sexta-feira, 24 de fevereiro de 2012

CONCEITOS DE ÁREAS E COMO CALCULAR A FRAÇÃO IDEAL

ÁREA PRIVATIVA: É aquela onde o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituído pela superfície limitada pela linha externa que contorna as paredes das dependências de uso privativo e exclusivo do proprietário, sejam elas cobertas ou descobertas e pelo eixo das paredes que separem de outra unidade , no mesmo piso. O mercado utiliza, via de regra, outras expressões, como área útil, e até mesmo 'área de vassoura', para denominar aquela situada dentro do ambiente exclusivo do condômino. Importante ressaltar que esta é a área individual, a área em que o condômino detém todo o seu domínio, restrito aos limites, sendo portanto a área mais importante no momento da compra e sobre a qual o adquirente atribui a maior importância, devendo inclusive ser objeto direto de questionamento quando da transação.

ÁREAS DE USO COMUM: Aquelas que podem ser utilizadas em comum por todos os propretários das unidades autônomas, sendo franqueado o acesso, seu uso e gozo, de forma comunitária, constituídos, por exemplo, pelo hall do prédio, áreas de lazer, corredores de circulação, etc.

ÁREAS DE DIVISÃO NÃO PROPORCIONAL: Aquelas de uso privativo ou comum a uma ou várias unidades autônomas, independente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas de construção, ou seja, áreas que, embora situadas fora da área privativa e exclusiva do uso do condômino, são a ele pertencentes, podendo também pertencer a mais de um condômino. O exemplo mais usual da área de divisão não proporcional são as vagas de garagem, que embora situadas em local de uso comum, a sua utilização se restringe ao titular da unidade autônoma correspondente ao respectivo box.

ÁREAS DE DIVISÃO PROPORCIONAL: Aquelas de uso comum, distribuídas às unidades autônomas na proporção dos respectivos percentuais que ocupam na edificação. Assim todos compartilham, na proporcionalidade de suas respectivas frações, as áreas que são comuns a todas as unidades.

ÁREA DE CONSTRUÇÃO: Soma da área privativa da unidade autônoma, com as parcelas de uso comum, formando assim a área total de construção, que corresponde ao montante que o proprietário da unidade possui no futuro empreendimento, chamando a atenção para não confundi-la com a área privativa, restrita à unidade e ao uso exclusivo do proprietário, haja vista que a área total é utilizada para efeito de cálculo do rateio das despesas de construção, uma vez que o pagamento do custo da obra impõe gastos não só com a unidade privativa, mas também com as partes comuns, bem como para lançamento de IPTU.

ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO: Aquela estimada ou fictícia, baseada no custo unitário básico aplicável ao empreendimento, tendo o mesmo valor monetário que o efetivamente calculado para a área real correspondente. Assim, num exemplo claro, a área de uma garagem equivale, para efeito de custeio, por exemplo, à metade do valor da área de um apartamento, ou seja, o dispêndio para se erguer um metro quadrado de garagem é o mesmo para se erguer meio metro quadrado de um apartamento, assim como às áreas descobertas é atribuido um percentual de valor de 25% correspondente à área de um apartamento, por exemplo.

COMO CALCULAR A FRAÇÃO IDEAL:


Fração Ideal da unidade = FI

Área total do terreno – Ater

Área da Unidade Residencial em questão – Aund

Área total construída das unidades – At und

FI = (Ater x Aund)/ At und


Se quiser a Fração Ideal em Porcentagem, pegue o FI da equação acima, divida pela área total do terreno e multiplique por 100. Ou a área da unidade em questão, dividida pela área total construída e multiplique por 100.


OBS. Se as garagens constarem das escrituras individuais da unidade, elas entram no cálculo das frações ideais.

Caso tenham apenas direito de utilização elas fazem parte da área comum e não constam das frações ideais.

41 comentários:

  1. Olá Marcos, muito esclarecedor os conceitos expostos, porém ainda me resta uma dúvida: sou dona de uma cobertura e meu condomínio não somente é o dobro do valor pela minha área privativa e de divisão não proporcional, mas é o dobro também pela área comum. Pago o dobro por tudo. Isso é prática regular? A área comum não deveria ser proporcional?

