sábado, 31 de agosto de 2019

LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS E O MERCADO IMOBILIÁRIO - COMPARTILHAMENTO DE DADOS ENTRE IMOBILIÁRIAS PARCEIRAS: CONSENTIMENTO OU LEGÍTIMO INTERESSE?


Muito se tem falado sobre a Lei Geral de Proteção de Dados - LGPD nos mais diversos setores, nomeadamente quanto aos riscos e inúmeras necessidades de adaptação. Paradoxalmente, pouco se tem falado sobre a LPGD e suas implicações no mercado imobiliário. É quase como se a lei não determinasse uma alteração substancial do modus operandi de imobiliárias, construtoras e incorporadoras.

A realidade, no entanto, é que são inúmeras as implicações no setor e bastam alguns exemplos para que se demonstre o contrário.

No presente artigo, pretendemos analisar a questão do compartilhamento de dados entre imobiliárias e corretores parceiros sob a ótica da LGPD.

A esse teor, é fato que as opções ou autorizações de venda são, via de regra, documentos absolutamente simples que implicam na coleta de uma série de dados pessoais, inclusive, na maior parte dos casos, de fotos do imóvel, o qual, muitas vezes é a própria residência da pessoa, titular dos dados.

Cabe lembrar que, em que pese referida autorização – ou opção – seja concedida a uma determinada imobiliária, a prática de mercado é a de compartilhamento de tais informações entre imobiliárias e rede de imobiliárias parceiras, entre corretores (muitas vezes associados, muitas vezes pessoas jurídicas), em plataformas e sites de vendas, entre outros.

Esse compartilhamento deverá ser feito, nos termos da LGPD, com autorização em uma das bases legais elencadas no art. 7º da lei. O primeiro ponto é que, obviamente, mencionado compartilhamento não poderá se dar com base no inciso V do art. 7º ("V - quando necessário para a execução de contrato"), na medida em que o titular de dados não pactuou qualquer contrato com esses outros parceiros.

Cabe avaliar, nesse sentido, se a base legal que autorizaria esse tratamento de dados (compartilhamento) seria, a um, mediante o fornecimento de consentimento pelo titular (inciso I), ou, a dois, quando necessário para atender aos interesses legítimos do controlador ou de terceiro (inciso IX).

Especificamente em relação ao consentimento, o artigo 5o, inciso XII, da LGPD traça as diretrizes sobre o consentimento no fornecimento de dados. Nos termos da lei, o consentimento é: "manifestação livre, informada e inequívoca pela qual o titular concorda com o tratamento de seus dados pessoais para uma finalidade determinada".

Veja-se, nesse sentido, que certamente poderia ser utilizada a base legal do consentimento; no entanto, ela é efetivamente necessária? E mais, é desejável que a utilizemos?

Note-se que o consentimento, além de poder ser retirado a qualquer momento - o que implica na cessão imediata do tratamento de dados - demanda uma série de cuidados para que esse consentimento seja efetivamente, livre, informado e inequívoco.

Diante do apontado, pensamos não ser a base legal do consentimento a ideal a autorizar o citado compartilhamento. Para tanto, sugiro analisar esse tratamento a partir da possibilidade de utilização da base legal do legítimo interesse.

Observe-se que o conceito fundamental da utilização da base legal do legítimo interesse é, justamente, a tal da legítima expectativa do titular, mencionada no inciso II, do art. 10 da LGPD.

Ora, quando da assinatura da opção, existe uma expectativa razoável do titular dos dados de que as informações e dados pessoais sejam compartilhados em plataformas e sites, com redes de imobiliárias parceiras e corretores associados ou parceiros?

Parece-nos que a resposta é assertiva. Aliás, esse compartilhamento se dá precisamente no sentido de dar maior visibilidade ao imóvel, de modo a viabilizar a venda.

A conclusão pela possibilidade de utilização do legítimo interesse não significa, no entanto, que não é necessária a adoção de qualquer outra medida pelas imobiliárias; aliás, muito pelo contrário. Deveras, a lei é clara em afirmar que o controlador deverá adotar medidas para garantir a transparência do tratamento de dados baseado em seu legítimo interesse.

Portanto, a partir da entrada em vigor da LGPD, será necessário sim que as imobiliárias, ainda que compartilhem dados com base no legítimo interesse, adotem procedimentos para estar em conformidade com Lei, a começar pela elaboração de uma política de privacidade que dê transparência ao titular da maneira de compartilhamento de referidos dados, entre outros.

Da mesma forma, em que pese esse compartilhamento seja autorizado pela base legal do legítimo interesse, isso não significa que não devem existir relações contratuais com tais parceiros que garantam a utilização de dados pessoais de maneira conforme à Lei Geral de Proteção de Dados.

Para tanto, será absolutamente necessária a formulação de contratos específicos (denominados Data Processing Agreement) a regular esse compartilhamento, especificando os requisitos do tratamento, a finalidade, bem como delimitando responsabilidades nos casos de infração por uma ou outra parte.

No mesmo norte, também se faz necessária a criação e adoção de políticas internas de condutas para funcionários e colaboradores, a fim de orientá-los quanto à necessidade de utilização de tais dados nos termos propugnados na Lei Geral, observando sempre os direitos do titular para que sejam preservados os seus direitos à privacidade e intimidade.

Outra circunstância a se analisar é que, no caso de não mais existir uma autorização de divulgação, ou mesmo já ter sido realizada a venda de referido imóvel, cessa-se, por óbvio, qualquer legítimo interesse que antes existia para o armazenamento desses dados. Nessa ocasião, para manutenção de determinados dados, deverá ser verificada a existência de outra base legal autorizadora, tal como o exercício regular de direitos em processo judicial, especificado no inciso VI do mesmo art. 7º.

Perceba-se, nesse sentido, por tudo que foi visto, que a Lei Geral de Proteção de Dados deverá trazer sim modificações substanciais ao mercado imobiliário. Especificamente, nesse artigo vislumbramos as inúmeras alterações à operação e ao dia-a-dia das imobiliárias, sendo fundamental a adoção de medidas por essas empresas para que, em agosto de 2020, estejam em conformidade com a nova lei.

Natália Brotto
Fonte: Migalhas Edilícias

SEMINÁRIO IMOBILIÁRIO 2019 DEBATE INOVAÇÃO NA CORRETAGEM DE IMÓVEIS

Foto: Marina Hortélio/CORREIO / Clique na imagem para ampliar

A tecnologia mudou as profissões e agora é necessário pensar coma aliar a inovação ao trabalho. É justamente com esse mote que o Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (CRECI-BA), com o apoio do Sistema COFECI/CRECI, realizou o Seminário Imobiliário 2019. Nesta sexta-feira (30), os mais de mil participantes que compareceram ao Centro de Convenções do Hotel Fiesta, se aprofundaram nas novidades para o segmento a partir do tema "INOVAÇÃO: Mudança de Cultura ou Cultura da Mudança?".

Um dos palestrantes do evento, Romeo Busarello, diretor de Marketing e Ambiente Digitais da Tecnisa, aponta para a importância de sempre buscar renovação e conhecimento para ser referência na área. “O fim da corretagem tradicional é uma questão de três ou quatro anos, mas a corretagem já vem sofrendo um impacto muito forte”, afirmou.

Busarello aponta que agora o cliente tem as informações sobre os imóveis na palma da mão. Para o palestrante, entender o cliente e seus desejos é a chave para ser um bom corretor na atualidade. “Tem que olhar para o médio prazo. Toda essa nova gama de clientes são digitais. Devemos saber incorporar esses novos hábitos digitais”, ressaltou.

Mesmo com as mudanças na área, o presidente do CRECI-BA, Samuel Prado, informa que o corretor ainda é necessário para intermediar as vendas e aluguéis de imóveis. “Esses meios divulgam o imóvel, mas o corretor deve estar presente. O dono pode vender, se tem um imóvel em seu nome. Ele pode fazer isso sem a intermediação do corretor, mas a recomendação é procurar um bom profissional porque nem sempre o dono vai conhecer dos meandros de como concluir uma venda”, explicou.

