A REGULARIZAÇÃO DOS LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMÍNIOS DE LOTES PELA LEI 13.465/17

No final do milênio, mais precisamente na última década, além dos loteamentos ou desmembramentos implantados conforme as regras da “Lei Lehmann” (Lei 6.766/79) e dos condomínios horizontais implantados com observância do Decreto-Lei 271/1967, em combinação com a Lei Federal 4.591/1964 e com o Código Civil, houve a proliferação de outras modalidades, clandestinas ou irregulares, de parcelamento do solo urbano como os “loteamentos fechados”, genericamente conhecidos como condomínios, e os “condomínios de lotes”, os quais possuem características especiais que os diferem dos convencionais.

Loteamentos fechados

Estes pseudos loteamentos fechados cumpriram, em regra, os comandos da Lei 6.766/79. O projeto foi apresentado ao município, e os documentos, levados ao Registro de Imóveis, obedecendo aos ditames da Lei de Parcelamento do Solo, isto é, um loteamento aberto ao público em geral, só que com desenhos, características e/ou configurações in loco que facilitem seu posterior fechamento, com simples levantamento de muros ou alterações nas divisas[1].

Após a aprovação do projeto do loteamento pelo município e, quando o caso, pelo órgão ambiental, com seu registro no Serviço de Registro de Imóveis, forma-se uma associação de moradores, a qual também costuma ser constituída antes ou durante a aprovação do loteamento.

Esta associação de moradores, depois de inscrita no registro civil, requer à municipalidade a autorização condicionada do fechamento, com concessão de uso gratuita das áreas públicas aos moradores, no máximo com um suposto acesso controlado dos demais citadinos. Entretanto, dificilmente estes poderão acessar tais locais sem uma justificativa, como a de ir visitar algum morador[2].

As vias e praças públicas internas ao residencial passam a ser mantidas pela associação de moradores, mas esta, geralmente, não paga Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sobre a área pública que utiliza em caráter privativo, nem mesmo há a licitação para concessão dessas áreas públicas à associação. A concessão é geralmente efetuada por prazo indeterminado e via decreto municipal, este baseado em uma lei genérica que autoriza essas concessões para todos os empreendimentos similares do município, com menção à possibilidade de revogação em caso de descumprimento de condicionantes, como a obrigação de permitir o ingresso de toda e qualquer pessoa que se identificar na portaria[3].

O problema é que esses fechamentos de loteamentos praticavam verdadeira privatização de espaços públicos, com restrição ao direito constitucional de ir e vir, concessão gratuita de uso de ruas e praças de uso comum do povo, com obrigatoriedade de o cidadão se identificar para particulares (servidores da portaria do “condomínio”). Esses “seguranças”, muitas vezes, utilizam arma de fogo para fins de supostamente ofertar serviço de segurança aos moradores, não raro sem autorização da Polícia Federal.

Paga-se uma taxa condominial, como forma de contraprestação aos serviços de manutenção de áreas comuns do residencial que foi fechado ao acesso público e se tornou intramuros, bem como pelos demais serviços de coleta de resíduos sólidos, segurança interna, portaria, entrega de correspondência, manutenção de praças e jardins, os quais passam a ser executados ou custeados pela associação[4].

Quando da formação do loteamento, a situação de concordar ou não com o pagamento da taxa condominial à associação, em geral, é facilmente resolvida, pois se houver discordância basta o pretendente não adquirir o lote e deixar de se filiar à associação, escolhendo outro empreendimento imobiliário para comprar e ir morar.

O problema surgia quando havia pretensão de se desassociar e parar de pagar a “taxa condominial” à associação de moradores. Nessas circunstâncias, face à previsão constitucional de que ninguém está obrigado a se associar ou manter-se associado (artigo 5º, XX, da CF)[5], nossos tribunais vinham decidindo não ser possível compelir o adquirente/associado a continuar com o pagamento dessa “taxa condominial”[6].

Contudo, a ausência de pagamento por serviços desfrutados seria uma espécie de “enriquecimento sem causa” (recebimento de prestação de serviços sem contrapartida financeira). Nesse diapasão, incorreta a expressão “enriquecimento ilícito”, pois não é ilegal ou inconstitucional recursar-se a se manter associado. Por tais razões, jurisprudência antiga e/ou minoritária entendia haver a obrigação de pagamento[7], baseadas no princípio do não enriquecimento sem causa.

A questão teve, em 17 de fevereiro de 2014, repercussão geral reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário 695.911, o qual ainda está pendente de julgamento.

Com a propriedade que lhe é peculiar, defendia, antes do advento da Lei 13.465/17, José Carlos de Freitas que “os Municípios não podem autorizar essa forma de ‘loteamento condominial’. Lei municipal que preveja ou regule sua implantação contamina o ato de aprovação de flagrante ilegalidade, porque o Município não tem competência legislativa em matéria de condomínio”. A posição do autor era a mesma de Diógenes Gasparini[8].

Condomínio de lotes

Relativamente aos condomínios, segundo exigências da Lei Federal 4.591/1964, estes deveriam ter edificação vertical ou horizontal nos lotes a serem alienados, o que restringia o parcelamento e a institucionalização de verdadeiros condomínios, ante a necessidade de tais construções de casas ou apartamentos nos lotes. Nestes casos, não há destinação de áreas públicas, a área é dividida entre os proprietários, com partes exclusivas, e partes ideais de uso comum dos condôminos. E as portarias, guaritas e restrição de acesso não ensejavam questionamento, pois a área interna é de propriedade exclusiva dos condôminos.

Importante anotar que mesmo antes da nova Lei da Reurb já havia quem defendesse a legalidade de condomínio de lotes sem edificações. Sustentava-se que a inexistência de lei federal prevendo especificamente o condomínio horizontal de lotes podia ser superada por lei municipal prevendo essa figura. Nesse sentido, confira-se:

Como não existe regulamentação expressa na lei federal a respeito do condomínio horizontal de lotes — trata-­se de construção doutrinária, já acolhida por alguns Tribunais— é preciso, como leciona GILBERTO VALENTE DA SILVA (Consultor Jurídico do IRIB), que “… as normas de direito urbanístico do município contemplem a possibilidade administrativa da aprovação do projeto, para ser implantado segundo as normas condominiais[9].

Em resumo, legalmente, o condomínio deveria ter edificações de apartamentos ou casas e o loteamento não deveria ser fechado com guarita e controle de acesso, pois a restrição de locomoção da população, nas vias e praças públicas criadas pelo loteamento, seria indevida.

A regularização do “loteamento de acesso controlado”, da taxa condominial e do “condomínio de Lotes” pela Lei da Reurb (?)

Ocorre que o mercado imobiliário, há muito tempo, reivindicava a regularização legal destas situações para permitir essas novas modalidades de parcelamento do solo. Estes parcelamentos, irregulares ou clandestinos, do solo, sob as formas de “condomínio de lotes” ou “loteamento fechado”, agora são passíveis de regularização em virtude da Lei 13.465/17, que disciplinou vários aspectos do Direito Urbanístico, introduzindo alterações na Lei 6.766/79 e no Código Civil.

O artigo 78 da Lei 13.465/17 introduziu o “loteamento de acesso controlado” no ordenamento territorial brasileiro, ao incluir o parágrafo 8º ao artigo 2º da Lei 6.766/79, nos seguintes termos:

“Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados”.

Assim, embora tenha sido limitado o livre acesso de pedestres ou ocupantes de veículos nos loteamentos posteriormente fechados, diante da necessidade de prévio cadastramento e identificação, este não poderá ser proibido. Com isso, acreditamos que, embora por vias tortuosas e indesejáveis (via medida provisória, depois convertida em lei, hoje contestada por meio das ADIs 5.771, 5.787 e 5.883, e sem debates com a sociedade civil), o legislador conseguiu conciliar o interesse de segurança dos habitantes desses empreendimentos com os interesses da sociedade em não ter restrições de acesso às áreas públicas.