    Att.

    Kelly

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    1. http://www.hojeemdia.com.br/m-blogs/k%C3%AAnio-pereira-1.105111/stj-derruba-o-rateio-da-taxa-de-condom%C3%ADnio-pela-fra%C3%A7%C3%A3o-ideal-1.130491

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  2. Dr. Marcos,
    Moro num prédio com oito apartamentos e duas coberturas.
    A área total construída é 2.214,60 m2.
    Meu apartamento tem área total de 196,14 m2.
    Cada uma das coberturas tem área total de 308,58 m2.
    As coberturas, individualmente, pagam, apenas 20% a mais de cota condominial.
    Está correto? Podemos - eu e demais moradores - pedir que recalculem as frações ideais?
    A Convenção estabelece a divisão por fracionamento ideal.
    Gostaria de obter resposta.
    e parabéns pelo site.
    Cordialmente,
    Nelson Carvalheira

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  3. Bom dia Marcos

    Qual é o método que devo usar para ter o valor por m² de um imóvel a venda?

    Valor total do Imóvel: R$ 750.000,00
    Área do terreno: 450 m²
    " costruída: 230 m²

    Desde já agradeço sua atenção, que Deus o abençoe.

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  4. Boa tarde, em uma busca para entender área privativa e área equivalente, entendi um pouco melhor após ler as informações neste blog.

    Preciso calcular a área privativa, onde o qual descobri que é a soma de m2 dos cômodos sem as paredes.
    e para o calculo da área equivalente fiz da seguinte forma:
    360 (área do terreno) x 86.53 (área de 01 casa (base)) / 258,09 (área total das 03 casas) = 120,69 (33,52%).

    Fiz certo?

    Obs.: estas informações serão colocadas no carimbo de 01 prefeitura.

    Desde já agradeço,
    Lene

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    1. Caro Cavalcanti, uma correção ai, a área privativa considera também as paredes, o próprio texto do Marcos diz isso, releia com atenção!

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  5. Como calcular a fração ideal de um prédio comercial horizontal, de único dono, com 1.967 m² de área construída, ocupado por um inquilino (Academia) que sozinho ocupa 70% dessa área construída (1.395 m²), sendo que os 30% restantes (572 m²) são ocupados por 8 pequenos lojistas, considerando ainda que há uma grande área externa de uso comum de 1.582 m² (jardins e estacionamento) , totalizando assim 3.549 m² de área total do imóvel??? Posso descontar 70% da área comum e computá-la exclusivamente no cálculo da fração ideal do respectivo inquilino (Academia), já que é discrepante a situação de 1 grande inquilino em detrimento de outros 8 pequenos inquilinos ? O imóvel, por ser de um único dono, não tem regimento interno nem tampouco condomínio constituído, como não poderia deixar de ser. Da forma atual de rateio, a academia vem respondendo por só 40% das despesas, e 60% recai sobre os 8 pequenos lojistas, causando grande insatisfação e discordância.

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  6. No caso de um empreendimento misto, como faço para área comum da ala residencial, não entrar na ala comum comercial? qual seria a Fórmula?

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  7. Bom dia !
    No meu caso tenho 03 casas no terreno de 10x30 = 300,00m2
    Área do terreno
    casa 1 - 85,05m2
    casa 2 - 89,55m2
    casa 3 - 124,40m2
    Como transformar isso em fração.
    Obrigado!

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  8. Corrigindo a pergunta!
    Bom dia !
    No meu caso tenho 03 casas no terreno de 10x30 = 300,00m2
    Área do terreno
    casa 1 - 85,05m2
    casa 2 - 89,55m2
    casa 3 - 125,40m2
    Como transformar isso em fração.
    Obrigado!

