ROBERT SHILLER NÃO VÊ NENHUMA JUSTIFICATIVA PARA A MAGNITUDE DA ALTA DE PREÇOS DOS IMÓVEIS NO BRASIL

Em recente palestra durante o congresso da BM&FBovespa, em Campos do Jordão, no último fim de semana, o professor Robert Shiller disse que não vê nenhuma justificativa para a magnitude da alta dos preços dos imóveis nos últimos cinco anos no Brasil.

“Como resultado, os investidores terão de se acostumar a um ambiente de retornos decrescentes e carteiras que deterão os ativos mais duros como commodities e menos tangíveis em ativos financeiros, como ações”, afirma Bill Gross, fundador e diretor de gestão da Pimco, gestora do maior fundo de títulos de dívida do mundo .

Veja os principais trechos da palestra de Shiller:

Como nasce uma bolha

Economistas nem aceitavam a existência de bolhas há 30 anos, nem existia esse termo nos livros de finanças. Uma bolha é algo contagiante que nasce da percepção das pessoas que é fácil ganhar dinheiro com algo. O entusiasmo é alimentado pela mídia, que ajuda a inflar a bolha. Todo mundo pensa sobre os tópicos da moda e ninguém quer saber sobre o que não está em foco. As pessoas reagem com emoções, não conseguem ficar de fora quanto entendem que é fácil ganhar dinheiro de alguma forma. Imagine se não houvesse psicologia nesse processo todo, se todo mundo tivesse expectativas racionais. O problema é que isso não existe. As pessoas acham que as coisas são estáveis e não vão se dar conta de que os preços podem cair até eles caírem.

A bolha imobiliária no Brasil

Suspeito que haja uma bolha imobiliária no Brasil. Os imóveis mais que dobraram de preço no Rio de Janeiro e em São Paulo nos últimos cinco anos (segundo números da pesquisa FipeZAP). O que aconteceu em cinco anos de tão dramático para os preços subirem assim? A inflação não foi muito menor? Os preços caíram 25% em Los Angeles e Nova York no mesmo período. E por que os preços no Brasil foram para cima ininterruptamente? Eu não posso cravar que exista uma bolha no Brasil porque não conheço a fundo as características do mercado local. Mas comparando os dados brasileiros com os de outros países, posso dizer que a alta sugere cautela. Os preços dos imóveis no Japão tiveram o mesmo movimento na década de 1980 e depois, no início dos 1990, começaram a cair sem parar e perderam dois terços do valor até agora. São pessoas que investem em imóveis, não são “hedge funds”. Você acha que os preços dobraram por fundamentos econômicos ou por um movimento psicológico?

Imóveis sobem de acordo com o custo da construção

Em meu livro Exuberância Irracional, analisei os preços dos imóveis desde 1890 nos EUA. Os preços começaram a subir na década de 2000 de uma forma que nunca havia acontecido antes. O único período em que houve uma alta quase tão representativa foi após a Segunda Guerra Mundial porque ninguém construiu imóveis durante o conflito, já que todo o esforço de produção se concentrou na indústria bélica. Quando os soldados voltaram, havia um monte de gente precisando de casas, mas nenhuma oferta. Os especuladores perceberam, compraram e houve uma forte alta. Então sempre haverá picos e oscilações. Mas analisando os preços no período de 110 anos como um todo, é possível perceber que a alta foi muito parecida com a elevação dos custos da construção no período. Se os preços sobem muito em uma cidade, os americanos fazem uma nova cidade, simples assim. Não entendo por que as pessoas acham agora que os valores vão subir para sempre na China, Taiwan, Hong Kong, Índia, Rússia, Colômbia e Canadá. Eu não consigo entender o que está acontecendo nesses países. Os emergentes estão enriquecendo e as pessoas acham que os imóveis vão ficar mais caros ainda daqui a algum tempo. Mas isso não é verdade. O que manda no preço dos imóveis são os custos da construção. O problema é que os custos deveriam cair – e não subir. A tecnologia de construção vai sempre melhorar. E por que os preços subiram tanto até 2008? Não teve nada demais. Repito: os preços dos imóveis subiram nos EUA de acordo com a inflação desde 1890, o país teve um enorme desenvolvimento nesse período, mas nem assim os preços subiram. Isso é um dado histórico.

