FELIZ 2014!!!

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CRÉDITO IMOBILIÁRIO JÁ CRESCEU 34% EM 11 MESES

Financiamento para a casa própria representa 30% da dívida das famílias.

Principal peso no endividamento das famílias brasileiras, o financiamento imobiliário já soma R$ 98,8 bilhões no ano, até novembro. É o maior valor desde a criação do Plano Real, em julho de 1994, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

O financiamento nos 11 primeiros meses do ano representa alta de 34% em relação ao mesmo período de 2012, quando somara R$ 73,9 bilhões. Apenas em novembro, foram emprestados R$ 10,1 bilhões para a compra da casa própria, 31% mais que o registrado no mesmo mês do ano passado.

De acordo com dados do Banco Central (BC), em outubro o endividamento das famílias brasileiras chegou a 45,38%, batendo novo recorde. A maior parte refere-se justamente à dividas com a comprar da casa própria. Quando se retira esse item, o endividamento das famílias cai a 30,08% em outubro, o menor patamar desde julho de 2010.

Entre janeiro e novembro, foram financiados 478,9 mil imóveis no país, incremento de 17% em relação aos 410,6 mil no mesmo período do ano passado.

Apenas em novembro, foi fornecido crédito para compra de 47,7 mil imóveis, mais 23% em relação ao mesmo mês de 2012.

O número considera os empréstimos para aquisição e construção de imóveis, com recursos das cadernetas de poupança no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). No entanto, 5% de novos contratos de imóveis fornecidos pela Caixa Econômica Federal já são para empréstimos com teto superior ao coberto pelo FGTS.

Não por acaso, cresce o número de analistas que alertam para os riscos de uma bolha mobiliária no Brasil, ainda que com características diferentes do que fez implodir os empréstimos subprime nos Estados Unidos.

Fonte: Monitor Mercantil

IGP-M SOBE 0,6% EM DEZEMBRO E FICA EM 5,51% EM 2013

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) teve aumento de 0,6% em dezembro. Em novembro, a variação havia sido 0,29% e em dezembro de 2012, 0,68%.

Neste ano, o índice que é usado para reajuste de contratos de aluguel teve elevação de 5,51%. Ao longo de 2012, o IGP-M registrou alta de 7,82%. Os preços para o cálculo do índice são coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência. Os dados foram divulgados hoje (27) pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getulio Vargas (FGV).

Entre os três componentes do índice, o de preços ao consumidor (IPC) teve a maior alta (0,69%). Em novembro, variou 0,65%. O aumento foi puxado pelo grupo transportes, que variou de 0,12% em novembro para 0,76% neste mês. Os principais responsáveis pela variação foram a gasolina (de -0,41% em novembro para 2,11%) e o etanol (de 0,40% para 2,58%).

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) subiu 0,63%, contra 0,17% em novembro. A aceleração foi influenciada pelos combustíveis - a variação no subgrupo passou de 0,24% em novembro para 2,61%.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) variou 0,22%, percentual menor que os 0,27% registrados em novembro. O custo da mão de obra desacelerou de 0,25% em novembro para 0,21% em dezembro. Em materiais, equipamentos e serviços, o índice passou de 0,29% no mês anterior para 0,23% neste mês.

Fonte: Agência Brasil

RETROSPECTIVA 2013: ANO FOI POSITIVO PARA OPERADORES DO DIREITO IMOBILIÁRIO

O ano de 2013 foi positivo para os operadores do Direito Imobiliário, com decisões que atendem às demandas do setor, prevalecendo o interesse da coletividade em desfavor do interesse pessoal.

Primaram os acórdão por privilegiaram a finalidade que o legislador buscou no texto da lei em detrimento de sua interpretação literal. Com isso, a partir de visão mais completa e contextualizada, as decisões apresentaram ganhos de qualidade que podem ser vislumbrados nos acórdãos e vivenciados por todos os envolvidos.

A própria seleção de julgados demonstra o interesse da corte em decidir divergências que ocorrem com frequência e que clamavam pela manifestação da instância superior.

Em destaque neste ano, o Superior Tribunal de Justiça, instância máxima que aprecia e julga as matérias infraconstitucionais, firmou novos entendimentos e consolidou posições em relação a assuntos relevantes do Direito Imobiliário.

Locação

A 3ª Turma do STJ definiu que é de cinco anos o prazo de renovação do contrato de locação comercial, na hipótese de soma de sucessivos e ininterruptos contratos, sob o argumento de resguardar o direito de propriedade do locador (REsp 1323410). Trata-se da aplicação do artigo 51, II, da Lei 8.245/91.

Também é da 3ª Turma acórdão que estabelece que não é necessária a prova de propriedade do imóvel para o locador propor ação de despejo de locatário inadimplente ou responsável por infração contratual (REsp. 1.196.824). O aresto é calcado na interpretação da Lei 8.245/91 que utiliza a denominação locador e não proprietário, ao se referir a autoria de ações de despejo.

A 4ª Turma do STJ decidiu que a prorrogação do contrato de locação por prazo determinado resulta na manutenção da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa no contrato (REsp 1.326.557), consolidando entendimento do Tribunal em relação a garantia, trazendo sossego para locadores e locatários.

Condomínio

A 3ª Turma do STJ reconheceu a legitimidade do condomínio de propor ação de nunciação de obra nova demolitória contra condômino, que realiza obra irregular que altera a fachada e traz risco para a segurança do prédio (REsp 1.374.456). A legitimidade do condomínio para propor a referida demanda, resulta do direito de vizinhança, de construção em área comum e, também, na segurança de todos os moradores, não restando qualquer dúvida quanto ao acerto tanto da decisão como dos seus fundamentos.

A 4ª Turma do STJ entendeu que o condômino deve pagar indenização milionária por danos a imóvel de vizinho, incluindo a condenação lucros cessantes a título de aluguel, danos emergentes e dano moral (REsp 1.237.415). A decisão é importante na medida em que serve de desestímulo para a omissão do causador de dano continuado em condomínios.

A 4ª Turma do STJ estabeleceu que a convenção de condomínio pode definir quórum para alteração do regimento interno, a partir da interpretação da Lei 10.931/2004 (REsp 1.169.865). A modificação promovida pela aludida lei, na dicção do tribunal, ampliou a autonomia privada, concedendo mais liberdade aos condôminos em relação ao regimento interno.

A 3ª Turma do STJ concluiu que o condômino que tenha mais de uma unidade em condomínio, poderá votar em relação as unidades adimplentes, a partir da interprestação que o voto cabe a unidade. (REsp 1.375.160). A decisão prestigia o respeito ao direito atribuído a cada titular de unidade autônoma.

A 3ª Turma do STJ aplicou a compensação por danos morais a moradora que, em razão do atraso do condomínio, teve o acesso ao elevador do 8º andar bloqueado, em razão de regra estabelecida pelo condomínio. A Turma entendeu que, "mesmo que as decisões de assembléia sejam imperativas no âmbito do condomínio, essa autonomia não é irrestrita e deve ser exercida nos limites do direito à moradia, do direito de propriedade e de função social, todos entrelaçados ao princípio da dignidade da pessoa humana".