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  9. Gostaria de saber, em frente á porta proncipal da residência, qual a area descoberta a que tenho direito como inquilina

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  10. Boa noite
    Moro em um predio que fica em um terreno com 650 Mts quadrado, tem 10 unidades, 4 aptos de frente 4 de fundos e 2 coberturas. Meu apto e cobertura
    tem 406 mts quadrado, o condominio tinha uma administradora que cobrava 580,00 de condominio + 58,00 de fundo de reserva, entrou uma nova sindica mudou de administradora e esta passou a cobrar da cobertura, 770,00 + 77,00 e agua separada agua vem sempre 600,00 a 900,00 reais mensais eles cobra 847,00 + 230 e conta vem por volta de 680,00 cobram 192,86 ela ficou por 1 ano agora como ela nao iria ganhar armou com outra moradora e a outra foi eleita e ela que administra a outra nao da nenhum palpite, ela trocou as cameras do predio que eram branca e preta por coloridas e so gasta com isso nao conserta nada o predio tinha sauna e piscina esta quebrada a 2 anos e elas nao consertam deixei de pagar o condominio primeiro pq nao consigo pagar nao tenho renda para pagar este valo coloquei a venda mais nao consigo vender porque o predio esta deteriorado queria uma ajuda estou desesperada, tenho 68 anos eu morava em uma casa deixada pelo meu ex marido fiz uma permuta e deram a cobertura para mim, agora estou em um problema pq a divida com juros e nao sei mais o que esta em 25 mil reais se fosse o mesmo valor o condominio eu poderia pagar, temos
    1 unico funcionario que ganha 950,00 reais , as despesas sao pequenas, nao sei o que tanto gasta o predio nao tem nada. Por favor me ajudem com uma resposta.
    Obrigada
    Joana

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  11. Sr Vanderlei, no seu caso, utilize a fórmula Fi= area da unidade/ area total, ou seja
    85,05/300=0,2835 ( Esta eh a Fração ideal do lote da casa 1) e assim nas três áreas, para conferir some os resultados que sempre deverãp ser igual a 1,00.
    Abs
    Roberto

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  12. Boa noite Marcos, adquiri recentemente um imóvel (casa) em que existe uma área comum entre meu imóvel e o do vizinho, a área comum fica na lateral do imóvel. Particularmente eu não tinha ciência que poderia haver área comum entre casas, somente em prédios, condomínios, etc.. Mas em minha escritura consta essa área comum. Minha pergunta é a seguinte: 1) posso dividir essa área comum (construir um muro), ou mesmo ceder esta área comum para o vizinho e negociar uma área da mesma dimensão à retaguarda de minha casa. 2) Caso o vizinho não queira negociar esta área, o que devo fazer, já que atualmente somente o vizinho utiliza esta área para entrar com seu veículo.

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  13. tenho uma área e o proprietário pede como forma de pagamento
    opções
    base de percentual para incorporadora de 25%
    5.000,00 m²
    quero entender a parte da porcentagem
    se eu mandei uma proposta de 100% em permuta e ela aceitou onde entra estes 25 % ?

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  14. Marcos, boa tarde.
    Quando você se refere à "Área da Unidade Residencial em questão (Aund)" na fórmula matemática, você está se referindo à área privativa real ou à área privativa equivalente?

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  15. Marcos, boa tarde !!!!
    Se possível me esclareça uma dúvida, quanto a cálculos de Fração Ideal e Fração do Terreno :
    Tamanho do Terreno : 1.572,00 m2
    Apto 01 - Pavimento Térreo 101,10 m2
    Apto 02 - Pavimento 1 e 2 (Apto + terraço coberto) 123,55 m2
    TOTAL ÁREA CONSTRUÍDA 224,65 m2

    FRAÇÃO IDEAL
    Apto 01 - Pavimento Térreo 0,451
    Apto 02 - Pavimento 1 e 2 0,549
    TOTAL FRAÇÃO IDEAL 1,000

    TAXA DE OCUPAÇÃO DO TERRENO:
    Apto 01 - Pavimento Térreo ?
    Apto 02 - Pavimento 1 e 2 ?

    Gostaria de saber sobre a TAXA DE OCUPAÇÃO DO TERRENO, já que a obra não ocupou todo o terreno e somente o apartamento 01 terá direito ao restante do lote, sendo o apartamento 02 não terá direito e nem existirá áreas de uso comum.

