sexta-feira, 24 de fevereiro de 2012

CONCEITOS DE ÁREAS E COMO CALCULAR A FRAÇÃO IDEAL

ÁREA PRIVATIVA: É aquela onde o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituído pela superfície limitada pela linha externa que contorna as paredes das dependências de uso privativo e exclusivo do proprietário, sejam elas cobertas ou descobertas e pelo eixo das paredes que separem de outra unidade , no mesmo piso. O mercado utiliza, via de regra, outras expressões, como área útil, e até mesmo 'área de vassoura', para denominar aquela situada dentro do ambiente exclusivo do condômino. Importante ressaltar que esta é a área individual, a área em que o condômino detém todo o seu domínio, restrito aos limites, sendo portanto a área mais importante no momento da compra e sobre a qual o adquirente atribui a maior importância, devendo inclusive ser objeto direto de questionamento quando da transação.

ÁREAS DE USO COMUM: Aquelas que podem ser utilizadas em comum por todos os propretários das unidades autônomas, sendo franqueado o acesso, seu uso e gozo, de forma comunitária, constituídos, por exemplo, pelo hall do prédio, áreas de lazer, corredores de circulação, etc.

ÁREAS DE DIVISÃO NÃO PROPORCIONAL: Aquelas de uso privativo ou comum a uma ou várias unidades autônomas, independente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas de construção, ou seja, áreas que, embora situadas fora da área privativa e exclusiva do uso do condômino, são a ele pertencentes, podendo também pertencer a mais de um condômino. O exemplo mais usual da área de divisão não proporcional são as vagas de garagem, que embora situadas em local de uso comum, a sua utilização se restringe ao titular da unidade autônoma correspondente ao respectivo box.

ÁREAS DE DIVISÃO PROPORCIONAL: Aquelas de uso comum, distribuídas às unidades autônomas na proporção dos respectivos percentuais que ocupam na edificação. Assim todos compartilham, na proporcionalidade de suas respectivas frações, as áreas que são comuns a todas as unidades.

ÁREA DE CONSTRUÇÃO: Soma da área privativa da unidade autônoma, com as parcelas de uso comum, formando assim a área total de construção, que corresponde ao montante que o proprietário da unidade possui no futuro empreendimento, chamando a atenção para não confundi-la com a área privativa, restrita à unidade e ao uso exclusivo do proprietário, haja vista que a área total é utilizada para efeito de cálculo do rateio das despesas de construção, uma vez que o pagamento do custo da obra impõe gastos não só com a unidade privativa, mas também com as partes comuns, bem como para lançamento de IPTU.

ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO: Aquela estimada ou fictícia, baseada no custo unitário básico aplicável ao empreendimento, tendo o mesmo valor monetário que o efetivamente calculado para a área real correspondente. Assim, num exemplo claro, a área de uma garagem equivale, para efeito de custeio, por exemplo, à metade do valor da área de um apartamento, ou seja, o dispêndio para se erguer um metro quadrado de garagem é o mesmo para se erguer meio metro quadrado de um apartamento, assim como às áreas descobertas é atribuido um percentual de valor de 25% correspondente à área de um apartamento, por exemplo.

COMO CALCULAR A FRAÇÃO IDEAL:


Fração Ideal da unidade = FI

Área total do terreno – Ater

Área da Unidade Residencial em questão – Aund

Área total construída das unidades – At und

FI = (Ater x Aund)/ At und


Se quiser a Fração Ideal em Porcentagem, pegue o FI da equação acima, divida pela área total do terreno e multiplique por 100. Ou a área da unidade em questão, dividida pela área total construída e multiplique por 100.


OBS. Se as garagens constarem das escrituras individuais da unidade, elas entram no cálculo das frações ideais.

Caso tenham apenas direito de utilização elas fazem parte da área comum e não constam das frações ideais.

17 comentários:

  1. Olá Marcos, muito esclarecedor os conceitos expostos, porém ainda me resta uma dúvida: sou dona de uma cobertura e meu condomínio não somente é o dobro do valor pela minha área privativa e de divisão não proporcional, mas é o dobro também pela área comum. Pago o dobro por tudo. Isso é prática regular? A área comum não deveria ser proporcional?

