INTRODUÇÃO
Este presente trabalho destina-se a tecer algumas considerações acerca do condomínio edilício, figura deveras comum na atual fase de desenvolvimento das grandes e médias cidades brasileiras.
O condomínio edilício encontra-se legalmente regulado pela Lei nº. 4.591/64, bem como disposições gerais sobre estas edificações encontram-se dispostas no Código Civil de 2002.
Inicialmente, explanar-se-á sobre os diversos quóruns necessários para legitimar as mais variadas deliberações realizadas na administração de um condomínio edilício. As questões envolvendo animais, obras, fachadas, garagens, horários, uso de piscinas e de salões de festas também serão suscitadas. Por fim, será abordado o tema pertinente aos elevadores condominiais.
Não obstante à primeira vista parecer uma questão simples, as regras de um condomínio quase sempre são alvo de problemas entre os condôminos, mormente dentre aqueles que não possuem um grau mínimo de aptidão à convivência condominial.
1. Condomínio edilício: considerações gerais
O condomínio edilício, consoante preleciona Carlos Roberto Gonçalves (2007), é caracterizado por consubstanciar uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privada, sendo conferida a cada condômino a titularidade exclusiva de uma unidade autônoma e de partes ideais localizadas nas áreas comuns.
Nesse sentido dispõe o vigente Código Civil, em seu art. 1.331:
Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Sendo assim, cada condômino é titular exclusivo de uma área do condomínio, sendo as áreas comuns de propriedade conjunta de todos os integrantes da relação sócio-condominial.
O condomínio edilício pode ser instituído por ato inter vivos ou causa mortis (testamento), devendo este último ser registrado no cartório de registro de imóveis da situação do bem.
No tocante à natureza jurídica do condomínio, considera-se que este não é dotado de personalidade jurídica própria – não obstante possuir capacidade para estar em juízo, sob a representação do síndico – por se tratar de um ente despersonalizado. Embora revestido de cunho unitário, o condomínio não possui o atributo da personalidade jurídica (PEREIRA, 2004).
2. Do quórum necessário para deliberações no condomínio edilício
2.1 Quórum para aprovação da Assembleia Geral Ordinária
O condomínio edilício encontra-se legalmente regulado pela Lei nº. 4.591/64, bem como disposições gerais sobre estas edificações encontram-se dispostas no Código Civil de 2002.
Inicialmente, explanar-se-á sobre os diversos quóruns necessários para legitimar as mais variadas deliberações realizadas na administração de um condomínio edilício. As questões envolvendo animais, obras, fachadas, garagens, horários, uso de piscinas e de salões de festas também serão suscitadas. Por fim, será abordado o tema pertinente aos elevadores condominiais.
Não obstante à primeira vista parecer uma questão simples, as regras de um condomínio quase sempre são alvo de problemas entre os condôminos, mormente dentre aqueles que não possuem um grau mínimo de aptidão à convivência condominial.
1. Condomínio edilício: considerações gerais
O condomínio edilício, consoante preleciona Carlos Roberto Gonçalves (2007), é caracterizado por consubstanciar uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privada, sendo conferida a cada condômino a titularidade exclusiva de uma unidade autônoma e de partes ideais localizadas nas áreas comuns.
Nesse sentido dispõe o vigente Código Civil, em seu art. 1.331:
Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Sendo assim, cada condômino é titular exclusivo de uma área do condomínio, sendo as áreas comuns de propriedade conjunta de todos os integrantes da relação sócio-condominial.
O condomínio edilício pode ser instituído por ato inter vivos ou causa mortis (testamento), devendo este último ser registrado no cartório de registro de imóveis da situação do bem.
No tocante à natureza jurídica do condomínio, considera-se que este não é dotado de personalidade jurídica própria – não obstante possuir capacidade para estar em juízo, sob a representação do síndico – por se tratar de um ente despersonalizado. Embora revestido de cunho unitário, o condomínio não possui o atributo da personalidade jurídica (PEREIRA, 2004).
2. Do quórum necessário para deliberações no condomínio edilício
2.1 Quórum para aprovação da Assembleia Geral Ordinária
Em regra, ocorre uma assembleia geral ordinária por ano, tal qual infere o art. 24 da Lei nº. 4.591/64. Tal assembleia é convocada pelo síndico, na forma como tenha sido prevista pela convenção. Dentre outras matérias inscritas na ordem do dia, compete à assembleia geral aprovar, por maioria absoluta dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
Ademais, aduz o § 3º. do referido dispositivo legal que “nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção”.