Prado afirma preferir o “olho a olho”, entretanto, ele reconhece que os clientes têm uma demanda maior do corretor por ter muitas informações sobre o imóvel já disponíveis. “O corretor deve estar atualizado e saber o produto que está vendendo. quando o cliente chega para visitar um imóvel, ele já conhece tudo. O corretor tem que conhecer igual ou mais um pouco para fechar o negócio”, ponderou.

De acordo com o presidente do CRECI-BA, atualmente, são 14 mil corretores com inscrição ativa no conselho estadual e 800 empresas de corretagem ativas no estado.

A partir do incentivo do CRECI-BA, cada inscrito doou 2 latas de leite em pó, que serão repassadas para o Hospital Aristides Maltez. O Conselho informa que, pelo menos duas mil unidades do mantimento foram recolhidas.

Fonte: Excerto do texto do CORREIO

MINHA CASA, MINHA VIDA CORRE RISCO DE PARAR EM 2020


Em busca de alternativas para abrir espaço no Orçamento de 2020, o governo estuda suspender novos contratos do programa Minha Casa Minha Vida. A medida pode garantir economia de R$ 2 bilhões. Em outra frente, a equipe econômica analisa o redirecionamento de recursos do Sistema S. As propostas, porém, enfrentam resistências até mesmo dentro do governo.

Diante de um cenário dramático de necessidade de corte de despesas em 2020, o governo avalia suspender novas contratações do programa Minha Casa Minha Vida e redirecionar recursos do Sistema S para bancar alguns gastos do Orçamento.

O assunto foi discutido em reunião da Junta de Execução Orçamentária (JEO), que avaliou um conjunto de medidas para reduzir despesas obrigatórias (como salários, aposentadorias e pensões) e abrir espaço no teto de gastos (dispositivo previsto na Constituição que impede o crescimento das despesas acima da inflação) na proposta de Orçamento de 2020. Com essa diminuição das despesas obrigatórias, o governo poderia aumentar os chamados gastos discricionários (aqueles que são tradicionalmente contingenciados e que incluem custeio da máquina e investimentos).

A suspensão das novas contratações do Minha Casa Minha Vida por um período pode garantir uma economia de despesas de R$ 2 bilhões. No caso do Sistema S, além do corte dos recursos anunciado no início do governo Bolsonaro, o que está em discussão é repassar uma parcela da arrecadação para bancar alguns grupos de despesas, principalmente aquelas voltadas para qualificação.

As duas propostas, porém, enfrentam resistências e não há definição. Uma das preocupações com o Sistema S é o risco de transformação de uma espécie de “orçamento paralelo”.

Como o Orçamento de 2020 tem de ser enviado amanhã ao Congresso, o mais provável é que o projeto não conte ainda com o impacto das medidas que estão sendo estudadas – boa parte delas depende de medidas legais que precisam de ser aprovadas pelo Congresso.

Na reta final da elaboração da proposta orçamentária para 2020, o governo prepara medidas para reduzir as despesas obrigatórias em mais de R$ 10 bilhões. Mas o valor ainda é insuficiente, e a equipe econômica busca saídas para conseguir R$ 15 bilhões adicionais para as despesas discricionárias.

A maior parte das medidas deve ser feita via medida provisória, que tem vigência imediata. Uma reunião foi realizada ontem no Palácio do Planalto para tentar definir ações adicionais e fechar as contas do ano que vem.

Entre as medidas, o governo quer propor o congelamento das progressões de 334 mil servidores civis nas carreiras do Executivo (66,5% do total) para economizar cerca de R$ 2 bilhões.

Outra medida é o fim do adicional de 10% da multa rescisória sobre o FGTS pago pelas empresas. Hoje, as empresas pagam 50% de multa nas demissões, 40% ficam com o trabalhador e os outros 10% vão para os cofres da União, que repassa os recursos para a administração do fundo. Por ano, esses 10% correspondem a R$ 5,4 bilhões pagos pelas empresas, dinheiro que passa pelo Orçamento e consome espaço do teto de gastos.

Não há mais cortes que possam ser feitos “na caneta” do presidente Jair Bolsonaro para adequar o Orçamento de 2020 ao teto de gastos e desafogar os ministérios, segundo uma fonte. Qualquer iniciativa que resulte em alívio nas despesas obrigatórias precisará ser feita por meio de lei.

O quadro é de dificuldades mesmo depois de os técnicos terem decidido incluir nas contas o cenário de aprovação da reforma da Previdência – o que resulta em economia de R$ 10 bilhões a R$ 12 bilhões nos gastos previdenciários. É a primeira vez que o governo decide incluir os efeitos da reforma no Orçamento. Sem isso, a situação estaria ainda mais apertada. O governo reservou cerca de R$ 89 bilhões até agora para as despesas discricionárias.

Fonte: O ESTADO DE S. PAULO

quinta-feira, 29 de agosto de 2019

COMO SERÁ A POUPANÇA PARA O PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA?


Como será a poupança para o programa Minha Casa Minha Vida? Dez anos após ter sido criado, o programa ‘Minha casa, minha vida’ (MCMV) vai mudar. Entre as medidas em estudo anunciadas nesta terça-feira pelo ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto, em audiência pública na Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara, está o estabelecimento de uma espécie de poupança para famílias com renda entre dois e sete salários mínimos. Os mutuários pagarão uma quantia mensal que poderá ser usada, no futuro, para adquirir o imóvel.

— Não é aluguel, não tem remuneração de capital. A pessoa faz uma poupança que pode usar para adquirir o imóvel — ressaltou Canuto, acrescentando que os empréstimos continuarão sendo feitos com recursos do FGTS e juros mais baixos.

As alterações farão parte de um projeto de lei a ser enviado ao Congresso ainda este ano. Outra mudança que será colocada em discussão com a sociedade consiste no financiamento de 100% do valor do imóvel pelo governo a famílias que recebem até um salário mínimo – classificadas como de baixíssima renda. Também serão beneficiados com esse tipo de moradia social aqueles que perderem suas casas em catástrofes e calamidades e os que forem contemplados com residências construídas pelo Programa de Aceleração do Crescimento (PAC).

As famílias de baixíssima renda estão incluídas na Faixa 1 do MCMV. Para esse segmento, o governo vai construir os imóveis e cedê-los aos mutuários sem contrapartida. Porém, será proibido vender as unidades, pois os habitantes do imóvel não serão os proprietários legais. Hoje, os subsídios dados pelo setor público a essa faixa correspondem a 95% do valor do imóvel

— Não existe conceito de aluguel, que é a remuneração do capital imobiliário pelo morador. A moradia social é para quem está em uma situação muito precária de vida, sem condições de pagar uma parcela mínima ou fazer um financiamento — esclareceu o ministro.

A forma de acesso ao programa também deverá ser alterada. Hoje, o valor máximo é de R$ 9 mil e a ideia é que o teto seja limitado a sete salários mínimos que, pela média nacional, seria de R$ 6.986. O ministro destacou que não haverá redução da abrangência do programa, porque a definição do teto terá como base a localização do imóvel.

— A ideia é estabelecermos um fator de localização, que pode ser alterado, a depender do custo de vida da região metropolitana. O limite pode facilmente superar R$ 9 mil — esclareceu o ministro.

Segundo ele, o governo construirá condomínios habitacionais a serem administrados pelo município em conjunto com o Ministério da Cidadania, que entrará com programas sociais. Canuto destacou que é importante desenvolver políticas para combater invasões promovidas pelo crime organizado, cursos de capacitação, violência contra a mulher, entre outros.

— Não queremos apenas dar um teto para as pessoas, e sim que elas se insiram na sociedade. As famílias não pagarão um único real — enfatizou o ministro.

— O governo federal vai construir e entregar imóveis a pessoas que sofreram algum tipo de calamidade o não têm a menor condição de fazer um financiamento.

Atualmente o Minha Casa, Minha Vida tem três categorias de mutuários. Além da Faixa 1, para família com renda de até R$ 1.800 por mês, que podem assumir prestações mensais que variam de R$ 80 a R$ 270, há a Faixa 1,5, voltada a famílias com renda de até R$ 2.600, que dão direito de um subsídio de até R$ 47.500. A Faixa 2 atende famílias com renda de até R$ 4.000, e tem subsídios limitados a R$ 29.000. Já a Faixa 3 é para as famílias que tem renda mensal de até R$ 9.000. Os empréstimos são concedidos com juros menores do que os praticados no mercado.