Para aperfeiçoar essa cedência recíproca de princípios constitucionais (segurança dos moradores e acesso público aos parcelamentos de solo com fechamento do loteamento), o legislador previu a possibilidade de vedar o cercamento com muros ao incluir o parágrafo 4º ao artigo 4º da Lei 6.766/79 (artigo 78 da Lei 13.465/17), nos seguintes termos:

§ 4º No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros” (NR).

A exemplo do que foi feito com o fechamento do loteamento, o legislador, por meio do artigo 78 da Lei 13.465/17, introduziu o artigo 36-A à Lei 6.766/79, de maneira a evitar a incidência da regra constitucional de que ninguém está obrigado a se associar ou manter-se associado (artigo 5º, XX), equiparando a atividade da associação de condomínio residencial à atividade de administração de imóveis. Dessa forma, em tese, foi contornada a celeuma existente sobre a cobrança da taxa condominial para aqueles moradores que não mais se mantiverem associados, de maneira que estes, ainda assim, ficarão com a incumbência de pagar pelo recebimento dos serviços prestados ou colocados à sua disposição, sob pena de ser considerado enriquecimento sem causa.

A Lei 13.465/17, conhecida como Lei da Reurb, em seu artigo 58, instituiu também o “condomínio de lotes”, que foi incluído por meio do artigo 1.358-A ao Código Civil, o qual tem a seguinte redação:

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.

§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

Dessa maneira, acreditamos que, doravante, se confirmados pelo Supremo Tribunal Federal os dispositivos da Lei da Reurb, ao julgar as ADIs 5.771, 5.787 e 5.883, a questão deverá ser pacificada no sentido de se permitir o condomínio de lotes, o loteamento de acesso controlado, bem como a cobrança da taxa condominial, de maneira a se permitir novos “loteamentos fechados” e regularização dos anteriormente existentes.

Entretanto, a lei da Reurb, em tese, ofende a dispositivos constitucionais, sendo introduzida por meio de medida provisória (sem haver relevância e urgência) e sem debates com a sociedade civil por meio de audiências públicas. Ela alterou outras 11 leis, oficializando desconformidades que agravarão ou perpetuarão problemas urbanísticos e ambientais, os quais se esperava fossem corrigidos pelo poder público em algum momento, para que as cidades possam efetivamente cumprir com suas funções sociais.

Referências:

[1] CASTANHEIRO, Ivan Carneiro. Direito urbanístico e direito à moradia, “in” VITORELLI, Edilson (Org.). Manual de Direitos Difusos, Ed. Juspodivm, 2018, p. 868.

[2] CASTANHEIRO, Ivan Carneiro. Direito urbanístico e direito à moradia, “in” VITORELLI, Edilson (Org.). Manual de Direitos Difusos, p. 868/9.

[3] CASTANHEIRO, Ivan Carneiro. Direito urbanístico e direito à moradia, “in” VITORELLI, Edilson (Org.). Manual de Direitos Difusos, p. 869.

[4] CASTANHEIRO, Ivan Carneiro. Direito urbanístico e direito à moradia, “in” VITORELLI, Edilson (Org.). Manual de Direitos Difusos, p. 869.

[5] Art. 5º, XX - “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

[6] “CIVIL. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS. O proprietário de lote não está obrigado a concorrer para o custeio de serviços prestados por associação de moradores, se não os solicitou. Recurso especial conhecido e provido”. STJ, 3ª Turma, REsp 444.931, Rel. Ari PARGENDLER, 28 ago.2003, v.u.

[7] Apelação Cível nº 256.210.2/9, São Paulo, 14ª Câm. Civil do TJSP, j. em 04/04/95, v.u., Rel. Des. Ruiter Oliva. In: RT 718/133; no mesmo sentido, admitindo a cobrança e a existência de convenção a respeito da manutenção dos serviços, Apel. Cível nº 11.863/93, 6ª Câm. do TARJ (Cível), j. 16/11/93, Rel. Juiz Nilson de Castro Dião. In: RT 706/161.

Apelação Cível nº 7.847/96, Rio de Janeiro, 2ª Câm. Cível, j. em 07/01/97, v.u., Rel. Des. Luiz Odilon Gomes Bandeira.

Apelação n º 315.141, Jundiaí, 4ª Câm., j. em 05/10/83, v.u., Rel. Juiz Paulo Henrique. Tais decisões foram colacionadas no excelente trabalho de José Carlos de Freitas, denominado “Loteamentos fechados: O papel do Ministério Público, p. 23. Disponível em . Acesso em 05 set. 2015.

[8] Loteamento em Condomínio. RDP, vol. 68, out./dez. 1983, p. 319, “apud” FREITAS, JOSÉ CARLOS. Loteamentos fechados: O papel do Ministério Público, p. 9.

[9] ERPEN, Décio Antônio; PAIVA, João Pedro Lamana; MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio Horizontal de Lotes: Edificação de Livre Escolha do Condômino, p. 3-4.

Ivan Carneiro Castanheiro - Promotor de Justiça de São Paulo, professor de Direito Ambiental e Urbanismo, mestre em Direito Difusos e Coletivos pela PUC-SP e membro do MP Democrático e Andreia Mara de Oliveira é advogada, professora de Direito Ambiental e mestre em Direito pela Unesp de Franca.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

CRÉDITO IMOBILIÁRIO PARA EMPRESAS ESPERA LEI DOS DISTRATOS PARA RETOMAR

O crédito imobiliário para pessoas jurídicas vai esperar um direcionamento sobre a lei dos distratos para voltar a crescer. O mercado, porém, já começa a sentir os reflexos do otimismo para 2019 e pode experimentar o melhor quarto trimestre desde 2015.

“A questão é que a magnitude do crescimento no crédito imobiliário para pessoas jurídicas vai depender da aprovação desse projeto”, diz o superintendente executivo de negócios imobiliários do Santander, Fabrizio Ianelli.

Apesar de ter sido aprovada pelo Senado no último dia 21, o projeto dos distratos imobiliários (PLC 68 de 2018) ainda deve tramitar novamente pela Câmara dos Deputados, que farão nova apreciação referentes às mudanças realizadas.

De acordo com os últimos dados do Banco Central (BC), por exemplo, apesar da melhora no total de empréstimos imobiliários, o crédito cedido às empresas ainda cai. Segundo a autoridade monetária, esses financiamentos corporativos atingiram R$ 677 milhões em outubro, um recuo de 2,4% ante o mesmo mês de 2017 (R$ 694 milhões).Para Ianelli, apesar de 2018 ter sido um ano de início de retomada, os resultados ainda estão “aquém do que poderia ter sido se o tema do distrato tivesse sido aprovado”.

“É um assunto extremamente importante para o setor de incorporação, trazendo mais confiança ao setor. Assim, o crédito imobiliário corporativo ainda depende dessa aprovação para gerar um novo ciclo de crescimento” afirma Ianelli.

Dentre as novas regras definidas pelo projeto para a desistência da compra de imóveis na planta, duas são mais esperadas. A primeira é a possibilidade de diminuir boa parte das despesas administrativas gastas com a judicialização dos distratos no modelo atual. Já a segunda norma, diz respeito à implantação de uma multa de 50% ao consumidor no caso de desistência da compra. O valor é um aumento de até 40 pontos percentuais (p.p) em relação ao retido atualmente pelas incorporadoras. As expectativas tanto à aprovação do projeto até o início do ano que vem e da consequente melhora dos financiamentos imobiliários em sua totalidade são bastante otimistas entre os especialistas.

Segundo o diretor executivo da Novi, Luiz Pedro Albornoz, a melhora no mercado já é sentida pelos players, com meses de outubro e novembro “melhores do que o normal”.

“O mercado teve o melhor outubro desde 2015 e tudo indica que o trimestre vai acompanhar esse movimento. Até mesmo dezembro, que sazonalmente tem um leve recuo na demanda, não tem nada indicando que os volumes vão diminuir”, comenta.

Dados divulgados ontem, pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) apontam que, em outubro, o montante de empréstimos imobiliários atingiu os R$ 5,66 bilhões, um aumento de 53,3% em relação a igual mês de 2017 (R$ 3,69 bilhões).Já segundo Albornoz, apesar de o ano já se mostrar positivo, ainda há espaço para melhora. “A inadimplência, por exemplo, apesar do melhor desempenho, ainda tem espaço para cair”, acrescenta o executivo.

