A importância dos contratos de locação de prédios urbanos para o sistema econômico do Brasil

RESUMO

Este trabalho tem por objetivo identificar a importância dos contratos de locação como fonte de desenvolvimento da economia, assim como também apontar como os contratos de locação são importantes para suprir a demanda por moradia; investigando os benefícios gerados pelos contratos de locação de prédio urbano e inferir como a locação permite a circulação de dinheiro. Por meio de uma metodologia baseada no estudo de livros, artigos científicos, trabalhos acadêmicos (monografia, tese, dissertação), legislação e anais de eventos. Tudo para sanar as dúvidas sobre a importância da locação de imóveis para economia brasileira, elencando que os Contratos de locação de prédios urbanos fazem são extremamente importantes frente a uma demanda social crescente por moradia; mostrando os benefícios tanto para locatário como para locador, demonstrando como tal modalidade permite um fluxo econômico e ainda que o locador cumpra a sua função social com o imóvel.

1 INTRODUÇÃO

No Direito Romano, de acordo com Gonçalves (2017), os contratos de locações apresentavam três espécies, o de locação de coisas, locação de serviços e de empreitada. No entanto, nos códigos contemporâneos essa sistematização é repelida pela doutrina e pela legislação que caracterizam essas modalidades de forma autônoma uma das outras, “reservando a palavra locação para designar unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária”(GONÇALVES, 2017, p. 387).

Miranda afirma que a “etimológica do vocábulo contrato conduz ao vínculo jurídico das vontades com vistas a um objeto específico. O verbo contrahere conduz a contractus, que traz o sentido de ajuste, convenção ou pacto, sendo um acordo de vontades criador de direitos e obrigações”(2008, p. 2) ou em outras palavras é visto como um acordo bilateral com o objetivo “de adquirir, resguardar, modificar, transferir ou extinguir direitos”(MIRANDA, 2008, p.2). Para que um contrato seja válido a referida autora dispõe também que é necessário que exista “acordo de vontades, agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei”(2008, p.3).

O contrato de locação é uma ferramenta muito utilizada no mundo moderno e consiste, na maioria das vezes, como a relação em que o proprietário disponibiliza o seu móvel ou imóvel, em troca de uma prestação determinada, para outrem. Para Gonçalves pode ser entendido como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração”(2017, p.388).

A redação do artigo 565 do Código Civil de 2002 traz expresso que é o contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”. Assim sendo, fica entendido como a modalidade que algum dos entes envolvidos acaba deixando outro, temporariamente e com remuneração, usar de seu bem. Tal modalidade é regida pela Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 que especifica as hipóteses de como conseguir a sua retomada.

Da mesma forma que o Constituinte de 1988 consagrou na Constituição Federal a função social da propriedade, o legislador do Código Civil de 2002 enfatizou no artigo 421 que a "liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato". Este novo dispositivo põe “o princípio da socialidade por ele adotado reflete a prevalência dos valores coletivos sobre os individuais, sem perda, porém, do valor fundamental da pessoa humana” (GONÇALVES, 2017,p.24). Deste modo, o contrato de locação também deve deter um certo respeito pela função social além de buscar a “circulação da riqueza, centro da vida dos negócios e propulsor da expansão capitalista”(GONÇALVES, 2017, p.23). Assim sendo, o questionamento norteador deste trabalho é: Qual a real importância do contratos de locação de prédios urbanos para a economia do país ?

Os critérios pessoais que influenciaram na escolha do presente tema se relacionam com o aprofundamento das questões que buscam entender sobre como o contrato de locação é importante para o bom funcionamento da economia. No tocante à relevância social, destaca-se a importância de compreender como esta estrutura locação permite que possa ser suprida a demanda por moradia. Já no tocante cientifico, a buscar por difundir o conhecimento sobre a temática, assim como analisar a importância de tal modalidade para como uma forma de impulsionar o capitalismo. Com uma metodologia de natureza exploratória , ou seja, este estudo será de cunho bibliográfico, baseado em livros, artigos científicos, trabalhos acadêmicos (monografia, tese, dissertação), legislação e anais de eventos. Sendo caracterizada por Severino (2007, p.123) como a pesquisa que busca apenas levantar informações sobre um determinado objeto, delimitando assim um campo de trabalho, mapeando as condições de manifestação desse objeto.