    Att.

    Kelly

    ResponderExcluir
  2. Dr. Marcos,
    Moro num prédio com oito apartamentos e duas coberturas.
    A área total construída é 2.214,60 m2.
    Meu apartamento tem área total de 196,14 m2.
    Cada uma das coberturas tem área total de 308,58 m2.
    As coberturas, individualmente, pagam, apenas 20% a mais de cota condominial.
    Está correto? Podemos - eu e demais moradores - pedir que recalculem as frações ideais?
    A Convenção estabelece a divisão por fracionamento ideal.
    Gostaria de obter resposta.
    e parabéns pelo site.
    Cordialmente,
    Nelson Carvalheira

    ResponderExcluir
  3. Bom dia Marcos

    Qual é o método que devo usar para ter o valor por m² de um imóvel a venda?

    Valor total do Imóvel: R$ 750.000,00
    Área do terreno: 450 m²
    " costruída: 230 m²

    Desde já agradeço sua atenção, que Deus o abençoe.

    ResponderExcluir
  4. Boa tarde, em uma busca para entender área privativa e área equivalente, entendi um pouco melhor após ler as informações neste blog.

    Preciso calcular a área privativa, onde o qual descobri que é a soma de m2 dos cômodos sem as paredes.
    e para o calculo da área equivalente fiz da seguinte forma:
    360 (área do terreno) x 86.53 (área de 01 casa (base)) / 258,09 (área total das 03 casas) = 120,69 (33,52%).

    Fiz certo?

    Obs.: estas informações serão colocadas no carimbo de 01 prefeitura.

    Desde já agradeço,
    Lene

    ResponderExcluir
  5. Como calcular a fração ideal de um prédio comercial horizontal, de único dono, com 1.967 m² de área construída, ocupado por um inquilino (Academia) que sozinho ocupa 70% dessa área construída (1.395 m²), sendo que os 30% restantes (572 m²) são ocupados por 8 pequenos lojistas, considerando ainda que há uma grande área externa de uso comum de 1.582 m² (jardins e estacionamento) , totalizando assim 3.549 m² de área total do imóvel??? Posso descontar 70% da área comum e computá-la exclusivamente no cálculo da fração ideal do respectivo inquilino (Academia), já que é discrepante a situação de 1 grande inquilino em detrimento de outros 8 pequenos inquilinos ? O imóvel, por ser de um único dono, não tem regimento interno nem tampouco condomínio constituído, como não poderia deixar de ser. Da forma atual de rateio, a academia vem respondendo por só 40% das despesas, e 60% recai sobre os 8 pequenos lojistas, causando grande insatisfação e discordância.

    ResponderExcluir
  6. No caso de um empreendimento misto, como faço para área comum da ala residencial, não entrar na ala comum comercial? qual seria a Fórmula?

    ResponderExcluir
  7. Bom dia !
    No meu caso tenho 03 casas no terreno de 10x30 = 300,00m2
    Área do terreno
    casa 1 - 85,05m2
    casa 2 - 89,55m2
    casa 3 - 124,40m2
    Como transformar isso em fração.
    Obrigado!

    ResponderExcluir
  8. Corrigindo a pergunta!
    Bom dia !
    No meu caso tenho 03 casas no terreno de 10x30 = 300,00m2
    Área do terreno
    casa 1 - 85,05m2
    casa 2 - 89,55m2
    casa 3 - 125,40m2
    Como transformar isso em fração.
    Obrigado!