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  16. Gostaria que o meu prédio, com quatro torres, fizessem uma academia, na qual todos que eu digo sobre, a maioria diz que gostaria de ter uma academia. Como tenho que proceder sobre...>>> Grato Ronaldo Heidrich e-mail ronaldo.vendrich@yahoo.com.br

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  17. Prezado, excelentes considerações. No entanto o meu propósito é pedir-lhe ajuda para entender o conceito de área equivalente de vendas, quando avaliando aluguel/m2 de aluguéis comerciais. Poderia discorrer sobre, inclusive indicando fonte de pesquisa apropriada para colher informações sobre o mercado d elocação em imóveis comerciais?
    Grato.

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  18. Boa noite tenho algumas duvidas sobre a FRAÇÃO IDEAL, de um empreendimento que terá 8 blocos de térreo+ 3 pavimentos, aonde cada bloco possuirá unidades cm 3 áreas diferentes, cada bloco terrá 6 unidades medindo 37,60m², 14 unidades com 49.83m² e por fim 6 unidades medindo 55.89m², o tamanho do terreno será de 12.864,61m², cada unidade terá uma vaga de garagem medindo 2,5x5,00m, o total de unidades do empreendimento será de 224 unidades.
    Queria saber como ficaria o calculo da fração ideal desses apartamentos.

    agradeço desde já.
    lamartinepc@yahoo.com.br

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  19. Qual a porcentagem da sala em relação a metragem? existe uma regra para este cálculo? agradeço

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  20. boa noite, comprei um apartamento que é uma cobertura e me informei que a taxa de condominio e o dobro das demais, isso é correto, cabe entrar na justiça?


    desde já agradeço,
    Wagner Morais
    wagner.morais1977@gmail.com

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  21. Tenho um terreno de 537² 13,08 X 40 Z3 como faço para saber quantos apartamentos por andar. Eu penso qye daria 3 por andar com 60² ou o índice construtivo 12 apartamentos .

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  22. Tenho um terreno de 630 metros quadrados e vendi 125 metros quadrados, gostaria de saber qual a porcentagem que vendi.desde já agradeço.

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  23. Tenho a seguinte dúvida. Numa fracção dum prédio, em que existem dois proprietários independentes da mesma fracção, cada um paga metade do valor do condomínio?

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  24. Boa tarde moro em condominio de casas , a garagem da minha casa é area privativa ou comum? Quem é responsavel pela manutencão? A garagem é padrao para as casas com pedras na frente, tem uma arvore que destrui inteira minha garagem com suas raizes, tem cerca viva que separam as casas, pago pela mautencao do jardim! Gistaria de saber quem seria o responsavel pela reforma da garagem , sendo essa arvore plantada pelo condominio que destruiu?
    Obrigada

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  25. meus dois irmãos juntamente com meu pai dividiram um terreno de 123 metroe em três partes e foi coinstruida no térreo salas para alugar e na extensão aérea de todo o terreno foi construído dois apartamentos,como fica a fracao ideal dos demais herdeiros quando se fizer a partilha do imóvel você poderia me informar? somos mais três irmãos.

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  26. verônica rodrigues10 de março de 2016 11:37

    Gostaria da tua ajuda em uma dúvida que tenho.

    Quatro casas iguais, sendo que duas são semi-geminadas e as outras duas geminadas de ambos lados. Qual é a diferença de preço da casa semi-geminada? Que porcentagem ela é maior que a casa completamente geminada? Sendo que são iguais em áreas e acabamento.

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  27. Bom dia,

    Teria alguma formula para precificar o valor de cobertura de um empreendimento? Pois como a cobertura possui área aberta, não pode ser computada como o restante do apartamento. Estou tentando precificar uma cobertura de 160m², porém só com 67m² são cobertos.
    Obrigada