Antídoto contra bolhas

Vários países estão tomando medidas para conter o mercado imobiliário, como Israel e China. O Brasil está elevando a taxa de juros. Se o governo criar uma boa infraestrutura e investir em mobilidade urbana, por que as pessoas vão querer pagar tanto para estar em determinado local? Em Nova York, há bairros longe de Manhattan que atraem as pessoas, o que ajuda os preços a cair. O programa Minha Casa, Minha Vida mostra que o governo está preocupado com as pessoas, mas isso pode ter ajudado a puxar os preços para cima. O governo deve retirar as barreiras para construção de mais imóveis. Se o governo quer dar incentivo à demanda, é preciso também pensar na oferta de novos imóveis. Entendo que um médico não possa promover um remédio antes que seja comprovado que ele é eficaz para curar uma doença. Mas os financistas devem alertar a população sobre os riscos de bolhas mesmo que não seja possível comprová-las – porque as perdas depois são dolorosas.

Discurso antibolha

Eu sinto que tenho que avisar as pessoas que estão felizes com a alta dos preços que as coisas podem andar na direção contrária. É preciso falar sobre a possibilidade de uma bolha ainda que eu não posse provar sua existência. Tem muitos interesses que querem que o jogo continue. Mas o governo precisa conter excessos. Quando aumentou os juros no passado, o Federal Reserve foi bastante criticado por “mandar tirar a bebida assim que a festa começava”. Mas depois de 2008, com a crise de subprime, o próprio G7 começou a fazer alertas sobre bolhas em seus comunicados. Até então havia a sensação de que o mercado é perfeito e corrige ele mesmo eventuais excessos. Os governos agora são mais cautelosos e alertam a população.

Bolha e crescimento

O Japão continuou a crescer apesar do estouro da bolha imobiliária na década de 1990. A bolha nos EUA foi trágica . Mas não quero exagerar, o país já voltou a crescer. O Brasil, mesmo que tenha uma bolha, ainda vai poder ter um futuro brilhante.

Mídia e bancos

A mídia ajuda a criar essas bolhas com textos que sugerem a possibilidade de alta prolongada. Os bancos fazem sua parte concedendo crédito imobiliário para gente que não tem condições de pagar, porque depois eles vão revender esses créditos a investidores na forma de produtos financeiros. Aconteceu nos EUA e acho que está acontecendo no Brasil agora.

Bolsa

Na bolsa, é igual. As bolsas dos EUA e de São Paulo subiram forte de 1995 a 2000 por causa da empresas pontocom. Tem mais evidência de bolhas no mercado de ações do que no mercado imobiliário, onde a especulação só começou mais recentemente. É preciso evitar ativos caros, seja nas ações ou no mercado imobiliário. Eu não investiria no mercado imobiliário brasileiro. Os mercados financeiros são empurrados a comprar bolhas apesar de elas acontecerem com tanta regularidade e causarem tantos prejuízos. Sempre há novas bolhas, é por isso que sou fascinado por elas. As pessoas passaram a criticar muito o mercado financeiro após a crise de 2008. O sistema deve ser aprimorado de forma que as finanças sejam usadas a favor das pessoas.

Fonte: Excerto do texto do Jornal Correio do Brasil

INDÚSTRIA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS PODE DOBRAR EM DOIS ANOS

A indústria de fundos imobiliários no Brasil tem potencial para dobrar de tamanho em dois anos, impulsionada pela manutenção do crescimento do setor imobiliário e pela entrada de investidores que gostam de investir em imóveis mas ainda não atuam no mercado de capitais, avaliou o economista Gustavo Franco.

"Os fundos imobiliários estão atraindo investidores de imóveis que a gente vê pouco no mercado financeiro", disse o estrategista-chefe e presidente do conselho de administração da Rio Bravo Investimentos, que administra este tipo de fundo, durante o 6o Congresso Internacional de Mercados Financeiro e de Capitais, em Campos do Jordão (SP).

"Este produto vai criar maior integração entre o mercado imobiliário e o mercado de capitais." Neste ano, o segmento cresceu 7 por cento e atingiu 104 mil investidores pessoa física, segundo Franco. Com 107 fundos registrados, setor tem 30 bilhões de reais em valor de mercado.

Segundo o economista, que foi presidente do Banco Central, não há indícios de que exista uma bolha no mercado imobiliário pois a demanda por imóveis no país é consistente em todas as regiões, e os fundos tem investimentos diversificados que tendem a proteger os investidores de períodos de baixa, em sua avaliação.

Fonte: EXAME.com

CONTRATO DE LOCAÇÃO BUILT TO SUIT

Cada vez mais utilizado, o built to suit é um contrato de locação no qual o locatário encomenda a construção ou a reforma de imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao locador, por si ou por terceiros, construir ou promover a reforma no imóvel que será locado.