Vale salientar que, em segunda convocação, as decisões da assembleia são tomadas por mais da metade dos presentes. Entretanto, a mudança de destinação do condomínio ou unidade depende de aprovação unânime.
2.2 Quórum para aprovação da Convenção
O art. 1.333 do Código Civil preconiza que a convenção é o ato de constituição do condomínio edilício, no qual são estipulados os direitos e deveres de cada condômino.
Para sua validade, faz-se mister que seja subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio. Destarte, seu escopo consiste em estabelecer regras para o bom aproveitamento do condomínio por todos, proporcionando também harmonia e tranquilidade interna (GONÇALVES, 2007).
O supracitado quórum também foi previsto pela Lei nº. 4.591/64, em seu art. 9º, § 2º. Ressalta-se ainda que, para ser oponível contra terceiros, deve a convenção condominial ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
2.3 Quórum para alteração da Convenção
Ademais, aduz o § 3º. do referido dispositivo legal que “nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção”.
Vale salientar que, em segunda convocação, as decisões da assembleia são tomadas por mais da metade dos presentes. Entretanto, a mudança de destinação do condomínio ou unidade depende de aprovação unânime.
2.2 Quórum para aprovação da Convenção
O art. 1.333 do Código Civil preconiza que a convenção é o ato de constituição do condomínio edilício, no qual são estipulados os direitos e deveres de cada condômino.
Para sua validade, faz-se mister que seja subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio. Destarte, seu escopo consiste em estabelecer regras para o bom aproveitamento do condomínio por todos, proporcionando também harmonia e tranquilidade interna (GONÇALVES, 2007).
O supracitado quórum também foi previsto pela Lei nº. 4.591/64, em seu art. 9º, § 2º. Ressalta-se ainda que, para ser oponível contra terceiros, deve a convenção condominial ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
2.3 Quórum para alteração da Convenção
No tocante à alteração da convenção condominial, tem-se que também será exigido o quórum de dois terços das frações ideais, devendo tal alteração ser realizada em assembleia.
2.4 Quórum para deliberar sobre reconstrução ou venda em virtude de sinistro
2.4 Quórum para deliberar sobre reconstrução ou venda em virtude de sinistro
Sobre esse ponto, reza o art. 14 da Lei nº. 4.591/64 o seguinte:
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
Desta feita, para se deliberar acerca de reconstrução ou venda em virtude de sinistro, necessário faz-se o quórum mínimo da maioria absoluta das frações ideais do terreno condominial.
2.5 Quórum para deliberar sobre demolição, reconstrução ou alienação
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
Desta feita, para se deliberar acerca de reconstrução ou venda em virtude de sinistro, necessário faz-se o quórum mínimo da maioria absoluta das frações ideais do terreno condominial.
2.5 Quórum para deliberar sobre demolição, reconstrução ou alienação
No referido caso, ao decidir-se acerca da demolição, reconstrução ou alienação do prédio, por motivos urbanísticos, arquitetônicos ou por condenação em face de sua insegurança ou insalubridade, deve-se observar o quórum que represente, no mínimo, dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a oitenta por cento do terreno e coisas comuns, tal qual infere o art. 17 do referido diploma legal.
2.6 Quórum para deliberar sobre destituição do síndico
2.6 Quórum para deliberar sobre destituição do síndico
Carlos Roberto Gonçalves (2007) menciona que o síndico exerce a administração do condomínio, inclusive representando-o em juízo. É escolhido em assembleia, para um mandato de no máximo dois anos, permitida a reeleição, podendo ser síndico qualquer condômino ou uma pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio.
As atribuições do síndico encontram-se enumeradas no art. 1.348 do Código Civil, como também no art. 22, §1º, da Lei nº 4.591/64.
A destituição do síndico poderá realizar-se pela forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia geral especialmente convocada.
2.7 Quórum para deliberar sobre alienação que não decorra de insegurança ou insalubridade
As atribuições do síndico encontram-se enumeradas no art. 1.348 do Código Civil, como também no art. 22, §1º, da Lei nº 4.591/64.
A destituição do síndico poderá realizar-se pela forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia geral especialmente convocada.
