1. Introdução
O presente trabalho tem o objetivo de apresentar aspectos da ação renovatória de contrato de locação não residencial e analisar as matérias de defesa para esta ação, em especial a melhor oferta de terceiro.
Primeiramente, apresenta-se os requisitos para a propositura da ação renovatória de contrato de locação não residencial, com base com o disposto no Código de Processo Civil (CPC) e na Lei do Inquilinato (Lei 8245/91).
Após, apresenta-se as matérias de defesa para esta ação em especial a melhor oferta de terceiro e a indenização devida ao locatário nos casos de não renovação.
2. A ação renovatória de contrato de locação não residencial
Tendo em vista a relevância do ponto comercial para a empresa e para o desenvolvimento das atividades econômicas como um todo, o ponto comercial recebe proteção na Lei do Inquilinato, que estabelece os requisitos para a renovação do contrato de locação não residencial mesmo que contrária à vontade do locador.
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.” (grifo nosso)
Conforme se depreende do artigo 51, acima citado, para a propositura da ação renovatória do contrato de locação não residencial, deve-se atentar para a observância dos requisitos cumulativos (art 51, I, II e III) e, principalmente, ao prazo decadencial disposto no § 5º .
O autor da ação renovatória deve-se atentar também, além dos requisitos do artigo 282, do CPC, aos requisitos do artigo 71, da Lei do Inquilinato:
“Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”
3. A utilização da melhor oferta de terceiro como matéria de contestação em ação renovatória de contrato de locação não residencial
Proposta a ação renovatória de imóvel não residencial, o réu da ação (locador) terá matéria restrita para a contestação.
Nos termos do artigo 72, da Lei do Inquilinato, a contestação do locador, além da matéria de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto a matéria de fato, ao seguinte: não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
“Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”(grifo nosso)
Na hipótese do inciso III do artigo 72, o locador deverá provar a melhor proposta de terceiro com documento assinado por este e por duas testemunhas com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário.
Frisa-se que a avaliação das melhores condições da proposta do terceiro não está necessariamente atrelada ao preço mais elevado, podendo abranger outros aspectos do negócio jurídico.
Apresentada essa linha de defesa, o locatário (autor da ação) poderá, em réplica, aceitar as mesmas condições propostas pelo terceiro e obter a renovação pretendida.
“Art 72, 2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.”
Não renovada a locação, o juiz fixará a indenização devida ao locatário, solidariamente, pelo locador e terceiro proponente.
“Art 75 Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.”
Tendo em vista que os efeitos da sentença recaem diretamente sobre o terceiro proponente, ele deverá figurar na ação como terceiro interveniente.
A referida indenização é devida pela simples não renovação do contrato de locação, a qual teria direito o locatário, independentemente da veracidade da proposta do terceiro.
Caso o contrato de locação entre o locador e o terceiro proponente não se realize, será necessária a averiguação da ocorrência de fraude, que se comprovada, dará o direito ao ex locatário, além da indenização prevista no artigo 75, à indenização fundada não na lei do inquilinato, mas, no princípios gerais do direito civil.
Vale frisar que a indenização sobre a qual versa o artigo 75 somente é devida ao locador que goza do direito à ação renovatória.
Esse é o entendimento do TJMG. Vejamos:
“AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - PRAZO DECADENCIAL - ARTIGO 51, §5º, DA LEI Nº 8.245/91 - CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA - INEXISTÊNCIA - INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO - DECADÊNCIA DO DIREITO DE RENOVAÇÃO DO CONTRATO - IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO. 1. O prazo decadencial da Ação Renovatória encontra-se previsto no artigo 51, §5º, da Lei nº 8.245/91. Ultrapassado tal prazo, sem a interposição da mencionada ação, decai o locatário do direito à renovação pretendida, sendo cabível a retomada do imóvel pelo locador. 2. Somente é assegurada a indenização pelo fundo de comércio àquele que goza do direito à Ação Renovatória.3. Recurso não provido.”(TJMG, Apelação Cível 1.0110.10.001767-9/002, Rel Cabral da Silva, Julgamento 24/07/2012) (grifo nosso)
Fixado valor da indenização em sentença, a execução do referido valor deverá ser realizada nos próprios autos em fase de cumprimento de sentença.
4. Fundamento da indenização devida ao locatário
A doutrina majoritária define que a indenização devida ao locatário pelo locador e terceiro proponente pela não renovação do contrato de locação se fundamenta na responsabilidade civil objetiva, ou seja, independente de dolo ou culpa, bastando simplesmente a não renovação do contrato a qual o locatário tinha o direito.
Tal argumento se baseia no fato de que o dever de indenizar decorre da determinação prevista na Lei do Inquilinato (artigo 75) e de que a negativa de renovação pelo locador e a proposta realizada pelo terceiro não configuram ato ilícito, pois utilizam de direito conferido a eles pela mesma lei (artigo 72, III).
“Art. 188 CC/02 - Não constituem atos ilícitos:
I - os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido;
II - a deterioração ou destruição da coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remover perigo iminente.” (grifo nosso)
No entanto, há entendimento divergente que considera que o dever de indenizar decorre da responsabilidade civil subjetiva, pois, a negativa de renovação pelo locador e a proposta realizada pelo terceiro configuram abuso de direito pela quebra do contrato celebrado e do não cumprimento dos deveres internos e externos do negócio jurídico.