É, portanto, um contrato que envolve a construção ou grande reforma no imóvel e subsequente locação previamente contratada. Normalmente é utilizado pela indústria ou comércio e firmado por longo prazo, em média de dez a vinte anos. O locatário se beneficia com tal contrato na medida em que não precisa imobilizar capital para ter instalações adequadas à sua atividade. Por outro lado, o locador que faz o investimento deverá ter o retorno desse capital mais o valor da locação, ficando, assim, assegurado de que terá o investimento restituído e o rendimento garantido durante o prazo do contrato de locação.

Com o advento da Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou a Lei 8.245/91, reconhecendo o contrato built to suit como de locação, restou mais clara essa relação, que era tida como atípica, e resta agora enquadrada como uma modalidade de contrato de locação. Mesmo assim, é um contrato complexo, envolvendo situações peculiares desse tipo contratual e muito diversas das demais situações típicas da locação.

A referida lei alterou o artigo 4.º da Lei 8.245/91 e introduziu o artigo 54-A. A regra geral, prevista no artigo 4.º da Lei de Locações, é de que o locador não pode reaver o imóvel locado no prazo do contrato. Já o locatário poderá rescindir o contrato, devolvendo o imóvel mediante o pagamento de multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou aquela que for fixada judicialmente.

Continua valendo a regra geral de que o locador não poderá reaver o imóvel locado durante o prazo do contrato de locação, mas o locatário poderá devolvê-lo. A exceção trazida no artigo 4.º, prevista no parágrafo 2.º do artigo 54-A, estabeleceu apenas uma condição quanto ao pagamento e ao valor da multa a ser pactuada entre as partes no contrato built to suit, de tal forma que o locador tenha assegurado o retorno do capital investido na construção do imóvel, caso o locatário desocupe-o antes de findo o prazo do contrato.

O artigo 54-A tem a seguinte redação: “Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiro, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. 

1 – Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. 

2- Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.

Devidamente situado, o contrato como de locação e regido por lei especial, mesmo tendo sido estabelecido que “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato”, referidas condições devem seguir os princípios gerais dos contratos, tal como o da boa-fé e respeitar o equilíbrio econômico financeiro. A lei de locações deve ser aplicada ao contrato built to suit na sua plenitude, sistematicamente. E pelas disposições procedimentais, ele se sujeita às ações previstas na lei, tais como ação de despejo, de consignação em pagamento, revisional, renovatória da locação. Em relação a esse aspecto, foi um grande passo para trazer maior segurança às partes.

Esse é um contrato em que as condições devem ser amplamente negociadas face às necessidades e exigências do locatário, aos investimentos aportados pelo locador, à longevidade do prazo que será calculado, justamente com base no retorno do investimento acrescido de lucratividade etc.

Por disposição expressa do parágrafo 1º, do artigo 54-A, as partes poderão renunciar ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato. Decorrido o prazo, se a locação for renovada, tal dispositivo já não se aplicará automaticamente.

A possibilidade de renúncia, prevista na lei, se refere apenas ao direito de revisão do valor do aluguel, por conta da complexa e difícil tarefa de definição do valor do aluguel. Já em relação ao exercício do direito de preferência ou ao direito de promover ação renovatória da locação, como a lei não possibilitou às partes renunciar, se estas convencionarem nesse sentido tais disposições poderão ser consideradas nulas.

Embora a incorporação do contrato built to suit na lei de locações, reconhecendo sua natureza jurídica de contrato de locação represente um grande avanço e segurança jurídica para as partes, ainda restam muitas dúvidas quanto a sua aplicação. Só o decurso do tempo, a doutrina e a jurisprudência é que delinearão algumas das dúvidas que ainda pairam em relação ao contrato built to suit. Dada às particularidades e longevidade do contrato, é aconselhável a convenção de cláusula de arbitragem cheia, para solução de conflitos.

Fonte: Gazeta do Povo / Josiclér Vieira Bekcert Marcondes, advogada e especialista em Direito Imobiliário

SALVADOR: ENTENDA COMO SERÁ COBRADO O IPTU À PARTIR DE 2014

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A prefeitura pretende aumentar a arrecadação com o IPTU em R$ 480 milhões no ano que vem. Mas, ainda assim, prevê ampliar os critérios de isenção e quase metade da cidade não precisará pagar o imposto.

Por outro lado, imóveis comerciais deverão pagar um valor até quatro vezes maior ao que foi recolhido este ano e donos de terrenos sem construção podem pagar um IPTU até dez vezes mais caro. O reajuste do imposto predial para imóveis residenciais será, no máximo, de 35%. E, segundo o prefeito ACM Neto, esse limite vai valer até o final do seu mandato, em 2016.

