de despesas mensais existentes em muitos condomínios.

Muitas vezes por comodismo, a Administração Condominial estabelece o critério de rateio mensal das despesas, ou seja, divide-se exatamente entre os condôminos as despesas referentes ao mês, contudo referida forma de administração financeira pode colocar em risco o planejamento orçamentário pessoal de cada condômino, na medida em que não há estipulação da contribuição mensal a ser imposta, abrindo margem para discrepâncias entre os valores cobrados entre um mês e outro.

Ademais, o rateio mensal das despesas não traz o condomínio para a sua realidade econômico-financeira, pois a arrecadação sempre será realizada de acordo com a efetiva despesa realizada, abrindo margem para um aumento significativo do valor mensal a ser pago por cada condômino e consequentemente da inadimplência condominial.

Por este motivo, a elaboração do Orçamento Condominial se apresenta como peça-chave para uma gestão condominial eficiente e transparente, haja vista que todas as despesas, mesmo que de forma aproximada, serão apresentadas a todos os condôminos.

Outro ponto que merece destaque dentro do Orçamento Condominial é a criação das chamadas “dotações orçamentárias”. Muito conhecidas nos orçamentos públicos, as dotações orçamentárias são previsões de despesas dentro de uma determinada finalidade.

Transportando para a esfera condominial, as dotações orçamentárias são importantes para a mensuração das despesas médias em cada área de atuação no condomínio, dessa forma, a Administração Condominial poderá estabelecer um teto de gastos nas determinadas áreas do condomínio, de modo que o síndico deverá faz o bom uso da arrecadação de receitas.

Ao se determinar previamente as despesas médias para um determinado ano através de dotações orçamentárias dentro do Orçamento Condominial, a fixação da contribuição dos condôminos, prevista no artigo 1350 do Código Civil, poderá ser aprovada de forma mais objetiva, uma vez que sempre haverá uma previsão de arrecadação mensal com valores fixos, podendo ocorrer variação de valores apenas nas despesas relacionadas ao consumo individual das unidades, como por exemplo, água e gás, quando cobradas pelo próprio condomínio.

Derradeiramente, destacamos que a idealização do Orçamento Condominial através do sistema de dotação orçamentário facilitará a fiscalização das contas da Administração Condominial não só pelo Conselho Fiscal, mas também por todos os condôminos, uma vez que todos os recursos arrecadados pelo condomínio deverão ter destinação prévia determinada junto ao Orçamento Condominial.

Posto isto, o desafio dos síndicos na elaboração do Orçamento Condominial deve ser superado através da abertura de um diálogo direto com os condôminos, buscando entender melhor quais áreas do condomínio carece da aplicação efetiva de recursos, sempre visando o bem comum de toda coletividade condominial.

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*Arthur Henrique de Pontes Rodrigues, Advogado e Consultor Jurídico do SECOVI/PR; Especialista em Direito Imobiliário, Processo Civil e Tributário; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/PR; Membro das Comissões de Direito Condominial e Tributário do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Membro da Comissão Municipal de Urbanismo de Curitiba/PR; Professor de Direito Condominial da Universidade Livre do Mercado Imobiliário – UNIHAB.

Fonte: Migalhas

Negociação Efetiva - Mauro Bonon

IGP-M sobe 3,28% em novembro e fica acima das estimativas

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) acelerou entre outubro e novembro, vindo acima das estimativas dos analistas e acumulando alta de 21,97% no ano e de 24,52% em 12 meses.

O indicador, referência para reajuste de contratos de aluguel, subiu 3,28% em novembro, ficando acima da taxa de 3,23% de outubro, segundo dados divulgados nesta sexta-feira (27) pela Fundação Getulio Vargas (FGV), responsável pelo índice.

O resultado veio acima da mediana das estimativas coletadas pelo Projeções Broadcast com analistas de mercado, de crescimento de 3,19%. Na segunda prévia divulgada pela FGV na semana passada, o IGP-M teve aumento de 3,05%.

Alimentos, de novo

Segundo o coordenador dos índices de preços da FGV, André Braz, a alta de novembro foi provocada pelas commodities agrícolas, que puxaram para cima o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) – ele subiu 4,26% em novembro, ante 4,15% em outubro.

“O avanço nos preços de commodities agropecuárias importantes consolidam o IPA como índice a contribuir para o avanço da taxa do IGP. Nesta edição, destacaram-se milho (10,95% para 21,85%), trigo (2,32% para 19,20%) e bovinos (6,92% para 7,40%)”, diz ele, em nota.

Outros subíndices

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) variou 0,72% em novembro, ante 0,77% em outubro. Quatro das oito classes de despesa componentes do índice registraram recuo em suas taxas de variação. A principal contribuição partiu do grupo educação, leitura e recreação (3,10% para 1,44%).

Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) variou 1,29% em novembro, ante 1,69% no mês anterior. Os três grupos componentes do INCC registraram as seguintes variações na passagem de outubro para novembro: materiais e equipamentos (4,12% para 2,85%), serviços (0,33% para 0,73%) e mão de obra (0,19% para 0,24%).

*Com informações da Estadão Conteúdo

LIVE TÉCNICA DE LANÇAMENTO: “DIRETRIZES DE BOAS PRÁTICAS SOBRE CONFLITOS DE INTERESSES EM PERÍCIAS”

O evento terá transmissão ao vivo pelo Canal do IBAPE no YouTube

Compra de apartamento na planta: construção a preço de custo é bom negócio?

O regime de construção a preço de custo é uma prática que vem sendo cada vez mais utilizada no mercado.

Essa modalidade de construção é apresentada de forma muito atraente em razão do preço (geralmente inferior a outras ofertas do mercado) e do discurso sobre a pessoa não ser uma “simples compradora” mas uma investidora no mercado imobiliário.

Investimento?

Divulga-se a venda como um “investimento”, e não como uma aquisição, porque a proposta do “preço de custo” é a de que uma pessoa pague pelo imóvel o preço que foi despendido para sua construção, incluindo o valor do terreno (é claro), mas afastando lucros comumente obtidos nas vendas de unidades pelas incorporadoras.

A ideia/promessa, portanto, é que uma pessoa adquira um imóvel por um preço abaixo do valor comercializado, podendo obter lucro com sua venda após a finalização das obras, caracterizando um investimento.

A verdade sobre o preço:

Todavia, o que você precisa saber é que o preço apresentado corresponde a uma estimativa inicial de custo que pode ser revista e aumentada conforme as despesas da obra. Isso porque no “preço de custo” o comprador é responsável pelo custo integral da obra, compreendendo material, mão de obra, remuneração do construtor (% sobre o custo), impostos, taxas etc.

Ocorre que, às vezes, o orçamento inicial é realizado com base nos gastos despendidos na construção de outros prédios. Sendo interessante pesquisar a credibilidade da empresa vendedora do serviço de construção no mercado e saber das alterações e revisões realizadas nos preços dos outros empreendimentos.