Compra e venda

A 3ª Turma do STJ, aplicando a teoria do adimplemento substancial, garantiu o domínio do imóvel adquirido, após a quitação de todas as prestações, malgrado alegação de saldo residual. A decisão refere-se a equidade, posto que o adquirente quitou a integridade das parcelas cobradas e construiu sua casa no terreno (REsp 1.215.289).

A 3ª Turma entendeu nula a convenção de arbitragem inserida em contrato de compra e venda, típico contrato de adesão (REsp 1.169.841).

A 4ª Turma definiu que os proprietários do terreno não devem responder solidariamente por quebra do contrato da construtora (REsp 1.065.132). Segundo o ministro relator Luis Felipe Salomão "a caracterização como incorporador pressupõe a prática efetiva, pelo proprietário do terreno, da atividade de promoção da construção da edificação condominial", o que não ocorreu no presente feito.

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça rechaçou a ação de prestação de contas para a revisão de cláusulas de contrato de financiamento (REsp 1.201.662). Segundo a ministra relatora Maria Isabel Galloti, a pretensão do promitente comprador deveria ter sido apresentada por ação ordinária revisional, cumulada com repetição de eventual repetição de indébito, no curso da qual poderia ser requerida a exibição de documentos.

Leilão de imóveis

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que é válida a arrematação registrada no cartório imobiliário, a despeito de anterior arrematação do mesmo imóvel nunca registrada.

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que o arrematante não pode arcar com dívidas de condomínio omitidas no edital (REsp 1.297.672). Apesar da característica "propter rem" das cotas condominiais, tal dívida deverá ser quitada pelo produto do leilão, coadunando-se com os princípios da segurança jurídica, da proteção e confiança.

Não resta dúvida que o STJ adotou soluções de excelente qualidade, calcadas nos melhores princípios e fundamentos de Direito.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

MAPLINK LANÇA PARCERIA COM GOOGLE EM PLATAFORMA PARA O SETOR IMOBILIÁRIO

Pensando em incrementar a comunicação do mercado imobiliário que a LBS Local (proprietária da marca MapLink), Parceira Google do Ano na América Latina de Maps For Business, lançou, em parceria com o Google, uma nova aplicação imobiliária. Essa aplicação permite ao futuro morador acompanhar passo a passo a construção de um empreendimento e o desenvolvimento infraestrutural da região onde ele está localizado.

Desenvolvida sobre os produtos Google Maps, a aplicação também possibilita ao usuário saber quais são os estabelecimentos mais próximos à construção e como funciona a circulação do transporte público nas imediações, acessar online a planta do imóvel, além de navegar por dentro de um apartamento modelo, a ser disponibilizado pela incorporadora, com imagens em 360º.

"A experiência com as plataformas de Geolocalização do Google nos possibilitou desenvolver esta aplicação, ferramenta com a qual os usuários têm a real noção de como o empreendimento adquirido está sendo construído. Sem dúvida, pode se tornar um instrumento poderoso para incorporadoras de fidelização e conquista de novos clientes que estejam em busca de segurança no momento da compra de um imóvel na planta”, explica Frederico Hohagen, diretor Comercial da MapLink.

A aplicação foi apresentada, especialmente aos responsáveis por novos empreendimentos, pela MapLink e Google em um evento voltado para o mercado imobiliário e incorporadoras.

Agência Último Instante

COMO AJUSTAR O VALOR DE MERCADO OBTIDO POR COMPARAÇÃO PARA AVALIAÇÕES DE GARANTIA HIPOTECÁRIA

Muitas das vezes, o Avaliador, quando o objeto da avaliação é uma transação no âmbito do mercado hipotecário e quando o imóvel avaliando tem tipologia e destinação que tenha sofrido uma desvalorização significativa e duradoura no seu preço nominal na última década, no emprego do Método Comparativo de Dados de Mercado o valor obtido pode e deve ser ajustado para correção dos efeitos da probabilidade.

Como fazemos isto? De forma muito simples:

O Avaliador aplicará ao valor resultante por comparação (MCDDM) a redução que considere necessária, sem prejuízo do desenvolvimento dos cálculos incluindo-se, de forma específica e quando os dados de mercado não permitam estabelecer uma estimativa, um percentual de redução de 10% para todos os casos e 15% caso os dados amostrais para comparação sofrerem grande volatilidade.

É importante salientar, que mesmo verificando-se a inexistência de desvalorizações significativas nos preços de habitação de primeira residência, quando se tratar de avaliações para o mercado hipotecário, o Avaliador deverá justificar que o valor encontrado poderá ser cotejado no nicho de mercado local através dos índices de evolução de preços de mercado correspondentes.

Em se comprovando as desvalorizações, o valor de mercado ajustado será 90% do valor obtido através do Método Comparativo.

Já nos outros segmentos, segunda habitação, edificações industriais, lojas, escritórios e outros – a volatilidade é maior. Assim, salvo o Avaliador demonstre a evolução dos índices de preços, para a tipologia e uso do imóvel avaliando no mercado local nos últimos dez anos, o valor de mercado será no máximo 90% do valor de mercado obtido por comparação, podendo diminuir até 85%. No entanto, se o avaliador dispuser de um estudo de evolução desses índices, o valor de mercado ajustado poderá alcançar o valor de mercado obtido por comparação.

DIVULGAÇÃO: LPS CONSULTORIA DE IMÓVEIS COMPRA 49% DA NETIMÓVEIS

São Paulo, 26 de dezembro de 2013 - A LPS Brasil – Consultoria de Imóveis S.A. (BM&FBOVESPA: LPSB3), ("LPS" ou "Companhia"), sociedade anônima de capital aberto, com sede na Cidade e Estado de São Paulo, à Rua Estados Unidos, n° 1.971, vem a público, na forma e para os fins da Instrução CVM n° 358/2002, divulgar aos acionistas e ao mercado em geral que, em consonância com sua estratégia corporativa, firmou, em 24 de dezembro de 2013, um Memorando de Entendimentos Vinculante, por meio do qual se obrigou a, após cumpridas determinadas condições precedentes, subscrever ações representativas de 49% (quarenta e nove por cento) do capital social total e votante da Netimóveis Brasil Rede Imobiliária S/A, sociedade com sede na cidade de Belo Horizonte, Estado de Minas Gerais.

O desembolso total da Companhia para subscrição das ações será de R$ 16 milhões.

A Netimóveis é a maior rede de imobiliárias em atuação no mercado secundário brasileiro, com VGV intermediado superior a R$ 3,0 bilhões nos últimos 12 meses.

Fonte: LPS Brasil

UMA VISÃO SOBRE O MERCADO IMOBILIÁRIO DO BRASIL

Apesar da desaceleração do crescimento econômico brasileiro, as perspectivas para o mercado de propriedades comerciais do país são positivas, na avaliação do presidente mundial do CBRE Group – líder mundial em consultoria imobiliária -, Bob Sulentic. 

