Os contratos denominados imobiliários são os de maior circulação no mundo jurídico. Neste artigo visam-se os contratos oriundos das incorporações imobiliárias, ou seja, promessa de compra e venda, e compra e venda definitiva, tendo como objetivo observar a influência da circulação de riqueza nos contratos relacionados ao consumo de bens imóveis em construção.
É de extrema importância ressaltar a relação consumerista existente entre a incorporadora, na figura de promitente vendedora, e o consumidor, como promitente comprador, pois a relação contratual existente entre as partes se amolda aos requisitos qualificadores da relação de consumo, expostos nos artigos 1º a 3º da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). A incorporadora se qualifica como fornecedora e o promitente comprador como consumidor, ou seja, destinatário final do bem.
Partindo do princípio que todo contrato passa, necessariamente, por três fases, pré-contratual, contratual e pós-contratual, pode-se dizer que, nos contratos de incorporação imobiliária, o acordo de vontade entre as partes será a venda/compra de um imóvel a ser construído, em tempo determinado, estipulado pela incorporadora (vendedora). No entanto, para efetivar o contrato, o que não se confunde com a entrega do bem, serão necessárias etapas pré-contratuais que efetivarão a pactuação final.
Ressalta-se que o objetivo do contrato é a compra/venda de um imóvel em construção, mas a concretização do contrato não pode se confundir com o seu objetivo, ou objeto.
Pode-se dizer que o acordo de vontades preliminar, ou seja, o pré-contratual é a busca do consumidor pelo imóvel em construção e a presença da incorporadora para venda dos imóveis. Sendo assim, pode-se dizer, que a união de vontade das partes na análise da maquete no stand de vendas ou do decorado, confirma o interesse de compra e configura uma postura pré-contratual.
A partir do momento que o corretor de imóveis apresenta ao consumidor o modelo padrão de contrato e possíveis formas de pagamento iniciam-se as fases principais da relação jurídica pré-contratual, sendo negociações preliminares, apresentação de propostas, finalizando com a aceitação do que foi discutido.
A etapa pré-contratual, numa relação jurídica, é a união de três elementos, negociação preliminar, propostas e aceitação, por tal razão, não há dúvidas que a postura da vendedora e do consumidor em stands de venda de imóvel em construção é pré-contratual.
Dando prosseguimento às fases contratuais, as partes, após aceitação das propostas e contrapropostas, começam a elaborar a minuta do contrato de promessa de compra e venda.
Os contratos de promessa de compra e venda tem por objetivo a formalização do contrato definitivo de compra e venda. Diferente do que muitos pensam, a promessa de compra e venda não é um contrato que promete vender ou comprar algo, mas sim a promessa de formalização de um contrato definitivo.
Se tratando de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção, os principais termos a serem acertados no contrato serão obrigações da incorporadora, como data de entrega da obra, e obrigações do consumidor, como formas de pagamento. Sendo assim, as partes passam pela fase pré-contratual, e finalmente pactuam com um objetivo final, compra e venda de imóvel em construção.
Haja vista que o contrato de promessa de compra e venda não finaliza o objetivo das negociações, ou seja, não é um contrato definitivo, pode-se considerá-lo como um contrato preliminar, mas que gera vínculo, pois trata-se de responsabilidade pré-contratual, surgindo, assim, a tutela de confiança, aplicada à proibição do comportamento contraditório. Ou seja, se as partes pactuaram com o objetivo de formalizar um contrato definitivo e uma das partes, rescinde o contrato, caberá a esta, pagar pelos danos causados à parte frustrada.
Não há previsão legal objetiva quanto à fase pré-contratual, sendo assim, as normas quanto às negociações preliminares são, implicitamente, extraídas do art. 422 do Código Civil.
O conceito de contrato é um acordo de vontades que tem por finalidade criar, modificar ou extinguir relação jurídica patrimonial, o que, dentro da incorporação imobiliária é tratado como formalização do contrato ou escritura definitiva de compra e venda. Ressalta-se que o objetivo final do que foi pactuado anteriormente é a entrega efetiva do empreendimento pronto, contudo, a finalidade pré-contratual é a formalização de um contrato ou contrato definitivo.
Ressalta-se que tudo o que foi pactuado gerou em torno de riquezas e operações econômicas, sendo assim, gera efeitos existenciais ou de personalidade, fruto da eficácia interna da função social do contrato, objetivando a proteção da dignidade da pessoa humana. No entanto, nota-se, também, que a boa-fé contratual se torna personalíssima quanto à eficácia do contrato preliminar, por conseguinte, o contrato definitivo.
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção gera obrigações, como dito anteriormente, o que o torna um negócio jurídico, pois se trata de uma declaração de vontade que busca determinado efeito jurídico de conteúdo patrimonial.