De toda forma, a compra de um apartamento “a preço de custo” não deve ser vista de imediato como um problema. Entretanto, diante da responsabilidade pelo pagamento do custo integral, você-comprador deve ter uma conduta ativa frente a construção, acompanhando os gastos e o andamento da obra.

Risco:

Se você não acompanha as contas, a suposta vantagem quanto ao preço inferior pode “cair por terra” ao se deparar com a obrigação de pagar uma parcela final para qual não se preparou financeiramente, contraindo uma dívida e, muitas vezes, ficando sujeito a conseguir um empréstimo bancário.

Melhor conduta na construção a preço de custo:

Você, como comprador, deve acompanhar execução do contrato; exigir prestação de contas (com efetiva comprovação das despesas); verificar se todos os outros compradores (tidos como investidores e igualmente responsáveis pelos gastos da obra) estão em dia com seus pagamentos e, caso negativo, saber qual conduta vem sendo adotada pela construtora; avaliar as modificações de materiais; comparecer em todas as Assembléias, dentre outros poderes conferidos pelo contrato e, principalmente, pela lei.

Uma conduta ativa, vista até como preventiva, pode garantir que você pague pelo preço de custo devidamente comprovado, evitando surpresas e permitindo organização financeira na eventual necessidade de parcela extra/final.

Dessa forma, verifica-se que a compra de apartamento a preço de custo não é tão simples como vem sendo apresentada.

Mas, afinal, a compra de apartamento na planta no regime de construção a preço de custo é ou não um bom negócio?

Se você já realizou investimentos financeiros na vida, deve ter ouvido o conselho de que “o melhor investimento se dá naquilo que possui conhecimento”.

Essa dica também é válida para investimentos imobiliários, pois conhecer o que está comprando e como se dará o desenvolvimento da construção permite ter uma conduta ativa com acompanhamento da rentabilidade divulgada e se valendo da transparência prometida.

Nesse sentido, para aqueles que possuem pouca experiência e, principalmente, pouco tempo, é recomendável a assessoria de um advogado especializado.

O profissional, antes da contratação, pode avaliar a regularidade do empreendimento, colher informações sobre a empresa, descomplicar o contrato – trazendo conhecimento ao comprador e orientando como deve ser feito um bom acompanhamento visando um bom negócio.

Bruna de Oliveira Martins - Sócia do Barros e Oliveira Martins Advogados, graduou-se em Direito pelo Centro Universitário Salesiano de São Paulo (UNISAL) no ano de 2016. Pós graduada em Direito Civil e Empresarial no Instituto Damásio de Direito (IBMEC). Pós graduanda em Direito Negocial e Imobiliário na Escola Brasileira de Direito (EBRADI). OAB/SP 383.471.

Fonte: Artigos JusBrasil

Palestra UNIFIL Virtual: Prof. Rosalmir Moreira | Avaliação de Perícia...

A Humanização como diferencial profissional - Locação em Foco 029

IGMI-R ABECIP - OUTUBRO 2020

Apesar da ligeira desaceleração no resultado do IGMI-R/ABECIP em outubro (0,44%, após variar 0,57% no mês anterior), o resultado acumulado em 12 meses voltou a aumentar (10,59% ante os 10,40% em setembro). Fortaleza e Recife, as duas capitais onde houve queda nos preços médios dos imóveis residências em outubro, juntamente com Rio de Janeiro e Belo Horizonte formam um grupo com resultados acumulados em 12 meses abaixo de 6%. Já Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia e Brasília apresentam, ainda sob a perspectiva das variações acumuladas em 12 meses, valores próximos ao da média nacional (10,59%), enquanto São Paulo descola desse resultado, registrando aumento de 16,35%.

Apesar das disparidades entre esses grupos de capitais, as variações acumuladas nos dez primeiros meses de 2020 encontram-se sistematicamente acima das do mesmo período de 2019. Esse resultado mantém a recomposição dos preços reais dos imóveis residenciais na média do Brasil, comparando as evoluções dos acumulados em 12 meses do IGMI-R/ABECIP e do IPCA.

Dois movimentos recentes fizeram com que essa recomposição em termos reais, iniciada na virada entre 2019 e 2020, perdesse parte de sua força. As incertezas sobre o nível de atividades e o mercado de trabalho resultantes da chegada da pandemia no segundo trimestre do ano reduziram a taxa de aceleração dos preços dos imóveis residenciais no período. Por sua vez, os índices de preços ao consumidor vêm acelerando desde esse período, como resultado de algumas mudanças de padrões de consumo e choques pontuais de oferta.

De qualquer forma, os resultados nominais do IGMI-R/ABECIP durante o terceiro trimestre, e ainda nesse primeiro mês do último trimestre, voltaram a mostrar aceleração, ainda que em tendência inferior à do início do ano. Esse desempenho encontra contrapartida na recuperação da demanda prevista por edificações residências, de acordo com a Sondagem da Construção produzida pelo IBRE/FGV. Os níveis de demanda prevista tiveram uma forte recuperação após a queda registrada durante o segundo trimestre, aproximando-se do ponto máximo observado em dezembro de 2019.

O desempenho recente dos volumes de vendas e financiamentos sob condições historicamente favoráveis estabelece a oportunidade para a continuidade da recuperação dos preços dos imóveis residenciais. No entanto, eventuais novos desdobramentos da crise sanitária renovam os desafios para essa trajetória de retomada dos preços do setor, considerando seus impactos potenciais sobre o mercado de trabalho e os fundamentos macroeconômicos que garantam as condições necessárias para o aumento de investimentos.

Fonte: ABECIP

Reconhecimento de firma e assinatura eletrônica - Contrato imobiliário n...

Locação residencial - Questão de Direito 290

As novas previsões concernentes a penhora do salário para o pagamento de dívidas de aluguel

Em outubro de 2018, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no AREsp 1.336.881, permitiu a autorização da penhora de 15% da remuneração bruta de devedor que, além de ter uma renda considerada alta, adquiriu alguma dívida na locação de determinado imóvel residencial.

Nesse quesito, temos que o colegiado entendeu que a penhora no referido percentual não poderá comprometer a subsistência do devedor, entendendo assim que não deverá ser mantido a impenhorabilidade nos casos de créditos provenientes de dívidas de aluguéis para moradia familiar, fato este que compõe o orçamento de boas parte das famílias brasileiras, e que o ônus da dívida não poderá recair tão somente sobre o credor dos aluguéis.

Além disso, entendeu o ministro Raul Araújo que a preservação da impenhorabilidade para os casos de alugueis de imóveis “traria grave abalo para as relações sociais”, tendo em vista que daria uma insegurança jurídica para os contratos de locação de imóveis já que que criaria dificuldade extras para as pessoas assalariadas – que compõe boa parte da população brasileira – alugar imóveis para a sua residência e de sua família.