Grandes corporações internacionais mantém o interesse na busca de espaços para escritórios comerciais no Brasil, e não é esperada a entrada de novo estoque nas proporções do que chega ao mercado em 2013, segundo Sulentic, que assumiu o cargo em dezembro e está em sua primeira visita ao país.

FELIZ NATAL!!!

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ESTUDO INDICA REDUÇÃO NO DÉFICIT HABITACIONAL NO PAÍS

Os resultados de uma pesquisa divulgada pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) apontam para uma redução do déficit habitacional no país. Elaborado com base na Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD-2012), o estudo mostra que o déficit de 10% do total dos domicílios brasileiros registrados em 2007 caiu para 8,53% em 2012, o que representa 5,24 milhões de residências.

Os cálculos também demonstraram comportamento distinto para os componentes do déficit, se vistos isoladamente. Houve queda, tanto em termos absolutos quanto relativos, no que diz respeito à precariedade (rústicos ou improvisados), à situação de coabitação (famílias conviventes com a intenção de se mudar ou residentes em cômodos) e ao adensamento excessivo em imóveis locados (àqueles com mais de três habitantes utilizado o mesmo cômodo).

O único componente que apresentou elevação no período de 2007 para 2012 foi o ônus excedente de aluguel, que passou de 1,75 milhões de domicílios para 2,293 milhões (aumento aproximado de 30% em cinco anos). Ressalte-se, no entanto, que o mercado de locação de imóveis urbanos pode ter sofrido da mesma alta que foi observada no mercado de compra e venda de imóveis, o que explica o fato de uma maior parcela de famílias ter comprometimento superior a 30% de sua renda familiar.

Ainda segundo a análise, o déficit brasileiro é majoritariamente urbano (85% do total), restando à área rural um número aproximado de 742 mil famílias nesta condição em 2012. Enquanto o déficit urbano praticamente manteve-se estável neste período, o rural caiu em aproximadamente 25%.

Na análise da distribuição do déficit habitacional por renda, os dados mostram que a redução foi menor no estrato mais baixo. No ano passado, 73,6% do déficit era composto por domicílios com famílias com renda de até três salários mínimos, ante 70,7% em 2007. Houve aumento, portanto, de três pontos percentuais nessa fatia, mas, ainda assim, registrou-se queda do déficit em números absolutos: de 3.954.386 domicílios em 2007 para 3.859.970 em 2012 entre as famílias com renda de até três salários mínimos. As demais faixas passaram a responder menos pelo déficit habitacional.

Estados e Regiões Metropolitanas

Nos estados o comportamento geral foi de queda, mas em diferentes níveis. No Centro-Oeste, à exceção do Mato Grosso do Sul, houve aumento do déficit absoluto. O déficit em São Paulo manteve-se estável, com leve incremento de 0,6% em valores absolutos. Na região Nordeste, apenas os estados do Rio Grande do Norte e Sergipe mantiveram índices crescentes, enquanto no Norte do país, os estados de Roraima, Acre, Amazonas e Roraima apresentaram alta do déficit habitacional.

Considerando as regiões metropolitanas, apenas Fortaleza e o Distrito Federal apresentaram elevação do déficit absoluto. Na primeira, contudo, o aumento absoluto não acarretou alta em termos relativos, já que houve um aumento do total do número de domicílios. Outro aspecto importante refere-se à participação do déficit metropolitano no déficit total dos estados do Rio de Janeiro e de São Paulo, concentrando mais que 50% do total estadual em ambos.

O cálculo do déficit habitacional está na Nota Técnica Estimativas do déficit habitacional brasileiro (PNAD 2007-2012), de autoria dos pesquisadores do Ipea Vicente Correia Lima Neto, Bernardo Alves Furtado – diretor-adjunto de Estudos e Políticas Regionais, Urbanas e Ambientais do Ipea – e Cleandro Krause. Para fazer a estimativa os técnicos do Instituto utilizaram uma metodologia desenvolvida pela Fundação João Pinheiro (FJP), em que o déficit habitacional é constatado quando há pelo menos um de quatro componentes: habitações precárias, coabitação familiar, ônus excessivo com aluguel e adensamento excessivo em domicílios locados.

Leia a Nota Técnica - Estimativas do déficit habitacional brasileiro (PNAD 2007-2012)

Vídeo: íntegra da coletiva de lançamento da Nota Técnica - Estimativas do déficit habitacional brasileiro (PNAD 2007-2012) 

Postagem Relacionada:

http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2013/06/estudo-do-ipea-aponta-que-deficit.html

EFEITOS DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

No mercado imobiliário, é comum a utilização, nos contratos de promessa de compra e venda, de cláusula de resolução automática no caso de inadimplemento, pelo promitente comprador, de uma das parcelas que constituem o preço do imóvel: trata-se da cláusula resolutiva expressa, também chamada de "pacto comissório", prevista no art. 474 do Código Civil.

Assim, com a cláusula resolutiva expressa, seriam evitados os problemas que acompanham a necessidade de uma prévia declaração judicial para a extinção do contrato no caso de inadimplemento, tais como morosidade e despesas.

Regra geral, no caso dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, essas cláusulas dispõem que diante do inadimplemento de uma das parcelas do preço a ser pago, o contrato seria automaticamente rescindido, independentemente de prévia notificação do promitente comprador, ficando a promitente vendedora livre para renegociar o imóvel, sem que fosse necessária qualquer formalidade judicial ou extrajudicial.

Portanto, diante do inadimplemento, o contrato seria automaticamente rescindido, a pena pelo descumprimento – se prevista – aplicada, e o promitente comprador perderia o direito à posse do imóvel, devendo retirar-se, já que o objeto da promessa de compra e venda se encontraria livre para uma nova venda pelo até então promitente vendedor, que, caso necessário, poderia ajuizar uma ação de reintegração de posse.

Desde o período de vigência do Código Civil de 1916, que tratava da cláusula resolutiva expressa em seu art. 1.163, discute-se qual o efeito prático do pacto comissório. Enquanto alguns juristas entendiam que o Direito Brasileiro teria adotado o modelo francês, de acordo com o qual a resolução contratual somente se daria mediante sentença judicial declaratória, outros defendiam a adoção do modelo alemão, que preconiza que diante da inadimplência do devedor, o contratante prejudicado poderia resolver o contrato e exigir-lhe reparação por suas perdas e danos ele mesmo, independentemente de decisão judicial.

Ocorre que ainda são controversos os efeitos práticos das cláusulas resolutivas expressas no contratos, especialmente no que concerne às promessas particulares de compra e venda de imóveis. Na prática, as decisões judiciais vêm oscilando a respeito da aplicação e dos efeitos dessas cláusulas.

Assim, é possível que encontremos decisões que argumentam que a cláusula resolutiva expressa tem validade automática, ocorrendo, de fato, a resolução do contrato independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial e, claro, independentemente de uma sentença judicial. Tal entendimento se baseia no argumento de que tendo o Código Civil previsto a possibilidade de existência da clausula resolutiva expressa nos contratos, deve-se conferir-lhe validade, sobretudo considerando-se a autonomia da vontade das partes e a liberdade no ato de contratar, sob pena de se privilegiar o devedor em mora.