Segundo o BC, por exemplo, enquanto a inadimplência dos consumidores teve queda de 0,4 p.p. em outubro frente a igual mês de 2017 (de 1,8% para 1,4%), as dívidas em atrasos das companhias subiram 2,7% em igual relação, de 4,8% para 7,5% na mesma comparação. As taxas de juros, por sua vez, tiveram quedas semelhantes. Enquanto a redução foi de 0,7 p.p. para 11% ao ano (a.a.), os juros para o consumidor caíram 0,8 p.p., para 7,8% a.a. O saldo de recursos disponíveis para pessoas jurídicas recuou 21,3%, de R$ 61,9 bilhões em outubro de 2017 para R$ 48,7 bilhões no mês passado.

Funding - Os especialistas reiteram, porém, que grande parte da expectativa também depende do desempenho da poupança.Ainda conforme as informações levantadas pela Abecip, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) voltou a ficar negativo em outubro em R$ 2,13 bilhões.

“Se a poupança tiver bons crescimentos, até as taxas de juros futuras terão reflexos positivos”, diz Ianelli, lembrando, porém, das boas perspectivas quanto a Letra Imobiliária Garantida (LIG), cuja primeira emissão do mercado foi realizada pelo próprio Santander, na semana passada.

“O processo ainda está no começo, mas não há dúvida de que todo o mercado apostará nesse novo instrumento. Ele será a gasolina que fará o carro do crédito imobiliário caminhar nos próximos meses”, conclui Ianelli, do Santander. 

Fonte: DCI

COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS - ISENÇÃO DO GANHO DE CAPITAL

A espécie de tributo denominada imposto de renda ("IR") pode ser listada como uma das principais fontes de receita tributária da União. De acordo com o sindicato nacional dos auditores fiscais da Receita Federal ("SINDIFISCO") no ano de 2017 a arrecadação do IR representou 32,86% de todos os tributos federais angariados pela União.

O IR encontra previsão no artigo 153, inciso III, da Constituição da República de 1988 e no artigo 43 do Código Tributário Nacional, e possui como fato gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica de renda ou proventos de qualquer natureza.

O ganho de capital está relacionado com o imposto sobre a renda, seja das pessoas físicas ou mesmo das pessoas jurídicas. É representado pela diferença entre o valor de aquisição e o valor de transferência do bem.

Nos moldes da lei 8.981/95, modificada pela lei 13.259/16, para as pessoas físicas o ganho de capital possui alíquotas que variam de 15% (quinze por cento) a 22,5% (vinte e dois e meio por cento).

No ano de 2005 o Governo Federal editou a MP 252/05, convertida na lei federal 11.196/05, que trouxe diversos benefícios fiscais, incentivos e isenções.

No que concerne ao ganho de capital decorrente da alienação de bens imóveis, previu-se a possibilidade de isenção do IR, apenas para as pessoas físicas, como forma de reduzir a carga tributária e dinamizar o mercado imobiliário, incentivando o financiamento de imóveis e a construção de novas unidades.

O artigo 39 da lei 11.196/05 estabeleceu a possibilidade de isenção do IR relativo ao ganho de capital para o proprietário/vendedor de um imóvel se, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da celebração do contrato, utilizar o valor de venda integralmente do bem para a aquisição de outro imóvel.

Lamentavelmente, ao regular o dispositivo supracitado, a secretaria da Receita Federal do Brasil acabou por criar uma limitação na isenção do ganho de capital decorrente das operações de compra e venda de imóvel para obtenção de outro bem da mesma espécie, porque entende que a isenção se aplicaria na aquisição de imóveis posteriores à realização da venda. Esse entendimento tem sido adotado pelo conselho administrativo de recursos fiscais ("CARF")1.

Além da limitação mencionada no parágrafo anterior, segundo o Fisco Federal, mais uma vez de maneira equivocada, a isenção não pode ser aplicada na venda de imóvel residencial cujos valores sejam utilizados para quitar financiamento ou débito remanescente de outro imóvel já adquirido. Mesmo posicionamento do CARF.

Os entendimentos fazendários têm sido afastados pelo Poder Judiciário. Com relação à primeira limitação, de acordo com o STJ, não merece prosperar a investida do Fisco Federal, porque uma pessoa física geralmente adquire o "segundo imóvel" ainda "na planta", em fase de construção, o que dificulta a alienação anterior do primeiro imóvel, porque necessário ter onde morar até a entrega do imóvel adquirido. Além disso, a interpretação/regulamentação da Receita Federal criou óbices aos contribuintes, não previstos na lei 11.196/05.

Especificamente com relação à segunda limitação, de acordo com o Poder Judiciário, a restrição da lei isentiva pelo Fisco Federal torna a aplicação da norma quase que impossível, porque grande parte das aquisições imobiliárias das pessoas físicas é realizada mediante contratos de financiamento de longo prazo, porque, normalmente, a pessoa física não possui liquidez para adquirir um imóvel residencial à vista.

Conclui-se ser evidente o exagero do poder regulamentar da secretaria da Receita Federal do Brasil, tanto que reconhecido pelo Poder Judiciário. Desse modo, o contribuinte prejudicado nesta espécie de operação, pode recorrer ao Poder Judiciário, para que seja afastada a cobrança do imposto.

__________

1 Decreto 70.235/72

Art. 25. (...)

§ 9º Os cargos de presidente das turmas da câmara superior de recursos fiscais, das câmaras, das suas turmas e das turmas especiais serão ocupados por conselheiros representantes da Fazenda Nacional, que, em caso de empate, terão o voto de qualidade, e os cargos de vice presidente, por representantes dos contribuintes.

No CARF, quando há empate de entendimentos, o presidente do colegiado vota de novo (o chamado "voto de qualidade"), para desempatar. Como o presidente das turmas é, por regra regimental, um conselheiro indicado pela Fazenda Nacional, os votos de qualidade inclinam-se ao atendimento dos pedidos da procuradoria da Fazenda Nacional.

__________

Gustavo Pires Maia da Silva - Advogado sócio do escritório Homero Costa Advogados.

Fonte: Migalhas de Peso

MERCADO IMOBILIÁRIO VIVE MELHOR MOMENTO DESDE MAIO 2015

As condições do mercado imobiliário melhoraram no terceiro trimestre de 2018 e atingiram o melhor patamar desde maio de 2015, segundo informações do Radar Abrainc-Fipe, indicador que representa um termômetro do segmento no Brasil.

De acordo com o levantamento, a nota média do setor entre os meses de julho e setembro foi de 5 em uma escala que varia de 0 a 10. A marca havia sido registrada pela última vez em abril de 2015, antes do aprofundamento da crise nacional.

Os dados apontam que a melhoria do setor foi ocasionada pelos avanços nos indicadores de crédito imobiliário e ambiente setorial. O resultado positivo dos segmentos foram fruta das condições de oferta de crédito e expansão significativa dos lançamentos residenciais, respectivamente.

A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) afirma que, em uma análise mais ampla, é possível "evidenciar sinais de recuperação em quase todas as dimensões monitoradas" pelo indicador.

O desempenho do terceiro trimestre foi positivo nos indicadores de ambiente macro, crédito imobiliário e ambiente setorial. Por outro lado, a busca pelos novos empreendimentos segue baixa. Segundo o radar, o dado é fruto da "lenta retomada dos níveis de emprego e de renda na economia brasileira".

Parceria entre a Abrainc e a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), o radar é produzido a partir de dados do BC (Banco Central), da FGV (Fundação Getulio Vargas) e do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).

Fonte: R7

IGP-M CAI 0,49% EM NOVEMBRO APÓS ALTA DE 0,89% EM OUTUBRO

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) teve queda de 0,49% em novembro, interrompendo uma sequência de 15 meses em alta, relatou na manhã desta quinta-feira, 29, a Fundação Getulio Vargas (FGV). Em outubro, o IGP-M havia subido 0,89%. Assim, o indicador desacelerou tanto na comparação em 12 meses, indo a 9,68% após 10,79% em outubro, como no ano até novembro, acumulando 8,71%, ante 9,25% até outubro.

