RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAIS TRAZ RISCOS

É comum verificar nos contratos de locação de imóveis para fins não-residenciais a existência de cláusulas que permitem a renovação automática do prazo de vigência, por meio das quais, uma vez expirado o prazo originalmente estabelecido, o contrato de locação é automaticamente renovado pelo novo prazo estipulado, sem que haja a necessidade de comunicação prévia entre as partes e, em tese, de ajuizar a ação renovatória.

Entretanto, a dúvida que remanesce é saber quais são as alternativas do locatário quando o locador recusa renovar o prazo do contrato, mesmo diante da cláusula de renovação automática.

As partes podem, de comum acordo, pactuar a renovação do prazo do contrato de forma tácita, quando nenhuma das partes manifesta interesse em rescindir o contrato, que passa a vigorar por prazo indeterminado. Outra alternativa é a renovação expressa, hipótese em que as partes preestabelecem no contrato as condições de renovação, seja mediante notificação, celebração do termo aditivo ou de um novo contrato.

Vale lembrar que a opção de manter a locação por prazo indeterminado é bastante arriscada, vez que o proprietário pode, nesses casos, solicitar ao locatário que desocupe o imóvel em até 30 dias, prazo em que o locatário deverá alugar um novo espaço, além de providenciar a mudança e as obras necessárias para devolver o imóvel locado na forma estabelecida no contrato.

Sem prejuízo das hipóteses de renovação, muito embora a lei de locação proíba o locador de estabelecer cláusulas que afastem esse direito, é facultado ao locador recusar a permanência do locatário no imóvel.

Uma vez recusada a prorrogação, o locatário pode, nos termos da lei, requerer a renovação judicialmente. Mas, para tanto, devem estar presentes os requisitos legais aplicáveis como, por exemplo, que o contrato seja escrito e esteja em vigor pelo prazo determinado de, pelo menos, cinco anos; e a ação seja ajuizada com até seis meses de antecedência do término do prazo ajustado.

A questão torna-se problemática quando as partes envolvidas levam a discussão sobre a aplicabilidade da cláusula de renovação automática aos tribunais, onde se têm verificado decisões divergentes sobre o assunto: Enquanto alguns reconhecem que, uma vez acordada a renovação, não é necessária qualquer formalização para que o contrato prossiga por prazo determinado após o término, outros tribunais exigem a que a prorrogação seja formalizada, sem prejuízo da cláusula renovatória, sob pena de passar a locação a vigorar por prazo indeterminado ou, na pior das hipóteses, a não renovação.

Desta forma, independente de optar pela renovação automática ou expressa, é essencial que o locatário tome as precauções necessárias como, por exemplo, negociar com o proprietário condições comerciais favoráveis à prorrogação do contrato de locação e formalização posterior, além, é claro, de acompanhar os prazos legais a fim de instruir e ajuizar a ação renovatória, se e quando necessário.

Beatrice Mitsuka Yokota Cahen - Advogada do Trench, Rossi e Watanabe, especialista na área de Contencioso Cível

Marcel Fracarolli Nunes - Advogado do Trench, Rossi e Watanabe, especialista na área de Contratos Imobiliários

 

Fonte: Revista Consultor Jurídico

PRÉ-INDICAÇÃO AO PRÊMIO BRASLIDER COMO PROFISSIONAL DO ANO

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Gostaria de comunicar e compartilhar com vocês, este singular e importante momento de reconhecimento, queridos leitores e seguidores, que nos propiciaram superar a marca de mais de 1.000.000 de visualizações e são a verdadeira razão desse Blog existir!

Quando nos dedicamos em fazer 

aquilo que acreditamos 

já nos sentimos plenamente recompensados!

Só me resta agradecer tal indicação, PRÊMIO EXCELÊNCIA E QUALIDADE BRASIL 2013, que por si só, representa significativa e destacada lembrança dentro do meu segmento profissional e empresarial, pela forma comprometida, coerente e responsável com que desenvolvo minhas atividades no atendimento à mais singela das expectativas.

Um grande abraço a todos!

Prof. Marcos Mascarenhas 

Abaixo, excerto do texto da pré-indicação: 

Vossa Senhoria foi pré-indicado à receber a Comenda da "Medalha Honra ao Mérito", Troféu Excelência e Qualidade Brasil 2013 e Placa Personalizada em Aço Inoxidável cópia da Diplomação de Categoria, Personalizado com Logotipo.Tal honraria que será concedida às pessoas que se destacaram em suas respectivas áreas de atuação e destina-se a homenagear Personalidades, Organizações e Empresários e Autoridades Civis e Militares de grande relevância para o Estado de São Paulo e o Brasil.