Canuto destacou que, nos cinco primeiros meses deste ano, foram contratadas 106 mil unidades habitacionais. Informou que o governo já repassou R$ 2 bilhões para o programa no período de janeiro a maio, em uma média mensal de R$ 400 milhões, e que em junho há uma previsão de R$ 600 milhões.

— O programa é um compromisso do governo federal, mas detectamos algumas deficiências ao longo dos últimos anos. Os estados do Nordeste e do Norte também têm que ser alcançados — afirmou Canuto.

Minha Casa Minha Vida: benefício terá poupança obrigatária, saiba como vai funcionar. Dez anos após ter sido criado, o programa ‘Minha casa, minha vida’ (MCMV) vai mudar. Entre as medidas em estudo anunciadas nesta terça-feira pelo ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto, em audiência pública na Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara, está o estabelecimento de uma espécie de poupança para famílias com renda entre dois e sete salários mínimos. Os mutuários pagarão uma quantia mensal que poderá ser usada, no futuro, para adquirir o imóvel.

— Não é aluguel, não tem remuneração de capital. A pessoa faz uma poupança que pode usar para adquirir o imóvel — ressaltou Canuto, acrescentando que os empréstimos continuarão sendo feitos com recursos do FGTS e juros mais baixos.

As alterações farão parte de um projeto de lei a ser enviado ao Congresso ainda este ano. Outra mudança que será colocada em discussão com a sociedade consiste no financiamento de 100% do valor do imóvel pelo governo a famílias que recebem até um salário mínimo – classificadas como de baixíssima renda. Também serão beneficiados com esse tipo de moradia social aqueles que perderem suas casas em catástrofes e calamidades e os que forem contemplados com residências construídas pelo Programa de Aceleração do Crescimento (PAC).

As famílias de baixíssima renda estão incluídas na Faixa 1 do MCMV. Para esse segmento, o governo vai construir os imóveis e cedê-los aos mutuários sem contrapartida. Porém, será proibido vender as unidades, pois os habitantes do imóvel não serão os proprietários legais. Hoje, os subsídios dados pelo setor público a essa faixa correspondem a 95% do valor do imóvel

— Não existe conceito de aluguel, que é a remuneração do capital imobiliário pelo morador. A moradia social é para quem está em uma situação muito precária de vida, sem condições de pagar uma parcela mínima ou fazer um financiamento — esclareceu o ministro.

A forma de acesso ao programa também deverá ser alterada. Hoje, o valor máximo é de R$ 9 mil e a ideia é que o teto seja limitado a sete salários mínimos que, pela média nacional, seria de R$ 6.986. O ministro destacou que não haverá redução da abrangência do programa, porque a definição do teto terá como base a localização do imóvel.

— A ideia é estabelecermos um fator de localização, que pode ser alterado, a depender do custo de vida da região metropolitana. O limite pode facilmente superar R$ 9 mil — esclareceu o ministro.

Segundo ele, o governo construirá condomínios habitacionais a serem administrados pelo município em conjunto com o Ministério da Cidadania, que entrará com programas sociais. Canuto destacou que é importante desenvolver políticas para combater invasões promovidas pelo crime organizado, cursos de capacitação, violência contra a mulher, entre outros.

— Não queremos apenas dar um teto para as pessoas, e sim que elas se insiram na sociedade. As famílias não pagarão um único real — enfatizou o ministro.

— O governo federal vai construir e entregar imóveis a pessoas que sofreram algum tipo de calamidade o não têm a menor condição de fazer um financiamento.

Atualmente o Minha Casa, Minha Vida tem três categorias de mutuários. Além da Faixa 1, para família com renda de até R$ 1.800 por mês, que podem assumir prestações mensais que variam de R$ 80 a R$ 270, há a Faixa 1,5, voltada a famílias com renda de até R$ 2.600, que dão direito de um subsídio de até R$ 47.500. A Faixa 2 atende famílias com renda de até R$ 4.000, e tem subsídios limitados a R$ 29.000. Já a Faixa 3 é para as famílias que tem renda mensal de até R$ 9.000. Os empréstimos são concedidos com juros menores do que os praticados no mercado.

Canuto destacou que, nos cinco primeiros meses deste ano, foram contratadas 106 mil unidades habitacionais. Informou que o governo já repassou R$ 2 bilhões para o programa no período de janeiro a maio, em uma média mensal de R$ 400 milhões, e que em junho há uma previsão de R$ 600 milhões.

— O programa é um compromisso do governo federal, mas detectamos algumas deficiências ao longo dos últimos anos. Os estados do Nordeste e do Norte também têm que ser alcançados — afirmou Canuto.

Fonte: MIX VALE

VENDA A NON DOMINO E PRESCRIÇÃO: DISTINÇÃO QUANTO AOS VÍCIOS DE CONSENTIMENTO


A venda a non domino de um imóvel significa uma venda por quem não é o proprietário e, por isso mesmo, jamais poderia dispor de um bem que não lhe pertence.

Mas como isso é possível?

São vários os expedientes fraudulentos que podem ser utilizados para ludibriar um desavisado comprador. O mais comum consiste na falsificação de escritura pública de procuração, outorgando ao estelionatário poderes para a venda de imóvel de terceiro. A questão ganha ainda maior relevo ao se questionar em quanto tempo a vítima – o real proprietário – pode demandar pela nulidade do negócio fraudado.

A 3ª turma do STJ, no julgamento do RESp 1.748.504/PE, sob a relatoria do ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, refutou a pretensão de cartório que invocava a prescrição do direito de ação relativa aos demais vícios de um negócio jurídico. Para o STJ, a situação acarreta a nulidade absoluta da compra e venda, ou ao menos a sua total ineficácia perante o real proprietário, que não se sujeita, por essa razão, aos prazos comuns de anulação do negócio por vício de consentimento.

A base de tal raciocínio é logica: “os verdadeiros proprietários não tiveram o seu consentimento viciado. Na realidade, não consentiram, pois não participaram do negócio em questão, não se podendo pautar a prescrição da pretensão em vício de vontade”, esclareceu o ministro.

A corroborar o argumento, o STJ ainda afirmou que estivesse a venda a non domino sujeita ao prazo prescricional de quatro anos, que regula a anulação do negócio por vício, e não a sua nulidade absoluta, o mercado imobiliário seria submetido a uma intolerável insegurança jurídica, na medida em que nesse prazo inúmeras fraudes ainda poderiam se consumar sem a ciência dos reais proprietários.
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Julio Cesar Brotto é advogado do Escritório Professor René Dotti.
Fonte: Migalhas de Peso

quarta-feira, 28 de agosto de 2019

CAUÇÃO NAS AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO


A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, determina em seu artigo 59, § 1º que será concedida liminar para desocupação em 15 (quinze) dias nas ações de despejo desde que seja prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias,      independentemente da audiência da parte contrária e desde que      prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independente de motivo.        
A exigência legal em questão é uma das principais irresignações dos locadores que precisam despejar seus inquilinos por falta de pagamento.

Mas qual seria o objetivo do legislador ao instituir este requisito?

Seria possível dispensá-lo?

A exigência de caução visa assegurar que o locatário não seja despejado de forma injusta ou, caso seja, possa ser compensado por tamanho transtorno. Ou seja, o legislador pretendeu proteger aquele locatário que após ser surpreendido com a liminar de desocupação, prova que foi despejado indevidamente, amenizando desta forma os transtornos que lhe foram causados, mediante ressarcimento.

Mas há outra problemática nesta situação. Ao olhar sob a ótica do locador é possível verificar que tal exigência só vem a onerá-lo ainda mais. Exigir uma caução equivalente a três meses de aluguel daquele que já não vem recebendo os valores que lhe eram devidos – e talvez necessários até mesmo para sua subsistência - pode implicar em uma exigência impossível de ser atendida.