2.7 Quórum para deliberar sobre alienação que não decorra de insegurança ou insalubridade
No que concerne a este quesito, assim dispõe o art. 17, § 3º, da Lei 4.591/64:
§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção.
2.8 Quórum para concessão a terceiro de parte de uso comum ou alteração do destino de parte do terreno ou da coisa de uso comum
§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção.
2.8 Quórum para concessão a terceiro de parte de uso comum ou alteração do destino de parte do terreno ou da coisa de uso comum
Para a mudança da destinação de parte do terreno ou da coisa de uso comum, exige-se a anuência da unanimidade dos condôminos.
3. Animais em condomínio
3. Animais em condomínio
Deveras polêmica se mostra o assunto relacionado à permissão de animais em um condomínio edilício, devido ensejar reiteradamente conflitos acirrados entre os moradores.
Não há dispositivo legal que proíba ou puna os moradores que desejam manter animais em suas unidades exclusivas. Em regra, fica a cargo da convenção condominial a permissão ou proibição da presença de animais em apartamentos, especialmente quando o animal é de porte maior ou produz ruídos intoleráveis.
De qualquer modo, deve-se sempre atentar para o princípio da razoabilidade quando o assunto é a permissão de animais em apartamentos, levando-se em consideração a tolerância e o bom senso para distinguir aqueles animais que são plenamente passíveis de serem criados em apartamento de outros que possam causar desassossego, incômodo ou riscos à segurança pessoal dos moradores ou a sua própria saúde.
4. Obras
Não há dispositivo legal que proíba ou puna os moradores que desejam manter animais em suas unidades exclusivas. Em regra, fica a cargo da convenção condominial a permissão ou proibição da presença de animais em apartamentos, especialmente quando o animal é de porte maior ou produz ruídos intoleráveis.
De qualquer modo, deve-se sempre atentar para o princípio da razoabilidade quando o assunto é a permissão de animais em apartamentos, levando-se em consideração a tolerância e o bom senso para distinguir aqueles animais que são plenamente passíveis de serem criados em apartamento de outros que possam causar desassossego, incômodo ou riscos à segurança pessoal dos moradores ou a sua própria saúde.
4. Obras
As obras necessárias à manutenção da estrutura da edificação ou ao serviço comum deverão ser custeadas por todos os proprietários ou titulares das unidades condominiais, conforme expressa o art. 12, § 4º, da Lei 4.591/64:
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.
Com exceção dos reparos urgentes, todas as demais obras dependem de ratificação da assembleia. Já a construção de outro pavimento ou edifício no solo depende da unânime aprovação dos condôminos.
Ressalta-se que o síndico pode realizar obras ou reparações necessárias independentemente de autorização dos condôminos. Entretanto, em caso de omissão ou impedimento deste, qualquer condômino pode efetivar a obra, tendo ressalvado o seu direito de reembolso pelas obras e reparos necessários que fizer.
Dispõe ainda o art. 1.343 do CC/2002 que “a construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.
O terraço de cobertura é de responsabilidade do proprietário, a quem são incumbidas as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
5. Fachada
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.
Com exceção dos reparos urgentes, todas as demais obras dependem de ratificação da assembleia. Já a construção de outro pavimento ou edifício no solo depende da unânime aprovação dos condôminos.
Ressalta-se que o síndico pode realizar obras ou reparações necessárias independentemente de autorização dos condôminos. Entretanto, em caso de omissão ou impedimento deste, qualquer condômino pode efetivar a obra, tendo ressalvado o seu direito de reembolso pelas obras e reparos necessários que fizer.
Dispõe ainda o art. 1.343 do CC/2002 que “a construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.
O terraço de cobertura é de responsabilidade do proprietário, a quem são incumbidas as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
5. Fachada
A rigor, a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas não podem ser alteradas, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos. É o que preceituam o art. 10, inciso I, da Lei 4.591/64 e o art. 1.336, inciso III, do CC/2002.
O escopo desse regramento consiste em prezar pela harmonia do conjunto, pela estética do edifício. Todavia, há que se fazer uma ponderação na aplicação dessas normas, de modo a pautar-se segundo o princípio da razoabilidade.
6. Garagem
O escopo desse regramento consiste em prezar pela harmonia do conjunto, pela estética do edifício. Todavia, há que se fazer uma ponderação na aplicação dessas normas, de modo a pautar-se segundo o princípio da razoabilidade.