Na Solenidade contaremos com a presença de Autoridades Civis, Militares e de Empresários e Empresas, Personalidades de altíssimo destaque no cenário empresarial, Social e Cultural assim como de Instituições Sociais e Ambientais além de Profissionais dos diversos segmentos de São Paulo e Nacional. A indicação deu-se em virtude de sua competência, honestidade e transparência junto à sociedade, exemplo digno de ser seguido por todas as pessoas de boa fé, honestos e de caráter, voltados em prol de uma sociedade mais igualitária, justa e perfeita.

Programação da Solenidade:
- DATA: 18 de Novembro de 2013
- LOCAL: Círculo Militar do Estado de São Paulo ao lado da Assembléia Legislativa de SP. - Ibirapuera - São Paulo.
- INÍCIO: às 19:00 horas / Outorga do PRÊMIO EXCELÊNCIA E QUALIDADE BRASIL 2013
- TRAJE: Black Tie
- Coquetel e Show Musical.  

- Associação Brasileira de Liderança - Braslider Org

SALVADOR: VALOR ATUALIZADO DE IMÓVEL DEVE ELEVAR IPTU

  Foto: Luciano da Matta / Ag. A TARDE

Deve chegar à Câmara de Vereadores nas próximas duas semanas o projeto de lei que vai atualizar a planta genérica de valores de Salvador - instrumento que baliza os valores do Imposto Predial territorial Urbano (IPTU). Encarado como a segunda etapa da  reforma tributária da gestão ACM Neto, o projeto vai mudar a forma de cobrança do tributo, sem, no entanto, mexer nas alíquotas.

A mudança é aguardada com expectativa e já assusta os  contribuintes, uma vez que ela representará reajuste no IPTU para a maioria das famílias que têm imóveis em Salvador. O projeto prevê a cobrança do IPTU com base no valor venal atual  dos imóveis. Hoje, o IPTU é cobrado com base nos valores dos imóveis levantados em 1997 - última vez que a planta genérica de imóveis de Salvador foi parcialmente atualizada.

O secretário municipal da Fazenda, Mauro Ricardo Costa, admite que a mudança representará uma "correção" dos valores pagos pelo IPTU, com a atualização do valor venal para um número mais próximo da realidade. "Hoje, as pessoas gastam mais com IPVA (Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores) do que com IPTU, o que é um completo absurdo. O carro vale mais do que o imóvel? Quase sempre não. Então, há uma disparidade", avalia o secretário.

Presidente da Associação Baiana de Auditores Municipais, Francisco Iglesias também defende o reajuste, que prefere chamar de "atualização monetária". "Precisamos entender a cidade como um grande condomínio. A prefeitura precisa arrecadar mais para ampliar e qualificar os serviços públicos".

 

Apreensivos - Apesar de reconhecerem a defasagem no valor de IPTU cobrado em Salvador, contribuintes e empresários do segmento de compra e venda de imóveis estão apreensivos. O principal motivo do receio é que as mudanças no IPTU resultem em reajustes semelhantes aos que aconteceram com o Imposto de Transmissão Intervivos (ITIV), tributo que incide sobre a compra e venda de imóveis, e foi reajustado este ano.

O vice-presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis da Bahia, Márcio Bulhões, defende um amplo debate antes da mudança da planta genérica de imóveis na capital baiana. E critica a forma como a atualização dos valores venais do ITIV foi feita, no bojo da reforma tributária: "Foi tudo muito rápido e sem discussão. Eu acho que o prefeito deu um tiro no pé", afirma Bulhões.

Presidente do Sindicato das Empresas de Compras, Vendas, Locação e Administração de Imóveis do Estado da Bahia (Secovi-BA), Kelsor Fernandes defende que o valor cobrado seja justo. E que a prefeitura deve abrir espaço para possíveis contestações dos contribuintes.  "Com certeza haverá distorções. Por isso, é importante que haja ferramentas para que o contribuinte possa contestar", defende Fernandes.

O advogado e especialista em direito tributário André Portella afirma que o contribuinte pode questionar o valor do tributo cobrado pela prefeitura, caso não concorde com o valor venal adotado. Este questionamento pode ser tanto na esfera administrativa quanto na judicial.

A base do IPTU

 
O que é valor venal?
O valor venal é o valor estimado de avaliação do imóvel para compra e venda à vista, de acordo com a realidade do mercado imobiliário, considerando a sua localização e características físicas. É utilizado com base de cálculo para o IPTU e para o ITIV. O cálculo do IPTU toma por base o valor do terreno e o da construção, chegando ao  valor venal do imóvel. O valor venal não necessariamente será igual ao valor de compra e venda.
 