Por outro lado, há decisões no sentido de que a cláusula resolutiva expressa, mesmo prevista para operar automaticamente, não teria efeitos de pleno direito no contrato particular de promessa de compra e venda, sendo necessária a prévia notificação extrajudicial ou judicial do promitente comprador inadimplente para que se opere a rescisão contratual. Tal entendimento se baseia na aplicação do art. 32 da Lei 6.766/79 – Lei de Parcelamento do Solo Urbano – e do art. 1º do Decreto-Lei 745/69, aplicável no caso dos imóveis não loteados.

E ainda, em alguns casos, julgadores entendem que os contratos particulares de promessa de compra e venda somente poderiam ser rescindidos por decisões judiciais que teriam, então, efeitos declaratórios, ex tunc, que retroagem à data do inadimplemento. Assim, nesse caso, os contratos particulares de promessa de compra e venda, mesmo prevendo a hipótese de resolução automática no caso de inadimplemento, somente poderiam ser rescindidos por decisão judicial.

Essa última corrente baseia-se na idéia de que a cláusula resolutiva expressa apenas garantiria uma sentença de efeitos retroativos, enquanto que nos casos em que não há tal cláusula, a sentença seria constitutiva, ou, mais propriamente, descontitutiva de direitos, com efeitos ex nunc. Assim, os princípios da inafastabilidade da jurisdição, do contraditório e da ampla defesa garantiriam a impossibilidade da rescisão contratual sem um devido processo legal.

Diante dessa oscilação jurisprudencial e até que a questão não se pacifique nos tribunais, para se reduzir o risco de eventuais ações judiciais de compradores inadimplentes que poderiam utilizar como fundamento a falta de prévia notificação para rescindir o contrato, é interessante ao vendedor do imóvel que envie ao comprador inadimplente uma carta, com aviso de recebimento, informando que, embora dispensado de fazê-lo, vem lhe dar ciência de que o contrato está rescindido de pleno direito, estando liberado para renegociar o imóvel.

Mauro Pinheiro Alves Felipe Barros - Advogado em Belo Horizonte (MG)

Fonte: Revista Jus Navigandi

BOLHA IMOBILIÁRIA BRASILEIRA VAI ESTOURAR NO PRIMEIRO SEMESTRE DE 2014

O economista Luis Carlos Ewald, conhecido como Sr. Dinheiro, afirmou em entrevista exclusiva ao InfoMoney que uma bolha imobiliária vai estourar no Brasil ainda no primeiro semestre de 2014. “Não se vende nada e tem muita oferta. Quem comprou, não consegue vender. Está desesperador”, afirmou.

De acordo com ele, ninguém tem o direito de se espantar quando isso acontecer no ano que vem, pois essa bolha já está prevista faz tempo. “Robert Shiller, (vencedor do Prêmio Nobel de Economia em 2013) já avisou. Quem não quer ouvir os mais experientes depois não vai poder reclamar”, disse. “Eu também já estou avisando faz tempo. Quando o mercado fica assim fantasioso, pode esperar uma crise, porque ela irá vir. Eu já vi isso acontecer três vezes no Brasil e todas as vezes foi a mesma coisa”, completou.

Robert Shiller, um dos principais estudiosos do mundo sobre preços de ativos e bolhas, afirmou recentemente que suspeita que haja uma bolha imobiliária se formando no Brasil. Ele, que previu bolhas da Nasdaq e do subprime, disse que não vê nada que justifique a magnitude da recente alta dos preços dos imóveis no Brasil.

O professor da Yale University explicou que uma bolha é algo contagiante que nasce da percepção das pessoas de que é fácil ganhar dinheiro com algo. Esse entusiasmo, normalmente, é alimentado pela mídia, que ajuda a inflar essa bolha.

A partir disso, as pessoas começam a agir com emoções e não conseguem ficar de fora quando entendem que é fácil ganhar dinheiro de alguma forma. “Imagina se não houvesse psicologia nesse processo todo, se todo mundo tivesse expectativas racionais. O problema é que isso não existe, As pessoas acham que as coisas são estáveis e não vão se dar conta de que os preços podem cair... Até eles caírem”, afirmou o especialista.

Ainda segundo o Sr. Dinheiro, quando o mercado imobiliário desaba, a bolsa de valores (e o mercado acionário como um todo) melhora muito. “Essa bolha que vai estourar no ano que vem vai criar uma ótima oportunidade para os investidores do mercado de renda variável, afinal, o desempenho de ambos é inversamente proporcional”, finalizou.

Arthur Ordones

Fonte: InfoMoney

MS: COMBATE AO EXERCÍCIO ILEGAL DA PROFISSÃO AGORA É LEI

Mato Grosso do Sul passa a ter o Dia Estadual de Combate ao Exercício Ilegal da Profissão de Corretor de Imóveis. É o que determina a lei 4.442, de autoria do deputado Eduardo Rocha (PMDB), publicada no Diário Oficial desta segunda-feira (16/12). A data deverá ser comemorada, anualmente, no dia 12 de maio.

A profissão de corretor de imóveis é regulamentada pela Lei Federal 6.530, de 12 de maio de 1978, e nos termos da lei, compete somente ao corretor exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar acerca da comercialização imobiliária.

Eduardo Rocha diz que para o exercício profissional é necessário o título técnico em transações imobiliárias ou de gestor em negócios imobiliários. Assim, segundo ele, a iniciativa visa conscientizar a população sobre a necessidade de se utilizar profissionais qualificados e registrados no Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), pois sem qualificação técnica e sem o registro no órgão o quadro é de contravenção penal.

Embora regulamentada há 35 anos, a profissão de corretor de imóveis é alvo de pessoas despreparadas, que visam somente o lucro, e desrespeitam preceitos éticos, denegrindo a imagem dos profissionais competentes e qualificados. “Por conta disso, em todo o país a conduta dessas pessoas é repudiada pelos conselhos regionais, que por meio de ações fiscalizadoras buscam coibir o exercício ilegal da profissão”, afirmou o parlamentar.

A data, de acordo com o deputado, tem por finalidade conscientizar a população a respeito da necessidade de se utilizar de profissionais qualificados, registrados e comprometidos com uma profissão importante para o desenvolvimento socioeconômico do Estado e do País.

Fonte: Assessoria de Imprensa

Nota do Editor: A lei número 4.442 de 13.12.2013 está divulgada na página 1 do Diário Oficial do Estado. Para acessar clique no link abaixo:
http://ww1.imprensaoficial.ms.gov.br/pdf/DO8577_16_12_2013.pdf

SINDIMÓVEIS-CE MUDA GESTÃO E SE AJUSTA AO NOVO MERCADO

A nova diretoria do Sindimóveis-CE, tem como 

presidente Maria Cristina Chaul Barbosa / Foto: Kiko Silva

O mercado imobiliário cearense está em processo de remodelação quanto à preferência dos consumidores na hora de adquirir um imóvel, conforme declarou a presidente da nova diretoria do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Ceará (Sindimóveis), Maria Cristina Chaul Barbosa.