Para isso, o ministro relator do caso apontou o artigo 833 do Código de Processo Civil de 2015 que trouxe uma inovação no quesito da penhora prevista no Código de Processo Civil do ano de 1973, em que no recente código foi substituída no caput do artigo a expressão “absolutamente impenhoráveis” pela palavra “impenhoráveis”, o que abre uma margem para a possibilidade da mitigação da regra, a depender o caso concreto analisado. Assim, o relatou asseverou que, a nova legislação já traz para efeitos práticos a relativização da questão a impenhorabilidade com o exemplo fático da questão da possibilidade de penhora para o adimplemento de dívidas de pensão alimentícia.

Assim, temos que em seu voto ele ainda aduziu que: “Então, é para além disso, das próprias relativizações que expressamente já contempla, que o novo código agora permite, sem descaracterização essencial da regra protetiva, mitigações, pois se estivessem estas restritas às próprias previsões já expressas não seria necessária a mudança comentada”, explicou. Logo, nessa frase ele afirma que a mudança do caput foi necessária para que houvesse de fato uma concretização no plano formal de uma questão que já era prevista no plano fático. A questão da relativização da impossibilidade de penhora para o pagamento de pensão alimentícia já era pacificada em todo território nacional como uma forma de promover a segurança jurídica para o referido instituto. A nova previsão trazida pelo Código de Processo Civil de 2015 veio tão somente complementar o que já ocorria na jurisprudência.

Além disso, ministro Raul Araújo ainda destacou que, no ano de 2018, a referida Corte Especial firmou o entendimento de que a regra geral para a impenhorabilidade de vencimentos poderá ser excepcionada para os caos que tenham como finalidade garantir a efetividade da tutela jurisdicional, desde que tal fator esteja em observância com o princípio da dignidade humana do devedor e que tal fator não comprometa a sua renda e de sua família, bem como a subsistência de ambos.

Por fim, para concluir o seu raciocínio sobre o tema, o ministro aduziu:

“Descabe, então, que se mantenha imune à penhora para satisfação de créditos provenientes de despesa de aluguel com moradia, sob o pálio da regra da impenhorabilidade da remuneração, a pessoa física que reside ou residiu em imóvel locado, pois a satisfação de créditos de tal natureza compõe o orçamento familiar normal de qualquer cidadão e não é justo que sejam suportados pelo credor dos aluguéis”

Nesse sentido, temos que o ministro lembra que no caso que foi trazido pelos autos do processo que deu origem ao presente entendimento firmado pela Corte, a referida dívida de aluguel foi contraída entre pessoas e tem como origem a questão de aluguéis residenciais, em que há um compromisso financeiro entre as partes que possui um caráter essencial a vida e a dignidade de qualquer pessoa, já que envolve o direito social a moradia, que está elencado no artigo 6º da Constituição Federal. Assim, não poderá apenas o credor ser responsável pelo não pagamento da dívida.

*Thaynná Batista de Almeida é advogada inscrita sob o n.º 26.337 OAB/PB. Mestranda em Ciências Jurídicas pela Universidade Federal da Paraíba. E-mail: thaynna.ba@gmail.com.

Fonte: Jornal Jurid

As lições que você aprende com o mercado imobiliário

Se tem um setor que é resiliente, este setor é o imobiliário. Entra crise, sai crise, e o imóvel segue firme e forte como opção segura de investimento abrigando famílias, protegendo patrimônios, remunerando investidores, gerando empregos em uma gigantesca cadeia produtiva, dentre inúmeras outras ações.

Ao longo de mais de uma década trabalhando na comunicação deste setor, tive a oportunidade de passar por algumas crises bem severas, como a do subprime americano, em 2008, que acabou desencadeando uma extensa crise econômica global; o impeachment de Dilma Roussef, em 2016, que mergulhou o Brasil em uma grave crise interna e desencadeou diversas outras crises, como a dos distratos; o famigerado “Joesley Day”, em 2017, que abalou as estruturas do país em um momento que uma importante agenda reformista estava em curso e, mais uma vez, desencadeou outras crises internas.

Depois de muito apanhar – e de se levantar –, o mercado imobiliário estava vivendo recentemente um dos seus ciclos de prosperidade e tranquilidade. Demanda e oferta bem equilibradas, lançamentos performando bem, segurança jurídica, taxa de juros no menor patamar da história, crédito abundante…. Até que… bum! Outra bomba explode de forma totalmente inesperada: a pandemia do coronavírus!

É claro que tudo isso assusta, mas uma coisa eu te garanto: se você perguntar a qualquer empresário que tem história no setor, ele vai te dizer: isso vai passar e aprenderemos lições que serão válidas para o próximo ciclo imobiliário!

Se você é empresário, eu vou te dar uma sugestão: Aproveite o momento atual para cuidar das pessoas e, principalmente, instituir processos na sua empresa. Isso vai te dar uma vantagem competitiva gigantesca quando tudo isso passar. Ter um olhar para o marketing, processos de atendimento, processos de venda e pós-vendas. O que não pode faltar é um olhar para o cliente de uma forma geral.

*Jackeline Galvão é CEO da agência Intertotal.

Fonte: Diário de Pernambuco

As novas regras para a comercialização de imóveis da União

Em tempos de pandemia, pouco se tratou sobre o advento da Lei nº 14011/2020, em plena vigência desde junho. Se fosse em um período normal, seria diferente o impacto de sua publicação. A novidade implica em uma nova fonte de renda para a União e para terceiros envolvidos no mercado imobiliário.

Sua premissa central está em modernizar e simplificar o processo de venda dos imóveis do governo federal sem utilidade. Eles não são poucos e, na sua imensa maioria, estão em situação de abandono ou de ocupação ilegal — ainda que não sejam suscetíveis de aquisição por usucapião.

Entre as novidades trazidas pela nova legislação estão o certame virtual; a avaliação baseada em métodos estatísticos; a livre manifestação de interesse na aquisição de imóveis da União; a venda direta com a participação de corretores; e a alienação de imóveis em lotes.

Estima-se a existência de 3,8 mil imóveis aptos a entrar no processo de venda sob as regras da nova legislação, os quais precisarão ser analisados para fixação de preços. Essa avaliação, de acordo com a regra do artigo 11, será feita por particulares devidamente habilitados a partir do atendimento de critérios técnicos e impessoais fixados pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União.

A lei ainda define que o particular que atender a essas diretrizes será automaticamente considerado habilitado, devendo seu laudo ser homologado por agente público, e que sua remuneração será condicionada ao êxito da alienação.

Qualquer interessado poderá apresentar proposta de aquisição de imóveis da União, desde que que eles não estejam inscritos em regime enfitêutico (situação comum em áreas de marinha) ou em ocupação, mediante requerimento específico à secretaria.

Como toda nova legislação, há itens passíveis de discussão e interpretações divergentes. Porém, há unanimidade de que o espírito que se busca é de praticar, também a União, o que atualmente se denomina "desapego" e transformar imóveis sem uso em renda. Eis um cenário que abre oportunidade para investidores do mercado imobiliário, construtoras, imobiliárias e corretores autônomos.

