Muitas das vezes, o Avaliador, quando o objeto da avaliação é uma transação no âmbito do mercado hipotecário e quando o imóvel avaliando tem tipologia e destinação que tenha sofrido uma desvalorização significativa e duradoura no seu preço nominal na última década, no emprego do Método Comparativo de Dados de Mercado o valor obtido pode e deve ser ajustado para correção dos efeitos da probabilidade.
Como fazemos isto? De forma muito simples:
O Avaliador aplicará ao valor resultante por comparação (MCDDM) a redução que considere necessária, sem prejuízo do desenvolvimento dos cálculos incluindo-se, de forma específica e quando os dados de mercado não permitam estabelecer uma estimativa, um percentual de redução de 10% para todos os casos e 15% caso os dados amostrais para comparação sofrerem grande volatilidade.
É importante salientar, que mesmo verificando-se a inexistência de desvalorizações significativas nos preços de habitação de primeira residência, quando se tratar de avaliações para o mercado hipotecário, o Avaliador deverá justificar que o valor encontrado poderá ser cotejado no nicho de mercado local através dos índices de evolução de preços de mercado correspondentes.
Em se comprovando as desvalorizações, o valor de mercado ajustado será 90% do valor obtido através do Método Comparativo.
Já nos outros segmentos, segunda habitação, edificações industriais, lojas, escritórios e outros – a volatilidade é maior. Assim, salvo o Avaliador demonstre a evolução dos índices de preços, para a tipologia e uso do imóvel avaliando no mercado local nos últimos dez anos, o valor de mercado será no máximo 90% do valor de mercado obtido por comparação, podendo diminuir até 85%. No entanto, se o avaliador dispuser de um estudo de evolução desses índices, o valor de mercado ajustado poderá alcançar o valor de mercado obtido por comparação.
Como fazemos isto? De forma muito simples:
O Avaliador aplicará ao valor resultante por comparação (MCDDM) a redução que considere necessária, sem prejuízo do desenvolvimento dos cálculos incluindo-se, de forma específica e quando os dados de mercado não permitam estabelecer uma estimativa, um percentual de redução de 10% para todos os casos e 15% caso os dados amostrais para comparação sofrerem grande volatilidade.
É importante salientar, que mesmo verificando-se a inexistência de desvalorizações significativas nos preços de habitação de primeira residência, quando se tratar de avaliações para o mercado hipotecário, o Avaliador deverá justificar que o valor encontrado poderá ser cotejado no nicho de mercado local através dos índices de evolução de preços de mercado correspondentes.
Em se comprovando as desvalorizações, o valor de mercado ajustado será 90% do valor obtido através do Método Comparativo.
Já nos outros segmentos, segunda habitação, edificações industriais, lojas, escritórios e outros – a volatilidade é maior. Assim, salvo o Avaliador demonstre a evolução dos índices de preços, para a tipologia e uso do imóvel avaliando no mercado local nos últimos dez anos, o valor de mercado será no máximo 90% do valor de mercado obtido por comparação, podendo diminuir até 85%. No entanto, se o avaliador dispuser de um estudo de evolução desses índices, o valor de mercado ajustado poderá alcançar o valor de mercado obtido por comparação.
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