1. Introdução
Antes de se adentrar à resposta da questão em voga, será preciso delimitar o engodo em um caso hipotético.
Há um contrato de locação não residencial fixado em sua disposição número 1 o prazo de vigência de 48 meses, entre 1/1/17 até 31/12/20. Ocorre que a disposição sucedente, 2, deste mesmo contrato, dispõe categoricamente: "Findo o prazo ajustado para o contrato, havendo interesse do LOCATÁRIO em permanecer na posse do imóvel e, consentindo nisso os LOCADORES, o presente contrato será prorrogado mediante termo aditivo a ser firmado entre ambos". A partir de interpretação gramatical infere-se a necessidade de se promover a feitura de termo aditivo para prorrogação da locação.
Entretanto, é corriqueiro que em contratos de locação de imóveis não residenciais haja cláusulas genéricas para ocorrer renovação automática, como elucida Paulo Cruz Filho:1
"É comum em muitos contratos a existência de cláusulas absolutamente genéricas de renovação automática, sem o estabelecimento de condições claras para sua renovação, para que as partes possam de forma objetiva declarar que pretendem realmente renovar o contrato. (...) O risco, nesses casos, está nas locações não residenciais, ou comerciais, como são mais conhecidas, pois são os contratos que permitem a proteção do fundo de comércio."
Ainda, sobre fundo de comércio o artigo 52º § 3º da Lei do Inquilinato mostra a salvaguarda para os inquilinos.2
§ 3º - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
A complementar, José Roberto Trautwein traz luz à questão ao dizer que para se pleitear o direito à indenização, é preciso que haja conformidade com o artigo 51º3:
"Ocorre, todavia, que o direito ao recebimento de indenização pelo locatário, em virtude da perda ou desvalorização do fundo de comércio, estará vinculado ao direito à renovação compulsória. Ou seja, o não preenchimento de um dos requisitos legais para a renovação obrigatória, tal como a existência de contrato de locação comercial vigendo por prazo indeterminado, afasta a possibilidade deste direito."
2. A Lei do Inquilinato - Renovação Automática versus Prorrogação por Prazo Indeterminado
Ainda, é preciso elucidar que o banal entendimento de que findado o lapso temporal do contrato de locação gera de súbito renovação automática não ocorre de fato. Em verdade, a lei 8.245/95 não prevê esse tipo de baliza contratual, mas sim a prorrogação por prazo indeterminado.
Assim, em não havendo cláusula específica de renovação automática, que é o que ocorre no contrato em tela, há quando findado o período avençado, permanecendo o locatário no imóvel por 30 (trinta) dias, sem oposição do locador a presunção de que a locação fica prorrogada nas mesmas condições ajustadas pro prazo indeterminado. É o que vazam os artigos 56º, parágrafo único e 57º da Lei supracitada, in verbis4:
Art. 56º: Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57º: O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
Entretanto, adverte Renata Gouveia Alveiro5:
"O contrato em vigor por prazo indeterminado significa que tanto o Inquilino quanto o Locador poderá, a qualquer tempo, notificar a parte contrária para desocupar o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias. Se o Inquilino não cumprir esse aviso prévio, o Locador poderá exigir a quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes."
Dessa forma, em não fazendo termo aditivo, como dispõe o próprio contrato em voga, automaticamente ocorre a prorrogação por tempo indeterminado, fato que abre margem para a retomada do imóvel por parte do locador com um aviso de 30 dias. Tal tempo é ínfimo demais e muito danoso se se comparar com o investimento do inquilino para com o fundo de comércio.
Ainda, a fim de demonstrar que o mais aconselhável seria a feitura do termo aditivo, vale ressaltar que a legislação vigente preza pela manutenção dos contratos de locação, como demostra o artigo 51º da Lei do Inquilinato6:
Artigo 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Percebe-se a subsunção do contrato em voga com apenas os incisos I e III7, tendo em vista que não há 5 anos ininterruptos de contrato e muito menos a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, visto que não há termo aditivo existente.
Ademais, a impossibilidade de subsunção com a totalidade do artigo poderá, em algum momento recair para o inquilino, caso o proprietário alegue que não há cumprimento com o disposto, não sendo possível a prorrogação por prazo indeterminado.
Conclusão
Diante das razões expostas, entende-se adequada a realização do termo aditivo para prorrogação do prazo, afim de ou (I) alcançar os 5 anos ininterruptos previstos no artigo 51º, III da Lei do Inquilinato e, subsequentemente a prorrogação automática por enquadramento total de todos os incisos; ou (II) a fim de salvaguardar os direitos contidos ao fundo de comércio, visto que confiando somente na prorrogação automática, o locador pode requisitar o imóvel com aviso prévio de 30 dias.
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1 Os perigos da cláusula de renovação "automática" nos contratos de locação
2 Lei do Inquilinato: Clique aqui
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Os perigos da cláusula de renovação "automática" nos contratos de locação
Atualizado em: 8/4/2021 12:25
Luciano Lourenço Neto - Graduado em Jornalismo pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Graduando em Direito pela Universidade do Vale do Paraíba. Colaborador do escritório Petrarca Advogados.
Amanda Resende Costa - Advogada graduada pela Universidade Católica de Brasília. Especialista em Direito do Trabalho. Pós-graduanda em Direito Corporativo e Governança pela Escola Paulista de Direito. Advogada do escritório Petrarca Advogados.
Thaís Gladys Burnett - Advogada graduada pelo UNICEUB. Especialista em Direito do Trabalho pelo Instituto de Direito Público. Pós-graduanda em Direito Corporativo e Governança pela Escola Paulista de Direito. Advogada do escritório Petrarca Advogados.
Fonte: Migalhas de Peso
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