Rafael Horlle Meneghetti é advogado do escritório Scalzilli Althaus.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

Terreno sem escritura: o que fazer? - Questão de Direito 166

A Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais nos setores condominial e imobiliário

A regulamentação das políticas de uso de dados, por meio de uma lei específica, há muito tempo vinha sendo discutida no Brasil, o que resultou na aprovação da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD), em 14 de agosto de 2018, influenciada pela GDPR (General Data Protection Regulation), que regulamenta a temática da proteção dos dados nos países europeus e está em vigor desde maio de 2018.

Em vigor desde agosto deste ano, a nova lei impacta diversos setores da sociedade, que precisam se adequar às novas regras, como as administradoras de condomínio e imobiliárias, que necessitam cuidar dos dados dos condôminos, locadores e locatários — sendo, em alguns casos, considerados como dados pessoais sensíveis.

A Lei 13.709/2018 é de grande relevância, dada a importância da privacidade e segurança dos dados pessoais, com o objetivo de disciplinar toda a operação realizada com tais dados, que podem acontecer por meio de coleta, produção, recepção, classificação, utilização, acesso, reprodução, transmissão, distribuição, processamento, arquivamento, armazenamento, eliminação, avaliação ou controle da informação, modificação, comunicação, transferência, difusão ou extração.

Para simplificar, a LGPD dispõe sobre o tratamento de dados pessoais por pessoa natural ou jurídica de direito público ou privado, com o objetivo de proteger liberdade, privacidade e livre desenvolvimento da pessoa natural sob e égide de princípios norteadores como respeito à privacidade, autodeterminação informativa, liberdade de expressão, de informação, de comunicação e opinião e inviolabilidade da intimidade, da honra, da imagem, entre outros.

É importante salientar que a lei especifica algumas exceções em que esta não será aplicada, como, por exemplo, para fins exclusivos de segurança pública, segurança do Estado ou atividades de investigação e repressão de infrações penais.

A LGPD terá uma aplicação ampla a toda e qualquer atividade de uso de dados. A lei ainda cuida de disciplinar quatro agentes na "cadeia" dos tratamentos dos dados pessoais, que são o titular, pessoa física a quem se referem os dados; o controlador, pessoa natural ou jurídica, de direito público ou privado, a quem competem as decisões referentes ao tratamento de dados; o operador, pessoa natural ou jurídica, de direito público ou privado, que realiza o tratamento em nome do controlador; e o encarregado, pessoa natural indicada pelo controlador, que atua como canal de comunicação entre o controlador e os titulares e a autoridade nacional.

É preciso se adequar, tendo em vista que, em caso de não cumprimento da lei, haverá diversas sanções administrativas, como advertência, multa simples, multa diária, bloqueio dos dados pessoais, eliminação dos dados pessoais a que se refere a infração, suspensão parcial do funcionamento do banco de dados a que se refere a infração, suspensão do exercício da atividade de tratamento dos dados pessoais a que se refere a infração e proibição parcial ou total do exercício de atividades relacionadas a tratamento de dados.

Ocorre que as sanções mencionadas acima só serão aplicadas após procedimentos administrativos que possibilitem a oportunidade da ampla defesa, e considerados alguns critérios, como a gravidade e a natureza das infrações e dos direitos pessoais afetados, a boa fé do infrator, a vantagem auferida ou pretendida pelo infrator, a condição econômica do infrator, a reincidência, o grau do dano e a cooperação do infrator.

Para que haja o enquadramento na lei, o compliance assume um papel cada vez mais importante. O caráter de qualquer empresa é essencialmente mercadológico, seu interesse é ter credibilidade para despertar interesse nos consumidores; o contrário disso significaria queda bruta ou total de vendas, ocasionando o desinteresse do mercado e, consequentemente, a falência do empreendimento.

Se, ao implementar o compliance, a empresa se compromete tratar de forma devida o dado pessoal em sua empresa, como em todas as outras que estejam ligadas à sua cadeia de produção, o mercado a valorizará. Se ela age de forma contrária, causará efeito reverso, ocorrendo sua desvalorização no mercado.

Administradoras de condomínio e imobiliárias

Os gestores devem melhorar os processos internos, criar políticas fortes de proteção de dados, treinar os colaboradores das imobiliárias e das administradoras e revisitar todos os seus meios para coletar apenas informações extremamente importantes. E ainda mencionar que, nos casos da administração condominial, os síndicos profissionais e as administradoras devem estar bem alinhados.

Para o segmento de gestão de propriedade, é importante contar com um software que se adeque à legislação, preocupado-se com a proteção de dados pessoais desde a construção dos seus produtos até a entrega final deles.

Além disso, deve-se lembrar que a LGPD tem o intuito de beneficiar e zelar pelos dados pessoais de todos os indivíduos que, frente à sociedade da informação, são imprescindíveis.

Laiane A. Dantas de Oliveira é advogada e supervisora da Group Educa, plataforma de cursos online especializada em gestão de propriedades.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

A importância da due diligence na compra e venda de imóveis - Adriana Mo...

Profissional 5P: Entenda a exigência do mercado imobiliário atual

As mudanças econômicas e tecnológicas que todos vemos acontecer também chegaram, como não poderia deixar de ser, ao mercado de trabalho, que hoje exige profissionais cada vez mais capacitados e treinados.

E o setor imobiliário não poderia ficar de fora desse movimento.

No entanto, engana-se quem acredita que apenas a tecnologia seja suficiente para melhorar a performance e a conversão de vendas de um corretor. 

Sim, a tecnologia é fator essencial em um mundo cada vez mais digital e conectado, mas deve estar aliada ao valor humano e à conduta ética e transparente dos profissionais para oferecer ao cliente aquilo que mais importa: a prestação de serviço de qualidade.

Para fornecer essa entrega, a atuação dos profissionais deve estar relacionada a cinco palavras, cuja primeira letra é “P”:

- Perseverança

- Praticidade

- Persistência

- Paciência

- Proatividade

Todos sabemos que não existe conquista se não houver dedicação ao trabalho e ao cliente.

E o profissional de sucesso é perseverante, não desiste com facilidade e entende que a corretagem é uma profissão muito rentável, mas muito difícil.

Quem enxerga nessa profissão uma solução para ganhos altos e rápidos, acaba desistindo antes do primeiro fechamento de negócio.

É muito comum um corretor em início de carreira fazer uma venda muito rápido e logo se iludir.

Geralmente, quando isso acontece, logo acaba desistindo.

Além de perseverante, o agente imobiliário deve ser prático.

Perdido, o tempo é uma preciosidade que não se recupera jamais e, por isso, devemos fazer a seguinte reflexão: “Se o nosso tempo é importante, imagine o do nosso cliente”.

Então, é necessário haver a busca por uma atuação prática, ágil e direta, que ainda considere a transparência e a segurança jurídica.

Quantas vezes você, como cliente, já se viu perdendo tempo em portais de anúncio ou em sites de imobiliárias? Atualmente, procurar um imóvel no Brasil consiste no seguinte fluxo:

1) separar o papel e a caneta;

2) acessar portais de anúncios e sites de imobiliárias;

3) anotar o código do imóvel;

4) entrar em contato com o corretor (ou aguardar um contato dele) para saber apenas uma informação, que na maioria das vezes ele não lhe dá;

5) marcar uma visita para sanar a curiosidade que poderia ter sido satisfeita apenas com uma ligação.