2 A EVOLUÇÃO HISTÓRICA DOS CONTRATOS, A FUNÇÃO SOCIAL E OS BENEFÍCIOS GERADOS NA MOVIMENTAÇÃO ECONÔMICA.

2.1 Evolução histórica dos contratos.

De acordo com Santos, Simioni e Souza (2016, p.2) “o direito de contratar data de muitos anos, uma vez que em todo o desenvolvimento da humanidade as relações entre indivíduos foram estabelecidas através de acordos uns com os outros para, com isso, manterem o convívio saudável”. É importante destacar que a cada momento histórico os contratos ganharam conceitos diferentes, pois “o evoluir da sociedade e da inteligência humana condiciona o formato e a evolução do conceito de contrato” (SANTOS; SIMIONI; SOUZA, 2016, p.2). Desta forma, fica claro que a medida em que a sociedade vai evoluindo o conceito sobre o que é contrato também tende a se modificar.

Contudo, os contratos mesmo tendo conceitos que sempre estão se modificando se é possível elencar que ele sempre teve “como principal função em uma sociedade promover a circulação de riquezas e educar a sociedade em suas relações diárias, ou seja, manter a segurança jurídica entre os diversos interesses sociais” (SANTOS; SIMIONI; SOUZA, 2016, p.2). Os contratos são ações muito rotineiras realizadas por todos os indivíduos, isso faz surgir a ideia de que:

A relação de contratação é tão normal no dia a dia que nem si quer percebemos, ou então determinadas pessoas em meio social pensa de forma errônea, achando que o contrato é apenas aquele onde as partes se reúnem com suas vontades livres e de boa-fé em um papel determinando um todo contrato típico, ou seja, com certas formalidades complexas. (SANTOS; SIMIONI; SOUZA, 2016, p.2)

O que acaba por ser uma ideia equivocada sobre o instrumento, pois o contrato não necessita ser positivado em um papel para ter validade. Para melhor o entendimento, o contrato é entendido como:

um mecanismo criado pelo homem e se desenvolveu, como já dito anteriormente, de acordo com o aprimoramento da inteligência humana em sociedade, ou seja, desde os períodos mais remotos da humanidade o contrato vem sendo utilizado pelos diversos grupos, através de suas formas de se relacionarem, para manterem o controle entre eles, principalmente com o início da agricultara onde o homem passa a valorizar certos espaços geográficos para o plantio de alimentos, e com isso estabelecendo certas relações acordadas de limites de espaço de grupos para grupos, uma vez que através da agricultura o homem passa a ser condicionado a ideia de propriedade. (SANTOS; SIMIONI; SOUZA, 2016, p.2)

Cabe destacar que muitos antes de se ter qualquer noção sobre direitos já se era possível identificar o contrato nas relações entre as pessoas, nas palavras de Naves ([200?], p.2) o direito antigo já tinha estabelecido “costumes que regulavam contratos. Uma tribo ou clã celebrava um acordo com outra tribo, para fornecimento de algum produto ou cessão de um direito. Seriam os chefes das tribos ou os comissários por eles designados que pactuavam em nome de toda a tribo”. Mas é somente na Mesopotâmia que se pode realmente observar leis escritas versando sobre o comportamento nos contratos:

Tratando-se de leis escritas, será na antiga Mesopotâmia que nos deparamos com os primeiros enunciados conhecidos acerca dos contratos. As Leis de Eshnunna, promulgadas provavelmente entre os anos de 1825 e 1787 a.C., já dispunham sobre a compra e venda, arrendamento e empréstimo a juros. O Código de Hamurabi, elaborado anos mais tarde no Império Babilônico, provavelmente em 1758 a.C. (1), também continha dispositivos semelhantes, regulamentando alguns contratos específicos, a execução destes contratos, as taxas de juros cobradas, bem como o preço de determinados serviços. Assim, prescreve o § 268 do Código de Hamurabi que: “Se um homem alugou um boi para semear o grão, seu aluguel será de 2 sutu de cevada”, o correspondente a 20 litros de cevada. (NAVES,[200?], p.2)

Contudo, somente no direito romano é que se efetivamente construiu um direito tratando sobre contratos, haja vista que se criou categorias para englobar estes métodos de acordo. De acordo com Naves ([200?], p.2):

o Direito Romano o primeiro a sistematizar a regulação contratual, criando algumas categorias de contratos. Isto significa que contratos específicos receberam tratamento normativo em sociedades anteriores à romana, mas será esta que estabelecerá as bases para a teoria contratual, aplicável a todos os contratos, definindo requisitos, garantias e classificações