A deflação mensurada pelo IGP-M neste mês foi pouco maior que a mediana negativa obtida a partir das estimativas coletadas pelo Projeções Broadcast, de 0,46%. O resultado veio dentro do intervalo das 31 expectativas, que iam de queda de 0,59% a retração de 0,26%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) recuou 0,81% em novembro após alta de 1,11% em outubro. O Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M) desacelerou de 0,51% para 0,09% na margem. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) arrefeceu de 0,33% para 0,26% na mesma base de comparação.

IPAs

A queda de 0,49% do IGP-M em novembro foi influenciada principalmente pela taxa do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) Agropecuário. O indicador saiu de uma alta de 0,29% em outubro para queda de 2,51% em novembro, segundo a FGV.

O IPA Industrial também foi ao terreno negativo, com queda de 0,24% após alta de 1,38% na mesma base de comparação. Em 12 meses, o indicador acumula alta de 13,48%, enquanto o IPA Agropecuário apresenta expansão de 9,30%.

Fonte: Estadão Conteúdo

O MÉTODO DE NEGOCIAÇÃO DE "HARVARD LAW SCHOOL" EM CONTRATOS LOCATÍCIOS EMPRESARIAIS

Este artigo busca analisar, em breve síntese, os conflitos entre locador e locatário, originados durante o cumprimento de contratos de locação de longo prazo relativos a imóveis destinados a atividade empresarial, para ajustar direitos e obrigações de cada parte e, em especial, o ajuste do aluguel em relação aos valores de mercado resultantes das variações da economia brasileira, que impactam diretamente nos valores do imóvel e consequentemente os valores do aluguel.

Esses contratos são muito utilizados por empresas que exploram seus negócios no ramo varejista para suas lojas físicas situadas em ruas ou em shopping centers, instituições financeiras para suas agências, empresas de fundos de investimento imobiliários para alugar seus imóveis, empresas de infraestrutura de comunicação sem fio que locam espaço para antenas, entre outras, envolvendo numerosas locações de diferentes imóveis em todo território nacional, que podem valer-se da locação ajustada nos termos do artigo 51 da lei 8.245/91, que protege o fundo de comércio.

Normalmente essas locações são feitas pelo prazo mínimo de cinco anos e são renovadas por iguais e sucessivos períodos, resultando-se em contratos vigentes há cinco, dez, vinte, trinta anos ou mais, podendo ter histórico de duas, três ou mais ações renovatórias e/ou revisionais para cada contrato, e que, às vezes, até tramitam simultaneamente no Judiciário, devido à morosidade do sistema.

No entanto, o primeiro contrato de locação é ajustado com condições e valores de acordo com o momento econômico para as partes e para atividade comercial, todavia, com o passar dos anos, a situação econômica pode sofrer variações e atingir o valor do aluguel de mercado, gerando significativo aumento ou redução, e nesse instante, a parte prejudicada poderá ajustar as condições do contrato através da negociação, como forma de solução extrajudicial adequada a essa situação.

A previsão legal assegura a revisão judicial do aluguel ao valor de mercado, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, nesses termos, o locatário ou o locador poderá pedir a revisão prevista no artigo 68 da lei 8.245/91, a lei de Locação, e ainda, o artigo 51 da lei garante ao locatário o direito de propor ação renovatória para garantir à continuidade de seus negócios no imóvel locado.

Antes do ingresso dessas duas ações judiciais, recomenda-se aplicar a negociação, como forma de solução extrajudicial, que possibilita a construção de uma decisão adequada às partes ao invés de ingressarem no sistema judiciário brasileiro com processo, que é mais dispendioso, por ter gastos com honorários advocatícios, custas processuais, perícia técnica e outras despesas que serão devidas a parte vencida no processo, além de longa demora a se obter uma decisão judicial definitiva.

Nesse contexto, o presente artigo irá analisar a negociação baseada em princípios, como meio adequado para solução desse tipo de conflito, que é mais rápido, visa à manutenção das relações pessoais e locatícias, a economia de tempo e de custos.

A negociação baseada em princípios

Iniciamos o tema negociação, com uma definição que permite compreender melhor esse processo:

“A negociação é uma comunicação bilateral concebida para chegar a um acordo, quando você e o outro lado têm alguns interesses comuns e outros opostos.” – Fisher, Ury & Patton

Assim, podemos definir que negociação é o meio pelo qual as pessoas buscam o entendimento e o consenso, para tentar o acordo por meio do diálogo, através de um processo de relacionamento interpessoal que ocorre quando uma pessoa deseja algo de outra, preservando ou até aperfeiçoando a relação.

Segundo os autores Fisher, Ury & Patton, que apresentam em seu livro “Como chegar ao Sim”, baseado no Projeto de Negociação de Harvard Law School (2005, p. 28 e 29), ensina o método de negociação baseado em princípios, objetivando o resultado em padrões justos, recomenda ao negociador aplicar os quatro princípios fundamentais adiante descritos:

1. “Separe as pessoas do problema”, pois “independentemente da confiança, seja afável com as pessoas e áspero com o problema”;

2. “Concentre-se nos interesses e não nas posições” para “examinar os interesses comuns e outros que são conflitantes entre as partes”;

3. Invente opções de benefícios múltiplos”, desenvolva “opções múltiplas para serem escolhidas, decida depois”;

4. Insista em critérios objetivos”, tente chegar a resultados baseados em “padrões independentemente de vontades, raciocine e permaneça aberto à razão, ceda a princípios e não a pressões”. grifos nossos

Alinhado a esses princípios, a negociação pode ser dividida em três etapas: análise, planejamento e discussão.

A análise inicia-se no estudo de toda relação contratual, desde os direitos e obrigações contemplados nos contratos e aditivos, memorandos e notificações extrajudiciais, se houver, coleta de dados atualizados das partes e do imóvel, analisar atualizações na legislação aplicável, quantas partes estarão envolvidas e demais informações que podem ser questionadas durante o processo.

Também será necessário averiguar se existem processos judiciais e decisões, e se ainda há ação judicial em andamento, e se houver ainda algum litígio, convidar os representantes das partes no processo de negociação.

O primeiro ponto básico a ser definido ao deparar com uma negociação é identificar claramente qual é o problema a ser resolvido, ou seja, identificar o objetivo da negociação que se pretende solucionar efetivamente.

No estágio de planejamento, procura-se gerar novas alternativas de solução, procurar pensar através dos olhos de diferentes especialistas para encontrar novas respostas. Nesta fase, é importante selecionar os objetivos efetivamente mais realistas, bem como, definir critérios objetivos para futura decisão.

Esse também é o momento de eleger o canal de comunicação, atualmente temos muitos recursos tecnológicos que facilitam o diálogo e aproximam as pessoas, e podem ser eleitos como canal de comunicação, assim, as reuniões podem ser viabilizadas por meio de vídeo conferências e conversas através de diversos aplicativos disponíveis no mercado. As novas tecnologias facilitam todo o processo.

Na fase de discussão, inicia-se efetivamente a comunicação entre as partes e uma boa conversa inicial dá o início a uma boa negociação. Essa é a ocasião para cada um se apresentar e defender sua proposta.

Nessa fase é muito comum as pessoas ou seus representantes legais assumirem posições iniciais rígidas no início, o que dificulta totalmente a comunicação, à medida que não proporciona flexibilidade aos negociadores, além de, em muitos casos, pode inclusive encobrir efetivamente o objeto que se pretende negociar, ou seja, os interesses básicos que estão por trás da negociação.

O negociador precisa estar atento para focar em conciliar interesses das partes e não a posição de cada um, nesse sentido, o locador pode manter uma posição rígida por ter melhor condição financeira e alugar diversos imóveis ao mesmo locatário, em contrapartida, o locatário pode ter o mesmo comportamento por ter marca sólida e melhor condição financeira do que o proprietário do imóvel e dessa maneira, ambos podem barganhar com a posição. Assim, o método de negociação baseada em princípios ensina ao negociador lidar com isso e conciliar os interesses de forma justa.