Às vezes, nesse processo, o imóvel que o cliente encontrou já havia sido vendido.

Mas há situações piores, como no caso de o imóvel estar disponível, mas não poder ser transacionado por problemas de documentação.

E só se descobre isso depois da proposta feita.

É uma situação lamentável, mas pode piorar.

Vamos supor que você, cliente, passou por isso e, ao retomar a busca, cruza novamente com o mesmo imóvel.

Sim, isso acontece…

Acredito que um corretor de imóveis que esconde os dados do produto está atentando contra o tempo, tanto de quem compra, quanto de quem vende.

Em relação à persistência, não existe ganho sem empenho.

Comprometer-se a entregar o seu melhor é condição imprescindível para o corretor alcançar o sucesso, que também exige paciência para ser conquistado.

Vale lembrar que velocidade sem direção só leva mais rápido para o caos, que a paciência é uma virtude e que o sucesso não acontece por acaso, nem tão rápido quanto gostaríamos.

Por fim, a proatividade.

Estar disposto e ser corporativista com seus colegas é tão importante quanto ser atencioso e objetivo com seu cliente.

O mercado deve ser transparente e corporativista.

Por isso, o corretor não deve ter medo de fazer uma parceria.

Assim, não se omita e não ache que o comprador é mais importante que o produto e lembre-se de que o vendedor de hoje é o comprador de amanhã e vice-versa.

A falta de transparência é um atentado contra o mercado imobiliário cometido, na maioria das vezes, pelo maior interessado: o corretor de imóveis.

Por Fernando Nekrycz, CEO da Xaza

Sobre a Xaza

Criada em outubro de 2019, a Xaza é uma plataforma de intermediação imobiliária que facilita a compra e venda de imóveis exclusivos.

IBAPE LANÇA DIRETRIZES DE BOAS PRÁTICAS SOBRE CONFLITOS EM PERÍCIAS

O IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Entidade Federativa Nacional, instituição sem fins lucrativos, congrega entidades atuantes nas áreas de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia em diversas Unidades da Federação. Dentre seus objetivos, destacam-se ações visando o aprimoramento, divulgação e transmissão do conhecimento técnico-científico.

Instituição filiada às mais importantes entidades internacionais dedicadas ao segmento de avaliações: UPAV1 – União Pan-americana de Associações de Avaliação e o IVSC2 – Conselho Internacional de Normas de Avaliação, organismos voltados para a normalização nos âmbitos continental e global.

O IBAPE desenvolveu o documento “Diretrizes de Boas Práticas Sobre Conflitos de Interesses em Perícias” que tem por finalidade orientar os profissionais sobre os principais aspectos que podem caracterizar ou não, o conflito de interesses em uma atuação como Perito e recomendações sobre boas práticas para Assistente Técnico.

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Mercado de Lançamentos: O que mudou com a pandemia - Reinaldo Paolillo

Negócios jurídicos processuais aplicados aos contratos imobiliários - Pa...

Causalidade nas ações de distrato de unidade imobiliária sob a ótica da lei 13.786/18

A nova Lei de Distratos, dentre as suas principais inovações, estabeleceu a limitação do percentual de retenção do incorporador em 25% do valor pago pelo adquirente na hipótese de desfazimento do contrato por iniciativa do comprador, percentual este que pode chegar a 50%, se o empreendimento estiver sujeito ao Patrimônio de Afetação.

Compreendemos que os referidos percentuais possuem natureza de cláusula penal compensatória, definindo a quantia que será devida ao incorporador diante da inadimplência absoluta do adquirente.

Uma particularidade, que talvez passe despercebida ao intérprete menos atento, é a utilização da expressão "até" no dispositivo legal (artigo 67-A da lei). Ou seja, em tese, o percentual de retenção poderia variar do 0,01% até o 50%, considerando a presença da afetação.

Talvez se pense que o incorporador sempre se valerá dos limites legais em seus contratos, aplicando 25% ou 50%, ou até outro percentual que entenda ser relevante ou variável conforme a evolução da incorporação, desde que observados os limites legais.

Por outro lado, o adquirente tentará se aproximar ao máximo do menor percentual possível.

Considerando que o legislador deu atenção exclusiva à definição de um percentual máximo, sem se preocupar com algumas nuances, tais como o momento do distrato face a evolução do empreendimento, ao valor que já foi pago pelo adquirente, o prejuízo ao incorporador com despesas administrativas, dentre outros fatores, certo é que o Judiciário ainda será convocado a se manifestar sobre a dicotomia existente entre o melhor interesse das pretensões do incorporador e do adquirente (ou ex-adquirente), a despeito de entendermos que a real intenção do artigo 67-A teria sido a de limitar a "tarifação" da indenização.

Sobre a limitação da autonomia privada na fixação do montante da clausula, sugerimos artigo da colega Aline de Miranda Valverde Terra, publicado recentemente nesta coluna1, no qual a autora compreende:

"(...) que a cláusula contratual relativa à retenção dispensa o promitente vendedor de ir a juízo liquidar suas perdas e danos; tudo se passa extrajudicialmente: a resolução e a produção de seus respectivos efeitos indenizatório (retenção do percentual contratualmente previsto pelo promitente vendedor) e restitutório (restituição do que sobejar ao promitente comprador)." 

Muito embora concordemos que a lei veio para possibilitar a resolução do conflito e do contrato extrajudicialmente, desde que claras as previsões contratuais, inexiste impeditivo legal para o pleito de revisão dos percentuais pelo Judiciário.

Vejamos um exemplo hipotético em que o adquirente de uma unidade na planta, já tendo quitado R$ 50.000,00 do preço do imóvel, procura o incorporador para realizar o distrato, sob o argumento de incapacidade financeira.

O incorporador, precavido, aplica a retenção de 50% de prevista em contrato e oferece R$ 25.0000,00 de devolução.

O adquirente se nega a aceitar o valor sugerido por acreditar ser uma retenção abusiva, sustendo que o empreendimento ainda está na fase de lançamento e o que valor pago representa, no nosso exemplo, apenas 10% do preço.

Diante da falta de consenso, a saída será uma demanda judicial.

Reparem que, nesta demanda, muito embora o adquirente pleiteie a declaração da extinção da relação contratual, interessa-lhe, sobretudo, a definição de um percentual de devolução pelo Poder Judiciário mais justo aos seus olhos àquilo que fora contratado.

O incorporador não se negou a realizar distrato, apenas se negou a restituir percentual distinto ao que fora pactuado em razão da inadimplência do adquirente.

Partindo da premissa de que não houve pretensão resistida pelo incorporador quanto à extinção da relação contratual, e isso é fácil se demonstrar quando, na própria contestação, faz-se prova das tratativas com o adquirente sobre o distrato, assim como, in incontinenti, pode-se depositar o valor incontroverso nos autos (aquilo que está previsto em contrato), entendemos que sequer haveria interesse de agir quanto ao pedido declaratório, estando a unidade inclusive disponível para ser comercializada com terceiro independentemente de pronunciamento judicial.