Considerando a situação por este viés, alguns Tribunais vêm relativizando a exigência da caução, conforme os exemplos abaixo colacionados:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. ANÁLISE DO PEDIDO LIMINAR CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. CASO CONCRETO. Restou demonstrado nos autos que a ação de despejo por falta de pagamento se funda em contrato de locação desprovido de garantias, uma vez que a dívida superou a caução de três meses de aluguel dada em garantia, sendo, assim, dispensável a exigência para fins de análise do pedido de despejo liminar (art. 59, § 1º, IX, e § 3º, da Lei n. 8.245/1991). AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 70082097528, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em: 31-07-2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - LIMINAR - DISPENSA DA CAUÇÃO - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - SITUAÇÃO EXCEPCIONAL - POSSIBILIDADE. Conquanto a prestação de caução seja requisito para o deferimento da liminar de despejo, na forma do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, inserido pela Lei 12.112/09, em situações excepcionais, comprovando o locador que não possui recursos financeiros para fazê-lo, a garantia pode ser dispensada. A exigência de prestação de caução pelo locador, nos termos do art. 59, § 1º, da Lei8.245/90, importaria, em verdade, maior ônus, vez qu e este já se encontra privada dos valores que lhe são devidos, fundamento não refutado pelo locatário, não se apresentando tal exigência razoável no caso concreto. (TJ/MG - AI 0108435- 41.2017.8.13.0000 MG. Relator: José Augusto Lourenço dos Santos. Data de Julgamento: 30 de Agosto de 2017)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DISPENSA CAUÇÃO NO CASO. Considerando que os valores inadimplidos pela locatária ultrapassam o equivalente a 03 meses de aluguel, não há necessidade de prestar caução legal. Precedentes do STJ e desta Câmara. Recurso provido.(Agravo de Instrumento, Nº 70081365959, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, Julgado em: 27-06-2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E DEMAIS ENCARGOS. LIMINAR INDEFERIDA. REQUISITOS AUTORIZADORES. ARTIGO 59, § 1º, INCISO IX, DA LEI 8.245/91. DISPENSA DE CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. PRESCINDIBILIDADE. HIPÓTESE DE FALTA DE PAGAMENTO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.(Agravo de Instrumento, Nº 70081462277, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler, Julgado em: 11-07-2019)

POSSÍVEIS FUNDAMENTOS

Importante notar que o despejo liminar está previsto para aqueles contratos em que não haja qualquer modalidade de garantia contratual nos moldes do artigo 37 da Lei.

Ao fundamentar as ações de despejo por falta de pagamento, a medida liminar tem natureza de tutela de evidência (art. 311 CPC), isto porque uma vez atendidos os requisitos que são a ausência de garantia contratual e o depósito da caução, consiste em direito líquido e certo do locador. Mas também é possível fundamentar as referidas ações com a tutela de urgência (art. 300 CPC) quando demonstrados os riscos de dano ao locador ou quando houver perigo na demora do provimento judicial ou risco de irreversibilidade da não concessão da medida.

Além de fundamentar a dispensabilidade da referida caução nos casos em que a dívida ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel, existem algumas alternativas possíveis de serem propostas e defendidas nas ações de despejo por falta de pagamento, como por exemplo, (1) a dação de imóvel como caução, desta forma substituindo a caução em dinheiro por uma caução real e (2) a dispensa dos alugueis vencidos como caução, desta forma compensando a caução com os alugueis vencidos objeto de discussão no próprio processo.

Desta forma, embora subsista a exigência legal de caução nas ações de despejo por falta de pagamento, é possível pleitear judicialmente sua dispensa e é neste sentido que já existem diversas decisões dos Tribunais.

Janine Bertuol Schmitt - Advogada especialista em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

CRECI-BA PLANTA ÁRVORES COMO INCENTIVO À SUSTENTABILIDADE!

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Em um momento em que o Mundo inteiro, parece estar preocupado com a Sustentabilidade, através das ilações sobre os índices de desmatamento na Amazônia, o CRECI BAHIA já está fazendo a sua parte!

A origem desta iniciativa foi um acordo de parceria feito entre a Revista Sacada, de Feira de Santana, dirigida pelo CEO, Mendes Junior e o CRECI BAHIA, através do Presidente Samuel Prado. Com o objetivo de receber apoio de divulgação, no Seminário Imobiliário, a ser realizado no dia 30 de Agosto e, também, possibilitando ao veículo impresso um maior approach com seu público alvo, foi acordado que a Sacada doaria 57 mudas de árvores para o CRECI BAHIA, e realizar, em nome dos Corretores de Imóveis essa iniciativa, com o objetivo de fortalecer a preocupação da classe com a Sustentabilidade.

Segundo o presidente do CRECI-BA, Samuel Prado, a preocupação com a sustentabilidade já faz parte das bandeiras levantadas pelo Conselho. “É uma questão importantíssima, que nós já trabalhamos, em alguns eventos. A cada ano de nosso Seminário, buscamos um tema novo, dessa vez vamos falar sobre Inovação – Cultura da Mudança ou Mudança de Cultura? E esta mudança pode vir através de uma maior preocupação com a sustentabilidade. O número de 57 mudas, foi uma solicitação nossa, pois, destaca o tempo de regulamentação profissional de nossa profissão.”, ressalta Prado.

Excerto do texto de Fernanda Fernandes
Assessora de Comunicação do CRECI BA.

terça-feira, 27 de agosto de 2019

PARABÉNS CORRETORES DE IMÓVEIS DE TODO O BRASIL!!!


Ser corretor é plantar sementes, criar raízes e colher os frutos de seu trabalho. É ajudar a transformar sonhos em realidade e ser grato por participar das conquistas de uma vida. 
Parabéns!

Persistência, dedicação e comprometimento com o trabalho são ingredientes essenciais para construir profissionais de sucesso! E você é um deles! Parabéns e Feliz Dia do Corretor de Imóveis!

O BB PODE SEGUIR A CAIXA E ATRELAR CRÉDITO IMOBILIÁRIO AO IPCA


O Banco do Brasil pode seguir a Caixa e passar a oferecer crédito imobiliário atrelado ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), segundo o presidente da instituição, Rubem Novaes. "A ideia é dar o máximo de liberdade possível para o cliente, ter um cardápio. Estamos preparando linhas novas nesse setor", disse, após participar de evento na Associação Comercial do Rio de Janeiro, na sexta.

Na semana passada, a Caixa anunciou uma nova linha de crédito imobiliário com atualização do saldo devedor pelo IPCA. As taxas vão 2,95% a 4,95% ao ano, mais o índice de preços. Hoje, o banco oferece crédito imobiliário com taxas de 8,75% a 9,75% mais TR.

O próximo passo, segundo o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, é oferecer crédito imobiliário com taxa prefixada. O plano, que deve ser concretizado em até três anos, depende de uma inflação controlada e do aumento do mercado de securitização.

Na linha atrelada ao IPCA, o objetivo é criar um mercado de securitização grande e de longo prazo. "Não adianta ter um mercado de securitização de dois anos, temos de ter um mercado de 12 anos", apontou Guimarães.

Segundo Novaes, do BB, a decisão do Banco Central de liberar a indexação ao IPCA foi no sentido de dar mais uma opção para a clientela, além de acreditar que uma linha de financiamento corrigida por um índice de preço seria mais fácil empacotar e securitizar, permitindo ampliar o crédito. "Você repassa um pedaço do seu crédito para o mercado e fica com espaço para dar mais crédito", afirmou o executivo.

No mesmo dia do anúncio da Caixa, o BB divulgou mudanças na forma de financiamento da casa própria. As taxas passarão a considerar o prazo da operação escolhido pelo cliente. O menor juro passa a ser 7,99% ao ano, para um prazo de cinco anos. A taxa pode chegar a 8,45% ao ano, para financiamentos de 359 a 418 meses.

Em paralelo à mudança no indexador dos contratos imobiliários da TR para o IPCA, o governo discute - ainda de forma muito preliminar - fazer o mesmo com a poupança. A caderneta também passaria a ser atrelada à inflação, e não mais à TR, segundo fonte próxima à equipe econômica.

Com isso, haveria um estímulo de fato aos bancos privados em oferecer linhas de crédito imobiliário indexadas pelo IPCA. Uma eventual mudança no indexador da poupança, de qualquer forma, é uma atribuição do Banco Central.