Dito isto, ressaltasse que o direito romano é dividido em duas partes, arcaico e clássico. No primeiro “o contrato era o ato que submetia o devedor ao poder do credor. Em razão da forte presença de crenças religiosas, especialmente nos deuses domésticos, o cumprimento de um contrato era questão de honra e o vínculo jurídico era pessoal” (NAVES, ([200?], p.2), enquanto que no segundo “podemos perceber a utilização de três vocábulos para designar fenômenos semelhantes: convenção, contrato e pacto. A convenção era o gênero e as espécies eram o contrato e o pacto. Contratos eram convenções normatizadas, e por isso protegidas pela via da actio” (NAVES, ([200?], p.3).

Houve até períodos na história em que o inadimplemento de uma obrigação contratual enseja em escravidão. De acordo com Naves ([200?], p.3):

Na Idade Média, por influência do direito germânico, o inadimplemento comumente ensejava a escravidão ou a prisão. O direito feudal, elaborado e aplicado pelo senhor dentro dos feudos, pressupunha um contrato prévio celebrado entre senhor feudal e vassalo, pelo qual assumiam obrigações recíprocas

Mediante isto, se fixa o entendimento de que os contratos, ao longo de sua evolução, fortaleceram as relações humanas e consolidaram como um ramo importantíssimo para o direito, pois “com o contrato social onde os povos abrem mão da liberdade para viverem em grupo que se ocorre a consolidação da importância da relação contratual para o convívio harmônico em sociedade. Sendo assim, o convívio em grupo fortaleceu a exigência e a importância dos contratos para manter o equilíbrio entre todos” (SANTOS; SIMIONI; SOUZA, 2016, p.2).

2.2 A Função Social dos Contratos de locação de prédios urbanos e a demanda crescente por moradia.

O contrato pode ser visto como “ a idéia de vínculo jurídico transitório através do qual as partes contratantes se atam de tal modo que a cada qual incumbe ônus e bônus recíproco”(SETTI, 2010, p.2). É uma importante ferramenta para o direito moderno haja vista que “é através dos contratos que os indivíduos realizam tudo o quanto lhes é necessário ou interessante” (SETTI, 2010, p.2) e por possuir tamanha importância acabou por ter “todo um manancial de regras jurídicas a contemplá-los, assim como são regidos por princípios a fim de que se coadunem com o ordenamento jurídico vigente, não sendo um sistema à parte, mas harmônico em relação aos demais” (SETTI, 2010, p.2).

Todos os contratos são realizados visando o princípio da autonomia da vontade que pode ser visto como o:

princípio umbilicalmente relacionado aos ideais liberais. Entende-se por este princípio que a força jurígena do contrato deriva da vontade do contratante. Ora, se o indivíduo é reconhecido como o protagonista de sua vida, não sendo dado ao Estado intervir em seus desígnios e desejos, naturalmente o direito haveria de reconhecer na vontade humana a força a validar os pactos. A autonomia da vontade se relaciona com a liberdade contratual, através da qual o contratante tem o poder de livremente escolher o que contratar e com quem, de modo a regular seus interesses livremente. É a expressão maior do individualismo que marcou o Direito Liberal. (SETTI, 2010, p.2)

Este pode ser descrito como um contraponto ao princípio da função social, haja vista que o ultimo tende a limitar o primeiro.

A Função Social vem expressa no Código Civil de 2002 no artigo 421, esclarecendo que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”, o que só vem por resguardar o que a nossa Constituição Federal de 1988 já garantia nos incisos XXII e XXIII do artigo 5º, declarando que a propriedade “atenderá a sua função social”.

Portanto, pode ser entendida como o princípio que trabalha os efeitos do contrato que podem ser exercidos na sociedade como explica Setti, a função social tem um compromisso :

como a tutela dos efeitos do contrato para além do próprio contrato, ou seja, assim como, através da função social da propriedade se impõe ao seu titular que atenda a interesses sociais para que lhe seja tutelado o direito individual, também a função social do contrato impõe ao contratante a observância dos efeitos que este produz na sociedade para que ao pacto seja atribuída a força jurígena. (SETTI, 2010, p.5)

Sobre uma ótica de proteção, visando que a comunidade não será atingida por malefícios, como bem expõe Negreiros (2006, p. 208 apud SETTI, 2010, p.5):

Partimos da premissa de que a função social do contrato, quando concebida como um princípio, antes de qualquer outro sentido e alcance que se lhe possa atribuir, significa muito simplesmente que o contrato não deve ser concebido como uma relação jurídica que só interessa às partes contratantes, impermeável às condicionantes sociais que o cercam e que são por ele próprio afetadas.

