quarta-feira, 4 de dezembro de 2013

CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA LEIGOS: PRORROGAÇÃO TÁCITA DO CONTRATO, LOCAL DE PAGAMENTO, BENFEITORIAS, VÍCIOS E DEFEITOS NO IMÓVEL


Prorrogação tácita dos contratos de locação
Os contratos de locação se dão por escrito com ajuste de data determinada para findar. No entanto, após essa data, pode haver a prorrogação tácita do contrato.

Nas locações residenciais, caso o locatário continue na posse do imóvel por mais de 30 (trinta) dias, entende-se que as partes deram por prorrogado o contrato, ainda que não por escrito, desde que não tenha havido o distrato, que é a manifestação de uma ou ambas as partes para que se extingam as obrigações existentes entre elas.

É este o entendimento que se extrai da Lei do Inquilinato nº 8.245/1991 no artigo 46 e seus parágrafos, in verbis:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.§ 1º. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.§ 2º. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Assim, tem-se a prorrogação tácita do contrato de locação quando o locatário continua na posse do imóvel por mais de 30 (trinta) dias, recebendo as cobranças de aluguel por boleto e realizando os pagamentos todo mês na data acertada, com ciência da imobiliária.

Local de pagamento
A regra geral quanto ao lugar do pagamento é no domicílio do devedor, no caso, do locatário, observado o que foi disposto no contrato. Essa obrigação é chamada de quérable ou quesível e pode se dar por boleto enviado ao domicílio do devedor ou na visita do credor ao domicilio do devedor para receber o pagamento. A iniciativa em receber na obrigação quérable é sempre do credor/locador.

Assim se extrai do artigo 23 da Lei nº 8.245/1991:
Art. 23. O locatário é obrigado a:I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

Impossibilitada de pagar, tendo em vista não possuir o boleto bancário em razão da greve dos correios ou outro impedimento, o locatário deve, mostrando boa fé, entrar em contato com a imobiliária almejando realizar o pagamento.

Porém, se esta não quiser enviar representante para buscá-lo, demonstrará seu desinteresse e recusa em receber. Tanto está configurada a obrigação do credor e imobiliária em buscar receber o pagamento no domicílio do locatário que tal conduta pode ensejar até mesmo o pagamento por consignação, previsto no artigo 973, inciso II do Código Civil:
Art. 973 - A consignação tem lugar: II - se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condições devidas.

Resta clara a obrigação da imobiliária, como representante do locador, de buscar o pagamento ou mandar alguém que o faça por ela.

Benfeitorias, vícios e defeitos no imóvel
As benfeitorias são obras realizadas no imóvel a fim de que este se mantenha conservado, melhorado ou mais bonito.

Elas podem ser: necessárias, úteis ou voluptuárias, e cada uma recebe um tratamento diferente na Lei de Locação.

As benfeitorias necessárias são aquelas executadas para que o imóvel permaneça conservado ou para evitar a deterioração dele, devendo tais gastos serem comprovados. Estão inclusos nesta categoria reparos no portão eletrônico, em trincas de parede e piso, no sistema hidráulico, etc.

Já as benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, tornando-o mais confortável, seguro e útil, como a construção de novos cômodos, instalação de portões, grades, janelas, etc.

As benfeitorias úteis precisam de autorização do locador para serem executadas, porém as benfeitorias necessárias não necessitam de sua autorização.

Para ambos os casos o locatário pode requerer o ressarcimento dos gastos ao locador e lhe é permitido reter o imóvel até que seja assim seja feito, observado o disposto no contrato. Assim prevê o artigo 35 da Lei do Inquilinato:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Já as benfeitorias voluptuárias são aquelas que agregam valor ao imóvel em sua beleza e estética, e não são passíveis de indenização e retenção do imóvel, sendo permitido ao locatário retira-las do local quando desocuparem-no.

Assim dispõe o artigo 36 da mesma Lei:
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

O locatário tem como obrigação cuidar do imóvel como se seu fosse e devolve-lo ao locador no estado inicial que se encontrava.

Por esta razão, as benfeitorias necessárias e úteis são bem-vindas, embora o locatário não possa responder pela deterioração natural do imóvel, decorrente do seu uso normal.

Responderá apenas se a deterioração for provocada por si, pelos seus dependentes ou familiares, visitantes ou prepostos, devendo ser prontamente reparada.

Caso surja qualquer dano ao imóvel, cuja obrigação de reparar seja do locador, conforme exposto acima, este deve ser informado imediatamente, para assim proceder.

Tais entendimentos estão em conformidade o artigo 23 da mesma Lei:
Art. 23. O locatário é obrigado a:III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

Ademais, é obrigação do locador, na entrega do imóvel, o fornecimento ao locatário a discriminação do estado de conservação do imóvel e todos os vícios e defeitos que se apresentem nele.

No entanto, sabe-se que muitos locadores “maquiam” o imóvel para que os vícios passem despercebidos pelo locatário e não realizam a descrição com verdade.

Ainda assim, cabe a ele responder pelos vícios ou defeitos que existiam desde antes do início da locação, se tal condição puder ser provada. É de tal entendimento o artigo 22 da Lei de Locação:
Art. 22. O locador é obrigado a: IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
Portanto, havendo defeitos e vícios no imóvel anteriores à locação, embora possam estar temporariamente arrumados, podem vir a mostrar seu defeito com o tempo, e por esta situação responde o locador.

Por todas as benfeitorias necessárias e úteis, a locatária deve ser indenizada ao final do contrato, não respondendo pelas deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel.

Jamile Basile Nassin
Fonte: JusBrasil

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