Fonte: VALOR ECONôMICO

sexta-feira, 23 de agosto de 2019

A EFICÁCIA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM RELAÇÃO AO BEM DE FAMÍLIA DADO EM GARANTIA DE EMPRÉSTIMO QUE BENEFICIOU OS DEVEDORES


Embora a crise econômica verificada nos últimos anos no Brasil, afetando de forma intensa o mercado imobiliário, é notório o aumento de empreendimentos imobiliários de condomínios de casas e edifícios, loteamentos, shopping centers, prédios comerciais e mistos, lojas, hotéis etc.

É possível reconhecer que são várias as circunstâncias que contribuíram para o retorno do interesse do empreendedor e do investidor. Porém, é certo que é preponderante a edição de leis ocorridas nos últimos anos regulando as diversas possibilidades de formatação de negócios imobiliários.

Pode-se, destacar, exemplificativamente as seguintes leis: Alienação Fiduciária de Imóveis (lei 9.514/97), Patrimônio de Afetação (lei 10.931/04) Multipropriedade (Lei 13.777/18), Direito de Superfície (arts. 1369 a 1377 do CCivil/02), Condomínio de Lotes e Direito de Laje (lei 13.465/17), Lei dos Distratos (lei 13.768/18), Contratos Built to Suit (lei 12.744/12), Concentração de atos na matrícula (lei 13.097/15) entre tantas outras.

Da mesma forma, a interpretação que essas diversas atividades empresariais tem recebido nas variadas questões controvertidas que são submetidas ao Poder Judiciário tem favorecido, de forma geral, o mercado imobiliário.

É necessário construir um ambiente propício de negócios, sobretudo de segurança jurídica, como forma de incentivar a atividade imobiliária que tanta impacta no desenvolvimento econômico do País.

Para tanto, há que se privilegiar o sistema de garantias, de liberdade econômica e de segurança jurídica como forma de incentivo e incremento a tão importante atividade econômica.

Foi exatamente isso que fez, com acerto, recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, através da 4ª Turma no julgamento do Recurso Especial 1.559.348 - DF, que examinou e definiu importante questão sobre os efeitos e consequências da obtenção de empréstimo com garantia da alienação fiduciária de imóvel pertencente a sócia de pessoa jurídica e que se beneficiou dessa operação.

No ponto que aqui se trata, a discussão estabelecida foi sobre a validade e eficácia da garantia imobiliária estabelecida por alienação fiduciária de imóvel pertencente a sócia da empresa tomadora do empréstimo, diante da impenhorabilidade do bem de família (cf. art. 1º da lei 8.009/90).

A primeira questão debatida diz respeito a eventual impossibilidade de renúncia à proteção conferida ao bem de família, sempre que o proveito não se tenha revertido em favor da entidade familiar.

Todavia, foi referido na decisão: "O abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário conduzem à ineficácia da norma protetiva, que não pode conviver, tolerar e premiar a atuação do agente em desconformidade com o ordenamento jurídico. (...) Como advertiu o julgado, a boa-fé do devedor é determinante para que se possa socorrer da regra protetiva do art. 1º da lei 8.009/90, devendo ser reprimidos quaisquer atos praticados no intuito de fraudar credores, de obter benefício indevido ou de retardar o trâmite do processo de cobrança".

Foi ressaltado que os devedores, que buscam amparo na lei protetiva do bem de família, concederam voluntariamente, em alienação fiduciária, o bem imóvel dado em garantia, em favor de empresa da qual uma das devedoras é, também, a única sócia.

E diante de valores e princípios estabelecidos pelo Direito Civil, sobretudo da boa-fé contratual que impõe aos contratantes o dever de honrar com o pactuado e cumprir com as expectativas anteriormente criadas pela sua própria conduta, não se pode admitir que uma das partes venha a ofertar o bem em garantia para depois alegar a ilegalidade dessa disposição, buscando a sua exclusão.

Em que pese a divergência instalada pelos votos do Ministros Raul Araújo e Marco Buzzi, acolhendo o recurso para desconstituir a garantia do imóvel, prevaleceu o voto do Min. Luis Felipe Salomão acompanhado pelo voto do Min. Antônio Carlos Ferreira que afirmou:

"A expressa previsão da alienação fiduciária de bens imóveis pela lei 9.514/1997 representou evolução nos mecanismos de garantia, viabilizando a formatação e a execução de contratos com a agilidade exigida por um sistema negocial dinâmico, como se apresenta no atual estágio da modernidade. Isso porque, segundo afirmava José Carlos Moreira Alves, citado por Melhim Namem Chalhub, "as garantias 'existentes nos sistemas jurídicos de origem romana, e são elas a hipoteca, o penhor e a anticrese, não mais satisfazem uma sociedade industrializada, nem mesmo nas relações creditícias entre pessoas físicas, pois apresentam graves desvantagens pelo custo e morosidade em executá-las'" (CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária: Negócio Fiduciário. 5ª ed., rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2017)".

Por outro ângulo, não existe - pelo sistema de execução do contrato de alienação fiduciária, a "penhora" do imóvel, mas toda uma sequência de atos e requisitos para o cumprimento das exigências legais que podem resultar na consolidação da propriedade em favor do credor ou venda em leilão, eis que o imóvel, como garantia, já está vinculado ao cumprimento das obrigações desde o início da contratação.

A alienação fiduciária de imóvel resulta de ato voluntário do proprietário e devedor, assumindo obrigações previstas em contrato expresso e de livre e espontânea vontade. Difere da penhora que na maior parte das vezes é ato que independe da vontade do devedor que pode até dela discordar, além de ser realizada em ação judicial onde o imóvel não está necessariamente vinculado a obrigação exigida.

E não age com lealdade e ética o contratante que, desde a contratação, sabia que o ajuste firmado poderia resultar na perda do imóvel dado em garantia, caso descumpridas as obrigações. É inaceitável tal conduta abusiva servindo-se da lei quando lhe convém.

Certamente o contrato de empréstimo foi viabilizado e formatado – ao menos em relação aos juros, em razão da garantia ofertada, tornando o negócio muito mais vantajoso aos devedores se tal bem não tivesse sido concedido.

Assim, prevaleceu a manutenção da garantia nos termos do contrato firmado, reafirmando-se a necessidade de se exigir dos contratantes uma conduta ética e de boa-fé, tanto na contratação como na execução do contrato, evitando-se práticas e atitudes que maculam o atual estágio de evolução do sistema de garantias imobiliárias.

Louve-se essa decisão. Salvo raras exceções, os contratos devem ser cumpridos, ainda que possam ser desfavoráveis em certos momentos, evitando-se interpretações excessivamente protetivas e que prejudicam a confiabilidade do sistema legal de garantias.

Sérgio Eduardo Martinez é advogado. Sócio de Martinez Advocacia. Especialista em Direito Imobiliário pela Universidade do Rio dos Sinos – Unisinos. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB/RS.
Fonte: Migalhas Edilícias

IGMI-R ABECIP - JULHO 2019



Os preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil cresceram até abril de 2016, apesar de abaixo dos índices de preços ao consumidor. Como resultado da recessão então em curso, estes preços nominais passaram a ter variações negativas, o que em termos acumulados só foi revertido com este resultado de julho de 2019 (0,11% ante -0,18% em junho último).

No entanto, esta recuperação observada para a média do Brasil não ocorreu em cinco das dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP. Nas cidades do Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife, Curitiba e Salvador os resultados nominais acumulados desde janeiro de 2014 ainda são negativos, com destaque para o Rio de Janeiro (-8,13%). No lado positivo, os destaques são as cidades de São Paulo e Goiânia, com resultados acumulados desde janeiro de 2014 acima de 7%. Mesmo nestes casos, os valores reais continuam defasados em relação a qualquer índice de preços ao consumidor no país.