Concreto o entendimento quanto à vinculação contratual preexistente, abre-se a possibilidade de tratar rescisões de contratos preliminares.
Por mais que o objetivo das partes não seja a rescisão do contrato, o que mais ocorre nos contratos de incorporação imobiliária, são rescisões de contratos preliminares.
De tal forma, inicia-se a necessidade do judiciário esmiuçar cada caso concreto, visto que a generalização de decisões de negócios jurídicos, como os contratos preliminares de incorporação imobiliária, pode causar danos ainda maiores para ambas as partes.
São casos constantes de rescisão contratual nas incorporações imobiliárias: atraso na entrega da obra; distrato, ou seja, acordo de vontade entre as partes envolvidas; rescisão unilateral por parte da incorporadora, e, por fim, o menos comum; rescisão unilateral por parte do comprador por doença fatal.
O caso mais recorrente no judiciário é o atraso na entrega da obra, ou seja, o consumidor de boa-fé, celebra contrato de promessa de compra e venda, efetua os pagamentos regularmente, e mesmo do prazo de carência legal (120 dias) não recebe o bem imóvel pronto.
Esta situação se tornou tão tradicional aos olhos do poder judiciário que, após diversas análises, sumulou-se sob o nº 543 STJ, in verbis.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Diante da bolha imobiliária existente no Brasil nos anos de 2010 à 2014, os distratos foram recorrentes, visto que a incorporadora tinha demanda para revenda daquele imóvel rescindido, ou seja, não se tornava estoque. Contudo, a recessão iniciada no Brasil desde de 2014 e contínua até a presente data, reflete a inviabilidade de acordos de distrato entre a incorporadora e o consumidor, visto que aquele imóvel se tornará um estoque, podendo não ter revenda.
O procedimento do distrato não se inicia por ambas as partes, apenas uma parte solicita e a outra analisa se aceita ou não a rescisão contratual. Por isso, a rescisão também poderá ser feita por parte da incorporadora, quando, por exemplo, o promitente comprador deixa de cumprir com as obrigações pactuadas como o pagamento das parcelas mensais ou trimestrais.
Por fim a quarta e última situação citada como caso contrato é a rescisão contratual por motivo de doença fatal, ou seja, o promitente comprador, contrai um câncer e perde seus recursos financeiros e precisa rescindir o contrato pois não tem condições de mantê-lo, e além, precisa dos valores já pagos para o seu tratamento de saúde, a sua subsistência.
Nota-se que nos quatro casos apresentados, o judiciário não poderia decidir de igual maneira. Caberá a ele, diferenciar cada caso concreto para julgar os processos em fomento.
Particularmente, em caso de obtenção de doença fatal, como o câncer, o juiz deverá analisar, objetivamente, a dignidade da pessoa humana, antes de qualquer princípio contratual, visando a humanização do poder judiciário.
Contudo, se o contrato tem por finalidade a circulação de riqueza e economia do país, a rescisão deste, implicará de maneira efetiva no crescimento do mesmo.
No Brasil, a construção civil, através da incorporação imobiliária, tem um papel essencial no fortalecimento da economia e no crescimento do PIB brasileiro, visto que trata-se de uma área que tem reflexos diretos na geração de empregos, na melhoria de áreas como infraestrutura, habitação e mobilidade urbana, sem falar na recuperação da capacidade de consumo do brasileiro.
Rescindido um contrato de compra e venda e, retornando esse imóvel para o estoque da construção, o incorporador obriga-se a reduzir custos para manutenção efetiva do ambiente, o que diminui empregos, produção, compra e venda de material e outros mais fatores prejudiciais ao crescimento do país.
Entender que a função social do contrato influencia diretamente na economia do país é primordial. A incorporação imobiliária como um dos setores principais e rotacionais da economia e, consequentemente, do PIB brasileiro tem o dever de tratar como primigênia a concretização dos contratos preliminares.
O que se analisou anteriormente foi a importância da vinculação de um contrato preliminar para o ordenamento jurídico e para a economia brasileira, contudo, o que não se pode deixar de falar é a necessidade de humanização do poder judiciário para cada caso concreto, visando a dignidade da pessoa humana, a boa-fé processual e contratual, e por fim, a evolução da economia brasileira.
Acrescenta-se que nos casos de rescisão contratual por culpa de atraso na obra, caberá ao judiciário também esmiuçar cada caso concreto e analisar os casos fortuitos, visto que, a incorporadora é parte forte do contrato, mas também é influenciadora da economia brasileira, por isso, em caso de perda robusta, poderá o judiciário influenciar na economia e na organização da incorporação.
Conclui-se que a incorporação imobiliária é os dos setores de maior influência na economia brasileira, de tal modo que deverá ser analisada em cada caso concreto visando a boa-fé processual e os princípios constitucionais brasileiros.
Amanda Moreira Monteiro - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil
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