Alugar um prédio é de extrema importância, pois além de cumprir a função social do contrato que pode ser entendida sobre dois aspectos “um é a de individual, relativo aos contratantes, que se valem do contrato para satisfazer seus interesses próprios, e outro, público, que é o interesse da coletividade sobre o contrato”(GONÇALVES, 2017, p.26).

Os contratos de locação de prédios urbanos preservam o interesse dos donos dos imóveis de obterem lucro ao alugar o seu bem, além de também garantir que pessoas possam ter onde morar, garantindo a função social do contrato.

De acordo com dados divulgados pela pesquisa Déficit Habitacional Municipal no Brasil feitas dos anos 2011 e 2012 pela Fundação João Pinheiro, em conjunto com o Ministério das Cidades demonstra que existem pelo menos 5 milhões de famílias sem moradia no país.

Portanto, cumprir a função social do imóvel é mais do que necessário, é essencial para garantir que as pessoas possam ter onde viver. De acordo com Santos, Simioni e Souza (2016, p.3):

O princípio da função social do contrato surge como um garantidor de cumprimento dos acordos pactuados entre as partes e, com isso, promover o equilíbrio e organizar a sociedade. Dessa forma, é possível afirmar nos dias atuais a existência de duas funções primordiais dos contratos, sendo a função econômica e a pedagógica social.

De todo modo, vale ressaltar que a função social do contrato é distinta da boa-fé objetiva, nas palavras de Rocha (2008) a boa-fé objetiva trata sobre às partes, ligando os contratantes, enquanto que a função social do contrato diz respeito a relação dos contratantes com a sociedade, quais são os efeitos que o contrato vai gerar para a sociedade.

Para Junior (2004, p. 31):

“a função social do contrato consiste em abrandar a liberdade contratual em seus reflexos sobre a sociedade (terceiros) e não apenas no campo das relações entre as partes que o estipulam (contratantes). Já o principio da boa-fé objetiva fica restrito ao relacionamento travado entre os próprios sujeitos do negócio jurídico”.

Já para Rocha (2008, p.129):

“função social do contrato é uma cláusula geral de ordem pública, com a finalidade de proteger o instituto do contrato para que este atinja seu fim econômico-social, de circulação de riquezas e manutenção da ordem social, com observância dos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana e da solidariedade”

Deste princípio se surge a ideia de que, segundo Rocha (2008), o ser humano por aceitar viver em sociedade deve cumprir com determinadas obrigações. O referido autor ainda deixa claro que a função social do contrato tem o entendimento de que o contrato não interessa só a quem participa das negociações, a sociedade tem de impor limites aos cidadãos, pois se estes não forem estabelecidos o ser humano seria detentor de liberdades ilimitadas.

2.3 Benefícios gerados pelos contratos de locação e sua influência na economia.

Os Contratos de Locação são regidos pela Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245, de 18-10-1991), vale ressaltar que o Código Civil de 2002 não regulamenta questões sobre dispõe locação de prédios. De acordo com Schleder:

locação, derivada do latim locatio, de locare (dispor, situar, estabelecer), originariamente quer exprimir a colocação de uma coisa à disposição de alguém mediante um preço. Pode entender-se como coisa posta à disposição, como o uso desta coisa ou a feitura de alguma coisa. Com o intuito de usar ou de fazer, a coisa é locada; isto significa dizer: é posta à disposição da pessoa em benefício ou uso de quem a locação é feita. (1985, p.1)

Estes contratos podem ser entendidos como contratos de cunho oneroso, onde “ambos os contraentes obtêm proveito, ao qual, porém, corresponde um sacrifício. São dessa espécie quando impõem ônus e, ao mesmo tempo, acarretam vantagens a ambas as partes, ou seja, sacrifícios e benefícios recíprocos. É o que se passa com a compra e venda, a locação e a empreitada, por exemplo”(GONÇALVES, 2017, p.115).