O início da série histórica do IGMI-R/ABECIP coincide com o pico anual do valor das obras e serviços da construção mensurado pelo Sistema de Contas Nacionais, que vem decaindo desde então. Neste contexto, o início de recuperação dos valores reais dos imóveis ainda depende da concretização de uma melhoria nas expectativas em relação ao nível de atividade da economia brasileira, que seja capaz de reverter a tendência declinante dos investimentos nos últimos anos. Alguns fatores neste sentido são positivos na virada do semestre, principalmente a perspectiva de aprovação das reformas estruturais destinadas a equacionar a questão fiscal, os estímulos de curto prazo sendo cogitados e a redução das taxas de juros. No entanto, a recuperação do mercado de trabalho ainda permanece como um dos maiores desafios para a economia brasileira em geral, e para o mercado imobiliário em particular.

Fonte: ABECIP

quinta-feira, 22 de agosto de 2019

MARKETING DIGITAL PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO FUNCIONA?


A comunicação por meio de ferramentas do Marketing Digital é um meio que notoriamente representa um crescimento significativo no Brasil. De acordo com o estudo “Digital AdSpend 2018”, divulgado pela IAB Brasil, entidade que tem como missão desenvolver o mercado de mídia interativa no país, a publicidade digital avançou 25,4% em 2017, saltando de R$ 11,8 bi (2016) para R$ 14,8 bi.

Diante do panorama de que a previsão de crescimento do Marketing Digital é de 12% ao ano até 2021, o setor imobiliário que envolve construtoras, grandes imobiliárias, loteadoras e incorporadoras que precisam fixar suas marcas é um dos que apostam em novos nichos e novas maneiras de chegar até os seus leads. Ou seja, também estão investindo nesse novo formato para alcançar um mercado novo e mais lucrativo, o de anúncios.

Mas, para atingir o público que se deseja, é essencial contar com ferramentas tecnológicas para geração de leads que irão ajudar a direcionar da melhor forma sua campanha. O Facebook, por exemplo, é um canal que traz um tráfego alto para uma campanha de marketing digital. Já o Unbounce, plataforma que oferece a possibilidade de criar páginas específicas para conversão, também é outra solução que corrobora para o aumento de novos clientes.

Nos últimos 10 anos, o mercado de imóveis tem investido ainda mais na construção de sites e em mídias online pagas, por isso é cada vez mais comum vermos anúncios de novos empreendimentos em portais que têm bastante acesso. Porém, apenas 5% das construtoras faz esse trabalho de maneira eficaz contra 95% das que ainda não se sentem preparadas para o marketing digital, pelo simples fato desse trabalho envolver o acompanhamento de custo por clique, visitações e formulários de contato que geram leads.

Vale ressaltar que investir em recursos do marketing digital vale a pena por se ter um retorno rentável para a empresa, mas para encontrar e atrair novos clientes e vender mais imóveis com o auxílio do marketing digital, é imprescindível se aprofundar na área porque uma campanha de marketing para o segmento imobiliário pode ser o diferencial entre o sucesso ou do fracasso de um lançamento.

Por fim, se me vale dar uma dica para os empreendedores que pensam em apostar em ações nesse segmento, pesquise e compare o trabalho de diversas agências, só assim você vai entender os benefícios que cada uma pode proporcionar para estratégia que pretende implementar. Uma campanha bem segmentada pode ditar o sucesso de um novo empreendimento ou do lançamento do mesmo. Então, não deixe de ficar atento às tendências e buscar o projeto que melhor se encaixa no que você precisa.

Roberto Rocha é Gerente de Marketing da leadlovers, plataforma de automação de marketing digital.
Fonte: E-comerce News

quarta-feira, 21 de agosto de 2019

CRECI BA: SEMINÁRIO IMOBILIÁRIO 2019

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No dia 30 de agosto, o consultor da Rede Globo em temas relacionados a comportamento, educação e família, Rossandro Klinjey, apresentará a palestra “Eu escolho ser feliz” no Seminário Imobiliário 2019, no Hotel Fiesta, em Salvador. O evento é o maior do segmento de imóveis na Bahia e tem realização do CRECI 9ª Região/BA, com o apoio do Sistema COFECI/CRECI.

Rossandro Klinjey é psicólogo clinico, palestrante, escritor e conhecido pelo grande público por participar do Programa Encontro com Fátima Bernardes, da TV Globo, além de ser colunista da Rádio CBN. Ele também é um fenômeno nas redes sociais, com vídeos que já alcançaram a marca de mais de 150 milhões de visualizações. 

Voltada para corretores de imóveis e empresários do setor inscritos no CRECI/BA, a programação do Seminário Imobiliário 2019 promete ser provocativa e inovadora. O tema central desta edição é "INOVAÇÃO: Mudança de Cultura ou Cultura da Mudança?". Será um dia inteiramente dedicado ao aprimoramento, com cinco palestras, um painel, confraternização e oportunidade de negócios. “O Seminário também tem como objetivo, disponibilizar ferramentas para o desenvolvimento dos corretores no exercício da sua profissão”, ressalta Samuel Prado, presidente do CRECI-BA.

Além de Rossandro Klinjey, o público vai ter a oportunidade de assistir outros grandes nomes, como Romeo Busarello, diretor de Marketing e Ambiente Digitais da Tecnisa e professor da ESPM e INSPER, que irá abordar a temática central sobre mudança de cultura, e Marcelo Dadian, diretor de imóveis da OLX Brasil, que irá falar sobre o fim da intermediação imobiliária. Para conferir a programação completa e fazer a inscrição, basta acessar o site www.seminarioimobiliario.com.br.

Inscrições
Para ter acesso ao Seminário Imobiliário, o inscrito precisa fazer a doação de 2 latas de leite em pó, que serão recolhidas no momento do credenciamento e doadas posteriormente para o Hospital Aristides Maltez, instituição filantrópica, sem fins lucrativos, especializada no tratamento do câncer e principal unidade de atendimento oncológico à população carente no Estado, com atendimento a mais de 3.500 pessoas por dia.

Serviço
O quê: Seminário Imobiliário 2019
Quando: 30 de agosto
Onde: Hotel Fiesta – Avenida Antônio Carlos Magalhães, 741 - Itaigara
Informações e inscrições: www.seminarioimobiliario.com.br

Fonte: Portal iBahia

IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE, IMPENHORABILIDADE E INCOMUNICABILIDADE


A regra é que todos os bens são passíveis de serem alienados, penhorados e, a depender do regime de bens dos cônjuges, passíveis de comunicabilidade entre estes.

Entretanto em algumas situações os bens imóveis podem ser gravados com cláusulas restritivas como inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Mas o que significam estas cláusulas, quando podem ser utilizadas e o que pode ser feito ao receber um imóvel gravado com elas?

É importante dizer que as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade são excepcionais.

Em breves palavras, gravar um imóvel com cláusula de inalienabilidade significa dizer que há impedimento da alienar (vender, doar, ceder, permutar, etc) o referido bem a terceiros. A cláusula de impenhorabilidade resguarda o bem no caso de eventual responsabilidade por dívidas. E a cláusula de incomunicabilidade evita que um bem doado a um dos cônjuges faça parte do patrimônio do outro.

Importante saber que para gravar um imóvel com as mencionas cláusulas é preciso existir “justa causa”, isto é, razões contundentes e plausíveis que motivaram o doador a inseri-las, desta forma evitando que se trate de mero capricho do doador, bem como uma excessiva e irrestrita blindagem patrimonial, que poderia prejudicar direito de terceiros.

Não havendo um motivo justo, a imposição das cláusulas poderá ser considerada ineficaz e consequentemente afastada.

Outro ponto importante acerca das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade é que tais restrições só podem ser impostas em atos de liberalidade, ou seja, em doações ou testamentos.

Nestes casos o objetivo da cláusula é proteger o beneficiário, evitando que perca ou se desfaça do bem. Significa dizer que não é possível estipular estas cláusulas em um contrato de compra e venda, por exemplo, ou serem impostas pelo próprio proprietário (à exceção do bem de família legal, previsto no artigo 1.711 do Código Civil).

A cláusula de inalienabilidade pode ser por tempo determinado ou vitalícia, porém não pode ultrapassar a vida do herdeiro, desaparecendo automaticamente com o óbito deste.

Por fim, importa destacar também que se for do interesse do proprietário do imóvel, é possível proceder a substituição do bem gravado, mediante procedimento que se dá através de autorização judicial (jurisdição voluntária) e assim, liberar o bem inicialmente clausulado.

