AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES ESPECIAIS

Terra agrícola

As propriedades especiais são propriedades de natureza única, o que implica que não existam vendas de propriedades análogas anteriores para comparação prévia, pelo que apresentam um caráter heterogêneo. Em tais condições, o avaliador necessita recorrer a um modelo de estimação que analise os aspectos fundamentais da propriedade para assim determinar o valor através da referência às qualidades produtoras de riqueza.

French (2004) analisou alguns métodos de avaliação imobiliária, dando especial ênfase à estimação dos valores de propriedades especiais. Segundo este autor, enquanto para a maioria das propriedades comuns o valor da propriedade é baseado na sua renda potencial, vista como um investimento, para as propriedades especiais o valor é baseado na visão do dono sobre o preço da propriedade, isto é, na contribuição que os lucros vão trazer para o seu negócio e também em assuntos subjetivos como estados e sentimentos de segurança. Por outro lado, para os avaliadores, como não existem bases de comparação, eles só podem reproduzir o cálculo dos preços através de estimativas.

French (2004) entende que a distinção entre a avaliação de uma propriedade especial e de uma normal depende da natureza do modelo utilizado. Com uma propriedade normal, há dados de transações recentes suficientes para observar o nível de preços sem necessitar interpretar os fundamentos que lhe estão subjacentes. No entanto, as propriedades especiais são as propriedades onde não há dados suficientes para estimar por alguma forma de comparação. A suposição ao avaliar uma propriedade especial é que o uso atual se manterá no futuro. Nesta base, há várias propriedades que podem ser descritas como especiais (French, 2004), podendo ser avaliadas da seguinte forma:

Pelo método da renda – terra agrícola, telecomunicações, bares e restaurantes, cassinos e clubes, cinemas e teatros, hotéis, propriedades de lazer privadas, casas de saúde privadas, hospitais privados e postos de combustíveis;

Pelo método da quantificação do custo – propriedades de lazer públicas, casas de saúde públicas, hospitais públicos e igrejas;

Pelo método de avaliação residual – extração mineral e propriedades de desenvolvimento;

Para French (2004), o papel do avaliador é escolher o método que melhor reflita o valor da propriedade. Um avaliador tem que trabalhar com técnicas reconhecidas e, no caso de propriedades especiais, os métodos a utilizar deverão ser aqueles cujos princípios melhor se identificam com o valor da propriedade para o negócio.

Fonte: Excerto do texto de Fernando Tavares, António Carrizo Moreira e Elisabeth Pereira com adaptações.