6. Garagem
A garagem, de acordo com o disposto no art. 1.331 do CC/2002, consiste em uma das partes suscetíveis de utilização independente, isto é, sujeita à propriedade exclusiva de um condômino. Essa peculiaridade a faz passível de ser alienada e gravada livremente por seu proprietário, independentemente da anuência dos demais condôminos.
A garagem, ou abrigo para veículos existente em uma edificação, pode comportar-se como área de uso comum de todos os condôminos, onde cada um tem direito sobre este espaço físico, considerado como um todo. No Registro Imobiliário, a área correspondente a este espaço será, de conformidade com os respectivos cálculos informativos da constituição do condomínio, lançada como área comum nas próprias matrículas das unidades autônomas, conjugada com as demais áreas comuns correspondentes.
De outro modo, a garagem poderá constituir-se em direito vinculado a determinadas unidades autônomas, como acessório. No Registro de Imóveis, então, esse direito, traduzido em determinado quantum de área, restará contido na matrícula da respectiva unidade autônoma que comportar determinado espaço na área destinada ao abrigo para veículos.
7. Horários
A garagem, ou abrigo para veículos existente em uma edificação, pode comportar-se como área de uso comum de todos os condôminos, onde cada um tem direito sobre este espaço físico, considerado como um todo. No Registro Imobiliário, a área correspondente a este espaço será, de conformidade com os respectivos cálculos informativos da constituição do condomínio, lançada como área comum nas próprias matrículas das unidades autônomas, conjugada com as demais áreas comuns correspondentes.
De outro modo, a garagem poderá constituir-se em direito vinculado a determinadas unidades autônomas, como acessório. No Registro de Imóveis, então, esse direito, traduzido em determinado quantum de área, restará contido na matrícula da respectiva unidade autônoma que comportar determinado espaço na área destinada ao abrigo para veículos.
7. Horários
A convenção, o regimento interno ou as assembleias, mediante anuência da maioria dos condôminos, determinam os horários em que é permitida a realização de diversas atividades no interior do condomínio, como o uso de piscina, playground e de salão de festas, a realização de mudanças, o fechamento dos portões de acesso, dentre outras ocorrências.
8. Piscina, Salão de festas e Elevadores
Os elevadores, o salão de festas e a piscina constituem-se como área de uso comum dos condôminos.
O uso de tais áreas não encontra-se disciplinado em lei. Destarte, cabe à Convenção ou ao regimento interno de cada condomínio instituir os modos de utilização de cada um desses atributos.
A piscina e o salão de festas são considerados áreas de lazer de um condomínio. O regimento interno deve enumerar a destinação de cada um deles, os horários em que podem ser usufruídos, as limitações, bem como a permissão ou a proibição do uso pelos visitantes.
Em regra, quando libera-se a presença de estranhos ao condomínio nessas áreas, pode-se exigir que seja apresentada ao administrador condominial a lista de convidados.
Vale salientar que a manutenção e conservação dos elevadores condominiais é enumerada dentre as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, aquelas que se entendem como necessárias à administração condominial, consoante preleciona o art. 23, § 1º, f, da Lei 4.591/64.
REFERÊNCIAS
8. Piscina, Salão de festas e Elevadores
Os elevadores, o salão de festas e a piscina constituem-se como área de uso comum dos condôminos.
O uso de tais áreas não encontra-se disciplinado em lei. Destarte, cabe à Convenção ou ao regimento interno de cada condomínio instituir os modos de utilização de cada um desses atributos.
A piscina e o salão de festas são considerados áreas de lazer de um condomínio. O regimento interno deve enumerar a destinação de cada um deles, os horários em que podem ser usufruídos, as limitações, bem como a permissão ou a proibição do uso pelos visitantes.
Em regra, quando libera-se a presença de estranhos ao condomínio nessas áreas, pode-se exigir que seja apresentada ao administrador condominial a lista de convidados.
Vale salientar que a manutenção e conservação dos elevadores condominiais é enumerada dentre as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, aquelas que se entendem como necessárias à administração condominial, consoante preleciona o art. 23, § 1º, f, da Lei 4.591/64.
REFERÊNCIAS
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2007.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. vol. 1. 20 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
Priscila Felipe Medeiros da Câmara Castro
Priscila Felipe Medeiros da Câmara Castro
Fonte: Artigos Jus Navigandi
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