Janine Bertuol Schmitt - Advogada especialista em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos Jusbrasil

OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS E A SEGURANÇA JURÍDICA


Os Fundos de Investimento Imobiliário, mais conhecidos no mercado financeiro brasileiro como "FII", estão cada vez mais sendo procurados pelos brasileiros que investem em bolsa e pode-se dizer que há uma tendência extremamente positiva de crescimento. Principalmente pelo fato de que a regulação brasileira garante segurança jurídica aos investidores.

A Lei Federal nº 8.668/1993 disciplina o regramento dos FIIs no Brasil e estabelece que a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) é a responsável por autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração de Fundos Imobiliários no Brasil. Todas as instituições que se propõem a atuar como gestoras dos FIIs devem ser previamente autorizadas pela CVM. Há também um regramento, previsto em lei, para aqueles fundos que são lastreados em aplicações financeiras, os chamados “fundos de papel”.

Em linhas gerais, os FIIs podem ser estruturados no mercado de capitais de diversas formas, como os já citados fundos de papel, os quais são aplicações em títulos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Créditos Imobiliários (LCIs). A forma clássica são os “fundos de tijolo”, os quais se constituem como investimentos em ativos físicos (tangíveis), como shoppings, galpões logísticos, centros de distribuição ou lajes corporativas. Uma terceira modalidade são os FIIs híbridos, que são uma mescla das modalidades “papéis” e “tijolos”, o que os torna veículos diversificados e voltados a uma maior gama de investidores.

Quando um FII é constituído e faz uma oferta de ações destinada à captação de recursos financeiros para adquirir títulos sólidos ou não, isto é, de “papeis” ou de “tijolo”, tais ativos passam a pertencer ao patrimônio do Fundo e, quando tais ativos são constituídos em imóveis, tais bens ficam mantidos no patrimônio do FII sob a propriedade fiduciária de sua gestora.

Importante observar que tanto o patrimônio quanto os frutos e rendimentos do fundo não se comunicam com o patrimônio da gestora que administra os ativos então investidos, a fim de que os investimentos aplicados no Fundo não possam ser comprometidos por eventuais problemas financeiros suportados pela gestora e/ou seus sócios.

Tais características dão segurança jurídica à estrutura dos FIIs e viabilizam que este veículo financeiro possa diversificar o portfólio de investimentos tanto para os novos investidores que estão começando agora quanto para os veteranos do mercado de capitais brasileiro.

A segurança jurídica dos fundos é reforçada ainda na medida em que as gestoras não podem conceder empréstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas e prestar aval ou fiança com os ativos e valores que foram captados e estão sob a administração do fundo, assim como outras restrições previstas em lei.

A lei também garante o capital dos investidores se as gestoras eventualmente renunciarem ao mandato que possuem ou se forem descredenciadas pela CVM, destituídas pela assembleia de quotistas ou submetidas a procedimento de recuperação judicial e extrajudicial. Nestes casos, os ativos do fundo e suas aplicações são mantidos vigentes, iniciando-se então um procedimento de substituição da gestora, para que o FII continue suas atividades normalmente.

Os FIIs possuem especial atratividade ainda pela própria natureza do investidor brasileiro. Há muitos anos que a aquisição de imóveis é considerada um investimento sólido e com baixo risco no Brasil. No entanto, com o advento dos FIIs e de outros institutos existentes pelo mundo, tal modalidade de investimento está se adaptando aos novos formatos, de modo que investir em fundos pode sim continuar sendo considerada uma modalidade de investir em imóveis de uma maneira mais sofisticada e com mais benefícios.

Por exemplo, se um investidor pretende adquirir um imóvel residencial ou comercial para renda, ele terá que desembolsar a quantia integral do bem, além de custear todos os emolumentos e tributos, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), para registrar o imóvel em seu nome.

Se este mesmo investidor resolver adquirir cotas de diversos FIIs que possuem em seu portfólio ativos imóveis que geram renda, não precisará despender a mesma quantia. E ainda tem a vantagem de ter liquidez numa eventual venda, feita por meio eletrônico na bolsa de valores. Além disso, não precisa custear os tributos e despesas administrativas que são de praxe na compra de um imóvel tradicional. E não corre o risco de ter de aguardar uma possível locação de seu bem. Isso sem falar nas despesas naturais que bens imóveis geram para sua manutenção, o que no caso dos Fundos Imobiliários são tratados pela gestora que muitas vezes possui a expertise necessária para tanto.

Dessa forma, os fundos imobiliários são instrumentos de investimentos dotados de segurança e validade jurídica, de modo que seu regramento foi constituído para dar segurança aos investidores e fomentar a economia do país.

Leandro Mello é sócio do Braga Nascimento e Zilio Advogados, coordenador do departamento de Direito Imobiliário.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

terça-feira, 20 de agosto de 2019

O QUE É A SECURITIZAÇÃO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS?


A securitização de recebíveis imobiliários consiste na prática de transformar fluxo de pagamentos decorrentes de operações com imóveis em títulos negociáveis e lançá-los ao mercado para aquisição por investidores. Funciona como uma antecipação de pagamentos a ser recebidos para necessidades presentes.

Uma vez esses títulos sendo ofertados e distribuídos nos mercados financeiro e de capitais captam os recursos dos investidores que os adquirem. Esses recursos são transferidos aos detentores desses fluxos de pagamento que assim recebem à vista os valores que seriam recebidos ao longo do prazo.

A prática é bastante comum entre empresários que antecipam o pagamento dos produtos e serviços vendidos no cartão de crédito, por exemplo.

Nesta matéria, vamos explicar como funciona, os motivos mais comuns e os prós e contras de antecipar um recebimento.Continue lendo:

A securitização de recebíveis imobiliários se tornou bastante comum nos Estados Unidos em meados da década de 1980 e tem se tornado cada vez mais popular no Brasil. Também conhecida como Antecipação de Recebíveis, o processo consiste basicamente em antecipar valores os créditos a serem recebidos pela incorporadora ou loteadora.

A empresa que quiser realizar o procedimento pode lançar seus ativos imobiliários no mercado por meio de uma intermediadora financeira, como bancos, financeiras e corretoras, que venderão os ativos a investidores. No caso das securitizações de recebíveis de operações imobiliárias e de operações rurais, inicialmente os recebíveis são cedidos para Cias Securitizadoras. Após vendidos, os fundos captados são transferidos à empresa emissora dos ativos, que receberá o valor.

Por que fazer a antecipação de recebíveis?

É comum empresas buscarem tais tipos de retornos imediatos quando precisam realizar reformas e investimentos de infraestrutura, custear gastos não previstos no orçamento planejado ou, principalmente, para financiar novos projetos.

Nestes casos, a empresa tem a possibilidade de adiantar os pagamentos que tem a receber e até mesmo incluir contas a pagar como ativo, dessa forma receberá o valor necessário para cobrir despesas ou os investimentos pelos quais está realizando a antecipação.

As taxas cobradas pelos intermediários financeiros, em muitos casos, são consideravelmente menores que empréstimos consignados pessoais ou empresariais, o que torna o procedimento atrativo para quem busca a liquidez de dívidas ou investimentos.

Quais os prós e contras da securitização?

Por apresentar taxas razoáveis de negociação e riscos baixos, tanto o lançamento dos títulos quanto a compra deles tem se tornado um tipo de investimento interessante para os investidores mais conservadores.

Para quem lança os ativos ao mercado, ter o dinheiro em mãos pode auxiliar na movimentação de caixa e investimentos de crescimento. O procedimento tornou-se então bastante atrativo principalmente para empresas do ramo imobiliário que tentam fugir das altíssimas taxas das operações bancárias de altas cifras.

É importante ressaltar que a securitização de recebíveis imobiliários nem sempre é recomendada. O processo antecipa pagamentos e recebíveis, o que pode resultar numa falta de verba futura para quitação de outros débitos.

É necessário um estudo financeiro detalhado e um planejamento bastante estruturado para que a securitização de recebíveis imobiliários não cause danos nas folhas de pagamento e a geração de mais dívidas.