Retomando o nosso exemplo, vamos considerar que o juiz de primeira instância, avaliando as particularidades do caso concreto, contraria os percentuais legais e contratuais2 e fixa a retenção em 10%, ou seja, defere 90% de devolução ao adquirente, além de fixar honorários advocatícios em 10% sobre o valor total a ser restituído.

Estamos diante do ponto central que queremos tratar aqui: caberiam honorários sobre o valor total a ser restituído, a despeito de a questão discutida nos autos ter se limitado à diferença entre o valor pleiteado pelo adquirente e aquilo que prevê o contrato? A sucumbência deveria se limitar somente sobre a diferença entre o deferido na decisão e aquilo que estava estabelecido em contrato?

Ainda no nosso exemplo, suponhamos que o incorporador, depois de se ver obrigado a restituir valor maior ao que está previsto no contrato, decide, por sua vez, apresentar recurso, conseguindo a majoração do percentual de retenção em segunda instância. Haveria sucumbência do incorporador?

E mais, há a possibilidade de majoração da verba honorária recursal, regra do § 11º do artigo 85 do CPC quando o Tribunal reajusta a sucumbência ao definir novos valores de retenção e devolução?

Sob o enfoque destes questionamentos, destacamos alguns pontos que merecem atenção aos players deste cenário: adquirente, incorporador, advogados e magistrados.

Para uma melhor análise da matéria, é importante que tenhamos em mente o conteúdo do artigo 86 do CPC: "Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre elas as despesas."

No nosso exemplo, parece-nos evidente que o adquirente somente ajuizou a ação por discordar das cláusulas contratuais que versam sobre o distrato, buscando, portanto, receber percentual superior ao pactuado em contrato (e superior ao que estabelece a Lei).

Vejam que, se pensarmos bem, o princípio da causalidade, nesses casos, não pode onerar a uma das Partes, pois a ação somente é ajuizada pelo fato de o adquirente não concordar com as retenções previstas.

O distrato não fora negado pelo incorporador em momento pré-processsual. A insurgência do incorporador dizia respeito apenas aos percentuais de devolução, que, na sua compreensão, devem respeitar a Lei e a livre autonomia das partes cristalizada em contrato. 

O ponto que se quer chamar a atenção consiste na incongruência gerada quando o Judiciário fixa um percentual de restituição aos adquirentes, e sobre este percentual fixa honorários sucumbenciais, utilizando como base de cálculo todo o valor a ser devolvido, ignorando que existe quantia incontroversa.

Ora, se não há pretensão resistida quanto ao distrato, entendemos que o correto seria que a sucumbência em favor dos patronos do Autor fosse fixada em percentual sobre a diferença entre os termos do contrato e a retenção fixada em juízo.

E, em algumas hipóteses, deveria ser fixada verba honorários aos patronos da requerida/incorporadora. Se a parte requer 90% de devolução e o magistrado entende que deve ser restituído 80%, por exemplo, estaríamos diante de uma sucumbência ao mínimo parcial.

Mais, uma vez que a incorporadora faça prevalecer em seu recurso o percentual fixado em seu contrato, no nosso sentir, sequer seriam devidos honorários ao advogado do adquirente, até porque nunca houve pretensão resistida quanto ao distrato.

Este último exemplo nos apresenta um outro cenário: por qual razão o incorporador não poderia dar início à ação para ver confirmado o percentual fixado em contrato, deixando disponível nos autos, em princípio, pelo uso da ação de consignação com a comprovação da notificação de resolução, aquilo que entende devido, nas hipóteses em que adquirente se recusou a celebrar o distrato nos percentuais fixados no contrato?

Feitas estas breves ponderações, considerando como premissa que, do lado do incorporador, em regra, não há pretensão resistida ao distrato, ficam aqui as reflexões sobre:

i) Se de fato há real sucumbência nas ações de distrato quando a discussão se limita ao percentual de retenção - em especial quando o incorporador, não se opondo ao distrato, realiza de imediato o depósito do valor incontroverso e pautado nos percentuais estabelecidos na Lei.

ii) Se há a sucumbência, não deveria ela ser fixada somente sobre a diferença daquilo que fora pleiteado na ação em paralelo à clausula contratual?

iii) Se há a possibilidade de o próprio incorporador antecipar os movimentos e iniciar a ação, para que libere tão cedo a unidade, possibilitando a sua renegociação a fim de recompor o fluxo da incorporação, por óbvio, deixando à disposição as parcelas incontroversas - hipótese em que se esquivaria da sucumbência por completo, ressalvado o direito na verdade a receber sucumbência, salvo em caso de minoração da parcela de retenção pelo Judiciário (cabendo retornar à reflexão do item ii deste parágrafo).

Quanto à possibilidade de aplicação da regra prevista no § 11º, do artigo 85 do CPC, nessas situações, compreendemos ser oportuno observar casuisticamente os desdobramentos dos percentuais de retenção em fase recursal.

Certo é que quando o Tribunal reajusta os percentuais, inegavelmente, também há o reajuste da sucumbência.

O Superior Tribunal de Justiça3, no que diz respeito aos honorários recursais, tem se direcionado na linha de que:

"A majoração da verba honorária sucumbencial recursal, prevista no art. 85, § 11, do CPC/15, pressupõe a existência cumulativa dos seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.03.2016, data de entrada em vigor do novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou não provido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso."

Diante da interpretação dada pelo STJ: primeiro, não há que se falar em majoração da verba honorária recursal diante de provimento parcial de recurso, embora ainda se encontre decisões nesse sentido (ou seja: o recurso é provido ou parcialmente provido e os honorários da parte contrária aumentam); segundo, há a necessidade de fixação na origem de honorários na primeira instância, circunstância esta, a nosso ver, de aplicação cogente se considerada a regra de causalidade prevista no artigo 86 do CPC.

Logo, somente caberia a aplicação da verba honorária recursal na hipótese em que os percentuais de retenção e devolução fossem mantidos pelo Tribunal, devendo pesar a moeda tanto para o lado do incorporador (quando ver mantido o percentual diferente do contrato), quanto para o lado do adquirente que, eventualmente, ver confirmada a decisão que determina a aplicação das regras contratuais.

Concluímos para dizer que a importância de se dar mais atenção às regras de causalidade nas ações de distrato, pois, muitas vezes, acabamos por nos fixar nos pontos centrais do processo e não na sucumbência que, ao fim e ao cabo, pode não somente remunerar adequadamente o trabalho do advogado como, também, reduzir de maneira significativas os custos em ações dessa natureza.

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2 Cabe aqui uma nota de esclarecimento que não é objeto deste artigo a discussão sobre a legalidade da intervenção do Poder Judiciário para revisar contratos assinados na vigência da Lei 13.786/18, mas tão somente traçar possibilidades casuísticas considerando demandas judiciais que atualmente vem sendo ajuizadas nesse sentido.