Em uma negociação é fundamental esclarecer as dúvidas, atender todos os pedidos e conseguir ter todos os lados satisfeitos. A base fundamental dentro de um processo de negociação é a comunicação, não há perdedores e nem ganhadores, o processo termina com resultados satisfatórios para ambos os lados.

Conclusão

As negociações, em sua essência, envolvem concessões. É indispensável transformar o impasse em entendimento, e o entendimento entre as partes resolve a questão.

Assim sendo, recomenda-se utilizar a negociação nos contratos de locação, como método adequado para o negociador, como facilitador da comunicação, conduza todo processo durante o tempo que for necessário para solucionar o problema e restabelecer a relação contratual entre locador e locatário, valendo-se da negociação como forma de solução de conflito, mais eficaz, mais célere e de baixo custo.

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DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n° 8.245, de 18.10.1991. São Paulo: Saraiva, 2001.

FISCHER, Roger; PATTON, Bruce; URY Willian. Como Negociar Acordos sem Fazer Concessões. Editora Sextante. 2º edição revista e ampliada. 2005.

MARTINELLI, Dante P.; ALMEIDA, Ana Paula. Negociação: como transformar confronto em cooperação. São Paulo: Atlas, 1997.

ROSENBERG, Marshall B. Comunicação não Violenta. Técnicas para Aprimorar Relacionamentos Pessoais e Profissionais. Editora Ágora. 4º Edição. 2006.

URY, Willian. Como Chegar ao Sim com Você Mesmo. Editora Sextante.1º edição. 2015.

WEILL, Pieri; TOMPAKOW, Roland. O corpo fala: A linguagem silenciosa da Comunicação não verbal. Editora Vozes. 72ª Edição. 2015.

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Amanda Ramos - Advogada especialista em Direito Contratual pela PUC/SP e pós-graduanda em Soluções Alternativas de Conflitos.

Fonte: Migalhas de Peso

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https://www.saraiva.com.br/como-chegar-ao-sim-a-negociacao-de-acordos-sem-concessoes-3-ed-2014-7611535.html

O PROCESSO DE REGISTRO DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Resumo: É dever do incorporador, prescrito em Lei, o encaminhamento de um requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis com relação ao empreendimento que será construído ou já está em fase de construção. Sendo que estas informações, tem acompanhamento do Memorial de Incorporação, referentes ao terreno, ao proprietário ou titular de direitos aquisitivos de sua propriedade, ao incorporador e ao empreendimento. Tem serventia para dar publicidade à promessa do incorporador na realização do empreendimento, na forma e no tempo definidos no processo. Desta forma, o presente trabalho tem o objetivo de analisar brevemente o processo de registro das incorporações imobiliárias. A pesquisa é caraterizada como bibliográfica, sendo pesquisados livros, artigos, periódicos, revistas e sites da Internet.

1.Introdução

O incorporador tem o dever, prescrito por lei, de fazer o encaminhamento de requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis, relacionado ao empreendimento que será construído ou está em processo de construção (CASSOL, 2010).

Essas informações, com acompanhamento do Memorial de Incorporação, são referentes ao terreno, proprietário ou titular da propriedade, ao incorporador e ao empreendimento. Tem serventia para dar publicidade à promessa do incorporador na realização do empreendimento, na forma e tempo que tem definição no processo. Estas informações também acabam tornando obrigatória a construção do empreendimento, segundo o projeto que teve sua aprovação, e as relacionadas especificações, após de efetivas. Ainda, de acordo com o caso, acabam permitindo ao incorporador o oferecimento de maneira pública, a vendas das unidades autônomas do empreendimento, ou de fracos ideais do terreno, onde terá a construção da edificação. Também possibilitam aos interessados na realização da compra, o acesso às informações fundamentais perante a incorporação, situação que encontra-se o terreno, idoneidade do proprietário e do incorporador, fornecendo aos compradores elementos técnicos para acompanhar as obras, fiscalizando a atuação do incorporador (AVVAD, 2006).

Desta forma, o presente trabalho tem o objetivo de analisar brevemente o processo de registro das incorporações imobiliárias.

A pesquisa é caraterizada como bibliográfica, sendo pesquisados livros, artigos, periódicos, revistas e sites da Internet.

2.Desenvolvimento

2.1.O Processo de Registro das Incorporações Imobiliárias

Apenas com o Registro da Incorporação, há a possibilidade da prática de venda de imóveis na planta. Sendo que seu descumprimento, terá implicância na contravenção relacionada à economia popular, segundo o dispositivo da Lei de Incorporações (MEZZARI, 2002).

De acordo com Silva (2000), a omissão, por inexistência de seu registro, acaba tipificando o crime perante a economia popular, sendo que a oferta pública da incorporação que não tem registro, é equivalente à false afirmação de sua existência. Com isso, aquelas informações perante a inexistência do registro que tem inserção na publicidade comercial, também torna-se equivalente à false informações perante a própria promoção da incorporação.

Relacionado a isso, torna-se ilícito a elaboração de contratos preliminares que venham a contemplar a obrigatoriedade de registro futuro da incorporação. A negociação perante as unidades autônomas, apenas terá validez, após o arquivamento no Cartório de Registro de Imóveis do título de propriedade do terreno e demais documento prescritos em lei (CASSOL, 2010).

Esta situação tem reafirmação prescrita em jurisprudência:

“No caso, as unidades foram negociadas sem que tais providências que deveriam anteceder as vendas fossem tomadas, havendo no contrato cláusula expressa prevendo a possibilidade a incorporação vir a ser registrada no “período da construção”. Não poderiam as partes contra disposição expressa em lei, como foi feito. A cláusula que afronta a lei é tida como não escrita”. (TJ-SP, AC. Unânime da 9ª Cam. Civ. Pub. Na RT 719/136 – AP.244.275- 2/1). (MEZZARI, 2002, p. 136).

A polêmico que é gerada ao descumprir a legislação, acabou levando diversos autores a manifestar-se perante o assunto. Schimidt (2006), sustenta a necessidade do instituto na educação de novas formas legais para o aperfeiçoamento. Pereira (2000), lamenta a falta de um órgão para realizar fiscalizações para os incorporadores. Já Silva (2000), demonstra em seus livros, a obrigatoriedade do registro da Incorporação Imobiliária, depositando sua confiança na edição do Código do Consumidor, como um remédio para sanar o descumprimento desta obrigação.

Entretanto, a atual realidade mostra que em contexto geral, são poucos os empreendimentos que tem sua incorporação registrada. As exceções têm ocorrência para um número reduzido de empresários, uns por terem uma cautela, e outros pelo cumprimento nas exigências realizadas pelos agentes financeiro no concedimento de financiamentos para os empreendimentos. Na verdade, o que tem ocorrência é a maior parte dos empreendimentos autofinanciados acaba deixando passar o período que medeia perante o lançamento da ideia no mercado, até sua conclusão, sem a realização do registro (CASSOL, 2010).

Segundo Cassol (2010, p.35):

“Nestes casos, costuma-se fazer a utilização de cartas propostas, pedidos de reserva de apartamento com pagamento parcial, recibos, procurações e certos tipos de contratos particulares ilícitos, ou seja, que estão totalmente em desacordo com a Lei de Incorporações, bem como, com o Código de Defesa do Consumidor. Importante salientar que a prática desses atos ilícitos, se dá devido à certeza da impunidade. Nenhum incorporador faltoso, mesmo com a conduta criminosa tipificada, será levado sequer às barras dos tribunais criminais, muito especialmente se efetivamente construir o prédio.”

Na visão do mesmo Mezzari (2002), o Ministério Público tem a responsabilidade da promoção das ações penais relacionadas, sendo que não existe dificuldade para constatar essas transgressões:

[…] “basta a leitura dos anúncios de página inteira publicados nos jornais de cada cidade. A partir dessa leitura, ter-se-ia já a primeira constatação: o descumprimento generalizado do disposto no § 3º do art. 32 da Lei nº 4.591/64, que determina: “o número do registro (imobiliário) referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constatará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.” (MEZZARI, 2002, p. 138).