    ResponderExcluir
  9. Gostaria de saber, em frente á porta proncipal da residência, qual a area descoberta a que tenho direito como inquilina

    ResponderExcluir
  10. Boa noite
    Moro em um predio que fica em um terreno com 650 Mts quadrado, tem 10 unidades, 4 aptos de frente 4 de fundos e 2 coberturas. Meu apto e cobertura
    tem 406 mts quadrado, o condominio tinha uma administradora que cobrava 580,00 de condominio + 58,00 de fundo de reserva, entrou uma nova sindica mudou de administradora e esta passou a cobrar da cobertura, 770,00 + 77,00 e agua separada agua vem sempre 600,00 a 900,00 reais mensais eles cobra 847,00 + 230 e conta vem por volta de 680,00 cobram 192,86 ela ficou por 1 ano agora como ela nao iria ganhar armou com outra moradora e a outra foi eleita e ela que administra a outra nao da nenhum palpite, ela trocou as cameras do predio que eram branca e preta por coloridas e so gasta com isso nao conserta nada o predio tinha sauna e piscina esta quebrada a 2 anos e elas nao consertam deixei de pagar o condominio primeiro pq nao consigo pagar nao tenho renda para pagar este valo coloquei a venda mais nao consigo vender porque o predio esta deteriorado queria uma ajuda estou desesperada, tenho 68 anos eu morava em uma casa deixada pelo meu ex marido fiz uma permuta e deram a cobertura para mim, agora estou em um problema pq a divida com juros e nao sei mais o que esta em 25 mil reais se fosse o mesmo valor o condominio eu poderia pagar, temos
    1 unico funcionario que ganha 950,00 reais , as despesas sao pequenas, nao sei o que tanto gasta o predio nao tem nada. Por favor me ajudem com uma resposta.
    Obrigada
    Joana

    ResponderExcluir
  11. Sr Vanderlei, no seu caso, utilize a fórmula Fi= area da unidade/ area total, ou seja
    85,05/300=0,2835 ( Esta eh a Fração ideal do lote da casa 1) e assim nas três áreas, para conferir some os resultados que sempre deverãp ser igual a 1,00.
    Abs
    Roberto

    ResponderExcluir
  12. Boa noite Marcos, adquiri recentemente um imóvel (casa) em que existe uma área comum entre meu imóvel e o do vizinho, a área comum fica na lateral do imóvel. Particularmente eu não tinha ciência que poderia haver área comum entre casas, somente em prédios, condomínios, etc.. Mas em minha escritura consta essa área comum. Minha pergunta é a seguinte: 1) posso dividir essa área comum (construir um muro), ou mesmo ceder esta área comum para o vizinho e negociar uma área da mesma dimensão à retaguarda de minha casa. 2) Caso o vizinho não queira negociar esta área, o que devo fazer, já que atualmente somente o vizinho utiliza esta área para entrar com seu veículo.

    ResponderExcluir
  13. tenho uma área e o proprietário pede como forma de pagamento
    opções
    base de percentual para incorporadora de 25%
    5.000,00 m²
    quero entender a parte da porcentagem
    se eu mandei uma proposta de 100% em permuta e ela aceitou onde entra estes 25 % ?

    ResponderExcluir
  14. Marcos, boa tarde.
    Quando você se refere à "Área da Unidade Residencial em questão (Aund)" na fórmula matemática, você está se referindo à área privativa real ou à área privativa equivalente?

    ResponderExcluir
  15. Marcos, boa tarde !!!!
    Se possível me esclareça uma dúvida, quanto a cálculos de Fração Ideal e Fração do Terreno :
    Tamanho do Terreno : 1.572,00 m2
    Apto 01 - Pavimento Térreo 101,10 m2
    Apto 02 - Pavimento 1 e 2 (Apto + terraço coberto) 123,55 m2
    TOTAL ÁREA CONSTRUÍDA 224,65 m2

    FRAÇÃO IDEAL
    Apto 01 - Pavimento Térreo 0,451
    Apto 02 - Pavimento 1 e 2 0,549
    TOTAL FRAÇÃO IDEAL 1,000

    TAXA DE OCUPAÇÃO DO TERRENO:
    Apto 01 - Pavimento Térreo ?
    Apto 02 - Pavimento 1 e 2 ?

    Gostaria de saber sobre a TAXA DE OCUPAÇÃO DO TERRENO, já que a obra não ocupou todo o terreno e somente o apartamento 01 terá direito ao restante do lote, sendo o apartamento 02 não terá direito e nem existirá áreas de uso comum.

    ResponderExcluir