No caso do investidor, comprar títulos de recebíveis é considerado um investimento de baixo risco e é oferecido normalmente como diversificação de investimentos, com bastante segurança e retorno à médio prazo.

Apesar de assumir o risco do investimento e só poder utilizar o Seguro de Garantia Firme em casos de devedores classificados como instituições financeiras, os investidores têm buscado diversificar seus investimentos e esse tem sido um destino bastante comum para o dinheiro nas vendas de ações e títulos.

Como funciona a securitização de recebíveis imobiliários?

Inicialmente, a empresa interessada em captar os recursos decide quais ativos imobiliários decide transformar em títulos para a venda, como vendas a prazo e no cartão de crédito, notas promissórias, boletos vencidos ou a vencer, duplicatas, leasing e outros. Também podem ser incluídos empréstimos, contas a pagar, financiamentos e faturas de cartão de crédito futuras para a captação da verba total.

O intermediário financeiro, como bancos e corretoras, é o responsável pela venda dos ativos ao público investidor. Os títulos são oferecidos aos investidores e após a negociação a verba é transferida à empresa emissora dos títulos descontando-se as taxas e comissões negociadas previamente.

Sem dúvidas, a securitização de recebíveis imobiliários permite a uma empresa (seja construtora, loteadora ou incorporadora) conseguir uma linha de crédito mais vantajosa ao desenvolvimento de suas atividades.

Fonte: IBRAFI

segunda-feira, 19 de agosto de 2019

CAIXA VAI REDUZIR JUROS DOS FINANCIAMENTOS DA CASA PRÓPRIA


O presidente Jair Bolsonaro (PSL) informou que anunciará nesta terça-feira (20) mudanças nas regras de concessão de crédito imobiliário. Ele disse que a medida preparada pela Caixa Econômica Federal (CEF) “mudará a vida dos brasileiros” e deve estimular a geração de emprego no País. A intenção do Palácio do Planalto é oficializar amanhã uma redução de até 31,5% dos juros dos financiamentos imobiliários.

“A Caixa vai anunciar uma coisa que mudará a vida dos brasileiros. A gente vai mudar a história do crédito imobiliário”, disse Bolsonaro.

Atualmente, os contratos de financiamento habitacional são corrigidos pela TR (Taxa Referencial, hoje zerada). Com a mudança, a Caixa vai reajustar os contratos pela inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). De acordo com as previsões do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IBGE), esse índice deve fechar em 3,82% neste ano.

Segundo fontes do Palácio do Planalto, haverá diferentes faixas de financiamento, cuja taxa de juros vai variar de acordo com o valor do imóvel e o grau de relacionamento do cliente. Para quem for correntista ou receber salário na instituição, por exemplo, o custo será mais baixo. A taxa atual do financiamento habitacional na Caixa varia entre 8,75% e 9,75% – sem considerar o Minha Casa Minha Vida, cujas taxas são menores. A meta da Caixa é atingir, em um primeiro momento, 150 mil famílias. 

Especialistas estimam que a nova modalidade deverá trazer taxas entre 3% e 5%, às quais será acrescido o IPCA – que, nos 12 meses findos em julho, ficou em 3,22%. No Minha Casa Minha Vida as taxas variam de 5% a 8,16%. 

Para o mutuário que aderir aos novos financiamentos, as prestações mensais vão variar de acordo com a inflação. Ou seja, o índice de preços vai corrigir o saldo devedor do contrato e também as mensalidades. Atualmente, este é o papel da TR e por ela estar zerada, as prestações praticamente não variam, mas os juros são mais altos. 

Como o banco estatal detém mais de 70% do crédito habitacional do País, outras instituições também podem derrubar suas taxas para evitar a perda de novos clientes. Por enquanto, os grandes bancos ainda avaliam como irão usar a nova modalidade. O Bradesco afirmou que deve operar essa linha, mas não definiu prazos. Banco do Brasil, Itaú Unibanco e Santander informaram que estão avaliando as opções. 

Apesar de aplicar uma correção que hoje inexiste, na outra ponta o banco abrirá mão, em um montante maior, de suas próprias taxas, que acabam por onerar os empréstimos concedidos. O que ainda está em discussão na CEF é a taxa adicional, que poderá variar de 2% a 3%. Somando juros e taxas cobrados, seriam 8,5% (no modelo pela TR), ante 5,82% (no modelo pelo IPCA), e 9,5% (pela TR), ante 6,82% (pelo IPCA).

As mudanças no cálculo dos juros do financiamento imobiliário devem atrair novas empresas para o setor. Essa é a avaliação do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins. Isso porque o novo indexador acaba com o risco de rendimento negativo e vai atrair investidores institucionais, como os fundos de pensão. “O percentual de recursos de financiamentos proveniente do mercado secundário é muito pequeno. Hoje as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) são usadas muito mais para operações direcionadas”. 

Fernando Brasileiro, sócio da True Securitizadora, tem a mesma percepção. “Essa mudança vai permitir que bancos que não tenham captação de poupança possam oferecer crédito imobiliário”. 

Ao ofertar contratos de financiamento corrigidos pela inflação, os bancos ganham uma nova fonte de captação de recursos dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), até hoje feita com a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). As duas fontes são corrigidas pela TR, hoje zerada, e esse indexador dificulta a securitização desses contratos, ou seja, torna mais difícil que os bancos vendam esses créditos ao mercado financeiro. 

“O investidor não quer comprar algo atrelado à TR. Então é um tipo de crédito desconectado do mercado. Já o IPCA é algo utilizado pelo mercado, e isso vai dar ao banco outras possibilidades de funding (fonte de recursos)”, explicou Brasileiro. 

Ele avalia que o risco de aumento da inflação, que poderia levar à inadimplência dos contratos de financiamento, pode ser mitigado por uma exigência de garantias no momento da securitização (quando esses contratos são “empacotados” em um única operação, que será vendida a investidores). 

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) somam, de janeiro a julho, R$ 7,158 bilhões, uma alta de 70,2%. Parte deles é composta por contratos de crédito imobiliário, mas em geral feitos fora do SFH. Já o SFH forneceu R$ 33,7 bilhões em empréstimos. 

IMPACTOS

Para José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a troca da TR pelo IPCA não só reduzirá os juros, mas aumentará a oferta de financiamento. Ele não vê risco de aumento da inadimplência do tomador de crédito com a indexação ao IPCA. “A concessão de crédito é cada dia mais rigorosa. Se houver um pico inflacionário, de qualquer forma isso afetaria o setor. A mudança será boa para o consumidor”, garante.

Já para a economista Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção no Ibre/FGV, a troca da aumenta o risco de inadimplência, o que pode manter os investidores longe do mercado imobiliário. ”Precisamos levar em conta que estamos falando de financiamentos de 25, 30 anos. Isso traz uma instabilidade. Será que a renda da família que tomou o empréstimo vai acompanhar a inflação?”, questiona.

Para Ana Maria, não há um cenário no País que permita dizer que a inflação se manterá no patamar abaixo dos 4%, nos próximos anos. “Não faz muito tempo, a inflação chegou a 10%”, relembra.

Segundo técnicos a par das discussões, não haverá um mecanismo para amortecer o risco da variação inflacionária. Mas, para aumentar a garantia das operações, o prazo do financiamento – que, hoje, pode chegar a 35 anos – será mais curto. O comprometimento de renda, ou seja, o valor da prestação, que atualmente pode atingir 30% do salário, também será menor. Com isso, a parcela do financiamento, entre 80% e 90% do valor do imóvel, deverá ser reduzida, o que vai exigir uma entrada maior. Essas condições serão exigidas nos financiamentos que adotam a tabela Price, em que o valor da prestação começa mais baixo e vai subindo ao longo do contrato. No Sistema de Amortização Crescente (SAC), em que ocorre o inverso, não haverá mudanças. 

9,75% é a taxa mais alta, em média, dos juros imobiliários aplicados atualmente. Ao percentual é acrescido a TR

3,22% é a taxa inflacionária, medida pelo IPCA, nos 12 meses findos em julho. O IBGE estima que o índice fechará o ano em 3,82%

150 mil famílias deverão ser beneficiadas com as novas regras de financiamento imobiliário no primeiro momento.

Fonte: Jornal do Comércio