O que é planta genérica de valores?
Planta de valores é a denominação genérica de uma fórmula de cálculo que possibilita a obtenção dos valores venais de todos os imóveis urbanos de um município a partir da avaliação individual de cada propriedade. A planta é atualizada de tempos em tempos, com o objetivo de adequá-la à realidade do mercado. Em Salvador,  foi parcialmente atualizada pela última vez em 1997.

Fonte: Portal A TARDE 

PROJETO DE LEI FACILITA A COMPRA DE IMÓVEL POR DIVORCIADO

 Iracema Portella - PP-PI

Um projeto de lei da Câmara quer facilitar a compra da outra parte do imóvel, adquirido com recursos do Minha Casa Minha Vida, no caso de casais que fizeram o financiamento imobiliário e decidem se separar.

Os beneficiários poderão usar o próprio programa para a operação de compra e venda, com facilidades de financiamento e juros abaixo do mercado. A medida está prevista do Projeto de Lei 5515/13, da deputada Iracema Portella (PP-PI).

— O programa Minha Casa Minha Vida não dispõe de nenhum benefício que facilite a aquisição da integralidade do imóvel do casal por um dos ex-cônjuges ou ex-companheiros. Ora, se o objetivo principal do programa é facilitar a aquisição da moradia, não se justifica que um dos cônjuges não possa obter facilidades para a compra da parte do outro, em caso de separação.

Criado em 2009, o programa entregou 1,11 milhão de moradias até abril deste ano. Além das unidades entregues, o Minha Casa Minha Vida já contratou mais 1,34 milhão de unidades habitacionais. Uma das facilidades oferecidas para as famílias com renda mensal de até R$ 5 mil é o financiamento com recursos do FGTS.

Tramitação
A proposta será analisada em caráter conclusivo pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; Finanças e Tributação; e Constituição e Justiça e de Cidadania.

Fonte: R7 Brasil

PDDU E LOUOS SALVADOR: PREFEITURA TERÁ QUE APRESENTAR ESTUDOS AO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Desembargador Mário Alberto Hirs

O Tribunal de Justiça (TJ) deu 30 dias para que a prefeitura e a sociedade se manifestem sobre a importância e os impactos de cada artigo do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e da Lei de Uso e Ordenamento do Solo (Louos). Os dois dispositivos foram suspensos em caráter liminar, depois que o Ministério Público (MP) entrou com Ação Direta de Inconstitucionalidade (Adin) por considerar que não houve, por parte da Câmara Municipal, discussão com a população na elaboração das matérias, aprovadas no final de 2012. 

Após os 30 dias, o TJ deverá iniciar o julgamento do mérito da Adin, que, na expectativa do prefeito ACM Neto, deve durar até mais um mês. “Este prazo dependerá do presidente do Tribunal, dos desembargadores e do relator. O que eu sinto, em conversas que tive, é toda a boa vontade, a preocupação, o compromisso do tribunal com a cidade”, disse, após se reunir com o presidente do TJ, desembargador Mário Alberto Hirs.

Segundo cálculos da prefeitura, a cidade perdeu R$ 7 bilhões em investimentos este ano, resultado de hotéis, shoppings, prédios, bares, restaurantes e outros estabelecimentos que deixaram de ser construídos por conta da incerteza com relação às leis. Na sexta-feira (16), o pleno do TJ negou mais uma vez um pedido de liminar do Executivo que pedia a imediata liberação de alguns artigos das duas legislações. 

O relator do processo, desembargador José Edivaldo Rocha Rotondano, justificou que, no pedido de liminar — elaborado em acordo entre prefeitura e MP —para a liberação de sete artigos do PDDU e da Louos não havia argumentação técnica que justificasse o devido interesse social para que a Justiça permitisse a imediata aplicação das leis, em vez de esperar que novas legislações sejam elaboradas.

Estudos 

Agora, no julgamento do mérito, o TJ decidiu ele mesmo ouvir a opinião da população. O relator convocou as “entidades, associações e órgãos de classe” que possuem interesse direto na causa para, em 30 dias, a partir de ontem, produzirem estudos com suas opiniões sobre a repercussão econômica, social e ambiental, bem como  aspectos técnicos de cada artigo da lei. 

