07 motivos que podem anular o leilão extrajudicial de imóvel

Hoje em dia, a grande maioria dos financiamentos de imóveis urbanos ocorre na modalidade de Alienação Fiduciária em Garantia.

Essa forma de financiar é feita pela transferência temporária do imóvel adquirido ao credor, podendo ser uma casa, apartamento, lote, fazenda, chácara, entre outros, até que a dívida seja totalmente quitada.

A Lei 9.514/97, que justamente trata da Alienação Fiduciária em Garantia, determina um procedimento que deverá ser seguido pelo credor para que ele possa satisfazer o seu crédito em caso de inadimplemento do adquirente do imóvel por meio dos leilões extrajudiciais do imóvel que foi dado em garantia.

Nesse caso, caso a pessoa tenha feito um financiamento por meio da Alienação Fiduciária em Garantia, ao contrário do que ocorria com a hipoteca em que o credor era obrigado, em regra, a propor uma ação de execução judicial para receber, na alienação fiduciária poderá esse mesmo credor executar o contrato por meio de procedimento extrajudicial diretamente no cartório.

A Lei 9.514/97 revolucionou o mercado imobiliário ao permitir ao credor que, caso o adquirente não pague as parcelas do financiamento, utilize do procedimento da lei para, rapidamente, satisfazer o seu crédito com o produto na venda do imóvel ou com a adjudicação do imóvel (caso o imóvel não seja arrematado em leilão).

Contudo, esse procedimento (Clique aqui para acessar meu perfil e ter acessos aos artigos em que falo especificamente sobre as etapas desse procedimento), deverá ser seguido à risca, em especial o leilão extrajudicial que será realizado, pois, caso contrário, poderá o devedor/adquirente pleitear na justiça a sua anulação.

Por isso, separei uma lista com os 07 principais motivos que podem levar a anulação do leilão extrajudicial de imóvel, vamos a eles:

1) Ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora:

Purgar a mora significa pagar os valores atrasados.

Contudo, no caso dos contratos com alienação fiduciária, caso o adquirente esteja em atraso, o credor necessariamente deverá enviar uma notificação ao devedor, por meio do cartório, que deverá ser recebida em mãos, para que este, no prazo de 15 dias faça o pagamento das parcelas atrasadas.

Caso o devedor receba essa notificação e fique inerte nesse prazo, ou seja, não se dirija ao cartório para realizar o pagamento das parcelas, poderá o credor consolidar definitivamente a posse do imóvel e, na sequência, seguir com a realização do leilão extrajudicial.

Todavia, a regra é no sentido de que o credor só poderá consolidar a posse do imóvel e passar para as próximas etapas se e somente se essa notificação for feita pessoalmente, ou seja, deverá ela ser entregue diretamente ao devedor, pois caso assim não ocorra o procedimento estará viciado, podendo ser anulado por meio de uma decisão judicial.

2) Valor da dívida incorreto:

Quando o credor envia a notificação para o devedor pagar os valores atrasados, deverá ele também indicar o valor da dívida, anexando, inclusive, uma planilha demonstrativa de débito.

Caso o valor da dívida esteja incorreto, poderá a notificação também ser anulada, caso o credor não tome a cautela de corrigir o erro em prazo razoável e antes do leilão, por meio de uma nova notificação retificando o valor da dívida.

Dessa forma, se os valores estiverem incorretos, poderá a notificação ser anulada.

3) Ausência de intimação dos devedores sobre a data, horário e local dos leilões:

Recentemente, escrevi um artigo específico sobre a questão da nulidade do procedimento pela ausência de intimação dos devedores nesta situação (Clique aqui).

O fato é que, nossos Tribunais têm entendido em sua maioria que, a intimação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, é de suma importância para garantir o direito de preferência do devedor, assegurado pela legislação.

Portanto, caso no procedimento de retomada do bem, o credor não providencie a devida intimação do devedor neste quesito, também poderá haver a nulidade do procedimento.

4) Ausência de publicação de Edital:

É necessário que ocorra a publicação de um edital divulgando a realização do leilão do imóvel, em jornal de grande circulação, por pelo menos três dias consecutivos.

Nesse edital, deverá, inclusive, haver uma descrição detalhada e avaliação do imóvel, contando ademais as datas, horários e local do leilão. A ideia é dar publicidade ao ato.

Assim, caso não ocorra essa publicação, poderá haver a anulação do leilão extrajudicial.

5) Ausência de descrição pormenorizada das benfeitorias:

Antes da realização do leilão, todas benfeitorias devem ser detalhadamente descritas, bem como o estado de conservação delas.

Aqui, é importante que o máximo de informações sobre as condições do imóvel sejam registradas para evitar qualquer tipo de questionamento.

Por isso, caso o credor deixe passar alguma benfeitoria que tenha sido realizada no imóvel, poderá o procedimento nesse quesito ser anulado.

6) Preço vil:

Aqui, temos um importante requisito que precisa ser analisado com bastante cuidado.

O valor do imóvel anunciado no leilão não pode estar muito abaixo do valor de mercado.

Geralmente, considera-se preço vil quando a avaliação é inferior a 50% do valor de mercado do bem.

Portanto, caso se constate que o preço está abaixo de 50% do valor de mercado, poderá o leilão ser anulado.

7) Intimação do cônjuge:

Por fim, temos a questão da intimação do cônjuge.

Quando o imóvel for anunciado para leilão, o marido ou a esposa do devedor, também deverá ser notificado sob pena de nulidade do leilão.

Vale destacar, contudo, que essa regra não se aplica quando o regime de bem do casamento é a separação total de bens.

Luiz Antônio Lorena de Souza Filho - Advogado dedicado à assessoria em Direito Imobiliário; WhatsApp: (62) 98214-8081; Instagram: @luizantoniolorena.adv; E-mail: luizantonio@luizantoniolorena.adv.br;

Fonte: ArtigosJusBrasil