Com isso, é de extrema importância realizar o registro das incorporações imobiliárias, pois frutos desta iniciativo não terá seu colhimento apenas pelas empresas, que farão garantir maior idoneidade de seus empreendimentos, mas também, pelas pessoas compradoras das unidades em construção, que ficarão em grande parte assegurados relacionados ao investimento de capital que realizaram (MEZZARI, 2002).

Antes da efetivação do registro no cartório, o Projeto de Construção precisa estar aprovado pela prefeitura, que fará a liberação do alvará de edificação. É importante frisar que este não supre a falta do Registro da Incorporação. Entretanto, de maneira jurídica torna-se mais importante, com função anterior e diferente do Registro, ou seja, fará a legalização do empreendimento. Mas caso não foi levada a registro, o fato será constituído em contravenção (SILVA, 2000).

“Ao ser aprovado o Projeto da Construção de unidades isoladas, o imóvel transforma-se de lote para frações ideais de terreno correspondentes às futuras unidades autônomas. A restrição na utilização torna a Propriedade limitada, por vontade declarada do proprietário e por aprovação do Poder Público. Outra questão importante de salientar é que, quando se faz referência aos atos registrários na Incorporação Imobiliária, deve-se ter em mente duas situações distintas: A primeira, entendendo a Incorporação em seu sentido mais amplo, ou seja, a atividade incorporativa, que é o objeto de estudo deste trabalho. A segunda, apenas abordando a incorporação no seu sentido negocial, consubstanciada no Contrato de Incorporação” (CASSOL, 2010, p.37).

A documentação com relação ao art. 32 da Lei de Incorporações, será em momento anterior examinada pelo oficial de Registro de Imóveis, respondendo civil e criminalmente, caso tenha a efetuação do arquivamento da documentação contraveniente à Lei, ou apresentar certidão sem o arquivamento de todos os documentos que tem exigência, devendo a fiscalização do cumprimento dos requisitos e exigências legais (CASSOL, 2010).

O registrador tem um prazo referente a quinze dias, contando do ingresso do requerimento no Registro de Imóveis para apresentação de maneira escrita e caso necessário fundamentada, a impugnação contendo todas as suas exigências para efetivação do arquivamento ou registro da incorporação, em matéria de informação, assim como, de documentação, estando os documentos em ordem, terá sua oficialização (FRANCISCO, 1999).

Por fim, caso os documentos não estejam em ordem, os oficiais terão um prazo de 15 para apresentar de forma escrita, as exigências que julgarem necessárias para efetivação do Registro. Caso haja divergência, o Oficial acabará levantando dúvida perante o juiz competente, de maneira prescrito em lei processual, e caso esteja de acordo com as exigências, será realizado o arquivamento contendo um prazo de 15 dias para fornecimento da certidão, que por conseguinte, acabará produzindo um número de ordem, contendo vínculo ao empreendimento (CAMBLER, 1997).

3.Conclusão

É importante destacar que na presente pesquisa, apenas foram analisados os pontos relacionados à obrigatoriedade de levar-se ao Cartório de Registro de Imóveis os documentos que tem relação com a Lei das Incorporações, sendo requisito fundamental para o incorporador de início à atividade incorporativa.

A incorporação imobiliária tem sua caracterização pela coordenação e consecução de empreendimentos imobiliários, e compreende a alienação das unidades imobiliário em construção e suas respectivas entregas depois de pronto.

A Lei faz incorporação que o incorporador faça a promoção da venda da unidade imobiliária, obrigando-se a entrega-la pronta, sendo que a construção ocorre por sua conta e risco, assim como, admite que ele realize a venda da fração ideal do terreno, promovendo a contratação da construção perante os adquirentes e uma construtora.

Com isso, passa a existência da necessidade através da Lei n. 4.591/64, com relação ao arquivamento e registro da incorporação, além dos documentos prescritos em seu art. 32. Tudo isso serve como uma medida de segurança jurídica à sociedade, por causa da imprescindibilidade do Registro da Incorporação Imobiliária para viabilização da comercialização das unidades autônomas que estão pendentes de construção, ou seja, que ainda não tem sua existência de maneira física. Caso a incorporação não for registrada, o fato acabará se constituindo em contravenção perante a economia popular, de acordo com o que está disposto na Lei de Incorporações.

O registro no sistema brasileiro, tem sua operação com transparência, regularidade e eficiência relacionado à presunção da veracidade, com relação ao teor declarado e transcrito. As forças de vínculos e produtoras imediatas do ato de registro, dão a certeza da exatidão das informações em todos os processos incorporativos que tiveram arquivamento. Com isso, tem-se a presunção de que tudo que teve registro é absoluto, até que prove-se ao contrário.

O negócio da incorporação é caracterizado pelas obrigações de resultado do incorporador, que são de dar e de fazer, pois acaba tendo o compromisso de entregar a unidade autônoma no prazo definido à pessoa que adquiriu, mediante o pagamento de determinado valor. Após a conclusão da obra, o incorporador tem o deve da obrigação de legal, providenciando a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Por fim, o tema do presente trabalho é bastante instigante, havendo grandes desdobramentos que não podem ser deixados de lado, sugerindo que novas pesquisas precisam continuar.

Referências

AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.

CAMBLER, Everaldo augusto. Responsabilidade Civil na Incorporação Imobiliária. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997.

CASSOL, Adriana Regina. O processo de registro das incorporações imobiliárias. Trabalho de conclusão de curso. Escola Superior de Administração, Direito e Economia – ESADE. Porto Alegre, 2010.

FRANCISCO, Camuru Afonso. Do registro de imóveis e seu cancelamento. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.

MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis. 2. ed. Porto Alegre: Norton Livreiro, 2002.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000.

SCHMIDT, Francisco Arnaldo. Incorporação imobiliária. 2. ed. Revista, ampliada e atualizada em função do novo Código Civil. Porto Alegre: Norton Editor, 2006.

SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. 2. ed. atual. ampl. São Paulo: Atlas, 200.

Fonte: Barioni & Macedo Sociedade de Advogados

IGMI-R ABECIP TEM VARIAÇÃO POSITIVA EM OUTUBRO

O IGMI-R/ABECIP teve uma variação positiva de 0,08% em outubro, ligeiramente inferior à observada em setembro (0,10%). A taxa de variação acumulada em 12 meses subiu para 0,70%, completando cinco meses de aumentos consecutivos. Entre as nove capitais cobertas pelo IGMI-R/ABECIP, Recife foi a única com retração de preços nominais dos imóveis residenciais em outubro. Na perspectiva da variação acumulada em doze meses, apenas Recife e o Rio de Janeiro ainda apresentam variações nominais negativas.

Quando comparadas as variações acumuladas nos dez primeiros meses do ano em 2018 e 2017, o quadro é mais favorável para todas as capitais. Enquanto todas menos Curitiba tiveram quedas entre janeiro e outubro de 2017, apenas o Rio de Janeiro e Recife ainda apresentam variações nominais negativas nos preços dos imóveis residenciais no mesmo período de 2018. Ainda assim, deve-se ressaltar que nestes dois casos o ritmo de queda teve uma desaceleração, indicando uma tendência de estancamento das perdas nominais. Ainda sob a perspectiva das variações acumuladas em 12 meses, os destaques positivos ficam por conta de São Paulo, Porto Alegre, Salvador e Goiânia, com aumentos superiores a 1,30% em todos os casos.

A evolução recente favorável dos índices de preços ao consumidor, a redução da incerteza com relação ao quadro político e a retomada gradual do nível de atividades devem propiciar a continuidade da trajetória de aumento dos preços nominais dos imóveis residenciais. O aumento do ritmo desta retomada ainda está condicionado ao conjunto de reformas do lado fiscal capazes de criar um ambiente mais favorável para os investimentos.