3 Acórdãos: AgInt no AREsp 1349182/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 12/06/2019

AgInt no AREsp 1328067/ES, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09/05/2019, DJe 06/06/2019

AgInt no AREsp 1310670/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/05/2019, DJe 03/06/2019

REsp 1804904/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/05/2019, DJe 30/05/2019

EDcl no AgInt no AREsp 1342474/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 11/04/2019, DJe 08/05/2019

AgInt nos EDcl no REsp 1745960/MS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 08/04/2019

Theodoro Focaccia Saibro, Pedro Henrique Fernandes e Arthur Atavila Casadei

Fonte: Migalhas Edilícias

Integralização de bens imóveis no capital social da pessoa jurídica - Aspectos tributários, registrais e societários

1. Introdução

A análise sistemática quanto às questões de fato e de direito que envolvem a problemática voltada a integralização de bens imóveis na pessoa jurídica deve passar pelo detalhamento dos trâmites societários, registrais e estratégias fiscais, na busca das melhores alternativas para a estruturação dos procedimentos.

Destarte, inicialmente faz-se imprescindível uma análise minuciosa da documentação tributária, registral e societária que envolvem as pessoas dos sócios, dos imóveis a serem integralizados e da sociedade, bem como das questões de fato e de direito que se mostrarem pertinentes no caso concreto, para que assim seja possibilitada a construção da melhor linha estratégica para a condução da regularização registral e integralização dos imóveis no capital social da pessoa jurídica, a partir de suas consequências fiscais, societárias e demais questões relativas aos demais aspectos jurídicos envolvidos nos procedimentos.

2. A integralização do capital por meio de imóveis e o devido procedimento no registro de imóveis

Em primeiro lugar, há que considerar que a integralização do capital por meio de bens imóveis deve ser acompanhada do devido procedimento no registro de imóveis, pois em se tratando de bem imóvel, para a incorporação do bem à sociedade empresarial, há que se observar, detidamente, os ditames do art. 1.245 do Código Civil1.

Certo pois que, o registro do título translativo no Registro de Imóveis se apresenta como condição imprescindível à transferência de propriedade de bem imóvel entre vivos, propugnada pela lei civil, não se confundindo, tampouco podendo ser substituído para esse efeito pela publicização do contrato social. De fato, a inscrição do contrato social no Registro Público, destina-se, primordialmente, à constituição formal da sociedade empresarial, conferindo a essa personalidade jurídica própria, absolutamente distinta dos sócios dela integrantes.

Por este viés, em sede de julgamento de Recurso Especial - REsp 1.743.088, a 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a constituição de sociedade empresarial, com a integralização do capital social por meio de imóveis indicados por sócio, não é suficiente para operar a transferência da propriedade nem para conferir à empresa legitimidade para promover embargos de terceiro destinados a afastar penhora sobre os bens. Segundo o colegiado, para se tornar válida, necessário que a transferência seja realizada via registro de imóveis2.

Nesse sentido, a integralização do capital social da empresa pode ocorrer por meio da cessão de dinheiro ou bens, sendo necessário observar o modo pelo qual se dá a transferência de titularidade3. Naquele julgamento, assinalou-se que o estabelecimento do capital social, assim compreendido como os recursos a serem expendidos pelos sócios para a formação do primeiro patrimônio social, necessários para a constituição da sociedade, e o modo pelo qual se dará a sua integralização, consubstanciam elementos essenciais à confecção do contrato social (art. 997, III e IV, do Código Civil).

3. Da declaração de atividade predominante da sociedade como meio de se evitar a incidência de ITBI

Portanto, diante da exigência legal consolidada pela jurisprudência, em se transferir para a sociedade a propriedade do imóvel perante o competente Registro de Imóveis, há de ser considerado, quando da transferência das propriedades, que os municípios solicitam uma declaração, ou uma apresentação de documentação inicial que comprove que as atividades da empresa não são predominantemente imobiliárias, justamente pela ressalva feita no § 2º, I, do art. 156 da Constituição Federal4, que exclui da hipótese de imunidade, as transferências realizadas a adquirentes cuja atividade preponderante for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Tal exigência decorre do fato de o ITBI possuir uma imunidade específica, cuja hipótese se dá quando da transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, por força do § 2º, I, do indigitado art. 156 da CF. Assim, torna-se interessante diante do caso concreto, que os sócios optem por realizar o capital social da sociedade mediante a integralização de imóveis, aproveitando-se da imunidade.

4. Da maior segurança jurídica em se integralizar os imóveis como capital social em detrimento da integralização como patrimônio líquido

Ainda que o texto expresso da Constituição Federal evidencie que a operação de transmissão de imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital é imune (para fins de ITBI), quando a atividade preponderante da pessoa jurídica não for imobiliária, independentemente se parte do valor aportado for destinado para a conta de reserva de capital, se mostra com maior segurança jurídica, a integralização dos imóveis como capital social em detrimento da integralização como patrimônio líquido.

É possível se constatar tal assertiva no entendimento do Supremo Tribunal Federal, quando em sede de repercussão geral no julgamento do RE 796.376/SC5, decidiu que incide Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas nos casos em que o valor do imóvel exceder o (valor do) capital social integralizado.

Veja-se que a Constituição Federal não faz qualquer menção à proporção entre o valor do imóvel que foi ou será transferido e o capital social da sociedade que recebeu ou receberá o imóvel. O requisito principal para o reconhecimento da imunidade está relacionado à preponderância da atividade, calculada com base na receita operacional da pessoa jurídica.

Assim, se um imóvel for transferido por uma operação de aumento de capital para uma pessoa jurídica, a operação de integralização não estará sujeita ao ITBI, dada a imunidade prevista na Constituição Federal. Todavia, conforme entendimento exarado, caso os valores referentes aos imóveis, se destinados para a conta de reserva de capital que compõe o patrimônio líquido da sociedade, a diferença estaria sujeita ao ITBI.

Logo, se chega à conclusão de que a integralização de bem imóvel à sociedade empresária, por segurança jurídica, deve preferencialmente ser transferido a título de capital social, pois se um imóvel for transferido para o aumento de capital para uma pessoa jurídica, a integralização não estará sujeita ao ITBI, mas se integralizado como patrimônio líquido poderá sofrer a incidência, conforme entendimento da nossa suprema corte.

5. Da correta determinação dos valores dos imóveis a serem integralizados como meio de se evitar o ganho de capital

Não restam dúvidas quanto a imunidade tributária referente ao ITBI prevista na Constituição Federal, todavia, além disso, necessária se faz a correta determinação dos valores dos imóveis a serem integralizados como meio de se evitar, quando possível, o ganho de capital, que incidirá na cobrança do respectivo tributo, incidindo sobre a diferença entre o valor originário e o valor final após a transferência.

A respeito do ganho de capital, o artigo 23 da lei 9.249/956, assim dispõe: "as pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado" (caput).