Além da visível proliferação da verticalização das moradias na Capital, a procura por compra de lotes em cidades da Grande Fortaleza está em franca expansão. "Esse crescimento é muito forte em terrenos da Messejana, mas também em Maracanaú, Eusébio, Maranguape e Itaitinga", citou a presidente do Sindimóveis.

Metas da gestão

A nova diretoria do Sindimóveis tomou posse na noite de ontem, durante evento no auditório do Sindicato. A gestão foi eleita para exercer a função até 2017.

Uma das principais medidas já traçadas, declarou Maria Cristina, é atrair novos corretores do Estado para filiar-se ao Sindicato. Atualmente, menos de dois mil são cadastrados, diante do universo de nove mil que exercem a atividade no Ceará. A presidente disse ainda que será realizada a primeira convenção de trabalho entre o Sindimóveis e o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais, Comerciais e Condomínios (Secovi-CE), que será homologada em fevereiro de 2014.

Fonte: Diário do Nordeste

FGV: INFLAÇÃO DO ALUGUEL SOBE 0,54% NA SEGUNDA PRÉVIA DE DEZEMBRO

Na segunda prévia do IGP-M de dezembro, a inflação subiu 0,54%, acima da taxa de 0,30% registrada na segunda prévia de novembro, segundo anúncio feito pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), nesta quarta-feira (18).

A FGV informou ainda os resultados dos três indicadores que compõem a segunda prévia do IGP-M de dezembro. O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) subiu 0,56% na prévia anunciada na manhã de hoje, ante alta de 0,22% em igual prévia do mesmo índice em novembro.

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M), por sua vez, teve alta de 0,62% na segunda prévia deste mês, em comparação ao aumento de 0,55% na segunda prévia do mês passado. Já o INCC registrou taxa positiva de 0,26% na segunda prévia do indicador deste mês, após registrar elevação de 0,27% na segunda prévia de novembro.

O resultado acumulado do IGP-M é usado no cálculo de reajuste nos preços dos aluguéis. Até a segunda prévia de dezembro, o IGP-M acumula alta de 5,45% em 2013. O período de coleta de preços para cálculo da segunda prévia do IGP-M deste mês foi do dia 21 de novembro a 10 de dezembro.

Fonte: Agência Estado

DA ALIENAÇÃO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL. CARACTERÍSTICAS LEGAIS FUNDAMENTAIS

Uma série de negócios jurídicos pode envolver o estabelecimento empresarial, dentre os quais a cessão de sua universalidade de bens, denominada trespasse, em que um empresário o vende a outro, ficando o adquirente responsável a partir de então pela condução do negócio.

O objeto do trespasse é a universalidade de bens materiais ou imateriais que formam o estabelecimento, diferindo da venda isolada de um ou outro de seus bens, porque se está cedendo também o aviamento ou capacidade de gerar lucros, condição indispensável à caracterização do trespasse. Todavia, nada impede que sejam excluídos da compra e venda alguns dos bens que compõem o estabelecimento empresarial, desde que isso não inviabilize sua existência e utilização.

Neste tipo de operação contratual, é praxe a feitura de um inventário com todos os bens transacionados, devendo ser observadas as formalidades adstritas à transferência de propriedade de cada um deles. Por exemplo, no caso de bens móveis, é suficiente a tradição; Para bens imóveis, faz-se necessária a averbação no competente registro, e, em se tratando de propriedade industrial, deve haver a transferência de titularidade perante o INPI – Instituto Nacional de Propriedade Industrial.

A Lei de Recuperação Judicial, Extrajudicial e Falência do Empresário e da Sociedade Empresária (11.101/2005) prevê certa restrição à venda do estabelecimento empresarial, conforme artigo 129, VI, objetivando proteger credores:

“Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores:
...

VI – a venda ou transferência de estabelecimento feita sem o consentimento expresso ou o pagamento de todos os credores, a esse tempo existentes, não tendo restado ao devedor bens suficientes para solver o seu passivo, salvo se, no prazo de 30 (trinta) dias, não houver oposição dos credores, após serem devidamente notificados, judicialmente ou pelo oficial do registro de títulos e documentos;
...

A tal mandamento normativo, adicione-se o artigo 1.145 do Código Civil (10.406/2002), que determina:

“Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.”

Assim, havendo o trespasse de estabelecimento empresarial por empresário solvente, nenhuma nulidade poderá ser argüida, pois aquele terá bens suficientes para arcar com todo seu passivo, já o contrário, com a venda por empresário insolvente, terá somente validade se ele tiver dado ciência aos seus credores acerca do negócio e destes não tenha havido manifesta contrariedade nos 30 (trinta) dias subsequentes ao da ciência da notificação.

No trespasse, o alienatário arca com a obrigação de pagar os débitos existentes à época do negócio, advindos de dívidas assumidas pelo alienante até aquele momento, desde que disso haja conhecimento prévio à implementação do contrato, através dos livros contábeis do estabelecimento ou outro meio capaz de demonstrar inequivocamente quais seus os ativos e passivos. Sob tal circunstância, aplica-se o artigo 1.146 do Código Civil:

“Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.

Na maioria dos contratos de trespasse de estabelecimento empresarial, tem-se a cláusula de não concorrência, que estabelecerá que o alienante não poderá absorver clientela do mesmo nicho mercadológico em que atuará o adquirente, pelo prazo que for estipulado entre as partes, mas, no seu silêncio, estabelece para tanto 05 (cinco) anos o Código Civil (art. 1.147). No caso de arrendamento ou usufruto, a não concorrência deverá prevalecer durante o prazo contratual:

“Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subsequentes à transferência.

Parágrafo único. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibição prevista neste artigo persistirá durante o prazo do contrato.”

Com o trespasse, haverá sub-rogação dos contratos de trato sucessivo firmados até então para exploração do estabelecimento, excluídos os de caráter pessoal, que dependerão de aceitação entre as partes. Em relação a terceiros, produzir-se-ão efeitos tão logo haja a averbação no Registro Público de Empresas Mercantis e a publicação da transferência na imprensa oficial. Os que contrataram com o alienante poderão denunciar o contrato no prazo de 90 (noventa) dias a contar da publicação, quando demonstrada justa causa, circunstância que possibilita a responsabilização do vendedor pelos prejuízos atribuídos a eventuais rescisões. Igualmente, os créditos do estabelecimento transferido produzirão efeitos também a partir da publicação do negócio, sendo que o devedor que pagar ao cedente ficará exonerado se agiu de boa-fé, conforme estabelecido pelos artigos 1.148 e 1.149 do Código Civil:

“Art. 1.148. Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal, podendo os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.

Art. 1.149. A cessão dos créditos referentes ao estabelecimento transferido produzirá efeito em relação aos respectivos devedores, desde o momento da publicação da transferência, mas o devedor ficará exonerado se de boa-fé pagar ao cedente.”