ENTENDA O QUE PODE MUDAR NO DISTRATO NA COMPRA DE IMÓVEIS

Multas por desistência na compra de imóveis na planta, atrasos na entrega da obra e condições de arrependimento terão novas regras caso seja aprovado um Projeto de Lei Complementar (PLC) que tramita no Congresso Nacional. De autoria do deputado Celso Russomanno (PRB-SP), a Lei do Distrato (PL 68/2018) recebeu emendas no Senado no último dia 20 e foi enviada à Câmara dos Deputados para votação final. Se aprovado, o texto – que recebe críticas de defensores do direito do consumidor –, estabelecerá normas inéditas para a negociação de imóveis novos.

A matéria é relevante porque hoje, na ausência de uma lei específica, o Judiciário é quem dá as cartas nos casos de distrato – como é chamada a desistência de um negócio imobiliário. As decisões de juízes costumam determinar, por exemplo, que a desistência pelo comprador gera uma multa entre 10% e 25% do valor já pago (a diferença é devolvida pela construtora). No entanto, algumas construtoras chegam a estipular multas de até 90% em contrato – o que é considerado abusivo em entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O PLC estabelece multa máxima de até 50% quando o cliente desistir de comprar um imóvel erguido sob o formato jurídico de patrimônio de afetação (um mecanismo que separa o patrimônio da construtora ao da obra, para evitar que a falência da empresa leve a construção à ruína). Especialistas consideram este percentual exagerado: se alguém pagou R$ 200 mil mas ainda não se mudou, perderá R$ 100 mil a título de indenização – e a construtora ainda recolocará o imóvel à venda.

– O texto no formato atual é um retrocesso nos direitos dos consumidores, pois tenta proteger o mercado às custas dos clientes – alerta a diretora do Procon-RS, Maria Elizabeth Pereira.

Votação deve ficar para 2019 - Algumas regras são mais benévolas ao consumidor. Uma delas é a inclusão de um prazo de arrependimento, hoje inexistente. Quem assinar a compra de uma casa ou apartamento na planta terá sete dias para desistir do negócio, recebendo de volta tudo o que tiver pago, inclusive taxa de corretagem. Trata-se de uma medida "importada" do Código de Defesa do Consumidor que já vale para compras feitas pela internet.

– O projeto de lei adapta ao mercado imobiliário muita coisa que já existia em outras relações de consumo, mas algumas regras podem pesar contra os clientes, em particular a retenção dos 50% – avalia Anderson Machado, diretor da Associação dos Mutuários e Moradores do Rio Grande do Sul (AMMRS). 

A avaliação das construtoras é de que a nova legislação, se aprovada, trará mais segurança jurídica para os negócios e punirá "especuladores", que comprem o imóvel esperando valorização mas desistam da compra ao primeiro sinal de crise no mercado. Marcelo Peruffo, membro da comissão de Incorporação Imobiliária do Sindicato das Indústrias da Construção Civil no Estado (Sinduscon-RS), diz que hoje a legislação é branda com este investidor.

– Há muita gente em busca de lucro rápido no mercado imobiliário, que rescinde o contrato e obriga a construtora a colocar recursos próprios para terminar a obra – justifica.

Em relação ao peso da multa sobre compradores convencionais, que buscam um imóvel para morar com sua família, Peruffo garante que as construtoras são e continuarão sendo flexíveis na negociação para reduzir a multa quando o cliente tem imprevistos como perda do emprego.

Apesar da expectativa em torno da nova regulamentação, assessores parlamentares de Russomano consultados pela reportagem avaliam que dificilmente a apreciação na Câmara ocorrerá neste ano, em razão da proximidade do recesso parlamentar. Com as mudanças das bancadas em 2019, poderá haver novas emendas ao projeto e ir novamente à votação. Se for aprovado no atual formato, o PLC vai à sansão presidencial.

Fonte: ZERO HORA

MINHA CASA, MINHA VIDA É RESPONSÁVEL POR DOIS TERÇOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Responsável por mais de 50% dos lançamentos ou vendas de imóveis residenciais no terceiro trimestre, o Minha Casa, Minha Vida já significa cerca de dois terços do mercado imobiliário brasileiro. Para entidades do setor, o novo governo deve encarar o programa “com carinho especial”.

“A expectativa de crescimento do mercado imobiliário no ano que vem está em torno de 10% a 15%, mas vai depender muito do recurso para o Minha Casa, Minha Vida”, afirmou o presidente da Comissão de Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Celso Petrucci.

Ontem (26), a entidade divulgou dados sobre o terceiro trimestre do setor em 23 regiões do País. No período, foram lançadas 21,4 mil unidades residenciais (alta de 30,1% em um ano); já a comercialização saltou 23,1% no mesmo intervalo, totalizando 26,1 mil unidades entre julho e setembro.

“Neste período, o programa Minha Casa, Minha Vida representou 51% dos lançamentos e 51% das vendas”, destacou Petrucci. Já o presidente da CBIC, José Carlos Martins, observou que a relevância do programa habitacional é ainda mais expressiva do que sugerem os números.

“Hoje o MCMV representa em torno 65% do mercado”, afirmou o dirigente, explicando que os dados compilados pela CBIC não captam a atuação de uma parcela “pulverizada” representada pelas pequenas construtoras. “Quando junta com eles, dois terços do mercado imobiliário brasileiro são Minha Casa, Minha Vida”.

Se considerado o recorte regional dos dados divulgados pela CBIC, os números se aproximam dessa marca: durante o terceiro trimestre, 77,5% das unidades vendidas na região Norte contaram com o subsídio, frente 64,6% no Nordeste, 51,5% no Centro-Oeste, 46,4% no Sul e 45,8% na região Sudeste.

Considerando os novos imóveis, o quadro é similar: dentre as unidades lançadas, mais da metade estava inserida no programa nas regiões Sudeste (50,3%), Nordeste (62,6%), Centro-Oeste (63,7%) e Norte (76% do total). Os dados de Minha Casa, Minha Vida reportados pela CBIC englobam 19 regiões do País.

Para o trimestre final de 2018, a expectativa da CBIC é de números ainda mais expressivos no programa. “Tenho impressão que os lançamentos de MCMV virão muito fortes [no quarto trimestre]”, previu Petrucci. Uma das razões para a previsão seria a “corrida atrás do tempo perdido” ocasionada após a paralisação nas contratações em certas regiões durante outubro e novembro.

Conforme explicação de José Carlos Martins, tal interrupção ocorreu em momento onde o Ministério das Cidades tinha dúvidas “se haveria recursos para honrar o programa no ano que vem”. A situação foi resolvida após aprovação, pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), da liberação de R$ 500 milhões em recursos para o programa governamental.

O episódio, contudo, ampliou a preocupação do setor com as fontes de financiamento necessárias. Ontem (26), o presidente da CBIC fez apelo para que a nova gestão federal olhe para o MCMV “com um carinho especial”, enquanto Celso Petrucci citou a necessidade de “adequar o programa à nova realidade”. Em 2018, o orçamento total para o Minha Casa, Minha Vida somou R$ 57,4 bilhões.

Estoque

Se os imóveis MCMV já significam mais da metade dos lançamentos e das vendas no terceiro trimestre, do ponto de vista dos estoques (ou oferta final disponível), a modalidade representou apenas 37,7% ao fim de setembro.

Em termos gerais, o estoque das praças acompanhadas pela CBIC caiu 13,8% em um ano e 4,6% na comparação com o segundo trimestre de 2018, totalizando 118 mil unidades ao fim de setembro.

Com a repetição do cenário de mais vendas que lançamentos, os porta-vozes da entidade da construção civil alertaram mais uma vez para a possibilidade de altas expressivas no preço do metro quadrado residencial – que teria fechado o terceiro trimestre em R$ 6.123. “[A subida de preços] vai acontecer e provavelmente já está ocorrendo em alguns mercados”, afirmou Petrucci.