Desta forma, tanto o locatário atinge o seu objetivo e obtém o benefício de receber a prestação que lhe é devida, enquanto o locatário que tem um proveito e um sacrifício. Alugar um imóvel também pode facilitar na liberdade do locatário, pois quando não se interessar mais em morar no local é só esperar o contrato acabar e ir morar em outro lugar, além de que segundo entrevista dada pelo o vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (IBEF), Luiz Calado para ao site exame em 2013 os imóveis podem não se tornar investimentos de sucesso, haja vista que podem se desvalorizar. Já para os locadores “é preferível alugar o imóvel do que deixá-lo vazio, apenas gerando custos, como o das taxas de condomínio”(DA LUZ, 2016, p.37).

Já a economia reflete suas mudanças nos mais variados setores, principalmente no imobiliário que sente cada alteração e tem de se adaptar. A economia pode ser entendida como:

é a ciência, dentre as ciências humanas, que tem por objeto o estudo do comportamento humano em um ambiente de recursos escassos. Em outras palavras, a economia estuda os critérios que levam a esta ou aquela decisão tomada tanto individual, quanto coletivamente (GICO JR., 2009 apud SETTI, 2010, p.9).

O estudo da influência dos Contratos de Locação na economia é de estrema importância haja vista que:

Em um ambiente de negócios, como os ambientes corporativos, o valor que orienta as relações é o lucro, ou mais apropriadamente, a viabilidade econômica das decisões. E valendo-se dos instrumentos econômicos, os empresários costumam utilizar a idéia da racionalidade econômica, o que significa dizer que é legítimo, no ambiente corporativo pelo menos, a maximização dos interesses individuais. Isto, aplicado ao contrato, importa dizer que para o empresário o que é legítimo é a maximização do lucro, ainda que isso implique em perda para a outra parte contratante. (SETTI, 2010, p.10).

Desta forma, o lucro é o que sempre se busca em uma relação comercial e o contrato de locação pode ser visto como tal. Em se tratando de mercado de locação Da luz afirma que se o mercado está instável isso se reflete completamente em diversos setores, pois “a crise economia traz consequências diretas para o setor da construção civil e para o setor imobiliário, com o crescente índice de desemprego e políticas restritivas ao crédito, o número de vendas de imóveis caiu, provocando assim um acúmulo de estoque de imóveis novos. Além de provocar a queda nas vendas de usados, terrenos e até mesmo no preço de aluguéis”(2016, p.15).

Portanto, fica claro como o setor imobiliário, em seus mais diversos aspectos está ligado a economia e está também é ligada aos contratos de locações de prédios urbanos, haja vista que é possível deduzir que se tem uma baixa em procura de imóveis para alugar, os donos acabam não recebendo dinheiro e tendo mais despesas aos invés de poder está investindo o capital que receberia com o aluguel.

3 CONCLUSÃO

O objetivo geral deste trabalho foi analisar a importância dos contratos de locação como fonte de desenvolvimento da economia, assim como também apontar como os contratos de locação são importantes para suprir a demanda por moradia, investigar os benefícios gerados pelos contratos de locação de prédio urbano e demostrar como a locação permite a circulação de dinheiro e ficou constatado que os contratos são meios extremamente importantes para que a economia se desenvolver, ressaltasse que quando a economia está em equilíbrio se percebe um grande índice na procura por contratos de locação. Se destaca que no Brasil existe uma grande demanda por moradia e os contratos alugueis são excelentes ferramentas para suprir esse déficit habitacional o que também acaba por movimentar a economia e cumprir a função social do imóvel.

As hipóteses abordadas foram as de que Os Contratos de locação de prédios urbanos surgem de uma demanda social crescente por moradia, assim como também geram benefícios tanto para locatário como para locador e permitem um fluxo econômico. Todas as hipóteses foram comprovadas, haja vista que uma coisa acaba gerando outra, a necessidade por moradia gera a procura por imóveis que movimenta o mercado e por fim permite que os prédios não fiquem abandonados.

Uma das grandes limitações da pesquisa foi em achar artigos que pudessem demonstrar dados de como os contratos influenciam na economia. Para pesquisas futuras, pode ser abordado como a boa-fé atua de acordo com o princípio da função social do contrato.

REFERÊNCIAS

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Leonardo Marques - Acadêmico de Direito

Fonte: Artigos JusBrasil