Gustavo F. Nardelli Borges

Fonte: Jus Brasil

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http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2011/12/o-trespasse-na-locacao-comercial.html

ALTA DE PREÇOS DOS IMÓVEIS NA CHINA DÁ SINAIS DE MODERAÇÃO

A alta dos preços no mercado imobiliário da China deu novos sinais de moderação. O preço médio de novos imóveis desacelerou na base mês a mês em novembro, apesar de estabelecer um novo recorde de crescimento na comparação anual.

Os preços pesquisados em 70 cidades chinesas subiram em média 0 53% em novembro ante outubro, em comparação com a alta de 0,59% em outubro e de 0,67% em setembro, segundo análise dos dados pelo Wall Street Journal. Em base anual, os preços avançaram em média 9,1% em novembro, no ritmo mais rápido desde janeiro de 2011, contra 8,8% em outubro e 8,2% em setembro.

Ainda na comparação anual, a média dos preços acelerou em grandes cidades como Xangai, Shenzhen e Guangzhou. Em Guangzhou, a alta foi de 20,7%, de 20,5% no mês anterior. Em Xangai, os preços cresceram para 18,2%, de 17,8%, e em Shenzhen a média avançou para 20,6%, de 20,2%.

Em Pequim a alta se moderou ligeiramente, com os preços subindo 16,3% em novembro, ante 16,4% em outubro. Em outubro o governo de Pequim disse que iria aumentar a oferta de imóveis a preços menores para famílias de baixa renda nos próximos dois anos.

O governo da China tem tentando conter a elevação nos preços dos imóveis desde 2010, mas um crescimento na demanda neste ano levou alguns governos locais a incrementarem os esforços para frear a alta nos preços nas últimas semanas. Cidades importantes como Pequim, Xangai, Shenzhen e Guangzhou já impuseram algumas restrições no setor imobiliário, enquanto Wuhan, Shenyang e Nanjing anunciaram novas medidas nas últimas semanas para conter os preços.

Fonte: Agência Estado

BRASILEIRO GANHA A VIDA COMO CORRETOR DE IMÓVEIS EM NOVA YORK

Para quem pensa que corretor ganha pouco, Marcos Cohen prova o contrário. O brasileiro vive no mercado milionário de Nova York, aonde o metro quadrado chega a valer mais de US$ 80 mil. Neste universo, Marcos é protagonista e principal corretor de uma empresa americana.

PERSPECTIVAS PARA O SETOR DE REAL STATE BRASILEIRO NO ANO DE 2O14

Nota da Reunião do Comitê de Mercado do NRE-POLI

O Comitê de Mercado do NRE-Poli, criado em 2009, vem apresentando suas perspectivas de comportamento do setor econômico do real estate desde 2010. Até 2012 (perspectivas para 2013) as projeções foram estruturadas com base nas respostas a um conjunto de questões propostas aos membros do Comitê. Neste ano, estendemos a enquete para um conjunto de empresários e executivos do mercado, indicados pelos membros do Comitê. Com este princípio, a reunião de 21 de novembro debateu o conjunto das respostas, verificando-se que algumas ênfases de comportamento encontradas coincidem com as expectativas dos membros do Comitê.

Leia a Nota.

FRAUDE À EXECUÇÃO, REGISTRO IMOBILIÁRIO E BOA-FÉ OBJETIVA

SUMÁRIO: 1.Introdução - 2.Alienação na pendência de ação reivindicatória (art. 593, I, do CPC) - 3.Alienação por devedor insolvente (art. 593, II, do CPC) - 3.1.A questão da boa-fé na hipótese de alienação por devedor insolvente e a posição da jurisprudência - 4.Alienação de imóvel penhorado (art. 593, III, do CPC c.c. art. 240 da LRP) - 5.Conclusão.

1.Introdução

O bem imóvel adquirido em fraude à execução continua passível de responder pelos débitos de seu antigo proprietário, por força do disposto no arts. 592, V, e 593, do CPC.

Discute-se, na doutrina e na jurisprudência, a questão da relevância da existência da boa-fé do adquirente do imóvel para efeito de tornar a alienação do imóvel eficaz também em face do credor. A questão não é pacífica.

Vejamos as modalidades de fraude à execução, bem como o modo pelo qual pode ser caracterizada a a existência da boa-fé do comprador e a questão da sua eventual relevância.

2.Alienação na pendência de ação reivindicatória (art. 593, I, do CPC)

A aquisição de imóvel litigioso, isto é, na qual existe demanda afirmando que aquele que consta como proprietário no registro de imóveis na verdade não o é, caracteriza fraude à execução nos termos do art. 593, I, do CPC.

Com efeito, não é possível ao comprador sustentar que desconhece a existência da ação reinvidicatória, pois um mínimo de cautela a ele exigível consiste na obtenção, no distribuidor cível da comarca onde está situado o imóvel, das distribuições cíveis em face do vendedor. Quem não faz nem isso é, seguramente, um incauto; não está, objetivamente, de boa-fé, não merecendo ser protegido pelo direito. Além do mais, o art. 1º, da Lei nº 7.433, de 18/12/85, exige a apresentação da certidão do distribuidor cível por ocasião da lavratura do instrumento de compra e venda.

É imperioso lembrar que a ação reinvindicatória somente pode tramitar na comarca de situação do imóvel. É caso de competência absoluta, a despeito de ser territorial.

É verdade que o autor da ação reivindicatória, que deixa de providenciar o registro da citação da ação na matrícula do imóvel, também não está agindo, objetivamente, de boa-fé. Ele tem o dever, decorrente do princípio da boa-fé objetiva, de proteger o seu suposto direito, devendo providenciar o registro da ação para que todos os possíveis compradores do imóvel possam saber da existência da ação. Há de se analisar, assim, quais são os efeitos da omissão do autor da ação reivindicatória em proceder ao registro da citação na matrícula do imóvel.

No tocante à eficácia da decisão judicial de procedência da ação em face do comprador, qual a melhor solução para a hipótese em que o comprador não obteve a certidão do distribuidor cível e o reivindicante não promoveu o registro da citação da sua ação no cartório imobiliário?

Poderíamos entender, inicialmente, que a obrigatoriedade do registro, mencionada no art. 169 da LRP, exige que o autor da ação proceda ao registro da citação na matrícula do imóvel, sob pena do resultado do julgamento não ser oponível a terceiros.

Essa solução é adotada por parte da doutrina e da jurisprudência. Há, porém, outra solução, que, com a devida venia, é de melhor técnica.

Na verdade, ainda que se admita que o art. 169 da LRP imponha obrigação do registro à parte e não apenas ao cartório imobiliário, a conseqüência jurídica da ausência do registro, por ato omissivo do autor da ação, não será a de impedir que os efeitos da ação reivindicatória atinjam o comprador. E é assim porque a lei não impõe essa sanção à omissão.