O prefeito comprometeu-se a elaborar um memorial com estudos técnicos de professores universitários, referências na área de engenharia, urbanismo e meio ambiente, que irão definir novos limites para o que foi aprovado. “Esse exercício de explicação, de demonstrar a importância, pode gerar esse convencimento (dos desembargadores)”, disse o prefeito. 

Após os 30 dias do prazo, o relator da matéria, José Rotondano, irá elaborar seu parecer e a Adin vai para o julgamento no pleno do TJ. Nesse momento, é possível que o tribunal entenda que as duas leis são completamente inconstitucionais e manter a suspensão até que novos textos sejam aprovados na Câmara, pode liberá-las completamente, ou, ainda, optar por caminho intermediário, a chamada “modulação” dos efeitos.

Por esse mecanismo, o TJ pode considerar, por exemplo, que alguns artigos foram pouco discutidos e devem ser considerados inconstitucionais; enquanto outros podem entrar em vigor, porque têm legitimidade ou por terem um eventual aval da maioria das entidades consultadas, baseadas em estudos. 

Na modulação, segundo a assessoria do TJ, é possível também que o texto de um artigo seja alterado, por exemplo, caso os estudos sejam consoantes em avaliar que a altura máxima de um edifício na orla seja inferior ao que foi aprovado, mas superior ao que estava previsto em legislação anterior.

Para liberar

Entre os artigos que prefeitura e Ministério Público pediram para que entrem em vigor estão o que a autoriza a construção da Linha Viva, via expressa de 17,7 km ao norte da Avenida Paralela, entre o Acesso Norte e a CIA/Aeroporto; o que permite o aumento do gabarito de hotéis que serão construídos em seis trechos da orla em até 50%, desde que acompanhado de estudos que garantam que não haverá sombreamento nas praias; o aumento do potencial construtivo nas redondezas da Fonte Nova; que permita o uso da outorga onerosa, mecanismo que obriga construtoras a pagar ao município se quiserem construir prédios mais largos e maiores; o que mantém os critérios dos estudos de impacto de vizinhança estabelecidos no PDDU; o que autoriza a criação de um centro administrativo municipal nos Barris; e o que modifica o zoneamento e aumento o potencial construtivo em seis vias da cidade para realizar “alterações urbanísticas necessárias à preparação da Copa do Mundo de 2014”.

Segundo o prefeito ACM Neto (DEM), novos projetos de Lous e de PDDU serão elaborados e enviados à Câmara após o julgamento da Adin. “Esse processo deve durar de um ano a um ano e meio. A prefeitura vai seguir todos os passos rigorosamente, garantindo a participação popular e audiências públicas”, disse.

Engenheiros vão preparar parecer; arquitetos comemoram rejeição

O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia (Crea-BA) informou que realizará reuniões internas nos próximos dias para participar dos encontros convocados pelo Tribunal de Justiça com relação à Louos e ao PDDU. “Agora é muito cedo, mas não é por que o prazo é de 30 dias que vamos esperar. O principal interesse é da cidade”, explicou o presidente da instituição, o engenheiro Marco Amigo.  

Para ele, o trâmite judicial da Louos e do PDDU atuais não impede a articulação sobre novas leis. “A discussão que está se dando não implica em uma paralisação da administração”, ressalta, explicando que as alterações não afetam a cidade, mas pontos específicos e não existe justificativa para uma estagnação. “Se houver paralisação (de investimentos) é por conta de um empreendimento e seu conflito com a matéria, mas existe uma lei em vigor e ela não impede a continuidade”, conclui, referindo-se às leis em vigor: o PDDU de 2008 (Lei 7.400) e a Louos de 1984 (Lei 3.377). 

Já o Instituto de Arquitetos do Brasil – Departamento da Bahia (IAB-BA) informou ter recebido com alívio a decisão do TJ de recusar o acordo proposto pela prefeitura e MP, de liberar alguns artigos da Louos e do PDDU que estão sendo contestados na Justiça. O IAB foi uma das organizações convidadas pelo TJ para dar um parecer com relação à Adin. Em análise, o IAB conclui que a aprovação do PDDU e Louos poderia causar à cidade, “alterações irreversíveis e permanentes à paisagem, ao meio ambiente urbano e à qualidade de vida dos habitantes de Salvador”.

Matéria original: Correio 24h
Louos: prefeitura terá que apresentar estudos ao Tribunal de Justiça

CRECI ESCLARECE: COMO LIDAR COM AS REDES SOCIAIS

SALVADOR: IMPOSTO VIRA DOR DE CABEÇA PARA QUEM PARTICIPA DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA

O sonho de adquirir a casa própria tem se transformado em pesadelo para muitas famílias que são beneficiadas pelo programa Minha Casa, Minha Vida. A Lei nº 7.719/2009, que dá garantia de isenção do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV), foi alterada pelo artigo 110 da Lei nº 8.421, de 15 de julho de 2013.