A prefeitura enviou três projetos de lei à Câmara Municipal. Um deles propõe  ampliar de cerca de R$ 30 mil para R$ 80 mil o valor limite para os imóveis receberem a isenção do IPTU. Com esta medida, os cálculos são de que ao menos 500 mil imóveis, dos 1,1 milhão que existem na cidade, ficarão isentos.

Valor Venal
Por outro lado, um segundo projeto atualiza a Planta Genérica de Valores (PGV) de Salvador. Com  a correção, é possível definir um novo valor venal dos imóveis, utilizado no cálculo da cobrança do IPTU.

A PGV foi atualizada integralmente pela última vez em 1994, e recebeu revisões parciais em 1997, 1999 e 2000. Logo, há em Salvador imóveis com valores venais desatualizados em quase 20 anos.

Em apresentação à imprensa, Neto citou a situação de imóveis em que o valor venal, mesmo atualizado, ainda ficou cerca de 50% inferior ao de mercado: um apartamento na Morada dos Cardeais (Campo Grande), anunciado em corretoras por R$ 5,4 milhões, mas consta no novo cadastro por R$ 2 milhões – antes da atualização, seu valor venal era de R$ 719 mil.

Já um terreno atrás da Tok&Stok, na Avenida Tancredo Neves, foi avaliado em R$ 17 milhões, mas seu valor atualizado para a prefeitura é de R$ 8 milhões – neste ano, o imposto foi cobrado sobre o valor de R$ 2,9 milhões.

Para evitar que todo o aumento proporcional no valor venal dos imóveis se reflita no IPTU, a prefeitura criou uma espécie de teto no aumento do valor do imposto.

Trava
Para imóveis residenciais, este teto é de 35%, já considerado o reajuste na inflação. “A desatualização é tamanha que, mesmo sem mexer na alíquota, se fôssemos praticar o valor de mercado de uma vez só, teríamos imóveis com IPTU subindo mais de 1.000%. 

Como sabemos que o impacto não pode ser suportado acima do que seja razoável, impomos essas travas”, disse Neto.

No caso dos imóveis não residenciais (comerciais, garagens, sede de empresas), o li mite do aumento será com as seguintes taxas: 50% para imóveis com área construída de até 300m², 100% para imóveis de 1 mil m², 200% para áreas de até 2 mil m² e de 300% para os imóveis não residenciais com mais de 2 mil m².

A trava ainda limita o aumento em 50% para terrenos não edificados com área até 300m², 100% para área de até 1 mil m² e 200% para áreas de até 2 mil m². Nos terrenos com áreas maiores, não há travas e toda a valorização é repassada para o IPTU, cujas alíquotas serão calculadas de acordo com o terceiro projeto enviado à Câmara.

Segundo o secretário da Fazenda, Mauro Ricardo Costa, dos R$ 480 milhões de aumento na arrecadação, R$ 280 milhões deverão sair do aumento para terrenos não edificados. 

Outros R$ 190 milhões são de imóveis não residenciais e apenas cerca de R$ 12 milhões de residências.

“O aumento médio para os imóveis residenciais é de 15%, ou de 8%, se descontada a inflação. As mudanças nesses casos foram mais para realizar justiça fiscal”, disse. Nos cadastros atuais da prefeitura, há 40.858 terrenos não edificados e 81 mil imóveis não residenciais.

Para ter desconto no imposto é preciso fazer recadastramento
Para obter o desconto de 10% no IPTU, todos os donos de imóveis devem realizar o recadastramento no site www.recadastramento.salvador.ba.gov.br. Deve realizar o processo não somente quem já paga o IPTU, como também quem está fora do cadastro, sob  pena de pagar multa de R$ 412,62, perder o direito de isenção do imposto – para imóveis com valor venal inferior a R$ 80 mil. Além disso, quem estava fora do cadastro e seguir assim será cadastrado e vai ter que pagar imposto retroativo pelos últimos cinco anos. Para obter os descontos relativos à idade do imóvel, é preciso informar o ano da construção.

Valor venal considera terreno e construção
O valor venal, segundo a legislação, corresponde ao valor de mercado do imóvel numa venda à vista. Para atualizar esse valor, a prefeitura faz um cálculo que leva em conta o valor do terreno, de acordo com a localização e infraestrutura urbana, e o valor da construção. A prefeitura chegou a um valor de m² por cada área da cidade de acordo com 45 mil transações comerciais realizadas nos últimos cinco anos que recolheram Imposto Intervivos (ITIV) sem indícios de sonegação.