Com efeito, o art. 42, § 3º, do CPC, é claro ao determinar a estensão dos efeitos da decisão proferida em razão da ação reivindicatória ao adquirente do imóvel. Não há, portanto, na lei, qualquer exigência a somente ter eficácia esse dispositivo na hipótese de existência do registro da citação na matrícula do imóvel. Ele tem plena eficácia se ocorrente no caso a sua previsão abstrata.

Assim, com ou sem registro da citação na matrícula do imóvel, na hipótese de procedência da ação reivindicatória, o comprador perderá o direito à propriedade do bem, nos exatos termos do art. 42, § 3º, do CPC.

A falta do registro da citação na matrícula do imóvel terá outra conseqüência jurídica: em razão do apontado ato omissivo do autor vencedor da ação reivindicatória, restará ele com a obrigação de indenizar o comprador, nos exatos termos do art. 159 do Código Civil, por perdas e danos. Isso não exclui, evidentemente, a mesma obrigação por parte do vendedor que não avisou o comprador da existência da ação, que terá também de restituir o preço recebido.

3. Alienação por devedor insolvente (art. 593, II, do CPC)

Vejamos a hipótese de alienação do imóvel na pendência de ação que tenha o condão de tornar insolvente o vendedor.

Inicialmente, convém lembrar que não é possível ao credor, em nenhuma hipótese, proceder ao registro ou averbação na matrícula do imóvel da ação que possa reduzir o vendedor do imóvel à insolvência, exatamente porque o art. 167, da LRP, não contempla essa possibilidade. Nada pode fazer o credor, portanto, para proteger o seu crédito, que não a apresentação de protesto contra alienação de bens, algo que, na prática, é quase inócuo.

Note-se, ademais, que não há qualquer dispositivo a determinar que a eficácia dos arts. 592, V e 593, II, do CPC, somente ocorre se o comprador tem ciência da existência da mencionada ação.

Por outro lado, é preciso interpretar as normas de modo que elas possam dar às pessoas a tão almejada segurança jurídica. O comprador precisa de meios juridicamente seguros para obter uma aquisição eficaz. Os negócios jurídicos e proprio Direito não podem ser uma "loteria".

Como conciliar esses elementos? De um lado, a necessidade de garantir a eficácia da execução, que se traduz na própria eficácia da jurisdição. De outro lado, a necessidade de proteção do comprador de boa-fé, que confia nos registros públicos.

Uma possível solução, consiste na análise da existência da possibilidade de conhecimento do comprador da ação que pode levar o proprietário do imóvel à insolvência. Se existente essa possibilidade, no plano prático, não se poderá falar da existência de desconhecimento da ação, pois não se pode reputar do desidioso como alguém de boa-fé: ninguém pode alegar a própria torpeza em seu benefício.

Com efeito, se a ação está em trâmite na comarca em que reside o vendedor ou na comarca da situação do imóvel, há uma presunção absoluta do conhecimento das mesmas por parte do comprador. É que o comprador tem o ônus, para efeito de restar aferida objetivamente a existência da sua boa-fé, de obter as certidões dos distribuidores cível, fiscal e trabalhista das comarcas de residência do vendedor e de situação do imóvel, exatamente para se certificar da inocorrência de uma aquisição em fraude à execução. Essa cautela mínima é exigível, pois, uma vez tomada, fica demonstrada, em princípio, mas de forma objetiva, que o comprador está adquirindo o imóvel de boa-fé no tocante a desconhecer a existência da ação.

Contudo, pode ocorrer que a ação que venha a tornar insolvente o vendedor esteja tramitando em local distinto da comarca de residência do vendedor e da comarca de situação do imóvel. Essa hipótese é incomum, mas pode ocorrer. A situação, nessa hipótese, é totalmente distinta.

À toda evidência, não é possível ao comprador a obtenção de certidões dos distribuidores de todas as comarcas do país. Isso não é a ele exigível!

O mesmo se diga da hipótese em que não há uma ação judicial em face do proprietário do imóvel, mas sim da empresa da qual ele é sócio, não apresentando os distribuidores judiciais qualquer informação a respeito da ocorrência de desconsideração da personalidade jurídica da empresa a ensejar a responsabilidade pessoal do sócio. Não é possível o comprador saber, em princípio, se o vendedor do imóvel é sócio de empresa em estado de insolvência, pois não há registro público a fornecer esse tipo de informação: a Junta Comercial informa quem são os sócios de uma sociedade, mas não que sociedade tem como sócio o vendedor.

Nesses casos, há uma presunção de que o comprador desconhece a existência da apontada ação. Há uma presunção, nesse caso, objetiva, de que sua compra foi feita de boa-fé. Presunção essa que é relativa, podendo ser elidida, com o ônus da prova a cargo do credor.

A melhor solução para a questão da aquisição de imóvel em fraude à execução é a de prestigiar a boa-fé, aferida objetivamente, do comprador. É preciso dar segurança jurídica à sociedade: a boa-fé do comprador deve ter o condão de tornar a aquisição do imóvel eficaz também em face do autor da ação, mas apenas se estiver presente de forma objetiva.

Portanto, se a demanda que pode tornar insolvente o vendedor está em curso na comarca de residência do vendedor ou na comarca de situação do imóvel, não é possível afirmar que o comprador não tem ciência da sua existência, razão pela qual não pode ser reputada sua aquisição como sendo, objetivamente, de boa-fé. Ela será ineficaz contra o credor, nos exatos termos dos art. 592, V c.c. art 593, II, do CPC. É exigível do comprador a mínima cautela consistente na obtenção dessas certidões. Como se afirmou acima, ninguém pode alegar a própria torpeza em seu benefício: aquele que não buscou as certidões do distribuidor da comarca de situação do imóvel e de residência do próprio devedor não pode alegar o desconhecimento da ação a lhe eximir dos efeitos da aquisição do imóvel em fraude à execução.

Caso a ação esteja em curso em comarca outra, ou seja movida em face de empresa com personalidade jurídica desconsiderada a ensejar a responsabilidade pessoal do vendedor, deverá o credor produzir prova hábil a demonstrar que o comprador tem ciência da ação, pois a boa-fé deste, neste caso, é objetivamente presumida, haja vista a inexigibilidade de obtenção de certidão de todas as comarcas do país, ou de certidão de todas as empresas que estejam com personalidade jurídica desconsiderada, sob pena de tornar juridicamente insegura a compra de qualquer imóvel.

3.1.A questão da boa-fé na hipótese de alienação por devedor insolvente e a posição da jurisprudência

É majoritária na jurisprudência a orientação no sentido de que a existência de boa ou má-fé por parte do comprador é irrelevante na fraude à execução, inclusive na hipótese de aquisição de bem imóvel de devedor insolvente.

Alguns julgados mais recentes do STJ, contudo, podem mudar essa orientação:

"PROCESSUAL CIVIL. FRAUDE À EXECUÇÃO. NÃO DEMONSTRAÇÃO PELA PARTE CREDORA DE QUE O ADQUIRENTE DO BEM SABIA DA EXISTÊNCIA DE DEMANDA CONTRA O ALIENANTE. ARTS. 593, II DO CPC E 109 DO CÓDIGO CIVIL. OPERAÇÃO NEGOCIAL CELEBRADA EM CLIMA DE BOA-FÉ.