“Art. 186 CC/02 - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187 CC/02 - Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 927 CC/02 - Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”
5. Função social externa do contrato e o terceiro proponente como terceiro ofensor
O princípio da função social, em sua acepção externa, se define pela relativização do mito da relatividade contratual, objetivando substituir a vertente individualista do vínculo contratual pela moderna concepção da tutela externa do crédito.
É cediço que os contratos possuem eficácia relativa, no sentido de que terceiros não podem ser credores ou devedores por força de relações jurídicas alheias, em que não foram partes.
No entanto, tal relatividade não pode ser confundida com a exigência de que o negócio jurídico, em toda sua trajetória, seja respeitado por terceiros, ou seja, terceiros tem o dever de abstenção de atos que possam interferir em relações alheias, sob pena de causar a desordem econômica e a falta de segurança jurídica nas avenças.
Porém, deve-se atentar que a função social do contrato não deve ser entendida como intervencionismo econômico e dirigismo contratual, mas, sim na linha de interpretação conforme a Constituição, como a imposição de um freio aos abusos cometidos em nome da liberdade contratual, visando a construção de uma sociedade solidária.
Nesse sentido é o conteúdo do Enunciado nº 23, do Conselho de Justiça Federal, aprovado na 1ª Jornada de Direito Civil:
“A função social do contrato prevista no art. 421 do novo Código Civil, não elimina o princípio da autonomia contratual, mas atenua ou reduz o alcance desse princípio quando presentes interesses metaindividuais ou interesse individual relativo à dignidade da pessoa humana.”
Sendo assim, a função social atua, primeiramente inter partes (tutela interna), tutelando à dignidade, e, posteriormente, realiza relevante performance ultra partes (tutela externa).
Adentrando ao tema específico deste trabalho, o terceiro, ao apresentar melhor proposta que a do locatário atual, pode estar contribuindo para o descumprimento de relação obrigacional em curso e, consequentemente, violando o seu dever anexo de proteção ao contrato.
Nos casos em que o contrato de locação não se renova em função da melhor proposta de terceiro, este pode ter sido a causa que levou à frustração do credor (locatário) por propiciar o inadimplemento e a destruição da obrigação inicial.
Em princípio, o terceiro não tem o dever de conhecer a existência do crédito alheio, neste caso, de conhecer a existência e as condições do contrato de locação originário, mas quando o conhece, o dever geral de respeito se concretiza.
Quando o terceiro ofende o contrato de locação do qual era conhecedor, descumpre a cláusula geral do ato ilícito (art 186, CC/02), pois, não respeita o dever geral de abstenção, consistente em não intervir na órbita contratual alheia. Tal lesão induz à responsabilidade civil pela teoria subjetiva, no limite dos prejuízos causados (art 927, CC/02).
Da mesma forma, está configurada a responsabilidade solidária entre o terceiro e o locador, podendo o locatário exigir a indenização de um ou de outro ou de ambos, com fundamento no artigo 942, CC/02: "se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação."
Porém, os fundamentos da responsabilidade são distintos. O locador responde pelas normas relativas ao inadimplemento (art 389 e seguintes, CC/02), caracterizando responsabilidade contratual. A seu turno, como já visto, o terceiro tem responsabilidade extracontratual.
Outra questão que pode ser levantada é se o locatário prejudicado pode exigir do terceiro ofensor (proponente) o montante estipulado a título de cláusula penal. Em função do princípio da relatividade, entende-se que não. O referido princípio atrai a pena apenas para a esfera obrigacional do locador, sendo ela (a pena) ineficaz perante o terceiro, que não a estipulou. Deve-se lembrar que somente a responsabilidade do locador é contratual, a do terceiro é aquiliana.
Existe o receio que a aplicação desenfreada dessa teoria acarretaria no desiquilíbrio do mercado imobiliário, pois, interferiria na competitividade. É necessário, portanto, distinguir situações de interferência delituosa nos negócios jurídicos alheios das situações de interferências contratuais benignas, em que a melhor oferta é característica própria da concorrência.
6. Conclusão
Através deste trabalho, apresentou-se o procedimento da ação renovatória de locação não residencial e analisou-se as matérias de defesa do réu, especialmente a melhor oferta de terceiro, verificando-se ainda que há diferentes fundamentações (teorias objetiva e subjetiva) para a indenização devida ao locatário em caso de não renovação do contrato.
Referências
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BRASIL. Código de Processo Civil (1973). Código de Processo Civil. Editora RT, 2013.
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Editora RT, 2013.
BRASIL. Lei 8245, de 18 de outubro 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília 21/10/1991.
COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Comercial: direito de Empresa. São Paulo: Saraiva. 2009. 13ª Edição. Vol. 1.
DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. São Paulo: Saraiva. 2012. 12ª Edição.
KOENIG, Gilberto. Comentários à Lei 12.122/09, que alterou a Lei do inquilinato. Revista Notadez v.58, n° 390, abril de 2010.
MINAS GERAIS. Tribunal de Justiça. Apelação Civil 1.0110.10.001767-9/002. Rel Cabral da Silva, Julgamento 24/07/2012.
ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil – Contratos - Teoria Geral e Contratos em Espécie. Editora Lumen júris.2ª Edição.
THEODORO, Humberto Junior. Inovações na Lei no Inquilinato. GZ Editora.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada – Doutrina e Prática. São Paulo: Editora Atlas. 2010. 10 ª Edição.
Ana Carolina Paiva e Silva
Advogada especialista em Direito Civil e Empresarial. Graduação em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Pós Graduação em Direito Empresarial na Faculdade Milton Campos
Fonte: Revista Âmbito Jurídico
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