sexta-feira, 24 de fevereiro de 2012

CONCEITOS DE ÁREAS E COMO CALCULAR A FRAÇÃO IDEAL

ÁREA PRIVATIVA: É aquela onde o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituído pela superfície limitada pela linha externa que contorna as paredes das dependências de uso privativo e exclusivo do proprietário, sejam elas cobertas ou descobertas e pelo eixo das paredes que separem de outra unidade , no mesmo piso. O mercado utiliza, via de regra, outras expressões, como área útil, e até mesmo 'área de vassoura', para denominar aquela situada dentro do ambiente exclusivo do condômino. Importante ressaltar que esta é a área individual, a área em que o condômino detém todo o seu domínio, restrito aos limites, sendo portanto a área mais importante no momento da compra e sobre a qual o adquirente atribui a maior importância, devendo inclusive ser objeto direto de questionamento quando da transação.

ÁREAS DE USO COMUM: Aquelas que podem ser utilizadas em comum por todos os propretários das unidades autônomas, sendo franqueado o acesso, seu uso e gozo, de forma comunitária, constituídos, por exemplo, pelo hall do prédio, áreas de lazer, corredores de circulação, etc.

ÁREAS DE DIVISÃO NÃO PROPORCIONAL: Aquelas de uso privativo ou comum a uma ou várias unidades autônomas, independente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas de construção, ou seja, áreas que, embora situadas fora da área privativa e exclusiva do uso do condômino, são a ele pertencentes, podendo também pertencer a mais de um condômino. O exemplo mais usual da área de divisão não proporcional são as vagas de garagem, que embora situadas em local de uso comum, a sua utilização se restringe ao titular da unidade autônoma correspondente ao respectivo box.

ÁREAS DE DIVISÃO PROPORCIONAL: Aquelas de uso comum, distribuídas às unidades autônomas na proporção dos respectivos percentuais que ocupam na edificação. Assim todos compartilham, na proporcionalidade de suas respectivas frações, as áreas que são comuns a todas as unidades.

ÁREA DE CONSTRUÇÃO: Soma da área privativa da unidade autônoma, com as parcelas de uso comum, formando assim a área total de construção, que corresponde ao montante que o proprietário da unidade possui no futuro empreendimento, chamando a atenção para não confundi-la com a área privativa, restrita à unidade e ao uso exclusivo do proprietário, haja vista que a área total é utilizada para efeito de cálculo do rateio das despesas de construção, uma vez que o pagamento do custo da obra impõe gastos não só com a unidade privativa, mas também com as partes comuns, bem como para lançamento de IPTU.

ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO: Aquela estimada ou fictícia, baseada no custo unitário básico aplicável ao empreendimento, tendo o mesmo valor monetário que o efetivamente calculado para a área real correspondente. Assim, num exemplo claro, a área de uma garagem equivale, para efeito de custeio, por exemplo, à metade do valor da área de um apartamento, ou seja, o dispêndio para se erguer um metro quadrado de garagem é o mesmo para se erguer meio metro quadrado de um apartamento, assim como às áreas descobertas é atribuido um percentual de valor de 25% correspondente à área de um apartamento, por exemplo.

COMO CALCULAR A FRAÇÃO IDEAL:


Fração Ideal da unidade = FI

Área total do terreno – Ater

Área da Unidade Residencial em questão – Aund

Área total construída das unidades – At und

FI = (Ater x Aund)/ At und


Se quiser a Fração Ideal em Porcentagem, pegue o FI da equação acima, divida pela área total do terreno e multiplique por 100. Ou a área da unidade em questão, dividida pela área total construída e multiplique por 100.


OBS. Se as garagens constarem das escrituras individuais da unidade, elas entram no cálculo das frações ideais.

Caso tenham apenas direito de utilização elas fazem parte da área comum e não constam das frações ideais.

6 comentários:

  1. Olá Marcos, muito esclarecedor os conceitos expostos, porém ainda me resta uma dúvida: sou dona de uma cobertura e meu condomínio não somente é o dobro do valor pela minha área privativa e de divisão não proporcional, mas é o dobro também pela área comum. Pago o dobro por tudo. Isso é prática regular? A área comum não deveria ser proporcional?

    Att.

    Kelly

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  2. Dr. Marcos,
    Moro num prédio com oito apartamentos e duas coberturas.
    A área total construída é 2.214,60 m2.
    Meu apartamento tem área total de 196,14 m2.
    Cada uma das coberturas tem área total de 308,58 m2.
    As coberturas, individualmente, pagam, apenas 20% a mais de cota condominial.
    Está correto? Podemos - eu e demais moradores - pedir que recalculem as frações ideais?
    A Convenção estabelece a divisão por fracionamento ideal.
    Gostaria de obter resposta.
    e parabéns pelo site.
    Cordialmente,
    Nelson Carvalheira

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  3. Bom dia Marcos

    Qual é o método que devo usar para ter o valor por m² de um imóvel a venda?

    Valor total do Imóvel: R$ 750.000,00
    Área do terreno: 450 m²
    " costruída: 230 m²

    Desde já agradeço sua atenção, que Deus o abençoe.

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  4. Boa tarde, em uma busca para entender área privativa e área equivalente, entendi um pouco melhor após ler as informações neste blog.

    Preciso calcular a área privativa, onde o qual descobri que é a soma de m2 dos cômodos sem as paredes.
    e para o calculo da área equivalente fiz da seguinte forma:
    360 (área do terreno) x 86.53 (área de 01 casa (base)) / 258,09 (área total das 03 casas) = 120,69 (33,52%).

    Fiz certo?

    Obs.: estas informações serão colocadas no carimbo de 01 prefeitura.

    Desde já agradeço,
    Lene

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  5. Como calcular a fração ideal de um prédio comercial horizontal, de único dono, com 1.967 m² de área construída, ocupado por um inquilino (Academia) que sozinho ocupa 70% dessa área construída (1.395 m²), sendo que os 30% restantes (572 m²) são ocupados por 8 pequenos lojistas, considerando ainda que há uma grande área externa de uso comum de 1.582 m² (jardins e estacionamento) , totalizando assim 3.549 m² de área total do imóvel??? Posso descontar 70% da área comum e computá-la exclusivamente no cálculo da fração ideal do respectivo inquilino (Academia), já que é discrepante a situação de 1 grande inquilino em detrimento de outros 8 pequenos inquilinos ? O imóvel, por ser de um único dono, não tem regimento interno nem tampouco condomínio constituído, como não poderia deixar de ser. Da forma atual de rateio, a academia vem respondendo por só 40% das despesas, e 60% recai sobre os 8 pequenos lojistas, causando grande insatisfação e discordância.

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  6. No caso de um empreendimento misto, como faço para área comum da ala residencial, não entrar na ala comum comercial? qual seria a Fórmula?

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