I - A ocorrência de fraude à execução, para ensejar a desconstituição da transação celebrada entre o terceiro adquirente do devedor e o adquirente do bem, não se contenta com a simples existência de demanda contra aquele, mas se exige que o credor demonstre que a insolvência do devedor era do conhecimento da outra parte, salvo se pública e notória, ou que tenham havido má-fé na operação de alienação.

II - Sem a demonstração de tais pressupostos que seriam encargo do credor, não se decreta o desfazimento de ato negocial que ostenta todas as características de licitude e validade.

III - Matéria de fato (Súmula 07/STJ).

IV - Recurso não conhecido."

(STJ, Terceira Turma, REsp nº 155.355/PE, DJ de 30/11/1998, Relator Ministro WALDEMAR ZVEITER j. em 06/10/1998)

"PROCESSUAL CIVIL. FRAUDE A EXECUÇÃO. ART. 593, II, DO CPC. INOCORRENCIA.

PARA QUE SE TENHA COMO DE FRAUDE A EXECUÇÃO DE BENS, DE QUE TRATA O INCISO II, DO ART. 593 DO CODIGO DE PROCESSO CIVIL, E NECESSARIA A PRESENÇA CONCOMITANTE DOS SEGUINTES ELEMENTOS: A) QUE A AÇÃO JÁ TENHA SIDO AFORADA; B) QUE O ADQUIRENTE SAIBA DA EXISTENCIA DA AÇÃO - OU POR JA CONSTAR NO CARTORIO IMOBILIARIO ALGUM REGISTRO DANDO CONTA DE SUA EXISTENCIA (PRESUNÇÃO JURIS ET DE JURE CONTRA O ADQUIRENTE), OU PORQUE O EXEQUENTE, POR OUTROS MEIOS, PROVOU QUE DO AFORAMENTO DA AÇÃO O ADQUIRENTE TINHA CIÊNCIA; E, C) QUE A ALIENAÇÃO OU A ONERAÇÃO DOS BENS SEJA CAPAZ DE REDUZIR O DEVEDOR A INSOLVENCIA, MILITANDO EM FAVOR DO EXEQUENTE A PRESUNÇÃO JURIS TANTUM.

INOCORRENTE, NA HIPOTESE, O SEGUNDO ELEMENTO SUPRA INDICADO, NÃO SE CONFIGUROU A FRAUDE A EXECUÇÃO. ENTENDIMENTO CONTRARIO GERARIA INTRANQUILIDADE NOS ATOS NEGOCIAIS, CONSPIRARIA CONTRA O COMERCIO JURIDICO, E ATINGIRIA A CONFIABILIDADE NOS REGISTROS PUBLICOS.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO."

(STJ, Quarta Turma, REsp nº 113,871/DF, DJ de 15/09/1997, Relator Ministro CESAR ASFOR ROCHA, j. em 12/05/1997)

Como se pode bem notar, a motivação desses julgados consiste em procurar tornar mais seguras as aquisições imobiliárias, de modo que o comprador não seja surpreendido pela existência de uma ação que ele deconhecia, que venha a invalidar a aquisição da propriedade do bem, por força da ineficácia em face do credor do vendedor.

Não explicitam esses julgados, porém, se o fato de constar a existência da ação, em face do vendedor, no cartório do distribuidor cível da comarca de residência do vendedor ou da situação do imóvel já é suficiente para a conclusão de conhecimento do vendedor da existência da ação.

É preciso entender que sim. Não apenas porque o art. 1º, da Lei nº 7.433/85 exige a apresentação dos feitos ajuizados em face do vendedor para lavratura da escritura pública de compra e venda, mas, principalmente, porque somente se pode reputar, objetivamente, de boa-fé, o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.

Afinal de contas, há grande diferença entre a hipótese do comprador ser prejudicado pela existência de uma ação que ele desconhecia por descuido seu daquela em que ele é prejudicado pela existência de uma ação que não lhe era possível conhecer. As situações são, visivelmente, distintas.

4.Alienação de imóvel penhorado (art. 593, III, do CPC c.c. art. 240 da LRP)

Até o advento da Lei nº 8.953/94, a questão da eficácia da penhora não registrada na matrícula do imóvel em face do comprador era objeto de polêmica, com decisões nos mais variados sentidos.

Com o advento da Lei nº 8.953/94, que introduziu o § 4º ao art. 659 do CPC, passou a ser requisito da constituição da penhora (ou da sua eficácia em relação a terceiros, segundo alguns) a existência do seu registro.

Desse modo, não mais se justifica qualquer tipo de controvérsia: o credor tem o dever de promover o registro da penhora na matricula do imóvel, sob pena de inexistência da penhora (ou de eficácia perante terceiros).

Para as penhoras efetuadas antes do advento da Lei nº 8.953/94, porém, em obediência ao princípio constitucional de que a lei não prejudica o ato jurídico perfeito, não é obrigatório o registro da penhora, resolvendo-se a questão pela aferição objetiva da ocorrência, ou não, da boa-fé do comprador, tal como acima tratada.

5.Conclusão

Como se pôde observar, nas hipóteses de fraude à execução previstas nas hipóteses do art. 593, I e do art. 240 da LRP, a questão não deve apresentar maiores problemas, pois o comprador terá ciência da existência da ação ou do gravame mediante singela obtenção de certidões.

Na modalidade prevista no art. 593, II, do CPC, a questão somente apresentará problemas na hipótese de a ação estiver em curso em comarca outra que a de situação do imóvel ou de residência do vendedor. Nesta hipótese, a boa-fé do comprador é relativamente presumida de forma objetiva, devendo ser prestigiada e aceita para efeito de tornar eficaz a aquisição a compra também em face do credor, à míngua de outros elementos indicativos de conluio do comprador com o vendedor. Contudo, se ação está em curso na comarca de situação do imóvel ou de residência do vendedor, constando o nome do vendedor como réu no cartório do distribuidor, não é possível afirmar que o comprador desconhecia a sua existência, pois bastaria buscar as certidões dos distribuidores cível, fiscal e trabalhista para saber que há ação em curso contra o vendedor. Ninguém pode alegar seu descuido ou sua torpeza em seu próprio benefício: a venda deve ser reputada ineficaz em face do credor.

Portanto, s. m. j., a melhor solução para o problema da existência ou não de relevância na boa-fé do comprador de imóvel em fraude à execução consiste em apenas prestigiar a boa-fé, que é aferida objetivamente, do comprador cauteloso.

BRUNO MATTOS E SILVA

Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito da USP, professor de Direito Comercial do UNICEUB (Brasília-DF), Procurador Autárquico do INSS junto aos tribunais superiores e autor do livro Compra de Imóveis - Aspectos Jurídicos, Cautelas Devidas e Análise de Riscos, Ed. Atlas, 1999

Fonte: IRIB - Instituto de Registro Imobiliário do Brasil