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  28. Bom dia sr. Marcos. Ajude-me se puder. Moro,atualmente, em uma casa( sou o proprietario ), cujo terreno onde se encontra, foi fracionado. Todo o terreno, anteriormente, com tres casas, possuía um proprietário somente. Como já citei, o terreno foi fracionado. Em uma das casas ficou morando o antigo proprietário e, nas outras duas, que foram vendidas, mais dois proprietário diferentes. nenhum dos tres proprietários tem qualquer grau de parentesco. Cada casa tem seu pequeno quintal, obviamente delimitado com grades. Então cada proprietário ficou com sua fração correspondente( não são frações iguais ). Restou, finalmente, a área comum a todos( somente corredores, sem garagens ). Pergunto: A totalidade da área comum ( 100% ), como diz o próprio nome, serve para todos transitarem, ou há, em algum trecho, de alguma lei, dizendo que o proprietário( sendo o antigo ou não ), que tem a maior fração deste terreno tem o poder de optar mais ou menos sobre a área comum? E outra: A quem ¨pertence¨ esta pequena fração de área comum? Ao antigo proprietário de tudo, que sofreu fracionamento, ou tal área comum pertence, ou seja, ¨pertence¨ igualmente para todos os tres donos, para que seja usufruída da melhor forma do bom senso possível? Como fica esta pequena ¨x¨ fração para da cada um dos proprietários? Fico muito agradecido a ti por qualquer esclarecimento que possa me enviar. Muito obrigado pela paciência e sucesso em sua vida.

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  29. Prezado Marcos.
    Como saberei a m² do imóvel que tem as seguintes medidas:
    Fração ideal de 0,2420/10.000 do terreno que mede 24,10m de frente e fundos, 16,00m de extensão na lateral direita e 18,50m pela lateral esquerda??

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  30. Boa noite, Marcos. Tenho um apto térreo que tem um pátio o qual faz parte da metragem total da área do apto. A antiga sindica entrou com um processo alegando que o pátio é poço de luz do condomínio... conseguiu uma liminar e invadiram meu pátio. Como posso provar esta questão devo contratar um engenheiro?? Pois apenas advogado não conseguiu com Agravo provar a verdade.
    Agradeço sua opinião. Mara

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  31. Sr. Marcos, Bom dia, tenho um Lote num Condomínio que compõe 157 lote.
    A área comum tem piscina, área de laser, campo de futebol de grama, campo de voley de areia, 2 lagos e bastante área verde, inclusive uma pequena mata atlântica de preservação.
    Minha pergunta é a seguinte, devemos pagar IPTU pelas áreas comuns do Condomínio e mais o IPTU de cada Lote ??
    Nos ajude POR FAVOR.....
    [

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  32. Boa noite Sr. Marcos. Meu nome e Sueliton França.
    Poderia me ajudar em uma questão de fração Ideal?
    Tenho um terreno de 258,32m², com área construida de 242,22m²,sendo que da área construida vou vender 138,62m² restando 103,60 de área construida. Então como faço o cálculo da fração ideal neste caso?

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  33. Boa tarde Marcos,
    Estou com um problema em um condomínio sobre a fração ideal.
    A pergunta é sobre vagas de garagens descobertas.
    A proprietária adquiriu uma cobertura, com 2 vagas de garagens descobertas, porém as vagas foram computadas na NBR como área exclusiva de terreno.
    Creio estar correto, pois se esta vaga entrar como outras área privativas (acessório), entraria no somatório da área construída alterando a área total construída.
    Sendo assim ela só altera a fração ideal da proprietária, consequentemente o condomínio?
    Obrigado.

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  34. Boa Tarde!

    Marcos,

    Tenho um imóvel (antigo), porém estou com uma pequeníssima dúvida e peço-lhe por obséquio se possível tirá-la:

    o imóvel possui 10,00m x 30,00= 300m², porém de área edificada 110m². A minha pergunta seria: como faço, para ter a tal FRAÇÃO DE TERRENO VINCULADA AO IMÓVEL (FRAÇÃO IDEAL).

    Caso possa agradeço-lhe.

    att,

    Aristóteles

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  35. Gostei, vou mandar minha dúvida, breve. Obrigado. Hélio/Curitiba

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  36. Gostei, vou mandar minha dúvida, breve. Obrigado. Hélio/Curitiba

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  37. Boa Dia
    Se alguém souber me explicar
    Qual diferença Coeficiente proporcionalidade x fração ideal?
    Fração ideal não é área global sala/área total prédio?
    Obrigado
    Alexandre

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