Apesar de a legislação continuar mantendo a isenção desse imposto aos beneficiários do programa Minha Casa, Minha Vida, a Secretaria Municipal da Fazenda (Sefaz) está cobrando 3% do valor do imóvel.

No entanto, a lei municipal é bem clara e aponta que serão isentos do pagamento do imposto, adquirentes de imóveis populares ou de programas como o Minha Casa, Minha Vida ou regulamentação fundiária. Nesta gestão, a Sefaz passou a cobrar os 3% do ITIV de imóveis do Minha Casa, Minha Vida, na faixa de três a seis salários mínimos, liberando apenas os da faixa de um a três salários. Ocorre que esta Lei trata dá isenção pelo programa de modo geral, sem destacar faixas, abrangendo todos os beneficiários.

Uma pessoa que trabalha no programa Minha Casa, Minha Vida, sem se identificar, disse que essa nova cobrança tem dificultado a vida de quem tenta comprar um imóvel, por exemplo, na faixa de R$ 100 mil, pois a Prefeitura está cobrando a taxa de ITIV, no caso, de R$ 3 mil, à vista. “Muita gente alega que não consegue comprar e o mercado começa a sentir os efeitos negativos. Esse é um programa popular e, sendo assim, é para beneficiar as famílias mais carentes de até cinco pessoas, que somada às rendas podem conseguir realizar o sonho de adquirir a casa própria”.

A cobrança do ITIV fez a cabeleireira Rita de Cássia Nascimento, 42 anos, esperar por mais alguns meses e juntar dinheiro para fechar a compra de um apartamento pelo programa Minha Casa, Minha Vida. “Estou efetuando a compra de um apartamento, e desde o inicio, a corretora me informou que eu seria isenta, agora com essa mudança estão querendo me forçar a pagar 3% do valor total do imóvel que é justamente R$ 121 mil, ou seja, vou pagar quase R$ 4 mil de um imposto que eu era isenta. Fui pega de surpresa, pois já estava alimentando a ideia de sair do aluguel o mais rápido possível, mas, agora, vou ter que esperar, pois não tenho esse dinheiro”, disse, desanimada.

Sobre a informação de que tenha havido queda nas vendas dos imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida, a assessoria de imprensa da Caixa Econômica Federal afirmou que ainda é cedo para fazer uma comparação sobre dados de vendas, devido à cobrança do imposto estar sendo feita desde a alteração na Lei que foi no mês passado. A assessoria ainda informou que o ITIV é um imposto municipal e, portanto, compete aos municípios isentar ou não a cobrança.

A Sefaz, por meio de sua assessoria de comunicação, informou que, segundo o entendimento da Lei, somente os beneficiários do Programa Minha Casa, Minha Vida que recebem até três salários mínimos podem ser isentos do ITIV.

Quem está isento do recolhimento do ITIV 
Fica isento do ITIV o agente público municipal da Administração Direta, Autárquica ou Fundacional dos Poderes Executivo e Legislativo, que venha adquirir bem imóvel para ser utilizado para sua residência, desde que não seja proprietário de outra unidade imobiliária, enquadrada em qualquer categoria de uso, no Município do Salvador, após três anos do efetivo exercício e que não tenha gozado deste benefício nos últimos dez anos.

A prova da condição de agente público municipal será feita por meio de certidão atualizada expedida pelo Setor de Recursos Humanos de cada órgão municipal. A comprovação de que não é proprietário de outra unidade imobiliária no Município do Salvador deverá ser mediante certidão dos Cartórios de Registro de Imóveis da Comarca do Salvador, inclusive em nome do cônjuge ou convivente, se for o caso. Na hipótese do servidor ter alterado o seu nome em virtude de casamento deverá também apresentar as Certidões dos Cartórios de Registro de Imóveis da Comarca do Salvador com o nome anterior à alteração.

O artigo 22 da lei Municipal é bem claro e diz o seguinte sobre a isenção do ITIV:
I - o contribuinte que faça parte de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública;
II – a aquisição de imóvel que será destinado à construção de empreendimentos vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida, previsto na Lei nº 7.719/2009, alterada pelo artigo 110 da Lei nº 8.421, de 15 de julho de 2013, e na transmissão da propriedade definitiva do imóvel ao beneficiário do programa financiado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR.

Fonte: Tribuna da Bahia