Os fatores de correção dão descontos, por exemplo, para imóveis em ruas estreitas, ladeiras, escadarias, sem iluminação pública, asfaltamento, drenagem de águas da chuva ou rede de esgoto. O valor da construção considera a área em m² construída, o valor do m² construído, de acordo com dados do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon) e Associação Brasileira de Engenheiros Civis (Abenc).

Nesse cálculo, é considerado um fator de localização, que leva em conta a renda média dos moradores, conforme dados do IBGE. A cidade foi dividida em cinco zonas, que variam de um desconto de 30% a um aumento de 10%.

Fonte: Agora Salvador

INSTITUCIONAL SISTEMA COFECI CRECI

CHINESAS PINTAM NO CORPO AS PLANTAS DAS CASAS À VENDA

A competição entre imobiliárias chinesas para venda de casas é tão intensa que algumas empresas de Jilin City estão a utilizar os corpos de modelos para anunciar as suas propriedades. E se algumas ofereciam barras de ouro ou apresentavam mulheres seminuas com reduzidos vestidos de flores para atrair clientes agora, segundo o China Daily, a moda é apresentar as plantas das casas pintadas nas costas das modelos.

Segundo o site noticioso Newscom, a China é um país que tem uma das mais elevadas taxas do mundo de pessoas com casa própria, devido a uma tradição generalizada entre a população de que a casa em que se vive deve pertencer aos seus inquilinos e não ser de outra pessoa, estando a classe média a investir como nunca no mercado imobiliário.

O negócio imobiliário na China apresenta um crescimento tal que se estima que sejam construídas entre 12 a 24 cidades por ano. No entanto, uma reportagem da CBS do conhecido programa "60 Minutes" deu conta, no início deste ano, que dezenas dessas novas cidades estão completamente vazias. É que embora a febre imobiliária na China tenha levado à construção de milhões de casas, os proprietários não conseguem agora encontrar quem possa suportar as obrigações. Os peritos financeiros temem que o aumento descontrolado de "cidades fantasma" leve a um colapso imobiliário no país.

Fonte: Luís Manuel Cabral / DN GLOBO

SHILLER: PODE HAVER UMA BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL

 Robert Shiller

Há uma boa probabilidade de que exista uma bolha imobiliária no Brasil neste momento, tomando como exemplo o comportamento do mercado em outros países, na visão do professor de Economia na Yale University, Robert Shiller, conhecido por ser um dos criadores do índice de preço de imóveis S&P/Case-Shiller. 

O principal indicador da existência da bolha, segundo ele, é o fato de os preços no Rio e em São Paulo terem dobrado nos últimos cinco anos.

"Suspeito que exista uma bolha no Brasil", disse durante o 6º Congresso Internacional de Mercados Financeiro e de Capitais, em Campos do Jordão (SP). 

De acordo com o economista, este comportamento de preços nunca ocorreu nos EUA, mesmo depois da Segunda Guerra Mundial, quando os soldados voltaram ao pais e geraram uma grande demanda por moradias.

"O caso do Brasil me lembra o Japão nos anos 80, quando os preços dos imóveis subiram até atingir um pico em 1990, e vem caindo desde então", disse Shiller, que é autor de livros sobre finanças comportamentais. 

Shiller questionou como as pessoas poderão pagar pelos imóveis no Brasil se os preços continuarem em alta, e sugeriu que o governo precisa não apenas ajudar a financiar a compra de imóveis, mas também garantir que exista oferta, de modo que o mercado seja sustentável."É importante que o financiamento seja responsável para impedir que pessoas comprem suas casas antes de estarem prontas e poderem pagar", afirmou. 

Outros países vivem um cenário semelhante em relação aos preços de imóveis, como China, Índia, Rússia, Colômbia e Canadá, citou. 

Em sua avaliação, isso reflete um entusiasmo generalizado sobre os países emergentes."A percepção é de que os emergentes estão ficando ricos e os mercados imobiliários estarão fabulosos em 100 anos. Mas isso não pode estar certo, porque outros países tiveram forte trajetória de crescimento e os preços das casas não subiram desta forma", disse.

Fonte: Terra Economia

Nota do Editor:  

Em sua palestra, no 6° Congresso Internacional de Mercados Financeiro e de Capitais, realizado pela BM&FBovespa, Shiller ressaltou que não é um especialista em Brasil e que pode estar errado. Mesmo que não esteja, ele afirma não ser pessimista em relação à economia do país. “Ainda que a bolha se confirme, eu acredito que o Brasil terá um bom futuro”. - Shiller ficou conhecido por ter previsto com antecedência a ruína do mercado imobiliário americano, que desencadeou a crise mundial de 2008.