"se a entrega for feita pelo valor constante da declaração de bens, as pessoas físicas deverão lançar nesta declaração as ações ou quotas subscritas pelo mesmo valor dos bens ou direitos transferidos" (parágrafo 1º). Por outro lado, "se a transferência não se fizer pelo valor constante da declaração de bens, a diferença a maior será tributável como ganho de capital" (parágrafo 2º).

Para se evitar o ganho de capital é cediço, portanto, que, as transferências dos imóveis para as pessoas jurídicas devem ser feitas pelo valor constante da declaração de imposto de renda (faculdade prevista no artigo 23 da lei 9.249/95). Pois, o imóvel detido pela pessoa física deixa de constar em sua declaração, passando a constar cotas/ações de sociedade pelo mesmo valor do imóvel. Não há ganho para a pessoa física, que apenas "troca" um bem pelo outro.

6. Conclusão

Posta assim a questão, possível se revela concluir que, na hipótese de integralização de imóveis no capital da pessoa jurídica, a necessidade de se buscar as melhores alternativas em termos de tomada de decisão deve contemplar obrigatoriamente os aspectos societários, tributários e registrais. Além disso, devem ser elencados critérios de tempo e fiscais, sempre sob o prisma da segurança jurídica, visando assim adotar um planejamento a partir da análise dos riscos na tomada de decisões, para que ao fim, seja definida a melhor estratégia para a resolução da problemática que demandará a análise pormenorizada do caso concreto.

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1 Art. 1.245 do Código Civil: "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".

2 RECURSO ESPECIAL 1.743.088/PR (2017/0251311-8): O registro do título no registro de imóveis não pode ser substituído pelo registro do contrato social na Junta Comercial: "O contrato social, que estabelece a integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, devidamente inscrito no registro público de empresas mercantis, não promove a incorporação do bem à sociedade; constitui, sim, título translativo hábil para proceder à transferência da propriedade, mediante registro, perante o cartório de registro de imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel".

3 RECURSO ESPECIAL 1.743.088/PR (2017/0251311-8): "Em se tratando de imóvel, como se dá no caso dos autos, a incorporação do bem à sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do artigo 1.245 do Código Civil, que dispõe: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóveis".

4 Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: § 2º O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

5 Supremo Tribunal Federal - RG RE 796.376/SC.

6 Brasil. Lei 9.249, de 26 de dezembro de 1995. Altera a legislação do imposto de renda das pessoas jurídicas, bem como da contribuição social sobre o lucro líquido, e dá outras providências. Disponível clicando aqui Acesso em: 12 nov. 2020.

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*Debora Cristina de Castro da Rocha é advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado nas áreas do Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professora.

*Edilson Santos da Rocha é controller jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Direito pela Faculdades da Industria - FIEP. Pesquisador pelo Centro Universitário Curitiba - UNICURITIBA.

Fonte: Migalhas de Peso

IMOBILIÁRIA DIGITAL: COMO FUNCIONA E QUAIS SÃO AS VANTAGENS

Se você é corretor de imóveis ou trabalha em outros setores do mercado imobiliário, já deve ter se deparado com as tendências tecnológicas que têm surgido para facilitar ainda mais a vida dos profissionais dessa área. Uma das principais é o modelo de imobiliária digital, que veio para ficar e promete dominar a categoria.

O conceito de locação on-line tem crescido nos últimos anos, seguindo a tendência das inovações tecnológicas e a busca por praticidade por parte dos jovens. Foi-se o tempo em que, para alugar um imóvel, era preciso se deslocar até uma empresa especializada e pedir ajuda. 

Quer adotar o modelo de imobiliária virtual para a sua empresa? Confira o texto a seguir e descubra como essa modalidade de negócio pode trazer vantagens tanto para quem está em busca de um imóvel para alugar, quanto para quem trabalha na área.

O que é e como funciona a imobiliária digital?

Como o próprio nome sugere, a imobiliária digital nada mais é que um modelo de negócios voltado para o ambiente on-line. Os processos de locação — reunião de documentos, assinatura de contrato e atendimento — são realizados de maneira digital, evitando, muitas vezes, um desgaste físico entre as partes envolvidas.

Todos os processos são realizados por meio de um site imobiliário. Isso quer dizer que a comunicação e os trâmites são feitos por softwares de inteligência de dados e automação.

A proposta da modalidade é tornar os processos menos burocráticos, dando liberdade ao inquilino para fechar contratos de maneira prática e rápida — ideal para quem mora longe e não pode se deslocar até a agência imobiliária, por exemplo. 

O que diferencia a imobiliária digital das demais?

No processo de locação on-line, as imobiliárias precisam se atentar às normas do mercado imobiliário antes de implementar o modelo. Alguns documentos são exigidos pelos órgãos reguladores para que o processo de locação digital seja implementado na empresa. Falamos mais sobre isso no tópico a seguir, confira!

Antes de mais nada, é preciso que a empresa conheça os conceitos de Customer Relationship Manager (CRM) ou Gestão de Relacionamento com Clientes, em português.

Mas o que isso significa para a imobiliária?

As práticas de CRM oferecem à empresa a oportunidade de conhecer a fundo o seu público-alvo. Essa etapa é importante para implementar o conceito de imobiliária digital, afinal, ele é mais voltado para uma classe específica — geralmente, jovens de grandes cidades e acostumados ao mundo virtual.

Como é feita a logística virtual? 

Como os contratos de aluguel são combinados sem intermediação física, a imobiliária deve possuir certificados digitais, responsáveis por autenticar os contratos de assinaturas virtuais dos futuros inquilinos. Portanto, antes de embarcar nesse modelo, é preciso atualizar os funcionários sobre as adequações digitais.

Em linhas gerais, podemos dizer que a imobiliária digital se diferencia da tradicional em alguns aspectos, confira a seguir quais são os principais:

- Todo o agendamento das visitas é feito de maneira on-line;

- Os contratos são redigidos e assinados por meio de certificados digitais;

- Toda a interação entre corretor e cliente é feita por canais virtuais,

- É possível criar uma plataforma digital para acesso de boletos, chat, demonstrativos, etc.

Quais as principais vantagens da imobiliária digital?

Seja para o inquilino ou a empresa, o conceito de imobiliária digital traz vantagens para ambos os lados. Afinal, vários trâmites burocráticos são resolvidos de maneira prática por meio de uma plataforma virtual. Outro benefício é que toda a comunicação é registrada, evitando desentendimentos e informações perdidas.

Mas atenção: por enquanto, esse modelo de negócios só funciona para contratos de locação, o que significa que ainda há espaço físico para as imobiliárias que trabalham com a venda de imóveis. 

Ou seja, não é como se a tendência de locação digital estivesse roubando os postos de trabalhos tradicionais; a sua intenção é facilitar a vida do corretor e do inquilino, mas, principalmente, trabalhar em conjunto no mercado imobiliário. 

Para o proprietário do imóvel, a imobiliária digital facilita a locação de imóveis a partir da premissa que um site traz muito mais alcance que um anúncio fechado fora da internet. No fim das contas, o modelo é bom para todo mundo, trazendo mais facilidade, praticidade e conforto para todas as partes envolvidas.

Fonte: Melhortaxa