Fonte: DCI

IMIGRANTE QUE COMPRAR IMÓVEL PODERÁ TER AUTORIZAÇÃO DE RESIDÊNCIA

O Conselho Nacional de Imigração, órgão vinculado ao Ministério do Trabalho, publicou nesta quinta-feira (22.11) uma resolução que autoriza a residência por prazo indeterminado aos imigrantes que investirem em imóveis no país. Pela nova regra, o ministério poderá autorizar a residência para imigrantes que pretendem comprar imóveis, prontos ou em construção, com recursos próprios. Os imóveis devem estar localizados em áreas urbanas.

Para ter direito a residência, o investimento deverá ser igual ou superior a R$ 1 milhão nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste e a partir de R$ 700 mil nas regiões Norte e Nordeste.

O Ministério do Trabalho é o órgão responsável pela emissão das autorizações de residência para imigrantes que desejam exercer alguma atividade profissional no país. Por meio da assessoria de imprensa, o ministro do Trabalho, Caio Vieira de Mello, avaliou que a medida trará recurso e emprego para o Brasil e que a migração regrada é necessária, por trazer riqueza e tecnologia.

A norma inédita é resultado da nova Lei de Migração, que entrou em vigor há um ano. Para definir as condições da resolução, o Conselho Nacional de Imigração fez uma série de estudos para adequar experiências de outros países à realidade brasileira.

A resolução não faz recorte por nacionalidade, valendo para todos os estrangeiros interessados em investir no Brasil. Pela regra, a autorização terá o prazo inicial de dois anos e, caso a manutenção do imóvel seja comprovada, poderá ser renovada por prazo indeterminado.

Fonte: Agência Brasil

GOVERNO VAI CADASTRAR IMÓVEIS DA UNIÃO EXPLORADOS DE FORMA IRREGULAR

A partir de janeiro de 2019, o governo federal iniciará a primeira etapa da coleta de dados para identificar os imóveis pertencentes à União que estão sendo explorados por particulares de forma irregular.

Segundo a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, o último cadastramento ocorreu há dez anos, constando na base de dados 636 mil imóveis dominiais.

Por meio de nota, o secretário do Patrimônio da União, Sidrack Correia, estimou em mais de 200 mil a quantidade a ser incluída na base de dados.

Inicialmente, serão vistoriadas as propriedades situadas em três estados: Rio de Janeiro, São Paulo e Pará, onde a previsão é a de checar 21 mil unidades, a maioria delas (10 mil), no Pará.

No Rio de Janeiro, são 7,5 mil imóveis e, em São Paulo, 3,5 mil. Pelos cálculos da SPU, só com a inclusão desses imóveis, a arrecadação de taxas patrimoniais deverá ter um aumento de R$ 21,6 milhões.

Situação cartorial e jurídica

Para esse trabalho, a SPU contratou a empresa Asset Patrimonial e Informática Ltda, vencedora do pregão eletrônico promovido no último dia 20.

Ela ficará encarregada de apurar a situação documental, cartorial e jurídica de cada imóvel e a coleta de dados em campo com seu georreferenciamento.

Além disso, deverá efetuar os registros fotográficos de todos os imóveis juntando-os às demais informações no sistema de cadastramento da SPU.

As ações no Pará estarão concentradas em Belém, nos bairros de Umarizal, Reduto e Telégrafo. Já no Rio de Janeiro, o alvo é vistoriar os imóveis localizados na região do Porto Maravilha, Cidade Nova e centro. E em São Paulo, os 3,5 mil imóveis estão na Praia Grande, na Baixada Santista.

Esse trabalho será acompanhado por uma equipe de fiscalização da SPU, composta por técnicos do órgão central e das superintendências do Pará, São Paulo e Rio de Janeiro.

Nos casos em que os prédios ou terrenos estão regularmente cadastrados, os ocupantes inscritos devem recolher à União uma taxa equivalente a 2% do valor do imóvel, excluídas as benfeitorias. As famílias com renda de até cinco salários mínimos são isentas das taxas.

Existem ainda outras modalidades de utilização como, por exemplo, a do aforamento oneroso, em que, para a exploração de uma atividade lucrativa, é fixado o pagamento de 83% sobre o valor do terreno.

Fonte: Agência Brasil

LANÇAMENTO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS SOBE 30% NO 3º TRIMESTRE

Os lançamentos de imóveis residenciais cresceram 30,1% no terceiro trimestre ante igual intervalo de 2017, para 21.463 unidades, e as vendas aumentaram 23,1%, para 26.187 unidades, conforme levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Na comparação anual, houve expansão nos lançamentos em todas as regiões, exceto no Nordeste.

Em relação ao segundo trimestre, a pesquisa apontou queda de 17,4% dos lançamentos e retração de 12,3% nas vendas. O volume lançado caiu no Sudeste, Nordeste e Centro-Oeste.

Nos 12 meses encerrados em setembro, os lançamentos somaram 102,552 mil unidades.

No fim do terceiro trimestre, havia oferta de 118,590 mil unidades, volume 13,8% menor na comparação anual. Do total, 47% se referem a imóveis em construção, 30% a unidades prontas e 23% a imóveis na planta. A oferta final em setembro corresponde a 14 meses de vendas.

Fonte: Valor Econômico

COMISSÃO APROVA PRIORIDADES PARA LEILÃO DE IMÓVEL DE BAIXA RENDA DO MINHA CASA, MINHA VIDA

A Comissão de Desenvolvimento Urbano aprovou parecer do deputado Angelim (PT-AC) ao Projeto de Lei 8597/17, que determina que as pessoas que cumprem os requisitos do Programa Minha Casa Minha Vida terão prioridade no leilão de imóveis da faixa 1 retomados em razão de rescisão contratual, ocupação irregular, desvio de finalidade ou falta de pagamento.

O Minha Casa Minha Vida possui quatro faixas de renda. A faixa 1 beneficia as famílias com renda mensal de até R$ 1.800. O projeto é de autoria do deputado Renato Molling (PP-RS).

O texto original do projeto restringe a participação em leilões de imóveis do Minha Casa Minha Vida aos beneficiários habilitados a participar do programa.

O deputado Angelim decidiu apresentar um substitutivo após ouvir técnicos da Caixa Econômica Federal (agente operador do programa) e do Ministério das Cidades. “Desse modo, a redação garante a intenção inicial do autor do projeto e fica mais adequada aos imperativos técnicos e operacionais dos responsáveis pela execução do programa”, afirmou.

A proposta aprovada altera a Lei 9.514/97, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário.

Tramitação

O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado agora pelas comissões de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta.

Fonte: Câmara Notícias

FUNDO IMOBILIÁRIO DA UNIÃO TEM FALHAS, DIZEM ADVOGADOS

A licitação de um fundo de investimento imobiliário lastreado em imóveis da União é vista com bons olhos pelo setor privado, mas há fragilidades no texto colocado em consulta pública na última quarta (21), segundo advogados.

A minuta prevê que um terceiro administre uma carteira de 104 imóveis avaliados em R$ 383,161 milhões.

“A ideia de criar um fundo é extremamente válida, mas da forma como foi publicada, toda a estrutura pode se tornar inócua”, segundo Eduardo Herszkowicz, sócio do escritório Cescon Barrieu.

Entre as preocupações estão a necessidade das decisões passarem por um comitê, que deverá incluir indicados pelo governo, e o prazo de dois anos, que é considerado curto para que sejam apresentados resultados satisfatórios, diz ele.

“Os administradores do fundo vão ter de olhar cuidadosamente a lista de imóveis porque prédios públicos não necessariamente têm registro, diferentemente de particulares”, diz Ivana Coelho Bomfim, sócia do Machado Meyer.

Todos os questionamentos serão analisados e decididos após a consulta pública, segundo Sidrack Correia, à frente da SPU (Secretaria do Patrimônio da União).

“A situação dos imóveis é muito bem resolvida. Fizemos vários estudos [ao montar a lista] e eles se encontram em normalidade jurídica e documental, sem pendências com registros”, afirma.

“O governo se inspirou em estruturas existentes no mercado privado.” A SPU prepara novas medidas para reduzir o montante pago em aluguéis — há uma negociação com a Caixa para criar fundos, diz ele. 

Fonte: O ESTADO DE S. PAULO