As obras e serviços de infraestrutura disponibilizados para todos os proprietários de loteamentos urbanos são desenvolvidas através das cobranças de taxas pelas associações de moradores. Essas cobranças foram consideradas constitucionais após o julgamento dos ministros do STF em plenário virtual.
O julgamento se deu após o ajuizamento de uma ação por parte de uma mulher contra uma associação de proprietários, com o objetivo de declarar a inexigibilidade de valores cobrados pela associação, a título manutenção e conservação de algumas áreas como, manutenção do clube, construção de uma academia, construção de secretária do clube, construção da quadra de squash, iluminação na quadra de tênis. Sendo assim, a autora alega que as cobranças são indevidas por se tratar de um loteamento de natureza pública e não de condomínio fechado, entretanto teve seus pedidos negados em 1ª e 2ª graus, sob o fundamento de que a atuação da associação em benefício do loteamento assemelha-se a condomínio fechado.
O ministro Dias Toffoli entende sob fundamento do princípio constitucional da liberdade associativa, que ao mesmo tempo que a CF garante proteção a forma de congregação de interesses, ela também garante a liberdade na integração, e no mesmo passo a desintegração, dessa forma apoia o posicionamento da autora quanto a ação. Sendo assim, propôs a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que:
1. Já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou
2. Sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
Entretanto prevaleceu o entendimento divergente do ministro Edson Fachin, defendendo que são constitucionais as cobranças de taxas pois os loteamento urbanos não se confundem com os condomínios fechados por dois motivos, sendo eles:
1. Os loteamentos urbanos são formados por unidades individuais, sendo publicas as áreas comuns, em geral concedidas por atos precários dos entes municipais;
2. A diferença entre loteamento urbano e condomínio fechado, enquanto os condomínios fechados possuem uma legislação especifica para sua regulamentações e obrigações decorrentes, o loteamentos urbanos não possui nenhuma legislação diretamente aplicável.
Por fim, o ministro Edson Fachin, foi seguido por Luís Roberto Barroso, Gilmar Mendes e a ministra Rosa Weber. Além disso, o ministro Ricardo Lewandowski também reconheceu constitucional o direito da cobranças juntamente com o ministro Marco Aurélio, que divergiram do posicionamento de Dis Toffoli.
Gabriela Macedo Advocacia, escritório especializado em Direito Imobiliário, Condominial, Empresarial e Extrajudicial. contato@gabrielamacedo.adv.br. Instagram @falecomaadv
Fonte: Migalhas Quentes
Gabriela Macêdo - Advogada, pós graduada em Direito Imobiliário e em Direito Processual Civil, possui vasta experiência em advocacia imobiliária e empresarial. Em sua trajetória profissional, atuou por quase 10 anos no jurídico interno de empresas de grande porte como a OAS Empreendimentos, JHSF Incorporações e Lojas Le Biscuit. Atua também como professora, palestrante e colunista jurídica. Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário - IBDI e associada ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM.
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